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8 de marzo de 2016

Expropiación. Apelación acogida. Valor real superior al establecido por comisión de peritos. Valor de compraventa de predios vecinos. Falta de fundamentación y documentación de informe pericial oficial.


Puerto Montt, trece de noviembre de dos mil quince.
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada de fecha  22 de diciembre de  2014.
Y  teniendo en su lugar y además presente:
Primero: Que a fojas 145 se presenta el Abogado don Marías Ruiz-Tagle Méndez en representación de don Allan Boher Reifschneider deduciendo recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva de fecha 22 de diciembre de 2014, escrita a fojas 138 y siguientes, recaída en juicio reclamación de expropiación, la que estima aquélla como agraviante para los derechos de su parte al rechazar el reclamo formulado en contra del Servicio de Vivienda y Urbanismo Región de Los Lagos, en circunstancias que el valor real del predio ascendería a la suma de 2.5 UF el metro cuadrado y no 0.44 UF como lo habría determinado la comisión de peritos. 

Segundo: Que mediante Resolución Exenta N° 2016 de 02 de diciembre del año 2011, de la Dirección Regional de Serviu Región de Los Lagos, publicada en el Diario Oficial en su edición del 15 de diciembre del mismo año y en el Diario Llanquihue de la misma fecha, se ordenó la expropiación del predio propiedad del reclamante, consistente en el lote de terreno denominado sitio 5MZ C, de una superficie total aproximada de 5.000 metros cuadrados, necesarios para la ejecución de la obra “Construcción de Viviendas Sociales, Sector Cardonal, Puerto Montt”.
Tercero: Que la Comisión de Peritos encargada de tasar el lote del terreno expropiado fijó como indemnización provisional del inmueble referido, la suma de $49.500.000.- a 0.44 UF el metro cuadrado,
Cuarto: Respecto del monto fijado por la comisión de peritos, el reclamante sostiene que dicha tasación no dice relación con el valor real y comercial del predio expropiado, toda vez que se habría omitido considerar diversos factores, estimando, en definitiva, como insuficiente el cálculo de la indemnización provisional fijada por la comisión de peritos, que asciende a la suma precedentemente señalada.
Quinto: Que en relación con valor del terreno fijado provisionalmente por la comisión de peritos en $49.500.000.- a un valor de 0.44 UF por metro cuadrado, el reclamante da cuenta de la diferencia que existe entre el monto señalado y el valor real del predio, que consistiría en 2.5 UF el metro cuadrado, ascendiendo el valor real del terreno a la suma de $282.823.875.- solicitando al tribunal que declare que se fija esta última suma como monto definitivo de la indemnización o el monto que el tribunal estime en derecho. 
Sexto: Que así las cosas, corresponde a la parte reclamante acreditar el mayor valor que alega tendría el metro cuadrado del terreno expropiado. En este sentido se encuentra la prueba testimonial rendida a fojas 48 y siguientes, informe pericial en custodia bajo el número 145-2014, del perito Mario Muñoz Moreira.
Séptimo: Que del informe pericial acompañado por la reclamante, se evidencia que efectivamente el valor por metro cuadrado del terreno expropiado supera el valor fijado por la comisión de peritos. Lo anterior se concluye no solo del pormenorizado análisis que efectúa el perito, sino que además teniendo en consideración el valor de compraventa de los predios aledaños en circunstancias similares, valor que se acreditó mediante las respectivas escrituras de contratos de compraventa. Por lo que estos sentenciadores de mayoría no comparten lo resuelto por el juez a quo en el considerando décimo de la sentencia definitiva, en orden a estimar la referida prueba pericial como insuficiente. Por el contrario, es completa y fundada, no solo por un análisis del valor promedio de las propiedades aledañas, si no que se extiende analizando la proyección que tiene el sector, tomando en cuenta factores demográficos, económicos, urbanos y especialmente antecedentes en relación al crecimiento de la ciudad de Puerto Montt en ese sector.
Octavo: Que en lo concerniente al informe pericial acompañado a fojas 88 y siguientes por el Servicio de Vivienda y Urbanismo Los Lagos, éste carece de la coherencia necesaria para reforzar lo sostenido por la Comisión de Peritos en orden a estimar que el valor por metro cuadrado sea de 0.44 UF. En el punto 5 del mencionado peritaje, “REFERENCIAS COMERCIALES DE TEERENOS”, se hace alusión al valor comercial de 10 terrenos que servirían de comparación y que permitirían determinar el valor que efectivamente tendría el terreno expropiado en cuestión. Sin embargo, de los 10 terrenos analizados, 7 de ellos tienen un valor por metro cuadrado superior al que fijó la comisión de peritos, algunos en las mismas condiciones que el terreno expropiado sin que el perito se haga cargo de la diferencia de valor por metro cuadrado existente entre el valor pagado en ellos y el fijado por la Comisión de Peritos. Discordancia que no se ha visto superada en las conclusiones del referido peritaje. Sumado a lo anterior, no se hace cargo de otros elementos como la proyección y crecimiento de la ciudad en sector, que indudablemente son factores que importan al momento de determinar el valor del terreno expropiado.
Noveno: Que en relación con el Informe de Tasación realizado por la Comisión de Peritos, agregado a fojas 17 y siguientes, el juez a quo únicamente se refiere a las conclusiones arribadas tanto en el Informe de Tasación como en el Informe pericial de fojas 88 y siguientes, conclusiones que estima como verdaderas. El citado Informe de tasación de fojas 17 y siguientes carece de la fundamentación necesaria para que pueda ser estimado como determinante al momento de valorizar el precio por metro cuadrado que tendría el terreno expropiado, a lo menos en contraposición al peritaje aportado como prueba por parte de la Reclamante. En este sentido, resulta preciso advertir la ausencia de documentos que respalden las conclusiones consignadas por la comisión de peritos, de manera que resten arbitrariedad a la conclusión adoptada. 
Décimo: Que respecto de la prueba testimonial rendida por la parte reclamante a fojas 48 y siguiente, estos sentenciadores de mayoría no comparten lo resuelto por el juez a quo en el considerando décimo de la sentencia definitiva en orden a que la prueba testimonial resulta insuficiente para acreditar el mayor valor que tendría el metro cuadrado del terreno expropiado alegado por la reclamante, toda vez que de acuerdo a su análisis, los testigos realizan solo apreciaciones personales por lo que no sería posible determinar de ese modo el valor por metro cuadrado que tiene el terreno. Lo consignado precedentemente no es compartido por este tribunal de apelación, se desprende de las declaraciones de los testigos, que éstas; están constituidas por mucho más que solo apreciaciones personales. Así las cosas, sus dichos vienen reforzados por  el contenido del peritaje y los documentos acompañados por el reclamante, en cuanto estos coinciden con lo declarado por ellos, además de la experiencia que les otorga 
dedicarse al rubro inmobiliario en la ciudad de Puerto Montt. 
Décimo Primero: Que en lo relativo a la prueba testimonial rendida por la parte reclamada, el juez a quo en el considerando décimo de la sentencia definitiva sostiene que esos testigos depusieron por la parte reclamada, indica que se encuentran contestes en la circunstancia de que formaron parte de la comisión de peritos y exponen en sus declaraciones el análisis que realizaron para arribar al valor en que debía tasarse el bien expropiado. De lo indicado precedentemente se evidencia que no aportan otros antecedentes diversos que el contenido en la tasación referida, A diferencia de los testigos de la reclamante, que deponen no sobre el peritaje presentado, si no respecto de su conocimiento y experiencia en el tema inmobiliario. Respecto de la declaración de los testigos de la parte reclamante señala que son insuficientes por consistir en meras apreciaciones personales, respecto de los testigos de la parte reclamada omite pronunciamiento alguno respecto de la apreciación probatoria, limitándose a consignar en la sentencia definitiva únicamente circunstancias objetivas en relación con la parte por la que declaran y el hecho de haber declarado, pero en ningún caso pronunciándose respecto al contenido de la declaración. En estas circunstancias, no se estima la prueba testimonial  rendida por la reclamada como suficiente para reforzar lo consignado en el peritaje de fojas 88 y siguientes en el Informe de Tasación elaborado por la Comisión de Peritos de fojas 17 y siguientes.
Décimo Segundo: Que, siendo así las cosas estos sentenciadores de mayoría son del parecer de fijar como monto de la indemnización de acuerdo a lo establecido por el artículo 12 del D.L 2186 el monto equivalente a  2,0 UF el metro cuadrado al 15 de diciembre de  2011 esto es el monto total de la indemnización de  $222.595.900.- (doscientos veintidós millones quinientos noventa y cinco mil novecientos pesos).

Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en el artículo 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, SE REVOCA la sentencia apelada de fecha 22  de Diciembre de 2014, en todas sus partes, sin costas de la instancia por no haber sido totalmente vencida la parte apelada.

 Acordada con el voto en contra de la Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo, quien estuvo por confirmar la sentencia de primera instancia en todas sus partes, por los mismos fundamentos que tuvo presente el tribunal de primera instancia.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Abogado integrante don Rafael Gallardo Durán y el voto disidente su autora.

Rol N° 774-2015.




  Pronunciada por la Primera Sala, integrada por el Presidente don Leopoldo Vera Muñoz, la Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo y el Abogado integrante don Rafael Gallardo Durán. Autoriza la Secretaria Titular doña Lorena Fresard Briones.


  Puerto Montt, trece de noviembre de dos mil quince, notifiqué por el estado diario la sentencia que precede.