15.06.04 - Rol Nº 2903-03

Santiago, quince de junio de dos mil cuatro. Vistos: En estos autos rol Nº 8.831, seguidos ante el Tercer Juzgado Civil de El Loa-Calama, sobre juicio sumario de término de contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, caratulados Ovando Castillo Uberlinda Libertad con Sepúlveda Saavedra Jorge Alfonso, el juez titular de dicho tribunal, por sentencia de ocho de abril de dos mil dos, escrita a fojas 48, rechazó en todas sus partes la demanda interpuesta, con costas. Apelado este fallo por la demandante, la Corte de Apelaciones de Antofagasta, por sentencia de nueve de junio de dos mil tres, escrita a fojas 64, la revocó, sin costas, y declaró terminado el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, ordenando el pago de las mensualidades devengadas, según se señala en lo resolutivo del fallo. En contra de esta última sentencia el demandado deduce recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, en concepto del recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en los siguientes errores de derecho: a) El artículo 1545 del Código Civil fue violado en el sentido que existiendo un contrato de arrendamiento entre el demandado y una persona diferente a la demandante, se ha acogido la demanda interpuesta por un tercero ajeno al contrato invocado por la actora, pues el contrato se celebró entre don Jorge Sepúlveda Saavedra como arrendatario y doña Adelina Zambrano Santibáñez, representada por don Justo Ballesteros; b) Infracción de la norma contemplada en el artículo 1560 del Código Civil, puesto que el demandado estaba ocupando la propiedad en calidad de arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con la antigua dueña del inm ueble,y jamás celebró uno con la actora, como se pretende hacer creer en la sentencia dictada en segunda instancia; c) Finalmente, la recurrente sostiene que se infringe lo dispuesto en el artículo 1915 del Código Civil, ya que según los antecedentes acompañados en este proceso, el contrato de arrendamiento que dio origen a esta controversia fue suscrito, convenido y acordado entre doña Adelina Zambrano Santibáñez y don Jorge Sepúlveda Saavedra , en el que se pactó un arriendo sobre un local comercial en base a una renta mensual de $150.000, y no en base a otro contrato de arrendamiento en el que se estipuló que la renta mensual ascendía a $300.000; luego, los hechos determinados en autos debieron haberse limitado al contrato de arrendamiento mencionado en primer lugar, esto es el celebrado el 21 de febrero de 2000, con duración hasta el 15 de febrero de 2003; SEGUNDO: Que para resolver el presente recurso es menester tener presente las siguientes circunstancias y antecedentes: a) que el abogado don Luis Hernán Reveco Jarpa, en representación de doña Uberlinda Ovando Castillo deduce demanda en juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento en contra de don Jorge Alfonso Sepúlveda Saavedra, solicitando al tribunal se declare terminado el contrato de arrendamiento que sirve de soporte a dicha demanda, por incumplimiento de obligaciones que corresponden al arrendatario. Funda su acción en que con fecha 15 de octubre de 1999 el demandado suscribió un contrato de arrendamiento con doña Adelina Zambrano, representada por don Justo Ballesteros, en virtud del que se le arrendó un local comercial ubicado en calle Balmaceda 1944 de Calama, por una renta mensual de $300.000. Agrega que con fecha 20 de julio de 2000 la actora adquirió la propiedad del inmueble arrendado y se acordó que el arrendamiento continuaría en las mismas condiciones pactadas con la anterior dueña. Finalmente y como el demandado no ha pagado las rentas de arrendamiento desde agosto de 2001, le adeuda la suma de $4.200.000, por lo que deduce la acción de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas. Además cobra $885.155 por consumo de agua; b) Que el demandado, al contestar, solicitó el rechazo de la acción, sosteniendo que con fecha 15 de febrero de 2000 se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre do f1aAdelina Zambrano, representada por don Justo Ballesteros y el demandado. En este nuevo contrato se acordó que la renta mensual ascendía a la suma de $150.000. Sostiene que este contrato fue aceptado por la nueva propietaria, la actora, quedando en las mismas condiciones en cuanto a su duración, monto de la renta de arrendamiento y fechas de pago. Agrega que pagó las rentas respectivas a don Justo Ballesteros, y cuando este falleció no sabía a quien pagarle y apareció la demandante con el fin de pedirle que le entregara la propiedad, pues no quería perseverar en el arriendo, no obstante que ella había aceptado el contrato, por lo que previo a contestar consignó en la cuenta corriente del tribunal la suma correspondiente a tres meses de rentas que se encontraban pendientes, esto es $450.000, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2001; c) Que el tribunal de primer grado rechazó la acción intentada, estimando que no se encontraba acreditado el fundamento de la demanda, esto es la falta de pago de las rentas; d) Que la Corte de Apelaciones de Antofagasta, al conocer de la apelación intentada por la actora, revocó el fallo en alzada por estimar que correspondiendo al demandado acreditar el pago de las rentas que se cobran, éste no lo hizo; TERCERO: Que el fundamento del recurso de casación en el fondo deducido por la demandada lo hace consistir, en síntesis, en la circunstancia que el tribunal ha acogido una demanda interpuesta por un tercero ajeno al contrato de arrendamiento invocado, careciendo luego la actora de legitimación activa, vulnerándose de esta forma lo dispuesto en los artículos 1545, 1560 y 1915 del Código Civil; CUARTO: Que, como se ha dejado sentado en la letra b) del considerando 2º precedente, el demandado al contestar pidió el rechazó de la acción y el fundamento de su defensa fue la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento aceptado por la actora y la circunstancia de haber pagado las rentas que se cobran con anterioridad a la demanda y por la consignación realizada en el tribunal antes de contestar la misma, pero en ningún momento argumentó que la actora careciera de legitimación activa para demandarlo o que el contrato cuya terminación se pretende no se hubiera celebrado con la demandante y, por tanto, no le obligara. Por el contrario, argumentó que el contrato celebrado con fecha 15 de febrero de 2000 había sido aceptado por la nueva propietaria del local comercial, manteniéndose en idénticas condiciones; QUINTO: Que, de esta forma, las argumentaciones dadas ahora por el demandado constituyen alegaciones nuevas incorporadas a la discusión sólo al interponer el recurso de casación en el fondo, por lo que no habiendo formado parte de la controversia, los jueces del fondo no pudieron pronunciarse sobre ellas. Consecuentemente, no pueden constituir errores de derecho las infracciones que se atribuyen al fallo en este sentido, razón por la cual el recurso en estudio debe ser desestimado. Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado don José Avendaño Salazar, en representación del demandado, en lo principal de fojas 67, en contra de la sentencia de nueve de junio de dos mil tres, escrita a fojas 64. Regístrese y devuélvase. Redacción a cargo del Ministro Sr. Rodríguez Ariztía. Rol Nº 2903-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Enrique Tapia W. Jorge Rodríguez A. y Domingo Kokisch M. y Abogado Integrante Sr. Oscar Carrasco A. No firma el Ministro Sr. Álvarez G y el Abogado Integrante Sr. Carrasco, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse en comisión de servicios el primero y ausente el segundo. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.