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11 oct. 2016

Oposición a la solicitud de regularización de la posesión de la pequeña propiedad - Calidad de arrendatario obsta a la posibilidad de sanear

Puerto Montt, veinticuatro de agosto de dos mil dieciséis. 

Vistos: Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los considerandos décimo sexto a vigésimo, que se eliminan. Y se tiene en su lugar y además presente: Primero: Que la parte demandante ha interpuesto recurso de apelación a fojas 213 y siguientes, solicitando que esta Corte revoque la sentencia de primer grado y acoja la oposición, con costas. 

Segundo: Que para resolver este recurso se debe tener presente que el recurrente interpuso oposición a la solicitud de regularización de la posesión efectuada por doña Elvira Pacheco Rubilar en base al D.L. 2695 que fija normas para regularizar la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la constitución de dominio sobre ella, sin señalar en cual o cuales de las causales del artículo 19 del D.L. 2695 fundaba su oposición. 
Tercero: Que la juez a quo, fijó como puntos de prueba los siguientes: - Efectividad de ser el oponente poseedor inscrito y exclusivo de todo o parte del inmueble cuya posesión se pretende regularizar. - Efectividad de cumplir la peticionaria de regularización de posesión con los requisitos establecidos en el artículo 2° del Decreto Ley 2695 respecto del inmueble cuya posesión se pretende regularizar. Del establecimiento de estos puntos de prueba de prueba se desprende que la sentenciadora circunscribió la oposición a las causales de los N° 1 y 3 del Decreto Ley 2695, en las cuales quedan comprendidos los hechos a probar. 
Cuarto: Que en lo que respecta a la primera causal de oposición del N°1 del artículo 19 del Decreto Ley 2695, esta es, “Ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva”, el actor refiere que la inscripción de dominio de Fs. 398 N° 510 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 1983, citada por la demandada que ampara el inmueble que pretende sanear, corresponde a la herencia de su abuela María Andrea González Díaz, a sus padres y tíos, encontrándose este inmueble inscrito a nombre de don José Enestor, Teresita Angélica, Agustín Alonso, Mercedes, María Zoila, José Nibaldo y José Andrés todos apellidados Cárdenas González, estando compuesto por casa y sitio, ubicado en la ciudad de Fresia, correspondiente a la mitad sur del sitio número 12, de la población Fresia, señalando los deslindes del mismo. 
Quinto: Que la inscripción de dominio antes citada se encuentra acompañada en forma legal a fojas 102, no habiendo sido objetada, y en ella consta que las personas que refiere el oponente como dueñas del inmueble, son efectivamente las personas que aparecen como propietarias de este bien raíz, las cuales lo habrían adquirido por sucesión por causa de muerte de su madre legítima María Andrea González Díaz, lo que constaría en la posesión efectiva inscrita a fojas 398 N° 509 del mismo registro y año, según se indica en la misma inscripción. 
Sexto: Por consiguiente, la causal del artículo 19 N° 1 del Decreto Ley 2695, debe ser rechazada, al no tener el oponente posesión inscrita del inmueble o de una porción determinada de él, ni tampoco aparecer que detenta posesión inscrita respecto de la inscripción de dominio que acompaña a fojas 137 y sgte., la cual efectivamente ampararía el inmueble que pretende regularizar la demandada. 
Séptimo: Para analizar la concurrencia de la causal de oposición del artículo 19 N° 3 del Decreto Ley 2695, ésta es, “No cumplir el solicitante todos o algunos requisitos establecidos en el artículo 2”, se debe considerar que esta última norma contempla dos requisitos copulativos que deben reunir todas las personas que siendo poseedoras materiales de bienes raíces se sometan al procedimiento destinado a obtener título de dominio en base al mismo cuerpo legal, siendo el primer requisito contemplado en su numeral 1 el tener posesión del inmueble por sí o por otra persona en su nombre en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco años, a lo menos. En este contexto, la demandada en el expediente administrativo de regularización de la posesión, señaló que el inmueble respecto al cual solicitaba el procedimiento de saneamiento se encontraba amparado por la inscripción de dominio de Fs. 399 N° 510 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 1983, acompañándola a fojas 5. De los datos contenidos en esta inscripción de dominio se desprende que dicho inmueble corresponde a un inmueble urbano, específicamente a la mitad de un sitio ubicado en la población Fresia, de la misma ciudad, en circunstancias que según consta en los antecedentes acompañados en las instancias administrativas tales como, solicitud de regularización de la posesión, planos y croquis de ubicación, fotografías, certificado de ruralidad, certificado emitido por la Oficina de Prodesal de la Municipalidad de Fresia, declaraciones juradas, certificado de residencia, informe N° 56 correspondiente a análisis jurídico de ingreso a postulación al Ministerio de Bienes Nacionales, carta compromiso del programa consolidación de la tenencia de tierras suscrita por la demandada, registro fotográfico correspondiente al informe técnico en terreno del ingeniero geomensor, rol de Avalúo 165-12 de la Comuna de Fresia; y de la prueba aportada en estos autos, especialmente la inspección personal del tribunal, resulta prístino que el inmueble respecto del cual la demandada solicitó la regularización de la posesión es un inmueble rural, de una cabida de 9,87 Hás., que no tiene relación alguna con la inscripción de dominio citada, la cual corresponde a un inmueble urbano de una superficie notoriamente inferior a la que pretende sanear la recurrente, por lo cual existe una dicotomía manifiesta entre el terreno respecto del cual la demandada detentaría la posesión material, y aquel amparado por la inscripción de dominio que cita. 
Octavo: Que, la exigencia del artículo 2 N° 1 del Decreto Ley 2695 antes señalada, debe entenderse cumplida si el solicitante acredita que tiene posesión material respecto de un inmueble determinado, siendo necesario para su singularización que se señale entre otros requisitos, su ubicación, superficie, deslindes e inscripción conservatoria, debiendo existir la necesaria correlación entre éstos, teniendo especial relevancia este último antecedente, el cual debe concurrir necesariamente para dar cumplimiento a los fines que se señalan en los considerandos 1, 2 y 3 del mismo decreto, que en definitiva son los de dotar de un título de dominio al solicitante, lo que a su vez debe relacionarse con el sistema registral de inscripciones de dominio, de acuerdo al Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, finalidades que no se cumplirían si se permitiera la creación al amparo de este cuerpo legal de una deficiente inscripción posesoria, como lo sería si se aceptara que se regularizara el dominio de un inmueble cuya ubicación física no guarda ninguna relación con la inscripción de dominio que supuestamente lo ampara, atentándose además con la necesaria cadena de inscripciones que amparan los inmuebles. 
Noveno: De lo razonado precedentemente se concluye que la demandada no tiene la posesión material del inmueble que pretende sanear, toda vez que éste no esta amparado por la inscripción de dominio invocada para tal efecto y por ende no cumple con el requisito del artículo 2 N° 1 del mencionado Decreto Ley. 
Décimo: Que, a mayor abundamiento, se debe considerar que la demandada no ha acreditado suficientemente tener la posesión material del inmueble cuya regularización solicita, habida consideración que según consta en el contrato de arriendo acompañado por la demandante en forma legal a fojas 165, no objetado, ésta celebró el 2 de mayo de 1992 por escritura pública con don José Enestor Cárdenas González, padre del demandante, un contrato de arriendo por 20 años, renovables por periodos iguales si ninguna de las partes comunicaba por escrito, con tres meses de anticipación y por carta certificada la no renovación del contrato, respecto del mismo terreno que pretende sanear, contrato que a la fecha de presentación de la solicitud de la posesión, cuyo data es de 6 de junio de 2014, se encontraba vigente. 
Décimo primero: Que, habiendo la demandada ingresado al predio en virtud de un título de mera tenencia, como lo es el contrato de arriendo mencionado en el considerando anterior, y encontrándose vigente este contrato, no es posible determinar desde que fecha la demandada dejó de reconocer dominio ajeno, toda vez que la posesión según la define el artículo 700 del Código Civil “Es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por si mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él”, por lo cual lo que diferencia la mera tenencia de la posesión es la disposición anímica del sujeto, y los hechos que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 925 del mismo código sirven para probar la posesión del suelo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 4° del Decreto Ley 2695, no pueden diferenciarse en caso sub lite de los que realizaban la demandada como arrendataria del predio, máxime si se considera que en virtud de la cláusula sexta del contrato de arriendo, el predio fue entregado a la demandada con cierro, casa y arboleda, facultándola el arrendador en la cláusula séptima del mismo para realizar todo tipo de mejoras, incluyendo casa de administrador. 
Décimo segundo: Por lo demás, se deberá considerar que de la necesaria interpretación armónica que debe darse a las distintas normas del Decreto Ley 2695, queda claro que aquellas personas que detenten la calidad de arrendatarios quedan excluidas de la posibilidad de acogerse al procedimiento de regularización de la posesión, contemplado en el Decreto Ley 2695, lo que se infiere del artículo 9 del mismo cuerpo legal, norma que sanciona como delito al que maliciosamente obtuviere el reconocimiento de tal calidad de acuerdo al procedimiento antes mencionado, presumiendo dolo cuando el interesado tuviere a la fecha de presentación de su solicitud la calidad de arrendatario o mero tenedor, o haya reconocido dominio ajeno, mediante un acto o contrato escrito. Luego, si el legislador sanciona como hecho ilícito el saneamiento malicioso y establece una presunción de dolo respecto del arrendatario, no es dable que se acepte que la demandada, que tenía la calidad de arrendataria a la fecha de presentación de su solicitud de regularización, tenga posesión material, y por ende cumpla el requisito del artículo 2 N° 1 del Decreto Ley 2695, máxime si se considera que la posesión por el tiempo y con las características que señala esta norma es uno de los principales requisitos para acogerse al procedimiento mencionado. Que, en consecuencia al no concurrir el requisito del artículo 2 N° 1 del Decreto Ley 2695 y siendo los requisitos exigidos por esta norma copulativos es innecesario pronunciarse sobre el requisito contemplado en el N° 2 de esta disposición. Décimo tercero: Que, el oponente Hugo Cárdenas González ha acreditado con el certificado de nacimiento de fojas 142 que es hijo de don José Enestor Cárdenas González, el cual se encuentra fallecido según se desprende del certificado de defunción de este último que rola a fojas 46, por lo cual es heredero de éste y en consecuencia dueño de derechos hereditarios en la cuota de dominio que su padre tenía en el inmueble amparado Fs. 399 N° 510 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 1983, por lo cual tiene legitimación activa para oponerse. 

Y vistos, lo dispuesto en los artículo 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, artículo 700, 925, 1698 del Código Civil y artículos 2, 4, 9, 19, 20 y 24 del Decreto Ley 2695 que fija normas para la regularización de la pequeña propiedad raíz y para la constitución del dominio sobre ella, se declara: Que, se revoca la sentencia definitiva de fecha 7 de octubre de 2015, escrita fojas 200 y siguientes, y en su lugar se dispone: 1.- Que, se acoge la oposición presentada por Hugo Leonardo Cárdenas Maixner, y en consecuencia, se ordena al Secretario Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región de Los Lagos que se abstenga de continuar con la tramitación de la solicitud de la regularización de la posesión presentada por doña Elvira Pacheco Rubilar en el expediente administrativo N° 18043 . 2.- Que, se rechaza la oposición deducida por doña Lilian del Carmen Cárdenas Vargas a fojas 83. 3.- Que, no se condena en costas a la demandada por haber tenido motivo plausible para litigar. 

Regístrese, notifíquese y devuélvase. 

Redacción de la abogado integrante doña María Herna Oyarzún Miranda. 

Rol N° 150-2016.- 

Pronunciado por la Segunda Sala de la C.A. de Puerto Montt integrada por Ministro Jorge Pizarro A., Fiscal Judicial Mirta Sonia Zurita G. y Abogado Integrante Maria Herna Oyarzun M. Puerto Montt, veinticuatro de agosto de dos mil dieciséis. En Puerto Montt, a veinticuatro de agosto de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente