Un reciente fallo de la Corte de Apelaciones de Concepción ha reafirmado la supremacía de la posesión inscrita en el sistema registral chileno, en el contexto de una demanda de reivindicación y una demanda reconvencional de prescripción adquisitiva. Este caso destaca la importancia de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para la adquisición y defensa del dominio de inmuebles.
El caso se centró en una demanda de reivindicación interpuesta por la dueña inscrita de un predio, quien buscaba la restitución del mismo, contra un ocupante que alegaba tener la posesión material desde hace más de 20 años, basada en una promesa de compraventa de 1922. El demandado, además, presentó una demanda reconvencional buscando adquirir el dominio por prescripción adquisitiva extraordinaria, dada su larga posesión material.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda de reivindicación y rechazó la prescripción adquisitiva, decisión que fue apelada por el demandado.
Este fallo de la Corte de Apelaciones de Concepción es un claro respaldo a la teoría de la posesión inscrita que rige en el derecho chileno. Subraya que, para la adquisición y protección del dominio sobre bienes raíces ya inscritos, la inscripción en el registro es fundamental y prevalece sobre la posesión material no inscrita. Esto proporciona seguridad jurídica a los propietarios inscritos y fortalece la fe pública registral.
Concepción, treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete.
Visto y teniendo además presente:
1°) Que el demandado principal y demandante reconvencional deduce recurso de apelación en contra de la sentencia del Primer Juzgado Civil de Concepción, que acoge la demanda de reivindicación deducida, rechazando las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción, ordenándole restituir el predio singularizado en la misma. Asimismo, desestimando la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva del mismo predio. Sostiene que se debió acoger la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva por cuanto es un error estimarla improcedente cuando se plantea en contra de una persona que alega tener título inscrito, sin embargo ello procede con el instituto de la prescripción adquisitiva extraordinaria regulada en el artículo 2510 del Código Civil. Afirma que el fallo desconoce su propia posesión material ininterrumpida por más de 20 años, que se inicia en razón de un contrato de promesa de compraventa celebrado con el anterior propietario el 22 de octubre de 1922 y que la sentencia cuestiona por una aparente imposibilidad de invocar una doble condición jurídica. A continuación solicita el rechazo de la demanda de reivindicación por cuanto la inscripción de dominio que esgrime la demandante no acredita el dominio que justifica su acción, más aún si se considera que se trata de una inscripción de papel por cuanto carece de la posesión material del predio que reivindica.
2°) Que, es preciso señalar que para que prospere la acción reivindicatoria intentada, es menester que concurran tres requisitos, a saber, que: a) se trate de una cosa susceptible de reivindicar; b) el reivindicante sea dueño de ella y c) el reivindicante esté privado de su posesión y que ésta la ejerza la parte demandada. En cuanto al requisito de que la cosa perseguida sea susceptible de reivindicar, aquella exigencia no fue motivo de controversia en estos autos desde el momento que la acción de 2/3 dominio intentada ha recaído sobre un bien inmueble que constituye una cosa corporal singular por lo que admite ser objeto de este litigio. En relación con el segundo presupuesto, esto es, que el titular de la acción acredite tener el dominio de la propiedad en cuestión, es precisamente donde se ha fijado el debate de autos, concluyendo acertadamente la sentenciadora a quo en la concurrencia de tal elemento.
3°) Que, en efecto, la demandante ha invocado como título de su acción, una inscripción de dominio practicada el 28 de mayo de 2012 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Chiguayante que rola a fojas 3212 N° 1852 del referido registro, la cual nace de lo dispuesto en la sentencia firme y ejecutoriada de 11 de mayo de 2010, del Rol N° 645- 2006 del Primer Juzgado Civil de Concepción que acogió la oposición presentada por doña Nora del Carmen Reyes Flores conforme al artículo 19 del D.L. 2695 a la solicitud de regularización de don Agustín Orlando Espinoza Reyes y ordenó, a continuación, inscribir el predio a su nombre. La referida sentencia judicial es, conforme al artículo 25 del D.L. 2695, justo título y, la inscripción practicada, produce los efectos establecidos en el Titulo III, es decir, otorga a su titular la calidad de poseedor regular para todos los efectos legales y lo hace dueño del inmueble transcurrido un año completo de posesión inscrita, tal como lo establece el artículo 15 del mismo instrumento legal.
4°) Que, en consecuencia, la actora ha acreditado el dominio del inmueble que reivindica, sin que las circunstancias alegadas por el demandado, consistentes en que haya poseído tal terreno con ánimo de señor y dueño o haya realizado actos en tal sentido, puedan variar tal conclusión. 5°) Que, finalmente el último presupuesto se encuentra acreditado con el solo reconocimiento del demandado quien alega poseer materialmente el predio, privando de su posesión al reivindicante.
6°) Que en cuanto a la prescripción extintiva de una acción reivindicatoria, debe hacerse presente que dicha acción de dominio no puede extinguirse simplemente por su no uso, toda vez que el artículo 2517 del Código Civil indica expresamente que “toda acción por la cual se reclama un derecho se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho”, atento a lo cual resulta ser insuficiente el mero transcurso del tiempo para que una excepción de esta naturaleza pueda prosperar siendo, en cambio, imprescindible, que un tercero previamente adquiera el dominio por prescripción adquisitiva, de manera que la acción reivindicatoria sólo se extingue por la prescripción adquisitiva del mismo derecho.
7°) Que en cuanto a la prescripción adquisitiva deducida como acción cabe considerar que, de conformidad con lo que prescribe el artículo 724 del Código Civil, nadie puede adquirir la posesión de una cosa inmueble inscrita previamente, sino por inscripción de la misma en el registro pertinente del correspondiente Conservador de Bienes Raíces, por lo tanto se encuentra correctamente rechazada tanto la prescripción adquisitiva ordinaria como la extraordinaria, por carecer del requisito de posesión que lo habilita.
8°) Que, tal conclusión se concilia con la posición sustentada en la doctrina más autorizada . En efecto, para adquirir la posesión regular de un inmueble inscrito, cuando se invoca un 3/3 título translaticio de dominio, es indispensable la inscripción, ya que esa es la única forma de hacer la tradición de los inmuebles, salvo las servidumbres; y aquella es un requisito indispensable de la posesión regular cuando se invoca un título translaticio de dominio. Respecto de la posesión irregular de un inmueble inscrito «algunos autores estiman que sin la inscripción no se puede adquirir ni aún la posesión irregular de los inmuebles no inscritos, ya que el artículo 724 establece que si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por la inscripción en el registro del conservador, nadie puede adquirir posesión de ella sino por este medio, no distinguiendo el referido artículo entre posesión regular e irregular. Para ellos, tratándose de inmuebles, la inscripción es un requisito para la posesión sin distinciones.» (Fernando Rozas Vial, «Derecho Civil», Los Bienes, Editorial Universitaria, 1984, pagina 241). En todo caso, debe subrayarse que, de conformidad a lo prevenido en el artículo 728 del Código Civil, la posesión inscrita se conserva mientras subsista la inscripción y se pierde sólo por la cancelación de la misma, entendiendo que ello ocurre únicamente por voluntad de las partes; por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro; y por decreto judicial. 9°) Que siguiendo el mensaje instaurado por don Andrés Bello en relación a la adhesión al sistema registral de la propiedad raíz, el legislador estableció, sobre la diferencia de tratarse de bienes inscritos y no inscritos, lo que se ha denominado la «teoría de la posesión inscrita», que se refiere a un conjunto de principios referidos a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión inscrita sobre inmuebles, que se observa de los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510 del Código Civil. De ahí que una posesión puramente material y sin la “competente inscripción ”, no habilita al demandante reconvencional para adquirir por prescripción ni ordinaria, ni extraordinaria, por lo que la prueba rendida en esta instancia para perseguir la conclusión contraria no tiene incidencia en la decisión. Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 144, 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se CONFIRMA, sin costas del recurso, la sentencia de treinta de noviembre de dos mil dieciséis, escrita de fojas 261 a fojas 27900, complementada por la de tres de abril de dos mil diecisiete, escrita a fojas 315.
Regístrese y devuélvase, conjuntamente con su custodia. Redacción de la Ministra Carola Paz Rivas Vargas.
Rol N° 43-2017 (Sección Civil) Pronunciado por la Cuarta Sala de la C.A. de Concepción integrada por los Ministros (as) Jaime Solis P., Carola Rivas V., Valentina Salvo O. Concepcion, treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete.
En Concepcion, a treinta y uno de agosto de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente
