Doctrina del fallo
- La procedencia de la acción de precario regulada en el artículo 2195 inciso 2º del Código Civil exige la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante, o entre este y la cosa reclamada, correspondiendo a una tenencia meramente sufrida, tolerada o ignorada sin respaldo normativo.
- El concepto de 'contrato' a que alude el inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil no se restringe a una convención formal entre las partes litigantes, sino que comprende cualquier antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificar la tenencia del bien.
- El título que justifica la ocupación para descartar el precario no requiere emanar necesariamente del actual propietario. La existencia de un contrato de arrendamiento celebrado con un anterior dueño constituye un antecedente jurídico suficiente que excluye la ignorancia o mera tolerancia, obligando al nuevo adquirente a perseguir la restitución mediante las acciones que otorga el estatuto del arrendamiento y no a través del juicio de precario.
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Santiago, cinco de marzo de dos mil veinticuatro. VISTOS: En los autos tramitados ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, rol C-19.057-2020, caratulados ¿Inmobiliaria e Inversiones Quimal Ltda. y otro con Quiroz Olivos Daniel¿, por sentencia de veinticinco de julio de dos mil veintidós se acogió la demanda de precario y se condenó a la demandada a la restitución del inmueble que ocupa, sin costas. La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de esta ciudad, por sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, confirmó la decisión. Contra esta última sentencia la misma parte recurre de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN: Primero: Que la recurrente sostiene que en la sentencia impugnada se han infringido los artículos 20 , 915 , 1962 y 2195 inciso 2º del Código Civil. Afirma que la copia de escritura pública otorgada con fecha 7 de diciembre de 2001, mediante la cual la sociedad Delta Leasing Habitacional S.A. vendió, cedió y transfirió el inmueble a la sociedad Transa Securitizadora S.A., cediendo además en las cláusulas quinta y octava de dicho instrumento el contrato de arrendamiento, sumada a la copia de escritura pública otorgada con fecha 11 de septiembre de 2020, mediante la cual la sociedad Transa Securitizadora S.A. vendió, cedió y transfirió el bien a la demandante, constando en su cláusula cuarta una declaración de ésta, en cuya virtud reconoce que la propiedad se encuentra ¿tomada¿ por un tercero, permite considerar que la ocupación de su representado se sustenta en un título oponible, al tenor de lo dispuesto en el Nº 2 del artículo 1962 del Código Civil, siendo inepta la acción de precario para ponerle término, desde que no concurre la ausencia de contrato y la ignorancia o mera tolerancia del dueño, tal como lo exige el artículo 2195 inciso 2º del Código Civil. Agrega que en este caso el dueño conserva la acción de dominio del artículo 915 del mismo cuerpo legal, desde que la ocupación de la demandada se sustenta en el contrato de arriendo con opción de compra celebrado con el anterior propietario del inmueble, no siendo efectivo que ésta descansa en la ignorancia o en la mera tolerancia del demandante. Peticiona para que se anule el fallo recurrido y se dicte sentencia de reemplazo que rechace la demanda, con costas. Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: 1.-Inmobiliaria e Inversiones Quimal Limitada dedujo demanda de precario en contra de Daniel Fernando Quiroz Olivos. Fundamenta su acción en que es dueña de la propiedad ubicada en calle Cochingo Nº 86, que corresponde al Lote Nº 23 de la Manzana T del conjunto habitacional Santa María de Maipo, Sexta Etapa, comuna de Maipú, Región Metropolitana, inscrito a fojas 63.444, bajo el número 88.643, correspondiente al Registro de Propiedad del año 2020 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Indica que el inmueble fue adquirido en virtud de contrato de compraventa celebrado entre su representado y Transa Securitizadora S.A., mediante escritura pública de fecha 11 de septiembre del año 2020. Sin embargo, expone que hace unos meses la propiedad en comento se encuentra tomada y ocupada por Daniel Fernando Quiroz Olivos, quien vive sin autorización en su domicilio. Dado lo expuesto, solicitó acoger la acción y condenar a la demandada a la restitución del bien, con costas. 2.- Daniel Fernando Quiroz Olivos contestó la demanda solicitando su rechazo con costas, en lo que interesa al recurso, alegó que la ocupación del inmueble tiene como antecedente un contrato de arriendo con opción de compra celebrado con la sociedad Delta Leasing Habitacional S.A., el cual fue posteriormente reconocido por la sociedad Transa Securitizadora S.A., quien es la antecesora en el dominio de la demandante, añadiendo que incluso si ésta hubiese alegado que el referido contrato no le resultaba oponible, de todas formas la demanda no podía prosperar, pues de sus propios dichos era posible advertir que la ocupación reclamada no se fundaba ni en la ignorancia ni en la mera tolerancia exigidas por el artículo 2195 del Código Civil. 3.- El juez de primer grado acogió la demanda de precario, sentencia que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de esta ciudad. Tercero: Que en la sentencia impugnada se establecieron como hechos, los siguientes: Que la demandante es dueña y poseedora inscrita del bien raíz ubicado en Calle Cochingo Nº 86 , Lote 23 , comuna de Maipú , Región Metropolitana. Que el demandado celebró con Delta Leasing Habitacional S.A., contrato de arrendamiento y promesa de compraventa respecto del inmueble sub-lite. Que la ocupación y permanencia del demandado en el inmueble de marras se ha verificado o mantenido por la sola ignorancia o mera tolerancia de su dueño, por cuanto en el contrato celebrado entre el demandante, Inversiones Quimal Limitada, y la empresa Transa Securitizadora S.A. nada se dijo sobre el contrato de leasing que aquella tenía, por cesión, con el demandado y respecto de la identidad del ocupante de acuerdo a lo consignado en la cláusula cuarta del contrato. Cuarto: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los jueces del fondo acogieron la acción de precario, exponiendo, en lo que atañe al recurso, que el demandado carece de justo título frente al actor y la ocupación y permanencia del demandado en el inmueble de marras se ha verificado o mantenido por la sola ignorancia o mera tolerancia de su dueño. Quinto: Que así expuestos los antecedentes del proceso y las alegaciones de la recurrente de casación, se observa que la controversia jurídica radica en determinar si los hechos asentados en la causa se encuadran dentro de la hipótesis de mera tolerancia que habilita al dueño de una propiedad para accionar de precario contra el o los ocupantes o si por el contrario existe un título oponible a la actora. Sexto: Que en estricto apego a la norma del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; que el demandado ocupe ese bien; y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. De lo anterior se desprende que un elemento inherente al precario está constituido por una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. El primer concepto ¿la ignorancia-, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho catego´rico, en el presente caso, que el inmueble que se pretende recuperar es ocupado por una persona; y el segundo ¿la mera tolerancia-, implica asumir una actitud permisora, el simple benepla´cito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar. Al demandante le corresponde acreditar que es duen~o de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga probatoria, a e´ste le incumbe demostrar que la ocupacio´n esta´ justificada por un ti´tulo o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia; Séptimo: Que sobre la materia esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso 2 del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes. En este punto resulta pertinente tener en especial consideración que la referida disposición señala que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, rol Nº 2570-20, rol Nº 11143-20). La doctrina conceptúa al precario como ¿situación de hecho que consiste en la simple detentación de una cosa ajena, singular y determinada, sin antecedentes jurídicos que justifiquen tal detentación¿ (Urtubia Berríos, Fernando . El Precario en la Ley y Jurisprudencia Chilena , Valparaíso , 1979 , página 19). Otro fallo expresó que la tenencia es simplemente tolerada, y por tanto es precaria, cuando está ¿sustentada en la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, aceptación, admisión, favor o gracia del dueño¿ (Corte de Apelaciones de Santiago, Gaceta Jurídica Nº 59 , 1985 , página 35). La doctrina a este respecto igualmente corrobora que el precario por tolerancia descansa efectivamente en que la detentación se debe a la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, del dueño de la cosa (Vergara Aldunate, Sofía . El Comodato Precario y el Simple Precario ante el Derecho y la Jurisprudencia, Editorial Conosur, 1991, página 115). (E. Corte Suprema, causa Rol 23.118-2014). Octavo: Que la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el ¿acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa¿. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, es un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual. Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real. Noveno: Que, en razón de lo anterior, ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece. En el caso de autos, el demandado, para justificar la tenencia del predio, acompañó un contrato de arrendamiento y promesa de compraventa respecto del inmueble sub judice celebrado entre éste y la antecesora en el dominio del inmueble Delta Leasing Habitacional S.A. de quien adquirió el bien la tradente de la actora Transa Securitizadora S.A. Este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible al demandante, dueño inscrito del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación. Si bien el artículo 1962 del Código Civil regula los casos en que el contrato de arriendo sea oponible al comprador, de todas formas el actual propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues la Ley N° 18.101, que regula el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, le otorga en su artículo 7° la acción de demandar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador. El profesor don Ramón H. Domínguez Águila sobre este mismo punto ha expuesto que existiendo un contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario del inmueble, aun sin cumplir con las exigencias de formalidad que exige el artículo 1962 N° 3 del Código Civil, al enajenarse el bien, el arrendamiento termina por extinción del derecho del arrendador y la acción que de ello se deriva es la de restitución. Sostiene este autor que ¿la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia¿. (Revista de Derecho N° 195 , año LXII ( Enero-Junio 1994), Universidad de Concepción, Autor: Ramón H. Domínguez Águila, Comentario de Jurisprudencia 5 , Precario . Arrendamiento celebrado con anterior propietario. Inoponibilidad del arrendamiento. Fraude al acreedor). Décimo: Que, con todo lo expresado, no cabe sino concluir que en el caso sub judice los basamentos de la acción personal incoada no se reúnen en plenitud, lo que obstaba a que la demanda hubiese sido acogida como decidieron los jueces del grado. Undécimo: Que con lo anotado recién ha quedado en evidencia el error de derecho denunciado por la recurrente en lo atinente a la norma del artículo 2195 del Código Civil, específicamente en su inciso segundo, toda vez que se ha entendido acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias no encarnan a cabalidad sus presupuestos, por lo que necesariamente debió ser desechada. Tal errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se hizo lugar a una demanda que debió ser desestimada, por lo que corresponde aceptar la nulidad sustantiva interpuesta. Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la abogada Macarena Aguilar Navarro, en representación de la parte demandada, contra la sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, invalidándose, y se la reemplaza por aquella que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente. Regístrese. Redacción a cargo del Ministra señora Soledad Melo L. Nº 47.803-2023 Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L. y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar en comisión de servicio.