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lunes, 29 de septiembre de 2014

Contrato de arrendamiento. Incumplimiento de la arrendadora demandada, de la obligación que le impone el artículo 1924 N° 2 del Código Civil, de mantener el inmueble arrendado en estado de servir para el fin que ha sido arrendado

Puerto Montt, nueve de septiembre de dos mil catorce.
VISTOS:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su considerando Sexto, que se elimina, y se tiene en su lugar y además presente:
PRIMERO: Que, consta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, acompañado a fs. 63, que estas acordaron: “QUINTO: la sociedad arrendataria destinará el inmueble objeto del presente contrato a fines de carácter educacional, tales como la instalación de establecimientos de educación especial u ordinaria, oficinas administrativas, y en general para el desarrollo de actividades relacionadas directa e indirectamente con el giro educacional, para lo cual, de común acuerdo, se realizarán las mejoras y modificaciones necesarias al inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, las cuales quedarán a beneficio de la arrendadora, salvo aquellas que puedan ser retiradas sin detrimento del inmueble. SEXTO: La arrendadora no responderá en caso alguno por los perjuicios que pueda sufrir la sociedad arrendataria en caso de incendios, explosiones, humedad, calor, roturas de cañerías, hurtos, robos y otros hechos constitutivos del caso fortuito o de fuerza mayor.”

SEGUNDO: Que, para cumplir el objeto del contrato, esto es, el funcionamiento del inmueble arrendado como establecimiento educacional, se requiere cumplir por el sostenedor, con los requisitos previstos en el Decreto Supremo de Educación N° 315 de 2011, que reglamenta los requisitos de adquisición, mantención y pérdida del reconocimiento oficial del Estado a los establecimientos educacionales de educación parvularia, básica y media.
TERCERO: Que, consta de la prueba documental no objetada rendida por la actora, en especial del certificado N° 006/2013 de 16 de mayo de 2013, de fs. 26, que el Jefe de Unidad de Reconocimiento Oficial de la Secretaría Ministerial de Educación de la Región de Los Lagos, deja constancia que para resolver favorablemente la solicitud de reconocimiento oficial del Estado del establecimiento educacional denominado Escuela de Lenguaje “Nueva Lengua”, ubicado en Avenida Gabriela Mistral N° 16, Alerce Norte, Puerto Montt, y acceder al pago de subvención escolar, se requiere que el sostenedor acredite en el caso que el inmueble donde funciona el establecimiento educacional sea de propiedad del solicitante, la posesión del mismo deberá acreditarse mediante copia de la inscripción del dominio con certificación de vigencia extendido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo. En el caso que este inmueble no sea de propiedad del solicitante la tenencia deberá acreditarse con el respectivo contrato, el cual no podrá tener una duración inferior a cinco años, y deberá ser otorgado por escritura pública e inscrito en el conservador de Bienes Raíces respectivo. Deberá asimismo acompañarse copia de la inscripción del dominio con certificación de vigencia donde conste la anotación marginal del respectivo contrato, constando del documento de fs. 71 y siguiente, que mediante Resolución Exenta N° 1328 de 14 de junio de 2013, del Secretario Regional Ministerial de Educación Región de Los Lagos, fue rechazada la solicitud de reconocimiento de local adicional o complementario del Establecimiento Educacional denominado Escuela Especial de Lenguaje “Nueva Lengua”, RBD 22282-8, comuna de Puerto Montt, ubicado en Gabriela Mistral 16, Alerce Norte, por contar con informe jurídico desfavorable, fundado en que: “No acredita cumplir con lo establecido en el artículo 46 Letra I) del DFL 2 que fija texto refundido, coordinado y sistematizado de la Ley 20.370 con las normas no derogadas del DFL N° 1 de 2005”, esto es, que en su calidad de sostenedor no propietario del local donde funciona el establecimiento educacional, no acredita un contrato en calidad de arrendatario sobre el inmueble, de duración no inferior a 5 años e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
CUARTO: Que, a fs. 50, consta certificado del Conservador y Archivero Suplente de Puerto Montt, de 13 de marzo de 2013, que certifica que se devuelve el título Escritura de Arrendamiento de “Ampuero Muñoz Ana Gladys con Sociedad Educacional Rosas, Vera e Hijos Limitada”, sin practicarse la inscripción requerida por afectarle a la propiedad arrendada un embargo inscrito a fs. 522 N°886 del año 2010 en favor del BancoEstado de Chile, siendo esta falta de inscripción del contrato de arrendamiento, la que causó el rechazo de la autorización de la autoridad competente, para que el inmueble arrendado pudiera funcionar como establecimiento educacional.
QUINTO: Que, la situación anotada en el fundamento precedente, constituye el incumplimiento de parte de la arrendadora demandada, de la obligación que le impone el artículo 1924 N° 2 del Código Civil, de mantener el inmueble arrendado en estado de servir para el fin que ha sido arrendado, por lo que debe acogerse la demanda declarando el término del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por incumplimiento de las obligaciones del arrendador.
Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 1698 del Código Civil, Ley N° 18.101 y sus modificaciones, 156 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se declara:
1.- Que, SE REVOCA la sentencia en alzada de fecha 20 de mayo de 2014, escrita a fs. 118 y siguientes, solo en cuanto rechaza la demanda de fs. 1 y siguientes, y en su lugar, SE ACOGE la demanda de fs. 1, declarándose terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 6 de marzo de 2013, por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, y SE CONFIRMA en lo demás la referida sentencia.
2.- No se sanciona en costas a la demandada por no haber resultado vencida totalmente.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Redacción de la Sra. Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo.
Rol Corte N° 448-2014 Civil.

Pronunciada por la Segunda Sala, integrada por el Sr. Ministro don Jorge Ebensperger Brito, el Sr. Ministro don Leopoldo Vera Muñoz y la Sra. Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo. Autoriza la Sra. Secretaria Titular doña Lorena Fresard Briones.

No firma el Ministro Sr. Vera, no obstante haber concurrido a la vista y el acuerdo de la causa, por encontrarse en comisión de servicio.

Puerto Montt, a nueve de septiembre de dos mil catorce, notifiqué por el estado diario la sentencia que precede.

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default by the lessor defendant of the obligation imposed by Article 1924 N ° 2 of the Civil Code , to maintain the leased property in condition to serve for the purpose it has been leased