Concepción,
veinte de mayo de dos mil trece.
Visto:
Se
introducen a la sentencia en alzada las siguientes modificaciones: se
eliminan sus considerandos quinto, sexto, séptimo, octavo, décimo y
undécimo. En el fundamento segundo, segundo acápite, se sustituye
la voz “pasiva” por “activa”. Y se tiene, además, presente:
1)
Que en estos autos se ha alzado contra la sentencia definitiva, que
desechó en todas sus partes la demanda principal y subsidiaria, el
apoderado de la parte demandante, quien solicita la revocación del
fallo y se declare que se acoge la demanda de reivindicación de
inmueble en todas sus partes o, en subsidio, de cuota conforme a
derecho, con costas. En subsidio, apela de la condena en costas por
estimar que han existido motivos plausibles para litigar.
2)
Que en la demanda planteada a fs.1 por el abogado don Guillermo
Fernández Stevenson en representación de doña Marlene del Carmen
Sandoval Vera, se ha ejercitado una acción reivindicatoria parcial,
como la denominó, alegando que su representada es dueña de “cinco
hectáreas aproximadamente del inmueble sin nombre o El Rancho,
constituido por un retazo de terreno de cuatro cuadras de extensión
más o menos, ubicado en el lugar de Lomas Coloradas, comuna de
Concepción, antes de Coronel. Los deslindes particulares del retazo
adquirido son: Norte con Cerso; Sur con camino público; Oriente con
Alfredo Alistes, y al Poniente, con la vendedora”.
Indicó
haber adquirido este inmueble por escritura pública de compraventa
otorgada el 8 de febrero de 1991, la que fue inscrita a fs.12.634
vta. bajo el N°7860, en el Registro de Propiedad del Conservatorio
de Bienes Raíces de Concepción correspondiente al año 1993,
reinscrita a fs.784 N°394 del Registro de Propiedad de San Pedro de
La Paz del año 2002.
Explicó
que por escritura pública otorgada el 24 de mayo de 2007 en la
Notaría de San Pedro de La Paz, suscribió un contrato de
compraventa con los demandados Pedro Enrique Etchepare Ibarra y
Katharina Centa Heller Jerez, mediante el cual les vendió los Lotes
Dos y Cinco, provenientes, según se consignó en el instrumento, de
ciertas subdivisiones que se citan. Hizo presente que estas
subdivisiones fueron o deberían ser tramitadas en la Municipalidad
de San Pedro de La Paz por los demandados en sus calidades de
arquitectos.
Sin
embargo, señaló, pese a haber transcurrido más de cuatro años
desde la mencionada subdivisión, las respectivas transferencias no
han logrado ser inscritas en el Registro de Propiedad de San Pedro de
La Paz, por lo que no existe tradición del derecho real de dominio
sobre los Lotes Dos y Cinco, y como los demandados se pretenden
dueños y poseedores de los mismos, interpone acción reivindicatoria
en su contra para que se declare que los mencionados lotes son de su
dominio y les sean restituidos dentro de tercero día.
En
subsidio, entendiendo que se ha formado de hecho una comunidad entre
la actora y los demandados, deduce en contra de éstos acción
reivindicatoria de cuota a fin de que se declare que los Lotes Dos y
Cinco son de su dominio y se les restituya esa porción dentro de
tercero día.
3)
Que en conformidad a lo establecido en el artículo 889 del Código
Civil, la reivindicación o acción de dominio es la que tiene el
dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que
el poseedor de ella sea condenado a restituírsela. Son pues,
supuestos de esta acción: a) que el actor tenga el derecho de
propiedad de la cosa que reivindica; b) que esté privado o
destituido de la posesión de ésta; y c) que se trate de una cosa
singular (Arturo Alessandri y Manuel Somarriva “Los Bienes y
Derechos Reales”, 3ra. Edición, pág.798).
4)
Que el dominio en mayor cabida de los Lotes Dos y Cinco se encuentra
acreditado respecto de la actora con la inscripción registral de
fecha 19 de marzo de 2002, practicada en el Registro de Propiedad del
Conservatorio de Bienes Raíces de San Pedro de La Paz, a fs.784
N°394 (fs.5), que no es más que la reinscripción, según en ella
se indica, del título inscrito a fs.12.634 N°7.860 del Registro de
Propiedad del Conservatorio de Bienes Raíces de Concepción,
practicada el año 1993, que corresponde al inmueble singularizado en
la demanda, existiendo al margen de esta inscripción una anotación
rectificatoria de fecha 22 de abril de 2002 que dice que dicho
inmueble tiene una superficie de dos cuadras y no de cinco hectáreas.
Puede
observase, así, que la posesión legal que ostenta la demandada, a
la fecha de presentación de la demanda -2 de agosto de 2011-,
superaba los límites de la prescripción ordinaria y extraordinaria,
de suerte que de ese modo se encuentra acreditado el dominio de la
actora sobre la propiedad en que se encuentran situados los lotes que
vendió a los demandados, sin que conste que durante ese lapso le
haya sido desconocido udicialmente ese derecho.
5)
Que no está controvertido por los demandados que ellos tienen la
posesión material de los Lotes Dos y Cinco, y si bien controvierten
el dominio de la demandante, afirmando que son ellos los dueños de
tales Lotes, no rindieron prueba alguna en ese sentido, y aunque
pretendiesen ampararse en la escritura pública de 24 de mayo de
2007, mediante la cual compraron los referidos Lotes, es por demás
sabido que de un tal contrato sólo emanan derechos y obligaciones
para las partes contratantes, constituye el título que habilita para
adquirir el dominio, pero la transferencia de éste sólo puede
realizarse por la respectiva tradición, que en este caso por recaer
sobre inmueble, corresponde efectuarla mediante la inscripción del
título en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces respectivo
(artículo 686 del Código Civil).
Por
lo demás, los demandados han reconocido que la compraventa no se ha
inscrito por negativa del Conservador de Bienes Raíces, debido a que
el inmueble en que se practicó la subdivisión comprende una
superficie mayor a la indicada en sus títulos.
6)
Que en la contestación de la demanda los demandados opusieron varias
excepciones y defensas, las que se examinarán en el mismo orden en
que fueron propuestas. En primer lugar, plantearon la excepción de
falta de legitimación activa de la demandante para accionar de
reivindicación parcial, la que sustentan en que ésta no es legítima
dueña de los inmuebles que pretende reivindicar, alegación que debe
desecharse junto con la de falta de prueba del derecho de dominio de
la actora, pues, como se indicó en el considerando cuarto de esta
sentencia, ese derecho real se encuentra debidamente comprobado en la
forma allí señalada.
7)
Que, enseguida los demandados alegaron la excepción de garantía o
saneamiento de la evicción, la que fundaron en la existencia de la
obligación de saneamiento de la evicción que pesa sobre el
vendedor, que es amparar al comprador en el dominio y posesión
pacífica de la cosa, según lo dispuesto en el artículo 1837 del
Código Civil.
Al
respecto cabe señalar que, como lo ha destacado la doctrina, quien
está obligado a sanear o a impedir que se produzca la evicción, mal
puede emplear una acción dirigida justamente a producirla,
obligación que también alcanza, desde luego, a sus sucesores. Es
inconciliable con la obligación del vendedor de defender al
comprador de toda turbación, el ejercicio por parte de éste de la
acción reivindicatoria o de cualquiera otra dirigida a privar o
perturbar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa
(Arturo Alessandri “De la Compraventa y Promesa de Venta”,
Memoria de Prueba, T. II, N°s. 1200 a 1206; mismo autor, comentario
favorable a una sentencia de la Corte Suprema, RDJ. T.31, Sec. 1ra.,
pág.29. Luis María Rezzonico “Estudio de los Contratos en Nuestro
Derecho Civil, 2da. Edición, pág. 217-218, con citas de autores
franceses, Buenos Aires 1958). En el mismo sentido se han pronunciado
los tribunales nacionales de justicia (Vid. jurisprudencia sobre el
artículo 1837 del Código Civil, N°s.12 y 13 en Repertorio de
Legislación y Jurisprudencia, año 1997).
8)
Que, en consecuencia, obligada la demandante vendedora a proteger a
los demandados compradores de toda turbación que pueda afectar la
cosa vendida, no puede ella misma turbarlos, por lo que la excepción
en estudio debe ser acogida y negarse lugar a la demanda principal.
9)
Que, asimismo, los demandados opusieron a la demanda la excepción de
falta de legitimación pasiva, fundados en que habiéndose imputado
por la contraria el incumplimiento de obligaciones de hacer,
consistente en tramitar y obtener la aprobación de la subdivisión
del inmueble en cinco lotes, sostuvieron haber cumplido dicha
obligación, pues la subdivisión fue aprobada por Resolución N°59
de 20 de marzo de 2007, de la Dirección de Obras de la Municipalidad
de San Pedro de La Paz, siendo cosa distinta que el Conservador de
Bienes Raíces se haya negado a inscribir al percatarse de la
inconsistencia entre la superficie de la subdivisión y la que
señalan sus títulos.
10)
Que al respecto debe decirse que la falta de legitimación pasiva
consiste jurídicamente en que la persona demandada no es la que
tiene la obligación de soportar la carga de ser demandado por no
tener vinculación alguna con el derecho subjetivo que es objeto de
la acción.
Sin
embargo, en el caso concreto de que se trata el legitimado pasivo de
la acción es el poseedor de la cosa que se reivindica, y como los
demandados han reconocido que ostentan la posesión material, es
inconcuso que nada tiene que ver la falta de legitimación pasiva con
el hecho de que los demandados hayan cumplido o no con la obligación
de hacer que éstos dicen que se les ha atribuido, ya sea con la de
tramitar la subdivisión o inscribir la compraventa.
Por
consiguiente, deben rechazarse las excepciones y defensas en estudio.
10)
Que, atendido lo expuesto en los fundamentos séptimo y octavo, se
estima innecesario pronunciarse sobre las demás excepciones y
defensas opuestas a la demanda, esto es, las de abuso del derecho,
falta de oportunidad de la demanda y falta de identificación de la
cosa que se reivindica.
11)
Que como la demanda principal de reivindicación parcial de inmueble
será desestimada, corresponde ocuparse de la demanda subsidiaria de
reivindicación de cuota, que se deduce, según se dijo, para el caso
que se estimare que se ha formado de hecho una comunidad entre la
actora y los demandados.
Esta
reivindicación, según se dice en la demanda subsidiaria y en el
escrito de réplica, comprende los Lotes Dos y Cinco y corresponde a
la dimensión de 1.224 metros cuadrados, que es la suma de la
superficie de los referidos lotes que se encuentran insertos en el
inmueble de cinco hectáreas que, según sus títulos, tiene el
inmueble de la demandante.
12)
Que basta el enunciado anterior para desechar la demanda subsidiaria,
puesto que claramente lo que se pretende reivindicar bajo el
subterfugio de una reivindicación de cuota es un concreto retazo o
retazos de un bien raíz determinado, específicamente los Lotes Dos
y Cinco perfectamente identificados; en cambio, tratándose de la
reivindicación de cuota, lo que se reclama es una porción o
porcentaje determinado sobre una cosa singular, porción que sólo
vendrá a materializarse en cuanto a su ubicación y deslindes,
cuando se produzca la partición.
En
consecuencia, no tratándose de una verdadera acción de
reivindicación de cuota, la demanda debe desecharse. Sin perjuicio y
a mayor abundamiento, habría tenido igualmente que desestimarse la
demanda por las razones expuestas en los considerandos séptimo y
octavo de esta sentencia, esto es, por impedirlo la obligación de
saneamiento que pesa sobre el vendedor.
13)
Que sin perjuicio de todo lo dicho, y como lo señaló la juez de
primer grado en el considerando noveno del fallo recurrido,
correspondía a la demandante, como una de las obligaciones emanadas
del contrato de compraventa celebrado, efectuar la entrega o
tradición de la cosa vendida, en conformidad al mandato establecido
en el artículo 1824 del Código Civil, de modo no puede pretender
con esta demanda reivindicatoria desconocerla si los demandados han
dado íntegro cumplimiento a las suyas, como es el caso, ya que el
precio se encuentra pagado y la subdivisión aprobada por la
Dirección de la Municipalidad de San Pedro de La Paz.
14)
Que la actora debe ser condenada al pago de las costas de la causa,
tanto en primera como en segunda instancia, por carecer claramente de
motivos plausibles para litigar y alzarse.
Por
estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo prescrito en
los artículos 144, 170 y 186 y siguientes del Código de
Procedimiento Civil, se confirma, con costas del recurso, la
sentencia de fecha nueve de noviembre de dos mil doce, escrita a
fs.203 y siguientes.
Regístrese
y devuélvanse.
Redacción
del Ministro Eliseo Araya Araya.
Rol
N°1.654-2012.
Pronunciada
por la Segunda Sala integrada por los Ministros señores Eliseo Araya
Araya, Claudio Gutiérrez Garrido y el Abogado Integrante señor
Carlos Álvarez Cid.
Gonzalo
Díaz González
Secretario
En
Concepción, a veinte de mayo de dos mil trece, notifiqué por el
estado diario la resolución que antecede.
