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martes, 30 de junio de 2015

Terminación de contrato de arrendamiento. Expiración del arrendamiento por extinción del derecho del arrendador. Extinción del arrendamiento por el solo ministerio de la ley. Improcedencia que el nuevo propietario demande la terminación de contratos de arrendamiento de los cuales no es parte. Procedencia que el nuevo propietario demande la restitución del inmueble

Santiago, nueve de junio de dos mil quince.
Vistos:
En estos autos rol N° 3110-2013, seguidos ante el Quinto Juzgado Civil de Valparaíso, sobre terminación de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, caratulados “Servicios Ultracorp Limitada con Bonomelli Olguín Carolina”, por sentencia de  trece de enero de dos mil catorce, que rola a fojas 31 y siguientes, se hizo lugar a la acción principal, en cuanto declaró extinguidos los contratos de arrendamiento celebrados entre la demandada -como arrendataria- y doña Nilda Pérez Henríquez -como arrendadora-, por extinción del derecho de la arrendadora al haber transferido sus derechos en las propiedades a la parte demandante, quien ha adquirido el inmueble en su totalidad ubicado entre las calles Cochrane, Blanco, San Martín y Clave de Valparaíso, propiedad inscrita a su nombre a fojas 1.471, número 2.386, del Registro de Propiedad del año 2013 del Conservador de Bienes Raíces de Valparaíso.  Se condena a la demandada a la restitución material de los inmuebles de calle Blanco N°236 y Blanco N° 214 planta baja y planta alta, dentro de quince días desde que el fallo cause ejecutoria, desocupado y con sus insumos básicos al día, con costas por haber resultado totalmente vencida.

En contra de dicha sentencia, la parte demandada dedujo recurso de apelación basado en que no existe un contrato de arrendamiento entre las partes, por lo cual no debió poner término a un contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y un tercero.
Por sentencia de diez de junio de dos mil catorce, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó la sentencia en alzada, como consta a fojas 80.
En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que declare improcedente o inadmisible la demanda incoada, en cuanto peticionó la declaración de terminación de contratos de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, con costas.
Se ordenó traer los autos en relación.
Considerando:
Primero: Que la recurrente denuncia la infracción del artículo 1° de la ley N° 18.101 y de los artículos 1437, 1438, 1915, 1917, 1944, y 1951, todos del Código Civil, ya que jamás fue arrendataria de la demandante, por lo cual ésta carece de legitimidad activa para demandar el término del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y un tercero ajeno a este juicio.  
Fundando, luego, cada uno de los yerros denunciados, señala con respecto al artículo 1° de la ley N° 18.101, que regula el procedimiento aplicable a los contratos de arrendamiento de predios urbanos, que en el caso de autos no se acreditó la existencia de ningún contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Servicios Ultraport Limitada y la demandada Bonomeli.
En relación a los artículos 1915 y 1917, indica que la ausencia de legitimidad activa  hace que ni la demandante ni la sentencia recurrida, se refieran al precio o renta de arrendamiento que habrían pactado las partes y tampoco al tiempo de duración del contrato, con lo cual, a su entender, también se han infringido los artículos 1944 y 1951 del Código Civil.
Por último, señala como conculcados los artículos 1437 y 1438, del Código Civil, al haber dado por establecida la existencia de un contrato de arrendamiento vigente entre la actora y la demandada, respecto de las propiedades raíces de que aquélla es dueña.  En dicho mérito, se ha arribado a la conclusión que se encontraba legitimada activamente para peticionar el término de los contratos, declarándolos extinguidos, sin que se hubiere escuchado previamente a la parte originalmente arrendadora y menos que ésta última hubiere cedido o transferidos sus derechos de arrendadora a la recurrente a la sociedad que adquirió el dominio de los inmuebles.
Desarrolla, finalmente, el modo en que dichas infracciones habrían influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.
Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que fueron establecidos por los jueces del fondo. A saber:
Entre la demandada y doña Nilda Pérez Henríquez se han celebrado contratos de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en calle Blanco N°236, con fecha 1° de enero de 2004; el inmueble de calle Blanco N° 214, planta baja, con fecha 1° de septiembre de 2004; y el de calle Blanco N° 214, planta alta, con fecha 1° de Julio de 2010.  Tales contratos se encuentran vigentes a la fecha de entablarse el presente juicio.
Con fecha 28 de febrero de 2013, Servicios Ultracorp Limitada adquirió de doña Nilda Pérez Henríquez y de Inmobiliaria Barturen y Compañía, el inmueble ubicado en esta ciudad entre las calles Cochrane, Blanco, San Martín y Clave dentro del cual se encuentra construido el denominado “Edificio Astoreca”.
Abarcando la referida compraventa el inmueble ubicado en toda la manzana comprendida entre las calles señaladas, las propiedades arrendadas forman parte de la misma transferencia.
La arrendadora de la demandada ha visto extinguido su derecho de propiedad de los inmuebles arrendados, por un hecho suyo, como lo es la venta de sus derechos en las referidas propiedades.
No se ha alegado ni acreditado que la demandante se encuentre obligada a respetar los contratos de arrendamiento invocados de conformidad al artículo 1962 del Código Civil.
Tercero: Que, sobre la base de estos antecedentes y teniendo en consideración que la demandante invocó el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, el cual señala que “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: N°3 Por la extinción del derecho del arrendador”, y el 1962 del mismo cuerpo legal, el fallo señala que no concurre ninguna de las circunstancias que obligue a respetar el arriendo suscrito entre la demandada y doña Nilda Pérez Henríquez, los sentenciadores del fondo acogieron la demanda del término de los contratos de arrendamiento, y ordenaron a la demandada proceder a la restitución material de los inmuebles de calle Blanco N°236 y Blanco N° 214 planta baja y planta alta, dentro de quince días desde que el fallo cause ejecutoria, desocupado y con sus insumos básicos al día, todo ello con costas.
Cuarto: Que si bien es efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo legal)  -evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que hubiere contratado -  o bien por un hecho o culpa suyo, “como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño”, hipótesis que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los casos en los cuales “la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo” (artículo 1961 del Código Civil). Dicho en otros términos, si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios, pero si lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar perjuicios.  De acuerdo al caso de autos, dicha indemnización debe ser solicitada por la demandada a quien fuera su arrendadora original, esto es, doña Nilda Pérez.
Quinto: Que es cierto lo que señala la recurrente, en cuanto a que la parte demandante no tiene legitimación activa para pedir la terminación de los contratos de arriendo, de los cuales no es parte, no obstante dicha terminación se produce por el solo ministerio de la ley; por lo cual debió haber demandado únicamente la restitución de los inmuebles, cosa que también aquí persigue y que es resuelta por los juzgadores, por lo cual no es posible sostener que la declaración de terminación de los contratos, respecto de los cuales, la demandante carecía de legitimación activa, influye en lo dispositivo del fallo, ya que sí corresponde la restitución de los bienes y es eso lo medular del fallo, dado que los contratos de arrendamiento se encontraban extinguidos, por el solo ministerio de la ley.
Sexto: Que la extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho y una demostración de que ello es así, se encuentra en la Ley N°18.101, en su artículo 7°, al establecer entre los juicios que se ventilan conforme a esas normas, el de “restitución por extinción del derecho del arrendador”. Vale decir, lo que se solicita al juez es que ordene la restitución de la cosa arrendada, basado en que operó la extinción del derecho del arrendador, aquello supone que no es previa su declaración, sino solo su constatación.  Por lo cual, en lo que respecta a la obligación de restituir los bienes el sentenciador ha aplicado correctamente el derecho.
Séptimo: Que las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, atendido que, en primer término, respecto a la falta de legitimidad activa para solicitar la terminación de los contratos de arrendamiento, no tiene influencia en lo dispositivo del fallo, y en lo restante, en cuanto a ordenar la restitución de los inmuebles, los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 81 y siguientes, en contra de la sentencia de diez de junio de dos mil catorce.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactó la abogado integrante Leonor Etcheberry Court.

N°21540-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y la Abogada Integrante señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, nueve de junio de dos mil 
quince.



Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.


En Santiago, a nueve de junio de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.