Incendio en inmueble arrendado.No se configuran elementos de caso fortuito

La Serena, doce de diciembre de dos mil seis.

VISTOS:
Se reproduce la parte expositiva de la sentencia definitiva de fecha tres de junio de dos mil seis, escrita de fojas 299 a 332, inclusive y sus considerandos 1 al 10, agregándose en su párrafo final, después de su punto final, que se reemplaza por una coma, la oración "salvo el signado con el número 3"; 11,12 y 13; en el 14, se sustituye el nombre "González" por "Gonzalo"; 17,18 y 19, eliminándose lo que va desde "la que se encontraba"... hasta "la empresa Dittempo"; 20, y 21, suprimiéndose por completo su párrafo final, que va desde "Por su parte..." hasta "resolutiva de esta sentencia". Se suprimen sus considerandos 16 y 22 y se tiene en su lugar y, además, presente.
I. En cuanto a la demanda de terminación de contrato de arrendamiento.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el legislador civil señala en el artículo 1950 Nº 1 del Código Civil, como causal de expiración del contrato de arrendamiento, la destrucción total de la cosa arrendada.
SEGUNDO: Que la doctrina de los autores, explicitando esta causal, señala que " si la cosa se destruye, entonces falta el objeto de la obligación del arrendador, cual es proporcionar al arrendatario el goce de una cosa. Y si falta el objeto para el arrendador, entonces falta la acusa de la obligación del arrendatario, porque pagaría una renta a cambio de nada". Se agrega, "para que el contrato expire, la destrucción ha de ser total". Juan Andrés Orrego Acuña. "El contrato de arrendamiento. Análisis jurisprudencial ley Nº 19.866", Editorial Metropolitana, 2003, pág. 102.
TERCERO: Que en el caso sub judice es un hecho pacífico, no controvertido, la destrucción total del inmueble que se entregó en arrendamiento, por lo que sin lugar a dudas el contrato terminó inmediatamente al verificarse el supuesto fáctico de la causal premencionada, lo que ocurrió el 1 de mayo de 2005.
CUARTO: Que así las cosas, corresponde confirmar lo resuelto por el sentenciador de primer grado, en cuanto no dio lugar a la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, habida consideración de la fundamentación expuesta.
II. En cuanto a la demanda de indemnización de perjuicios.
QUINTO: Que si bien es cierto que el arrendamiento de cosas expira indefectiblemente por la destrucción total de la cosa arrendada, cuyo es el caso, no lo es menos que la calificación "como fortuita o culpable- de la pérdida total de la cosa tiene gravitante importancia, en cuanto a los efectos que de ella se derivan. En efecto, el autor citado expresa que "carece de importancia que la pérdida de la cosa sea fortuita o culpable, para los efectos de la expiración del contrato, lo que ocurre en ambos casos. Sin embargo, si la pérdida fuere imputable a una de las partes, se podrá pedir la respectiva indemnización de perjuicios, conforme a las reglas generales..." Ob. cit., pág. 103.
SEXTO: Que, en consecuencia, resulta relevante determinar si tal pérdida de la cosa arrendada o, lo que es lo mismo, si el incendio que la ocasionó, fue culpable o fortuito.
SÉPTIMOSÉPTIMO: Que para responder a esta interrogante, la normativa civil sienta ciertos principios que devienen determinantes. Así, los artículos 1548 y 1947 del Código Civil señalan que corresponde al arrendatario cuidar y conservar la cosa hasta su restitución, manteniéndola en el mismo estado en que la recibió, empleando aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios. El artículo 1671 presume que en los casos de obligación de especie o cuerpo cierto, los daños o deterioros en la cosa arrendada, lo han sido por hecho o culpa del deudor. Por su parte, el artículo 1547 del Código Civil señala que la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito, al que lo alega. Finalmente, los artículos 1547 y 1947 establecen que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arriendo y en cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por la de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios y a falta de prueba, será responsable.
OCTAVO: Que la demandada ha alegado, para eximirse de responsabilidad, el caso fortuito o la fuerza mayor, consistente en el incendio que destruyó completamente el inmueble arrendado.
NOVENO . Que la doctrina nacional ha precisado que los elementos o requisitos del caso fortuito son: 1º Un hecho extraño a la voluntad de las partes; 2º Su imprevisibilidad y 3º La imposibilidad de resistirlo. Comentando el primer y el tercer requisitos, don René Abeliuk M. Ha dicho: "El hecho debe ser ajeno a la voluntad e intención de las partes.... Lo que quiere decir el precepto es que el hecho que se invoca como fuerza mayor no debe haber sido provocado por el deudor... La presencia de una culpa es contrapuesta a la existencia de una fuerza mayor, salvo que se trate de un tercero ajeno a la obligación, porque entonces sí que para el deudor hay un hecho externo a su voluntad que le impide cumplir..." Agrega " El hecho, además, debe ser absolutamente imposible de resistir; se ha fallado que un hecho es irresistible cuando no es posible evitar sus consecuencias, en términos que ni el agente ni ninguna otra persona colocada en sus mismas circunstancias, habría podido hacerlo"... René Abeliuk Manasevich. Las Obligaciones. Tomo II, Editorial Jurídica de Chile, 1993, pág. 688 y 689.
DÉCIMO: Que, a juicio de este Tribunal, no concurren en la especie los tres elementos copulativos que configuran el caso fortuito. En efecto, es un hecho de la causa que el incendio se originó en el interior del inmueble arrendado, el día 1 de mayo de 2005, cuando el arrendatario y su personal celebraban una convivencia por el día del Trabajo, permaneciendo el local cerrado para el acceso de público. El fuego se originó por l a inflamación de la máquina freidora ubicada en la cocina, hecho ocurrido mientras celebraban su convivencia. Así lo corroboran tanto los testigos de la propia demandada y del actor, como el informe del Comandante del Cuerpo de Bomberos de Coquimbo, de fojas 36.
UNDÉCIMO: Que siendo ello así, falta el primer elemento del caso fortuito, toda vez que no es posible sostener que el fuego o incendio haya sido ajeno al deudor. Del mismo modo, no concurre el tercer elemento, toda vez que, de haberse encontrado personal en la cocina, al momento de inflamarse la freidora, se pudo haber evitado la propagación del fuego. El que el fuego haya tenido su origen al interior del inmueble arrendado, estando cerrado su acceso al público, mientras celebraban una convivencia, no encontrándose nadie a cargo de la freidora cuando ésta se inflamó, obsta a la pretensión de la demandada de asilarse en la fuerza mayor.
DUODÉCIMO: Que no habiéndose probado por la demandada un caso fortuito o fuerza mayor para eximirse de responsabilidad, forzoso resulta concluir, a la luz de los principios contenidos en los artículos 1547 y 1947 del Código Civil, que la pérdida del inmueble arrendado es imputable a su culpa. En efecto, las declaraciones de los testigos de la propia demandada, de fojas 151 a 152 y la documental acompañada por ésta a fojas 54 al 68 y 86 al 123, 130 y 131 consistentes en informe de prevención de riesgos, facturas por mantención de maquinaria empleada en el restaurante, certificados de la ACHS y Wilug, Reglamento Interno Tipo de Orden, Higiene y Seguridad de la demandada, informes de la ACHS y certificados de títulos de parte del personal de la demandada, dan cuenta, por una parte, de la ausencia de personal en la cocina cuando se originó el incendio y, por otro, de la debida preparación teórica y/o práctica del personal de la demandada frente a situaciones de emergencia o accidentes, pero no prueba per se "y esto es lo determinante- la debida diligencia o cuidado en el siniestro de la especie. Es más, el siniestro acaecido sería la prueba palmaria que la demandada no cumplió adecuadamente su obligación de cuidado y conservación de la cosa arrendada. A mayor abundamiento, el informe del Cuerpo de Bomberos que señala como causa precisa del incendio la inflamación de la máquina freidora, no fue desvirtuado por prueba en contrario.
DÉCIMO TERCERO: Que siendo claro que la pérdida de la cosa arrendada fue imputable a culpa o descuido de la demandada, corresponde determinar la existencia de perjuicios y, en su caso, la especie y monto de los daños sufridos por el actor.
DÉCIMO CUARTO: Que en cuanto a la existencia del perjuicio, las partes contendientes no discuerdan en que el incendio del inmueble arrendado trajo como consecuencia la pérdida total del mismo. El informe pericial de fojas 251 a 260, así lo corrobora.
DÉCIMO QUINTO: Que en lo concerniente a la determinación de la especie y monto de los daños, la parte demandante solicitó: 1º Indemnización por las rentas adeudadas por la última renovación del contrato, que va desde el 15 de abril del 2005 al 14 de abril de 2006; 2º Multas por el atraso en el pago de dichas rentas; 3º Daño patrimonial por la pérdida del inmueble y de los muebles que lo guarnecían. 4º Intereses y 5º Costas de la causa.
DÉCIMO SEXTO: Que el primer capítulo por el que demanda el actor, aun cuando no lo haya así nombrado, corresponde a lo que la doctrina denomina lucro cesante. Para dar lugar a este rubro indemnizatorio, debe tenerse presente que la última renta pagada fue la del mes de abril del 2005, que comprendía los días que van del 15 de abril al 14 de mayo del 2005. Como el incendio ocurrió, según ya se expuso, el 1 de mayo de 2005, a aquella data el arrendatario se encontraba al día en el pago de sus rentas de arrendamiento. Por otro lado, el arrendamiento se encontraba prorrogado por otro año más, toda vez que ninguna de las partes alegó, ni menos probó, haber avisado con la anticipación convenida su intención de poner término al expirar el período de la renovación que iba del 14 de abril de 2004 al 15 de abril de 2005 . Conforme a esto, el contrato terminaba el 15 de abril de 2006. Al destruirse totalmente la cosa arrendada, expiró el contrato de arrendamiento y las obligaciones recíprocas de las partes, sin perjuicio de solicitarse la indemnización a la parte culpable. En la especie, la arrendadora tiene derecho a impetrar el resarcimiento del perjuicio que le significa "entiéndase lucro cesante- verse privada de la percepción de las rentas correspondientes a la última prórroga en curso del contrato, que va, como se ha dicho tantas veces, del 15 de abril del 2005 al 14 de abril de 2006, lo que da un valor de 1131 U.F., habida consideración del pago del mes de abril de 2005, tal como lo reconoce la actora.
DÉCIMO SÉPTIMO: Que con igual claridad, debe rechazarse la pretensión del demandante de obtener el pago de las multas estipuladas en el contrato por el pretendido atraso de la demandada en el pago de las rentas posteriores al acaecimiento de siniestro. Tal como ya se señaló, el contrato expiró el 1 de mayo de 2005, cuando la arrendataria se encontraba al día en el cumplimiento de su principal obligación de pagar las rentas de arrendamiento. Luego, resulta improcedente este requerimiento.
DÉCIMO OCTAVO: Que en lo que respecta a la pérdida del inmueble, el informe pericial acompañado a estos autos da cuenta de un daño ascendente a $52.487.500. Apreciada la prueba pericial conforme a las reglas de la sana crítica, esta Tribunal estima prudente fijar como indemnización por este rubro la cantidad de $ 30.000.000, monto que resulta más conforme a la realidad, teniendo además en cuenta el presupuesto de fojas 34, presentado por la sociedad B y R Ltda., ascendente a $37.229.884.
DÉCIMO NOVENO: Que en lo concerniente a los daños por la pérdida de las especies muebles inventariadas, el informe pericial adolece de un error, consistente en que se incluyeron y valoraron especies que fueron devueltas por la arrendataria a su arrendador, según se advierte del instrumento de fojas 132 a 141. Corresponde, pues, descontar de la valorización hecha el monto de tales especies restituidas. El monto de estas últimas asciende a $ 3.201.150, por lo que descontadas de la cifra entregada, $ 10.991.367, daría un total de $7.790.217, monto que fija este Tribunal prudencialmente.
VIGÉSIMO: Que conforme lo que se lleva dicho, habrá de revocarse la sentencia del juez a quo, que no dio lugar a la acción de indemnización de perjuicios, lo que se hará en lo resolutivo de esta sentencia.
VIGÉSIMO PRIMERO: Que en nada altera lo concluido, la documental acompañada por la demandada en la segunda instancia, consistente en copias de sentencias dictadas en la causa rol Nº 2736-2005 del Primer Juzgado del Trabajo de La Serena, habida consideración del efecto relativo de las sentencias judiciales ( artículo 3 inciso 2 del Código Civil ) y, muy especialmente, que la causa en que inciden estas sentencias dice relación con una materia de distinta naturaleza ( laboral ), con partes litigantes, objeto y causa de pedir disímiles de las del caso sub judice.
III. En cuanto a la demanda reconvencional.
VIGÉSIMO SEGUNDO: Que teniendo presente los principios y razonamientos expuestos supra, la garantía constituida por la arrendataria, ascendente a $ 1.600.000, para asegurar la mantención del inmueble, jardines y la oportuna cancelación de los servicios de energía y agua potable, debe restituírsele, teniendo presente que ha expirado el contrato de arrendamiento por la pérdida o destrucción total de la cosa arrendada y , en consecuencia, se han extinguido las obligaciones de las partes y, por aplicación de la teoría de lo accesorio, igualmente han expirado las garantías de aquéllas., predicamento conforme al cual habrá de revocarse, en dicha parte, la sentencia del juez a quo.

Por lo expuesto, citas legales hechas y artículos 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil, Por lo expuesto, citas legales hechas y artículos 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil, SE REVOCA la sentencia apelada de fecha tres de junio de dos mil seis, escrita de fojas 299 a la 332, en cuanto rechazó la demanda de indemnización de perjuicios y la acción reconvencional y en su lugar se declara que se hace lugar a la acción de indemnización de perjuicios entablada contra Jar Ingeniería y Servicios a la Minería y Cia. Ltda., sólo en cuanto se la condena a pagar a la actora, a título de indemnización por lucro cesante, la cantidad de 1.131 U.F.; $30.000.000 por concepto de daño material por la pérdida del inmueble y $ 7.790.217, como indemnización por la pérdida de las especies muebles inventariadas. Asimismo, SE REVOCA la sentencia apelada, en cuanto no dio lugar a la acción reconvencional, tendiente a obtener la restitución de la caución por el monto de $1.600.000 y en su lugar se declara que se hace lugar, debiendo la parte demandante restituir tal garantía. Se confirma en lo demás la sentencia apelada, sin costas del recurso.

Regístrese, notifíquese y devuélvase en su oportunidad.

Redacción del Abogado Integrante señor Leonel Rodríguez Villalobos.
Rol Nº 971-2006
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MARIO ENRIQUE AGUILA INOSTROZA
Abogado U. Católica de Chile
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Puerto Montt