Santiago,
dieciséis de abril de dos mil trece.
VISTOS:
En esta causa Rol N° 3.967-2.010 del Segundo Juzgado Civil de
Rancagua, procedimiento ordinario de resolución de contrato de
compraventa con indemnización de perjuicios, el abogado Rodrigo
Sepúlveda Rebolledo, actuando en representación del demandante José
Alejandro Valdivia Lucero, recurre de casación en el fondo contra la
sentencia de veintitrés de agosto de dos mil doce, rolante fojas
113, por la que la Corte de Apelaciones de Rancagua revocó la que el
dieciséis de noviembre de dos mil once había emitido el juzgado de
la instancia acogiendo la pretensión y decidió en su lugar que la
desestimaba.
Considera
Valdivia que se ha infringido los artículos 1996, 1560, 1546, 1545 y
1489 del Código Civil, lo que lo lleva a solicitar la anulación de
la referida sentencia y que en la de reemplazo consiguiente se acceda
a su pretensión.
Traídos
que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en
la audiencia de nueve de enero del presente año, oportunidad en que
se citó a audiencia de conciliación para el día veinticinco de ese
mes, la que tuvo lugar según consta del acta de fs. 152, con la
presencia de ambas partes, debidamente representadas, sin haberse
logrado acuerdo, debido a que el abogado de la demandada manifestó
que ésta “no se encuentra en condiciones de dialogar acerca de
arreglo alguno debido a que por su mala situación económica la
empresa no existe en la realidad.”
El
asunto quedó en estado de acuerdo.
Y
TENIENDO PRESENTE QUE:
1°.-
El negocio gira en torno al presunto incumplimiento de un contrato de
compraventa de una casa habitación a construir, en que habría
incurrido la demandada Same, Madrid y Madrid y Compañía Limitada,
lo que mueve al comprador, señor José Alejandro Valdivia Lucero, a
demandar la resolución del contrato y el resarcimiento de
perjuicios.
Apreció
el juzgado del fondo incumplida la obligación que contrajo la
empresa, porque aparte del atraso, faltó al inmueble
-efectivamente levantado en un bien raíz del actor- la instalación
eléctrica y la recepción municipal, criterio que la Corte de
Apelaciones no compartió, al asumir que Valdivia reconoció el hecho
de la entrega de la casa construida sin haber pleiteado sobre
incumplimientos parciales de aspectos accesorios, como lo serían la
instalación eléctrica y la recepción final.
Es
contra ese veredicto que el pretendiente se alza, juzgando conculcado
el Código Civil en sus artículos 1996 no
hubo aprobación de su parte- 1560 -la intención al contratar fue de
disponer de una casa en la finca propia- 1546 –impedimento para el
uso natural de la cosa comprada- 1545 -el contrato recayó en una
casa- y 1489 el
incumplimiento de la obligación de la vendedora conlleva la
resolución del vínculo-;
2°.-
No ha sido motivo de discusión la existencia del acuerdo de
voluntades entre Valdivia y Empresas Same, que tiene fecha nueve de
diciembre de 2008 y el rótulo “Contrato de Compraventa”.
El
exordio hace constar que “acuerdan otorgar el presente CONTRATO DE
COMPRAVENTA”, precisándose en su cláusula primera que Madrid &
Madrid y Cía. Limitada “construye el inmueble que se individualiza
en la planta de arquitectura… cuyas características son:…”,
especificándose un rubro “OTROS”, en el que se lee que la
“Electricidad será embutida con conduit PVC de 20mm con 19 centros
eléctricos.” (fs. 6).
La
cláusula segunda expresa “Que por este acto ´el comprador´
adquiere para sí el bien antes señalado, con todas las
características antes especificadas.” (fs. 7).
En la
siguiente se dice que “El precio del inmueble es de $ 8.336.639
pesos, más el 19% de IVA, siendo el precio final de venta la suma de
$ 9.920.600 (nueve millones, novecientos veinte mil, seiscientos
pesos).”, cantidad que se paga en el acto (apartado cuarto).
El
capítulo sexto indica que “La entrega del inmueble se realizará
como especie o cuerpo cierto… En un plazo de 7 semanas.” (fs. 8);
3°.- Para entender a cabalidad lo que está de por medio conviene
repasar, primeramente, la situación fáctica que describió la jueza
de Rancagua, aún en las partes que la Corte le dejó sin efecto,
para abordar, en seguida, los razonamientos en los que esa alzada
apoya la revocatoria y el consecuente rechazo de la demanda;
4°.-
La sentencia de primera instancia tiene por establecido que Valdivia
no ha recibido la casa; que no vive en ella; que no tiene instalación
eléctrica; que no cuenta con recepción municipal; que en el
certificado que la firma pretende asilarse para sostener que entregó
la casa, el comprador estampó una observación en el sentido que se
mantiene pendientes “trámites municipales y otros”; y que el
plazo de siete semanas está vencido.
Sobre
tales bases tiene por incumplido el contrato, accediendo a la
resolución y, parcialmente, a la indemnización;
5°.-
La Corte de Apelaciones de Rancagua focaliza el asunto de la
siguiente manera: lo único que se reclama es el incumplimiento de la
obligación de entregar el inmueble comprado, nada más; no se
incluye en la acción alguna reclamación adicional, como lo sería
alguna deficiencia en la construcción o la falta de trámites
jurídicos; y tampoco ella comprende el tema del atraso.
Por
lo tanto, “el tribunal queda limitado por esa petición, y lo único
que podía establecerse en el fallo, era si el edificio se construyó
o no. Excluido quedaba todo otro punto relativo a la calidad, o a la
oportunidad así como al cumplimiento de trámites posteriores
habilitantes para su ocupación legítima.” (Considerando 2°, fs.
113).
En el
basamento tercero la Corte sostiene que es el propio demandante el
que en un instrumento reconoce haber recibido la construcción y que
las objeciones que añade corresponden a “cuestiones que ya hemos
dicho que la demanda no reclama, como la tardanza de parte de la
demandada en entregar y la falta de trámites anexos en oficinas
municipales. Como ello no está demandado, lo que queda es que…”
la confesión de Valdivia “contradice la afirmación rotunda del
libelo en cuanto a que ´la demandada a la fecha no ha cumplido con
la obligación de entregarme el inmueble que le compré´ y, todavía
más, añadiendo que su contraparte ´se encuentra en mora (de) todo
ello´” (fs. idem);
6°.-
El artículo 1546 del Código Civil dispone que “Los contratos
deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a
lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o
la costumbre pertenecen a ella.”
¿A qué se obligó
Madrid y Madrid Compañía Limitada?
A lo que se expresó
en la estipulación.
A lo que emana de
la naturaleza del contrato,
A lo que por la ley
o la costumbre pertenecen a ésa;
7°.-
La respuesta a lo que emane de la naturaleza del contrato o
pertenezca a ella según la ley o la costumbre, la proporciona el
artículo 1444 del cuerpo de leyes de derecho privado, al prescribir
que “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su
esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no
produce
efecto
alguno, o degenera en otro contrato diferente; son de la naturaleza
de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son
accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente
le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas
especiales.”
El
reenvío a la naturaleza de la convención trasciende a la
interpretación, acorde con el artículo 1563 del código en
referencia, que clama por “la interpretación que mejor cuadre con
la naturaleza del contrato”;
8°.-
El artículo 1560 del código entra aquí a jugar en la medida que la
regla básica de estarse más a la intención de los contratantes que
a lo literal de lo escrito en él, que esta norma reivindica, parece
no poder disociarse de aquél referente dado por lo que al contrato
ha de entenderse le pertenece, sin necesidad de cláusula especial.
Habida
cuenta que para el artículo 1438 el contrato supone la obligación
de una parte de dar, hacer o no hacer “alguna cosa”, en tanto el
1793 define el contrato de compraventa como aquel en que una de las
partes se obliga a dar “una cosa” y la otra a pagarla en dinero,
y el 1810 autoriza vender toda “cosa” corporal no vedada por la
ley, persiste el desafío de especificar cuál sería “la cosa”
objeto de la compraventa que causa esta contienda.
En la
solución de lo pendiente no debe hacerse abstracción de ciertos
lineamientos básicos del contrato de compraventa. El deber primario
del vendedor reside en entregar “la cosa vendida” (artículos
1824 y 1826), por lo que le “tocan naturalmente los costos” de
“poner ´la cosa´ en disposición de entregarla” (artículo
1825).
¿Qué
cosa?
La
“que reza el contrato” (artículo 1828);
9°.-
A juicio de esta Corte no puede ponerse en duda que aquello a que se
sometió la demandada fue a lo que se expresó en el contrato, esto
es, a vender un inmueble con las especificaciones detalladas, entre
las cuales la instalación eléctrica, dentro del término de siete
semanas;
10°.- Por otra parte, la venta de un inmueble indiscutidamente
destinado a servir de habitación conlleva la carga de su
regularización administrativa, como quiera que sin ella -que sucede
a la necesaria recepción de la obra- no se legitima su uso, cual se
desprende de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su
Reglamento, particularmente del artículo 144 de aquélla.
11°.- La perseguida vendió un inmueble para vivienda del comprador;
la compraventa comprendió, por contrato, la instalación eléctrica
y, por ley, la recepción y regularización; transcurrido el plazo
convencionalmente pactado para el cumplimiento del contrato, la casa
no contaba con la instalación eléctrica ni con recepción conforme
a derecho. En este sentido, el contrato no fue cumplido por la firma.
La conclusión contraria desconoce el imperio de artículos como el
1545, el 1546 y el 1560, más arriba reseñados;
12°.- Si bien la electricidad no es algo de la
esencia de un hogar, pues de hecho puede substituírsela por otro
tipo de energía, no puede prescindirse -porque forma parte de la
experiencia, que no requiere de prueba- de la ya antigua exigencia en
orden a incluirla en las urbanizaciones que conforman las ciudades,
en este caso, calle Naranjal 172 de Machalí.
O
sea, ya no se trata solamente de una obligación expresada en el
contrato, sino, además, de una que fluye de su naturaleza y de lo
que por ley le pertenece. Esta óptica conduce a la misma conclusión:
el contrato no fue cumplido. Luego y de idéntica manera, una
aserción contraria desconoce el imperio de los artículos
1545, 1546 y 1560;
13°.-
Dicho está que los jueces de la Corte de Apelaciones de
Rancagua trasuntan en sus argumentaciones la idea de que
conjuntamente con la materialidad de la construcción habría debido
el comprador accionar con miras a conseguir la instalación
eléctrica y la recepción;
14°.- Ese predicamento evoca el tema de la clasificación de las
obligaciones en divisibles e indivisibles.
Según
el artículo 1524 de la compilación en referencia “La
obligación es divisible o indivisible según tenga o no por objeto
una cosa susceptible de división, sea física, sea intelectual o de
cuota.”;
15°.-
Por su misma naturaleza, no es ni puede ser una “casa” algo
física ni intelectualmente divisible, siendo cada una de sus partes
o dependencias constitutivas de un todo funcional, como al cuerpo le
son sus órganos.
Aquí
se “vendió” una casa que el vendedor levantó en terreno de
propiedad del comprador Valdivia.
Por
consiguiente, no merece dudas a estos juzgadores que la obligación
que contrajo el vendedor no está cumplida por mientras no se
entregue al comprador el inmueble como un todo, tal cual reza el
contrato -especie o cuerpo cierto- en estado de ser utilizado para el
propósito que ambas partes entendieron al consentir, es decir, de
vivienda; tan así, que “la cosa” fue instalada en sitio de
dominio de Valdivia;
16°.-
Todavía y para descartar cualquier suspicacia, lo contendido ha
servido al mismísimo Bello para ejemplificar las obligaciones
indivisibles, al enseñar en el inciso segundo del citado artículo
1524 que “la obligación de… hacer construir una casa”
es indivisible;
17°.-
Pues, el fallo del achaque transgrede los mencionados artículos
1545, 1546 y 1560 del Código Civil, porque al cercenar la unidad
natural de la casa como “la cosa” objeto de la compraventa,
entendió que era posible demandar, independientemente de la entrega
del inmueble, lo relativo a una de sus instalaciones principales -la
eléctrica- y su recepción legal, exigiéndolo así como presupuesto
de procedencia de la acción que, como únicamente refirió el
cumplimiento al hecho de la entrega de la casa, abortó;
18°.-
En consecuencia, corresponde declarar la ineficacia del fallo y, acto
seguido, reparar el defecto.
Consideraciones
en virtud de las cuales se acoge el recurso de casación en el
fondo interpuesto a fs. 115 por el abogado Rodrigo Sepúlveda
Rebolledo, actuando en representación del demandante José Alejandro
Valdivia Lucero, contra la sentencia de veintitrés de agosto de dos
mil doce, rolante fojas 113, dictada por la Corte de Apelaciones de
Rancagua, la que es nula.
Emítase
a continuación y sin nueva vista la resolución de reemplazo que
mandata el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese.
Redacción
del ministro suplente señor Cerda.
N°
6.840-2.012.-
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por
los Ministros Sres. Juan Araya E., Guillermo Silva G., Carlos Cerda
F. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Baraona G. y Víctor Vial del
Río.
No firman los Abogados Integrantes Sres. Baraona y Vial,
no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del
fallo, por estar ambos ausentes.
Autorizado por la Ministro de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dieciséis de abril de dos mil trece,
notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución
precedente.
___________________________________________________________________
Santiago,
dieciséis de abril de dos mil trece.
En
cumplimiento a lo precedentemente dispuesto se dicta la siguiente
sentencia de reemplazo.
VISTOS:
Se
reproduce la sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil once,
escrita a fs. 66, eliminándosele su considerando quinto y la voz
“reconvencional” en el séptimo.
Y
TENIENDO, ADEMAS, PRESENTE:
1º)
Lo desarrollado en los motivos segundo, sexto a duodécimo, décimo
cuarto, décimo quinto y décimo sexto del fallo de nulidad;
2º)
En su demanda, conjuntamente con la resolución de la compraventa
materia de la litis, el actor impetró el pago de una indemnización
de perjuicios, por el daño emergente y el lucro cesante que señaló
haber sufrido con ocasión del incumplimiento contractual atribuido a
la contraria. Justificó el primero de estos rubros en el precio que
pagó a su contraparte, en tanto que basó el segundo ítem
indemnizatorio en lo que afirmó haber dejado de percibir al no poder
ocupar o arrendar la vivienda que compró a la demandada;
3º)
El fallo que se revisa, junto con hacer lugar a la resolución de la
compraventa, concede al actor la indemnización de perjuicios
circunscrita a lo solicitado por concepto del daño emergente
experimentado, aunque cifrada en $9.920.600 pagados al contado por
comprador, ahora demandante, al vendedor aquí demandado;
4º)
Sin embargo y aun cuando no fue un asunto formalmente ventilado en
los antecedentes, no debe perderse de vista que con arreglo al
artículo 1487 del Código Civil, la resolución de un contrato
bilateral, por efecto de la condición resolutoria cumplida, trae por
consecuencia que la situación jurídica de los contratantes se verá
retrotraída al momento anterior a contratar, restituyendo lo que se
hubiere percibido bajo tal condición, salvo lo tocante a frutos y
mejoras necesarias;
5º)
Bajo ese recaudo y teniendo en consideración esta Corte que desde la
fecha de celebración del contrato el actor ha mantenido en su poder
la vivienda que le fuera vendida por la demandada, aunque no
completamente afinada según se dijo en el fallo de casación, es lo
cierto que esa circunstancia amerita aminorar la cuantía del
resarcimiento impetrado por el demandante, de manera de hacerlo
proporcional a ese provecho relativo ganado temporalmente por el
actor. Entenderlo de un modo diferente importaría amparar el
enriquecimiento injusto de este último litigante.
Y de
conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 1489, 1545,
1546 y 1556 del Código Civil; artículos 186 y siguientes del Código
de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia en alzada de
dieciséis de noviembre de dos mil once, corriente a fs. 66, con
declaración que la indemnización que la demandada debe pagar al
actor se disminuye a la suma de $3.000.000 (tres millones de pesos),
con el reajuste ya dispuesto, calculado desde que la sentencia se
encuentre ejecutoriada y, sin perjuicio de las restituciones que
procedan entre las partes a raíz de la resolución de contrato que
ha sido declarada.
Regístrese
y devuélvase, con su documento.
Redacción
del ministro suplente señor Cerda.
N°
6.840-2.012.-
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por
los Ministros Sres. Juan Araya E., Guillermo Silva G., Carlos Cerda
F. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Baraona G. y Víctor Vial del
Río.
No firman los Abogados Integrantes Sres. Baraona y Vial,
no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del
fallo, por estar ambos ausentes.
Autorizado por la Ministro de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a dieciséis de abril de dos mil trece,
notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución
precedente.
