Frases exactas, use comillas. Ejemplo "frase exacta". Más consejos aquí

martes, 14 de octubre de 2014

Cumplimiento contrato de promesa. Estipulación de plazo y condición. Cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe

Santiago, veintiséis de agosto de dos mil catorce. 

VISTOS:

En estos autos Rol N°3664-2012, seguidos ante el 2° Juzgado Civil de Iquique, en juicio sobre cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios, caratulado “Sociedad Educacional IQRA Limitada con Sky Wards S.A.”, por sentencia de once de julio de dos mil trece, que se lee a fojas 274 y siguientes, complementada por resolución de quince del mismo mes y año, a fojas 286, el tribunal de primera instancia, en cuanto interesa, rechazó la demanda de lo principal de fojas 1.

Apelada dicha decisión por la actora, una sala de la Corte de Apelaciones de Iquique, la confirmó.
En contra de esta última resolución la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.
A fojas 334, se trajo los autos en relación. 
CONSIDERANDO: 
PRIMERO: Que la recurrente de nulidad estima que el fallo censurado ha infringido los artículos 19, 20, 22, 23, 1489, 1547, 1551, 1553, 1554 y 1556 del Código Civil toda vez que la sentencia rechaza la demanda no obstante haber aceptado: a) la validez del contrato de promesa; b) que la época en que debía otorgarse se rige por el plazo establecido en su cláusula cuarta y c) que la demandante solicitó su cumplimiento extrajudicialmente sin que la demandada concurriera al otorgamiento del contrato de compraventa. 
Así, afirma, le han dado a las normas señaladas un alcance diverso al que debía otorgarse a las reglas que resuelven una acción de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios a propósito de una obligación de hacer derivada de un contrato de promesa, por las razones que siguen: 1) porque priva de sus efectos al artículo 1554 del Código Civil, añadiendo un requisito no previsto en el precepto citado para su eficacia, dejando de aplicar como consecuencia los artículos 1546 y 1553 el mismo cuerpo legal. Ello al señalar el fallo que en el contrato las partes “no indicaron, por ejemplo, quien de las dos debería hacerse cargo de la redacción del contrato, notaría a la que deberían concurrir a firmarlo, forma de comunicar en que momento debían asistir al oficio de un notario, etc.”; 2) como consecuencia del primer yerro, asevera, no se aplica el artículo 1551 número 3° citado, omitiendo declarar en mora al contratante incumplidor, pese a que el plazo señalado precedentemente se encontraba cumplido al momento de notificarse la demanda; 3) no se aplica el artículo 1547 del Código aludido, conforme a cuyo inciso tercero el incumplimiento se presume culpable, toda vez que la prueba de la diligencia cuidado incumbe al que ha debido emplearlo, de donde el tribunal debió calificar de culpable el incumplimiento por la demandada de su obligación de otorgar el contrato prometido y 4) como resultado de lo anterior dejó de aplicar el artículo 1489 del mencionado compendio normativo, no obstante concurrir todos los requisitos para ello;
SEGUNDO: Que previo al análisis de los errores de derecho que se denuncian en el recurso, resulta útil tener en cuenta los siguientes antecedentes del proceso, relevantes para resolver:
1.- La sociedad Educacional IQRA Limitada deduce demanda en contra de Sky Wards solicitando declarar la obligación de la demandada de suscribir el contrato de compraventa prometido, dentro de un plazo que se señale desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere, procederá a la suscripción del contrato el Tribunal  en su representación, con imputación al pago del precio de todos los gastos que acredite la actora, con costas. Funda su pretensión aseverando que con fecha 30 de diciembre de 2011 las partes celebraron por instrumento privado firmado ante notario un contrato de promesa de compraventa, sobre el inmueble que individualiza. Luego, agrega, no obstante haberse encontrado llana su parte al cumplimiento del contrato prometido la contraria nada contestó y, más aun comenzó a ofrecer públicamente para la venta la propiedad en comento. Señala haber sufrido daño emergente en razón del incumplimiento, avaluado en la suma de $3.453.914 correspondiente a los pagos que hizo por moras de la promitente vendedora con el Fisco de Chile;
2.- Al contestar, la demandada solicitó el rechazo de la demanda. En suma postula que la condición pactada en el contrato de promesa sub judice, falló. Explica que en la cláusula novena del contrato de promesa suscrito por las partes se pactó una condición esencial para la celebración del contrato definitivo, consistente en que el banco Santander se desistiera de la tercería de prelación interpuesta en la causa rol Nro. 2850-2010 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique. No obstante el banco no se desistió.
Invoca también la demandada la excepción de contrato no cumplido, por haber incumplido igualmente la parte demandante, al omitir ésta la suscripción del contrato dentro del plazo estipulado, de un mes a contar de la firma y, además, por no haberse desistido el banco Santander de su tercería de prelación, siendo ello carga de la demandante. Concluye que resulta insuficiente la carta enviada en septiembre de 2012 para entender que la actora se encuentra llana a cumplir.
Finaliza desconociendo la existencia del daño alegado por la contraria y alegando la compensación con los dineros que aquella le adeuda por concepto de rentas de arrendamiento del inmueble materia de autos;
TERCERO: Que los juzgadores, para resolver el rechazo de la demanda, luego de dejar consignada la existencia del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes y el contenido de sus cláusulas, han reflexionado que en autos se acreditó que la condición pactada falló.
Razonan que la obligación de celebrar el contrato prometido quedó sujeta a una condición suspensiva, casual y posible, situación que debe resolverse conforme a lo preceptuado en el artículo 1485 del estatuto civil. Hacen presente los juzgadores que la condición fijada para la celebración del contrato prometido era que el Banco Santander se desistiera de la tercería de prelación en los autos ejecutivos que indica, que había deducido como acreedor hipotecario preferente, y que se obtuviera el alzamiento del embargo y de las hipotecas y prohibiciones que gravaban el inmueble objeto del contrato. Seguidamente, afirman que la mencionada tercería se resolvió sin que haya intervenido el desistimiento de la referida entidad bancaria, de manera que la condición de la cual pende la exigibilidad de la obligación del contrato prometido, se encontraría fallida.  
Aseveran que el alzamiento del embargo, hipoteca y prohibiciones que afectaban al bien raíz se logró en el mes de mayo de 2012, sin embargo ello debe relacionarse con la cláusula cuarta del contrato de promesa en virtud de la cual se establece que el plazo para la suscripción del contrato es definitivo de un mes a contar de la celebración del contrato de promesa. Luego, desde diciembre de 2011 a mayo de 2012, transcurrió más de un mes.
Adicionan que la cláusula novena que contiene la condición aludida, si bien está incorporada a la promesa después del plazo, no puede entenderse racionalmente concebida para ser cumplida luego del cómputo del término, porque el particular atributo otorgado por las partes a la condición, le confirió carácter principal, es decir, determinante en el proceso que debería haberse seguido para la celebración de la compraventa. En otras palabras, ella prima sobre el plazo estipulado. Sin embargo, exponen, al no haberse señalado expresa y determinadamente que la condición pesaba sobre el promitente comprador, perdió su esencialidad, no bastando para considerar incluida tal imposición a su respecto la explicación estampada en el contrato que le antecede, ya que no se declaró que le afectaba. Por lo mismo, estiman, carece de relevancia la discusión relativa a la existencia de alzamientos en dos causas diversas, porque la cláusula en cuestión sólo menciona la rol 2850-2010.
La conclusión precedente, indican, lleva a otra, el plazo inicialmente regulado para la celebración del contrato prometido recupera preeminencia, pero solo aparente desde la perspectiva del cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios demandado, porque las partes sólo mencionaron un término y la forma de contarlo, pero no indicaron, por ejemplo, quién de las dos debía hacerse cargo de la redacción del contrato, notaría a la que deberían concurrir a firmarlo, forma de comunicar en qué momento debían asistir al oficio de un notario, etc., resultando insuficiente la existencia de la carta a que se alude en la demanda, para pensar que existía esa carga respecto de la demandada, toda vez que tal misiva no fue contemplada en la promesa y en la misma sólo se especificó que la demandante estaba en condiciones de cumplir el contrato prometido y que quedaban a la espera de una pronta respuesta para concluir con el contrato prometido celebrar. 
Finalizan advirtiendo que las inferencias anteriores se corresponden con el contenido integral de la promesa en cuanto a los dineros entregados, la satisfacción de deudas, el más amplio y completo finiquito que se otorgaron respecto de la promesa, y la posibilidad de desistimiento de la compraventa;
CUARTO: Que constituye un hecho de la causa, del cual deja constancia la sentencia de primera instancia, en los números 14 a 21 del considerando quinto, que con fecha 11 de mayo de 2012 se alzó el embargo sobre el inmueble sub lite trabado en el proceso NYK Sudamericana Ltda. con Sky Words S.A., Rol 1607-2010; que con la misma fecha se alzó la medida prejudicial que afectaba al inmueble en el proceso Renta del Pacífico con Sky Words S.A., Rol 2850-2010; que con fecha 6 de julio de 2012 se alzó la medida prejudicial que afectaba al inmueble en el proceso Renta del Pacífico con Sky Words S.A., Rol 2850-2010; que con fecha 22 de junio de 1012 se alzó la medida prejudicial recaída, asimismo, sobre el inmueble en el proceso Renta del Pacífico con Sky Words S.A., Rol 2849-2010; que con fecha 21 de agosto de 2012 se alzó el embargo sobre el inmueble en el proceso Renta del Pacífico con Sky Words S.A., Rol 2849-2010; y que se presentó por la demandante copia de la sentencia que rechaza la tercería de prelación dictada en el proceso 2850 del Segundo Juzgado de Letras y de la resolución dictada en el mismo proceso en que se accede al alzamiento de los embargos y medidas precautorias existentes sobre el inmueble.
Constituye, por otra parte, un hecho, no desvirtuado por la demandada -aun cuando discrepa de los efectos jurídicos que corresponde atribuirle en una interpretación que comparte la sentencia recurrida- que con fecha 3 de septiembre de 2012 la demandante envió a Sky Wards S.A. una carta, en la que comunica que se han alzado recientemente las medidas precautorias, prohibiciones o embargos que imposibilitaban la celebración del contrato prometido y que se encuentra en situación de asumir la deuda hipotecaria del inmueble, a plena conformidad del acreedor hipotecario, Banco Santander, por lo que se encuentra en situación de celebrar, lo antes posible, el contrato de compraventa prometido en las condiciones especificadas en la promesa;
QUINTO: Que no ha sido objeto de discusión la existencia del contrato de promesa de compraventa que vinculaba a las partes, otorgado por instrumento privado de fecha 30 de diciembre de 2011 firmado ante notario, sobre el inmueble que en aquél se especifica, determinándose en dicho instrumento el precio y forma de pago de la compraventa prometida; centrándose la controversia en la época de celebración del contrato prometido a la luz del plazo y de la condición estipulados en dicha promesa;
SEXTO: Que en la cláusula cuarta de la citada promesa de compraventa se dice que “el plazo para la suscripción del contrato definitivo se fija en un mes a contar desde la fecha de suscripción de este contrato de promesa”, agregándose, en la cláusula séptima, que “la futura compradora sabe y conoce que la propiedad se encuentra afecta actualmente a prohibiciones y embargos, los cuales deben ser alzados por Sky Wards S.A., en parte con los dineros recibidos al momento de suscribir este contrato. Estos embargos y prohibiciones se encuentran decretados por el Segundo Juzgado de Letras de Iquique en las causas Rol 2849-2010 y 2850-2010 e inscritos en el Conservador de Bienes Raíces de Iquique”; mencionando, finalmente, la cláusula novena que “por otra parte, se deja expresa constancia entre las partes que en la causa Rol 2850-2010 ya referida, el Banco Santander dedujo una tercería de prelación y que a pesar de haber sido pagado el total de la deuda en esa causa el banco no se ha desistido de dicha tercería razón por la cual aún no se alza el embargo. El promitente comprador declara que dentro de las conversaciones que el promitente comprador mantiene con el Banco Santander para financiar la compra se establece que el banco se desistiría de la tercería para permitir el alzamiento del embargo. Por esta misma razón se establece como condición esencial para la celebración del contrato definitivo el que el Banco Santander se desista de la tercería de prelación interpuesta en la causa Rol 2850-2010 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique”. Cabe consignar, por otra parte, que en la cláusula décimo tercera del contrato de promesa se expresa que “Se acuerda entre las partes que el monto de setenta y cinco millones de pesos que se pagan en este acto se destinen íntegramente al pago de las deudas que dan origen a los embargos y prohibiciones que afectan a la propiedad, obligándose la futura vendedora a tramitar sus alzamientos. Por otra parte, declara la futura compradora que sabe y conoce que existe una hipoteca a favor del Banco Santander y que recae sobre el inmueble materia de este contrato, la cual deberá ser levantada una vez que se pague a la futura vendedora el saldo de precio indicado en la letra c) de la cláusula tercera de este contrato”;
SÉPTIMO: Que la sola lectura de las cláusulas del contrato de promesa antes trascritas, revela que las partes se encontraban en cabal conocimiento de que el inmueble que una de ellas prometía vender y la otra comprar se encontraba afecto a embargos y prohibiciones de enajenar que, en tanto no fueran alzados, impedían la celebración de la compraventa prometida, pues la subsistencia de las mismas hubiese determinado la ineficacia de la compraventa ya que ésta hubiese adolecido de objeto ilícito, sanción que resulta de armonizar lo dispuesto por el artículo 1810 del Código Civil en relación con lo que establecen los artículos 1464 N° 3° y 1466 del mismo cuerpo legal. Por lo mismo, y para dar cumplimiento a lo establecido en el N° 3° del artículo 1554 Código Civil, que requiere que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato, estipulan, con la evidente naturaleza jurídica de condición –aunque no le otorgan expresamente este carácter- que la exigibilidad de la compraventa prometida depende de un hecho futuro e incierto, cual es que se hubiesen alzado los embargos y prohibiciones de enajenar decretados judicialmente sobre el inmueble, cuidándose de precisar que para el alzamiento del embargo en la causa 2850-2010 era “condición esencial” que el Banco Santander se desistiese de la tercería de prelación interpuesta en la misma causa, con lo que revelan que tal desistimiento era sólo el medio que idearon para que se consiguiera un fin: el referido alzamiento, y que no perseguía otro propósito; fin que era factible, como ocurrió en los hechos, que pudiera lograrse sin necesidad de que se practicara el desistimiento de dicha tercería;
OCTAVO: Que resulta significativo, desde ya, destacar que cuando las partes establecen la condición suspensiva de que depende el nacimiento del derecho del prometiente comprador para exigir la celebración de la compraventa, no fijaron un plazo dentro del cual deberían haberse practicado los alzamientos de los embargos y prohibiciones de enajenar antes mencionados, ni expresaron, en otras palabras, el momento en que dicha condición debía estimarse fallida. En una cláusula distinta de la promesa, la cuarta, que antecede a aquella en que se estipula la condición, dicen que el plazo para la celebración del contrato prometido se fija en un mes a contar de la fecha de suscripción de este contrato de promesa, interpretando este tribunal de casación, a la luz de lo que establecen los artículos 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, que mal pudiera haber sido la intención de los contratantes fijar en un plazo tan breve o exiguo el tiempo en que cabría estimar como fallida a la antedicha condición, ya que los trámites y gestiones conducentes a que el inmueble pudiere encontrarse libre de embargos y prohibiciones demandan, por su misma naturaleza, un espacio de tiempo considerablemente superior, ya que aquellos suponen actuaciones, no sólo en las causas en que se trabaron los embargos y prohibiciones, sino que también ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo;
NOVENO: Que habiendo los contratantes, como se ha dicho, estipulado un plazo y una condición para fijar la época de celebración del contrato prometido, corresponde, interpretando en forma armónica la naturaleza y efectos de tales modalidades, indagar por la intención de las partes cuando los convinieron, para lo cual cabe aplicar las mismas reglas de interpretación de los contratos contenidas en el Código Civil antes mencionadas. En efecto, según la doctrina, cuando en el N° 3° del artículo 1554 del Código Civil se habla de “época”, el legislador se refiere a un espacio en el tiempo dentro del cual se puede ejercer o se extingue el derecho para exigir la celebración del contrato prometido. Ahora bien, en lo que atañe al plazo estipulado en la cláusula cuarta de la promesa, en ninguna parte las partes le otorgan el carácter de extintivo, es decir, que por su sola ocurrencia acarrea la extinción del derecho para exigir el cumplimiento del contrato prometido, connotación que sin duda de alguna manera le hubiesen dado si esa hubiese sido su intención. Por el contrario, la interpretación que mejor cuadra con la naturaleza del contrato es la que conduce a inferir que el plazo estipulado por las partes tiene el carácter de suspensivo, lo que significa que el derecho del prometiente comprador sólo podía ejercerse una vez transcurrido un mes desde la fecha de la suscripción de la promesa; y ello sólo si dentro de dicho plazo el inmueble se hubiese encontrado libre de embargos y prohibiciones de enajenar, esto es, se hubiese cumplido la condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho. En otras palabras, lo primordial para fijar la época de celebración de la compraventa es, en el contrato de promesa de autos, el cumplimiento de la condición suspensiva de que depende el nacimiento del derecho del prometiente comprador; sólo si tal modalidad se hubiese cumplido dicho derecho no se podría ejercer antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la celebración del contrato. En el caso sub-lite, no teniendo el plazo estipulado el carácter de extintivo y habiendo transcurrido más de treinta días desde la fecha de la celebración del contrato de promesa, el prometiente comprador lo podía legítimamente ejercer, siempre que se hubiera cumplido la condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho, materia que se analizará en el considerando siguiente; 
DÉCIMO: Que, como se ha dicho en las consideraciones que preceden, condición suspensiva de que depende el nacimiento del derecho del prometiente comprador para requerir la celebración de la compraventa prometida, es que se encuentren debidamente alzados los embargos y prohibiciones que se describen en la cláusula séptima (numeración errada, pues debiera ser sexta) del instrumento privado en que consta la promesa; tramitación para la cual no se fijó un plazo dentro del cual debía realizarse y que recién culminó, según se lee en el considerando 5° de la sentencia de primera instancia, en agosto del año 2012, sin que sea pertinente a la luz de lo dispuesto en el artículo 1482 del Código Civil reputar haber fallado dicha condición. Ahora bien, lo que las partes describen como condición esencial para la celebración del contrato prometido, cual es que el Banco Santander se desista de la tercería de prelación interpuesta en la causa rol 2850-10 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique, debe entenderse asimismo cumplida de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1483 del Código Civil, pues las propias partes la estipularon para el alzamiento del embargo trabado en dicha causa, resultado que se obtuvo aun sin que se fuese necesario el mencionado desistimiento;
UNDÉCIMO: Que en estas circunstancias, no cabe sino considerar que habiéndose cumplido dentro del plazo legal las condiciones suspensivas de que dependía el nacimiento del derecho del prometiente comprador para requerir la celebración del contrato prometido, y habiéndose, asimismo, vencido el plazo suspensivo de que dependía el ejercicio de tal derecho, la demandante podía legítimamente instar por que se otorgara la respectiva escritura pública de compraventa de conformidad con lo convenido en el contrato de promesa, lo que ésta hizo extrajudicialmente por carta dirigida a la demandada, sin que sea necesario para manifestar tal intención, como lo señala la sentencia recurrida, la mención de los antecedentes que ésta echa en menos, pues ello implica agregar al contrato de promesa requisitos que la ley no exige, y que hubiesen sido exigibles sólo si las partes los hubiesen tenido en consideración, bastando, para la redacción de la mencionada escritura, la actitud de razonable cooperación que le es exigida a la demandada en cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe que le impone el artículo 1546 del Código Civil;
DUODÉCIMO: Que en mérito de las consideraciones que preceden, arriba esta Corte Suprema a la conclusión que asiste la razón a la recurrente cuando acusa error de derecho en la aplicación del artículo 1554 del Código Civil, especialmente en lo que atañe a la calificación del plazo o condición que fije la época de celebración del contrato a que se refiere el N° 3° de dicho precepto, lo que la induce a considerar ineficaz el contrato de promesa; y en la aplicación del artículo 1489 del Código Civil, pues siendo el contrato de promesa de autos plenamente eficaz asistía a la demandante el derecho para exigir su cumplimiento, como lo señala la disposición citada;
DÉCIMOTERCERO: Que los errores de concepto que se han evidenciado constituyen transgresión de las normas mencionadas con antelación, lo cual ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo desde que la equivocada aplicación de tales preceptos legales ha llevado a los sentenciadores a rechazar la demanda, en circunstancias que correspondía fuera acogida. Por lo anterior, el recurso en estudio debe ser acogido;
DÉCIMOCUARTO: Que, atento a lo que se ha concluido, resulta innecesario un pronunciamiento sobre los demás errores de derecho denunciados por la recurrente.    

Y de conformidad, además, a lo preceptuado en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se acoge, el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 314, por la parte demandante, en contra de la sentencia de quince de octubre de dos mil trece, escrita de fojas 311 a 313 vta., la que es nula y se reemplaza por la que a continuación se dicta.

Regístrese.

Redacción del Abogado Integrante señor Víctor Vial del Río.

Rol Nro.13.412-2013.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sres. Alfredo Prieto B. y Víctor Vial del Río.  

 No firman el Ministro Sr. Valdés y el Abogado Integrante Sr. Vial, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.


En Santiago, a veintiséis de agosto de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
________________________________________________________________________


Santiago, veintiséis de agosto de dos mil catorce.   

En cumplimiento de lo resuelto en el fallo de casación que antecede y lo que dispone el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la sentencia que corresponde de conformidad con la ley.

VISTOS:

Se reproduce la parte expositiva y la considerativa de la sentencia en alzada, con excepción de los párrafos segundo y tercero del motivo séptimo y el considerando octavo que se eliminan.
Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE:
1° Lo expresado en los razonamientos sexto a décimo tercero del fallo de casación que antecede.
2° Que el contrato de promesa celebrado por las partes con fecha 30 de diciembre de 2011 cumple con todos los requisitos que requiere el artículo 1554 del Código Civil para su eficacia jurídica, pues las partes, conscientes de que a la fecha de su celebración existían sobre el inmueble que una promete vender y la otra comprar, embargos y prohibiciones decretados por resolución judicial que hubieran hecho ineficaz por objeto ilícito la compraventa del referido inmueble, convinieron, precisamente con el propósito de subsanar tal vicio, que el derecho para exigir la celebración del contrato prometido se encontraba subordinado a la condición suspensiva de que se alzaran los embargos y las prohibiciones judiciales de enajenar que impedían la compraventa, sin que para que se efectuaran dichos alzamientos se hubiese convenido un plazo. Si bien en una cláusula de la promesa las partes estipulan un plazo de treinta días contado desde la fecha de su otorgamiento, mal pudiera entenderse que dicho lapso presenta el alcance de constituir el espacio de tiempo dentro del cual debía cumplirse la antedicha condición, so pena de considerársele fallida, pues, a simple vista, tal plazo es excesivamente breve para la realización de un conjunto de actuaciones, tanto frente a los Tribunales de Justicia como ante el Conservador de Bienes Raíces que razonablemente demandan un tiempo superior. En consecuencia, al no haberse fijado un lapso dentro del cual el acontecimiento previsto como condición debió haberse verificado, si bien no se encuentra en el Código Civil una disposición que señale el tiempo transcurrido el cual la condición debe considerarse fallida, la doctrina ha integrado tal vacío aplicando lo que señala el Mensaje del Código Civil, cuando dice que otra regla fundamental del proyecto es “la que limita la duración de las condiciones suspensivas y resolutorias, que en general se reputan fallidas si tardan más de treinta años en cumplirse”, entendiendo que dicho plazo, que era el máximo para la prescripción adquisitiva, se ha reducido a diez años, que es el que con tal objetivo contempla la legislación en actual vigencia. De lo dicho fluye que la condición suspensiva de que pende el nacimiento del derecho para requerir la celebración del contrato prometido, habiéndose producido los alzamientos pertinentes en el año 2012, se encuentra cumplida y no en el estado de fallida.
3° Que el plazo de treinta días antes anotado presenta el claro carácter de suspensivo, y en ningún caso el de extintivo, pues las partes no le otorgan tal carácter y nada permite interpretar que ello hubiese constituido la intención de los contratantes, de lo que cabe colegir  que no se podía exigir el derecho para reclamar la celebración del contrato prometido antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la suscripción de la promesa, y ello naturalmente en el entendido de que tal derecho hubiese nacido, lo que supone que previo a de los referidos treinta días se hubiere cumplido la condición ya mencionada.
4° Que lo que las partes clasifican como condición esencial para la celebración de la compraventa prometida, cual es que el Banco Santander se desista de la tercería de prelación interpuesta en la causa Rol 2850-2010 del Segundo Juzgado de Letras de Iquique, debe interpretarse en el contexto de lo que menciona la cláusula numerada como novena en el contrato de promesa. En efecto, las partes expresamente mencionan que tal desistimiento era lo que permitiría el alzamiento del embargo decretado en dicha causa y que esa fue la razón que las indujo a considerarlo como condición esencial, lo que revela inequívocamente que el propósito directamente buscado era, precisamente, el referido alzamiento, que se logró sin que fuese necesario el desistimiento del Banco Santander. Por ello, y en aplicación del artículo 1483 del Código Civil, cabe estimar dicha condición en el estado de cumplida, pues el alzamiento del embargo es, sin duda, el modo más racional para estimar que se consiguió el propósito de las partes, aunque el Banco Santander no se hubiese desistido de la tercería.
5° Que resulta, asimismo, carente de fundamento la alegación de la demandada, cuando menciona que en el contrato de promesa se contiene un finiquito, pues éste mal pudiera extenderse a los derechos y obligaciones que  constituyen un efecto de la promesa, pues equivaldría a decir que en el contrato que se celebra no existen obligaciones pendientes de cumplimiento, lo que no resulta lógico. 
6° Que tampoco reviste fundamento jurídico la excepción de contrato no cumplido planteada por la demandada, en el sentido de que la demandante no obtuvo el alzamiento de la tercería de prelación del Banco Santander por las razones anotadas en relación con el alcance que dicho alzamiento presenta; siendo, por el contrario, evidente que la parte que rehusó injustificadamente el cumplimiento de su obligación fue la prometiente vendedora; y que la parte prometiente compradora, una vez cumplidas las condiciones suspensivas estipuladas y vencido el plazo suspensivo antes anotado, estuvo llana a cumplir las que el contrato de promesa engendraba para ella.
7° Que no altera la eficacia de la promesa y los efectos que este contrato produce la circunstancia de que la parte prometiente compradora sea tenedora del inmueble que se promete vender a título de arrendataria, sin que encuentre sustento alguno la tesis de que el contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la promesa produjo como efecto la resciliación de este último contrato. Los contratos de promesa y de arrendamiento de cosa son totalmente diferentes, producen distintos efectos y pueden coexistir en relación con un mismo inmueble, que es lo que ocurre en el caso de autos.
8° Que si bien procede acoger la demanda de cumplimiento de contrato a la luz de lo dispuesto por el artículo 1489 del Código Civil, no es pertinente, en cambio, la indemnización de perjuicios demandada por daño emergente que se avalúa en la suma de $3.453.914. Ello, principalmente en razón de que no se justifica la relación de causalidad directa que debe existir entre la infracción de la obligación y el perjuicio denunciado, faltando, de este modo, uno de los requisitos que hacen procedente la responsabilidad civil contractual.

Y de acuerdo, además, con lo previsto en los artículos 186 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Civil, se revoca, en lo apelado la sentencia de once de julio de dos mil trece, escrita de fojas 274 a 285, complementada por resolución de quince del mismo mes y año, a fojas 286, en cuanto por ella se rechazó en todas sus partes la demanda de fojas 1 y, en su lugar, se declara que se acoge la demanda, pero sólo en cuanto se dispone que la demandada Sky Ward S.A. debe cumplir el contrato de promesa celebrado con fecha 30 de diciembre del año 2011 por instrumento privado, cuyas firmas se autorizaron con igual fecha ante notario, concurriendo a otorgar el contrato definitivo de compraventa en calidad de vendedora junto a Sociedad Educacional IQRA Limitada, quien lo hará en calidad de compradora, dentro de un plazo de cinco días hábiles de causar ejecutoria la sentencia definitiva de autos, respecto del inmueble que se individualiza en el citado contrato de promesa, bajo apercibimiento que, si así no lo hiciere en el plazo señalado, procederá a la suscripción del contrato el Tribunal en su representación, todo ello sin costas. 

Se confirma, en lo demás apelado, el fallo mencionado.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción del Abogado Integrante señor Víctor Vial del Río.

Rol Nro.13.412-2013.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sres. Alfredo Prieto B. y Víctor Vial del Río.  

 No firman el Ministro Sr. Valdés y el Abogado Integrante Sr. Vial, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar en comisión de servicios el primero y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.


En Santiago, a veintiséis de agosto de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.