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martes, 12 de noviembre de 2013

Presupuestos acción de dominio. Vendedor no puede pretender desconocer contrato de compraventa mediante acción de reivindicación


Concepción, veinte de mayo de dos mil trece.

Visto:

Se introducen a la sentencia en alzada las siguientes modificaciones: se eliminan sus considerandos quinto, sexto, séptimo, octavo, décimo y undécimo. En el fundamento segundo, segundo acápite, se sustituye la voz “pasiva” por “activa”. Y se tiene, además, presente:
1) Que en estos autos se ha alzado contra la sentencia definitiva, que desechó en todas sus partes la demanda principal y subsidiaria, el apoderado de la parte demandante, quien solicita la revocación del fallo y se declare que se acoge la demanda de reivindicación de inmueble en todas sus partes o, en subsidio, de cuota conforme a derecho, con costas. En subsidio, apela de la condena en costas por estimar que han existido motivos plausibles para litigar.

2) Que en la demanda planteada a fs.1 por el abogado don Guillermo Fernández Stevenson en representación de doña Marlene del Carmen Sandoval Vera, se ha ejercitado una acción reivindicatoria parcial, como la denominó, alegando que su representada es dueña de “cinco hectáreas aproximadamente del inmueble sin nombre o El Rancho, constituido por un retazo de terreno de cuatro cuadras de extensión más o menos, ubicado en el lugar de Lomas Coloradas, comuna de Concepción, antes de Coronel. Los deslindes particulares del retazo adquirido son: Norte con Cerso; Sur con camino público; Oriente con Alfredo Alistes, y al Poniente, con la vendedora”.
Indicó haber adquirido este inmueble por escritura pública de compraventa otorgada el 8 de febrero de 1991, la que fue inscrita a fs.12.634 vta. bajo el N°7860, en el Registro de Propiedad del Conservatorio de Bienes Raíces de Concepción correspondiente al año 1993, reinscrita a fs.784 N°394 del Registro de Propiedad de San Pedro de La Paz del año 2002.
Explicó que por escritura pública otorgada el 24 de mayo de 2007 en la Notaría de San Pedro de La Paz, suscribió un contrato de compraventa con los demandados Pedro Enrique Etchepare Ibarra y Katharina Centa Heller Jerez, mediante el cual les vendió los Lotes Dos y Cinco, provenientes, según se consignó en el instrumento, de ciertas subdivisiones que se citan. Hizo presente que estas subdivisiones fueron o deberían ser tramitadas en la Municipalidad de San Pedro de La Paz por los demandados en sus calidades de arquitectos.
Sin embargo, señaló, pese a haber transcurrido más de cuatro años desde la mencionada subdivisión, las respectivas transferencias no han logrado ser inscritas en el Registro de Propiedad de San Pedro de La Paz, por lo que no existe tradición del derecho real de dominio sobre los Lotes Dos y Cinco, y como los demandados se pretenden dueños y poseedores de los mismos, interpone acción reivindicatoria en su contra para que se declare que los mencionados lotes son de su dominio y les sean restituidos dentro de tercero día.
En subsidio, entendiendo que se ha formado de hecho una comunidad entre la actora y los demandados, deduce en contra de éstos acción reivindicatoria de cuota a fin de que se declare que los Lotes Dos y Cinco son de su dominio y se les restituya esa porción dentro de tercero día.
3) Que en conformidad a lo establecido en el artículo 889 del Código Civil, la reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela. Son pues, supuestos de esta acción: a) que el actor tenga el derecho de propiedad de la cosa que reivindica; b) que esté privado o destituido de la posesión de ésta; y c) que se trate de una cosa singular (Arturo Alessandri y Manuel Somarriva “Los Bienes y Derechos Reales”, 3ra. Edición, pág.798).
4) Que el dominio en mayor cabida de los Lotes Dos y Cinco se encuentra acreditado respecto de la actora con la inscripción registral de fecha 19 de marzo de 2002, practicada en el Registro de Propiedad del Conservatorio de Bienes Raíces de San Pedro de La Paz, a fs.784 N°394 (fs.5), que no es más que la reinscripción, según en ella se indica, del título inscrito a fs.12.634 N°7.860 del Registro de Propiedad del Conservatorio de Bienes Raíces de Concepción, practicada el año 1993, que corresponde al inmueble singularizado en la demanda, existiendo al margen de esta inscripción una anotación rectificatoria de fecha 22 de abril de 2002 que dice que dicho inmueble tiene una superficie de dos cuadras y no de cinco hectáreas.
Puede observase, así, que la posesión legal que ostenta la demandada, a la fecha de presentación de la demanda -2 de agosto de 2011-, superaba los límites de la prescripción ordinaria y extraordinaria, de suerte que de ese modo se encuentra acreditado el dominio de la actora sobre la propiedad en que se encuentran situados los lotes que vendió a los demandados, sin que conste que durante ese lapso le haya sido desconocido udicialmente ese derecho.
5) Que no está controvertido por los demandados que ellos tienen la posesión material de los Lotes Dos y Cinco, y si bien controvierten el dominio de la demandante, afirmando que son ellos los dueños de tales Lotes, no rindieron prueba alguna en ese sentido, y aunque pretendiesen ampararse en la escritura pública de 24 de mayo de 2007, mediante la cual compraron los referidos Lotes, es por demás sabido que de un tal contrato sólo emanan derechos y obligaciones para las partes contratantes, constituye el título que habilita para adquirir el dominio, pero la transferencia de éste sólo puede realizarse por la respectiva tradición, que en este caso por recaer sobre inmueble, corresponde efectuarla mediante la inscripción del título en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces respectivo (artículo 686 del Código Civil).
Por lo demás, los demandados han reconocido que la compraventa no se ha inscrito por negativa del Conservador de Bienes Raíces, debido a que el inmueble en que se practicó la subdivisión comprende una superficie mayor a la indicada en sus títulos.
6) Que en la contestación de la demanda los demandados opusieron varias excepciones y defensas, las que se examinarán en el mismo orden en que fueron propuestas. En primer lugar, plantearon la excepción de falta de legitimación activa de la demandante para accionar de reivindicación parcial, la que sustentan en que ésta no es legítima dueña de los inmuebles que pretende reivindicar, alegación que debe desecharse junto con la de falta de prueba del derecho de dominio de la actora, pues, como se indicó en el considerando cuarto de esta sentencia, ese derecho real se encuentra debidamente comprobado en la forma allí señalada.
7) Que, enseguida los demandados alegaron la excepción de garantía o saneamiento de la evicción, la que fundaron en la existencia de la obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el vendedor, que es amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa, según lo dispuesto en el artículo 1837 del Código Civil.
Al respecto cabe señalar que, como lo ha destacado la doctrina, quien está obligado a sanear o a impedir que se produzca la evicción, mal puede emplear una acción dirigida justamente a producirla, obligación que también alcanza, desde luego, a sus sucesores. Es inconciliable con la obligación del vendedor de defender al comprador de toda turbación, el ejercicio por parte de éste de la acción reivindicatoria o de cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa (Arturo Alessandri “De la Compraventa y Promesa de Venta”, Memoria de Prueba, T. II, N°s. 1200 a 1206; mismo autor, comentario favorable a una sentencia de la Corte Suprema, RDJ. T.31, Sec. 1ra., pág.29. Luis María Rezzonico “Estudio de los Contratos en Nuestro Derecho Civil, 2da. Edición, pág. 217-218, con citas de autores franceses, Buenos Aires 1958). En el mismo sentido se han pronunciado los tribunales nacionales de justicia (Vid. jurisprudencia sobre el artículo 1837 del Código Civil, N°s.12 y 13 en Repertorio de Legislación y Jurisprudencia, año 1997).
8) Que, en consecuencia, obligada la demandante vendedora a proteger a los demandados compradores de toda turbación que pueda afectar la cosa vendida, no puede ella misma turbarlos, por lo que la excepción en estudio debe ser acogida y negarse lugar a la demanda principal.
9) Que, asimismo, los demandados opusieron a la demanda la excepción de falta de legitimación pasiva, fundados en que habiéndose imputado por la contraria el incumplimiento de obligaciones de hacer, consistente en tramitar y obtener la aprobación de la subdivisión del inmueble en cinco lotes, sostuvieron haber cumplido dicha obligación, pues la subdivisión fue aprobada por Resolución N°59 de 20 de marzo de 2007, de la Dirección de Obras de la Municipalidad de San Pedro de La Paz, siendo cosa distinta que el Conservador de Bienes Raíces se haya negado a inscribir al percatarse de la inconsistencia entre la superficie de la subdivisión y la que señalan sus títulos.
10) Que al respecto debe decirse que la falta de legitimación pasiva consiste jurídicamente en que la persona demandada no es la que tiene la obligación de soportar la carga de ser demandado por no tener vinculación alguna con el derecho subjetivo que es objeto de la acción.
Sin embargo, en el caso concreto de que se trata el legitimado pasivo de la acción es el poseedor de la cosa que se reivindica, y como los demandados han reconocido que ostentan la posesión material, es inconcuso que nada tiene que ver la falta de legitimación pasiva con el hecho de que los demandados hayan cumplido o no con la obligación de hacer que éstos dicen que se les ha atribuido, ya sea con la de tramitar la subdivisión o inscribir la compraventa.
Por consiguiente, deben rechazarse las excepciones y defensas en estudio.
10) Que, atendido lo expuesto en los fundamentos séptimo y octavo, se estima innecesario pronunciarse sobre las demás excepciones y defensas opuestas a la demanda, esto es, las de abuso del derecho, falta de oportunidad de la demanda y falta de identificación de la cosa que se reivindica.
11) Que como la demanda principal de reivindicación parcial de inmueble será desestimada, corresponde ocuparse de la demanda subsidiaria de reivindicación de cuota, que se deduce, según se dijo, para el caso que se estimare que se ha formado de hecho una comunidad entre la actora y los demandados.
Esta reivindicación, según se dice en la demanda subsidiaria y en el escrito de réplica, comprende los Lotes Dos y Cinco y corresponde a la dimensión de 1.224 metros cuadrados, que es la suma de la superficie de los referidos lotes que se encuentran insertos en el inmueble de cinco hectáreas que, según sus títulos, tiene el inmueble de la demandante.
12) Que basta el enunciado anterior para desechar la demanda subsidiaria, puesto que claramente lo que se pretende reivindicar bajo el subterfugio de una reivindicación de cuota es un concreto retazo o retazos de un bien raíz determinado, específicamente los Lotes Dos y Cinco perfectamente identificados; en cambio, tratándose de la reivindicación de cuota, lo que se reclama es una porción o porcentaje determinado sobre una cosa singular, porción que sólo vendrá a materializarse en cuanto a su ubicación y deslindes, cuando se produzca la partición.
En consecuencia, no tratándose de una verdadera acción de reivindicación de cuota, la demanda debe desecharse. Sin perjuicio y a mayor abundamiento, habría tenido igualmente que desestimarse la demanda por las razones expuestas en los considerandos séptimo y octavo de esta sentencia, esto es, por impedirlo la obligación de saneamiento que pesa sobre el vendedor.
13) Que sin perjuicio de todo lo dicho, y como lo señaló la juez de primer grado en el considerando noveno del fallo recurrido, correspondía a la demandante, como una de las obligaciones emanadas del contrato de compraventa celebrado, efectuar la entrega o tradición de la cosa vendida, en conformidad al mandato establecido en el artículo 1824 del Código Civil, de modo no puede pretender con esta demanda reivindicatoria desconocerla si los demandados han dado íntegro cumplimiento a las suyas, como es el caso, ya que el precio se encuentra pagado y la subdivisión aprobada por la Dirección de la Municipalidad de San Pedro de La Paz.
14) Que la actora debe ser condenada al pago de las costas de la causa, tanto en primera como en segunda instancia, por carecer claramente de motivos plausibles para litigar y alzarse.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo prescrito en los artículos 144, 170 y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma, con costas del recurso, la sentencia de fecha nueve de noviembre de dos mil doce, escrita a fs.203 y siguientes.

Regístrese y devuélvanse.

Redacción del Ministro Eliseo Araya Araya.

Rol N°1.654-2012.

Pronunciada por la Segunda Sala integrada por los Ministros señores Eliseo Araya Araya, Claudio Gutiérrez Garrido y el Abogado Integrante señor Carlos Álvarez Cid.


Gonzalo Díaz González
Secretario


En Concepción, a veinte de mayo de dos mil trece, notifiqué por el estado diario la resolución que antecede.