Frases exactas, use comillas. Ejemplo "frase exacta". Más consejos aquí

viernes, 12 de enero de 2018

Surgen como factores específicos que incrementan el valor del inmueble sublite, la circunstancia de contar el terreno con acceso directo a la Ruta CH 115, debiendo considerar también el hecho que en los años 1996 y 1998 se estableció como monto de indemnización respecto de la expropiación de otros paños de terrenos vecinos al expropiado a la misma reclamante

Santiago, once de enero de dos mil dieciocho. 
En cumplimiento a lo que preceptúa el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el fallo de reemplazo consecuente al de nulidad que antecede. 
Vistos: 

Se reproduce el fallo en alzada, con excepción del fundamento octavo. De la sentencia de casación que antecede se reproducen los considerandos noveno y décimo. 
Y se tiene en su lugar y además presente: 
Primero: Que por Decreto Exento N° 962 del Ministerio de Obras Públicas de fecha 12 de junio del año 2013, se ordenó la expropiación del lote de terreno N° 3 necesario
para la obra pública “Camino Construcción Variante San Clemente Ruta 115-CH Comuna de San Clemente, Tramo II Variante San Clemente, kilómetro 13,92941 a km. 21,20000, comuna de San Clemente, Provincia de Talca, Región del Maule”, en una superficie de 4.839 metros cuadrados. 

Segundo: Que a través de la acción incoada en autos se impugna el monto de indemnización provisional fijado por la comisión de peritos en relación al valor del metro cuadrado de terreno expropiado, que se fijó en $3.256, lo que determinó que se regulara el monto total de $15.756.000 por los 4.839 metros cuadrados expropiados. 

Tercero: Que el informe emitido por el perito designado por la parte reclamada, expone que el lote 3 corresponde a un rectángulo de terreno de uso agrícola, que es expropiado parcialmente. Este inmueble se encuentra en el área rural del plan regulador de la comuna de San Clemente, específicamente en la denominada “Zona ZRb”, esto es, de protección de caminos nacionales y regionales, con las restricciones que figuran en el documento que se agrega como anexo. Para valorizar el metro cuadrado de terreno, se toma en cuenta 6 compraventas en el sector, debidamente inscritas, además de 5 ofertas, para luego obtener un precio promedio de todas ellas, de $3.503. En razón de lo anterior se concluye que el valor base del terreno en estudio es de $3.500, el que se establece considerando seis factores de recargo y cinco factores de depreciación. Entre estos últimos está, el que se ubique en la faja de restricción de construcciones definitivas, altos ruidos molestos, lote en aislamiento, típicos terrenos agrícolas, sin servicios básicos en el sector. 

Cuarto: Que, por su parte, el informe pericial confeccionado por el perito nombrado por la reclamante, señala que el inmueble tiene características urbanas, aun cuando reconoce que es un inmueble rural en relación al plan regulador vigente. Además sostiene que el inmueble se encuentra en un sector de interés comercial alto y agroindustrial: Añade que tiene uso comercial y habitacional, sin perjuicio que en el apartado de antecedentes reconoce que el uso de suelo es agrícola. Destaca que la construcción del proyecto asociado a la expropiación conlleva un fuerte desarrollo del sector, que determina un interés comercial habitacional alto, destacando que con el nuevo plan regulador de San Clemente quedará en zona urbana. Entrega 2 referenciales, compuestos por ofertas que proporcionan un valor de 14.000 por metro cuadrado. Finalmente, agrega que los terrenos del sector han sido revaluados por el SII para el pago de impuesto territorial, exponiendo cuatro roles de propiedades que tienen un aumento de 540% a 924%. 

Quinto: Que la pericia descrita en el fundamento precedente, apreciada conforme con las reglas de la sana crítica, carece de valor, pues presenta las siguientes inconsistencias: 
a) asigna al inmueble un uso habitacional, comercial e industrial, soslayando que el uso de suelo del inmueble es agrícola; 
b) determina el valor sobre la base de la proyección que genera a partir de la materialización del proyecto en que incide la expropiación, pues el mejoramiento de la Ruta  CH 115, según expone, dará lugar a relaciones interurbanas expeditas, lo que constituye una circunstancia eventual, no verificada al momento del acto expropiatorio; 
c) determina un aumento de un 450% del valor fundado en el incremento del avalúo fiscal de la propiedad, no obstante que éste no se relaciona con el valor comercial del inmueble y que, el hecho de variar en determinado porcentaje, no puede trasladarse mecánicamente a la tasación comercial, puesto que a través del reeavalúo la Administración actualiza el valor de inmuebles que, en la mayoría de los casos, se encontraban subvalorados, por ejemplo, por haberse tomado en consideración el valor fijado en la adquisición, que en el caso concreto, fue una escritura de adjudicación de partición de una comunidad hereditaria, de modo que, como lo sostienen ambos peritos, no constituye, por sí solo, un parámetro válido para establecer la valía del inmueble a través de una simple aplicación del porcentaje de aumento; 
d) determina un aumento de precio relacionado con el hecho de tratarse de una venta forzada, circunstancia que, en modo alguno incide en la determinación del valor del inmueble. En este aspecto, corresponde enfatizar que todos los parámetros referidos precedentemente no son determinantes en la fijación del valor del inmueble expropiado, toda vez que la regulación de aquél debe considerar preferentemente a las características que el predio en cuestión tenía a la fecha de dictación del acto expropiatorio. Así, las deficiencias del informe pericial derivan en que el valor asignado por el profesional al metro cuadrado de terreno exceda el daño patrimonial efectivamente causado, que es lo ordenado indemnizar por el artículo 38 del Decreto Ley N°2.186. 

Sexto: Que si bien conforme lo dispone el artículo 1698 del Código Civil correspondía a la actora probar el mayor valor del metro cuadrado de terreno expropiado en relación al establecido por la comisión de peritos como monto provisional, lo cierto es que esta Corte no puede desconocer que en su intento por confirmar el valor entregado por la referida comisión, la reclamada rindió un informe pericial que, en atención al principio de unidad del proceso y comunidad de prueba, debe ser ponderado. En este aspecto, el referido informe señaló que el valor del terreno a la fecha del acto expropiatorio ascendía a la suma de $3.500 el metro cuadrado, que es mayor a aquel asignado por la comisión de peritos ($3000). Pues bien, no sólo ese mayor valor es relevante, toda vez que en la especie reviste la máxima trascendencia la distribución de los seis referenciales constituidos por transacciones reales. En efecto, cuatro son del año 2008,  una del año 2010 y sólo una, cuyo valor asciende a $3.333 el metro cuadrado, es del año 2013, cercano a la fecha del acto expropiatorio. También resulta llamativo que uno de los referenciales del año 2008 tenga un valor de $4.428, es decir, sea incluso superior a aquel del año 2013. Así, el promedio entregado por el perito, asentado en el método en referencia, no resulta concluyente, pues al establecer el valor de la indemnización definitiva se debe considerar el natural aumento de valor que con el tiempo experimenta toda propiedad, incluso la de carácter rural. En este orden de ideas, resulta imperioso destacar que el perito designado por la reclamada determina que constituye una circunstancia que deprecia el valor del suelo, el hecho de estar situado en zona de restricción de construcciones definitivas de conformidad con el artículo 39 del D.F.L N° 850, del Ministerio de Obras Públicas, del año 1997, razonamiento ineficaz, toda vez que el Fisco a través de aquello pretende traspasar al privado una doble restricción, pues no sólo deprecia el valor de la faja de 35 metros colindante al camino público que es objeto de expropiación sino que además impondrá la misma restricción a la faja de 35 metros que quede adyacente a la Ruta 115 CH. En este mismo orden de consideraciones, tampoco puede admitirse como valor de depreciación la existencia de ruidos molestos, toda vez que no se señala la fuente que  determine su existencia. Lo mismo cabe indicar respecto de la afirmación “típico terreno agrícola”, pues se desconoce en qué incide tal concepto, más aún si se considera que la tasación e realizó como terreno rural de uso agrícola. 

Séptimo: Que, por las razones expuestas, si bien el informe pericial evacuado a solicitud de la reclamada contiene antecedentes relevantes respecto del rubro terreno, y que ha considerado acertadamente variables propias de la realidad del predio al tiempo de la expropiación, que es el momento que se debe considerar para discernir el valor o daño patrimonial que constitucionalmente se ordena indemnizar, lo cierto es que el valor entregado debe ser corregido al alza, entre otras razones por cuanto el mismo se funda en referenciales que, en general, no coinciden con la época de la expropiación y se determinan factores de castigo del valor que no pueden ser considerados. A lo anterior corresponde añadir que a su vez, del informe pericial de la actora, así como de lo propio expresado por la Comisión de Peritos surgen como factores específicos que incrementan el valor del inmueble sublite, la circunstancia de contar el terreno con acceso directo a la Ruta CH 115, debiendo considerar también el hecho que en los años 1996 y 1998 se estableció como monto de indemnización respecto de la expropiación de otros paños de terrenos vecinos al expropiado a la misma reclamante, la suma de $3.577 y $3.487, siendo evidente que, por las características de este lote, su valor se incrementó con el transcurso del tiempo, tendencia que se corrobora con el aumento del avalúo fiscal, aun cuando, como se señaló en la letra c) del fundamento quinto precedente, no es posible establecer una equivalencia exacta con el porcentaje total de aumento de aquél. 
En razón de lo expuesto, esta Corte determinará el precio del metro cuadrado de terreno partiendo del valor propuesto por el perito de la reclamada, esto es $3.500, el que se ajustará, por las consideraciones relacionadas en los párrafos anteriores, fijándose en $8.000 el valor de metro cuadrado de terreno expropiado. Y de conformidad además con lo que prescriben los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se confirma la sentencia apelada de diez de noviembre del año dos mil quince, escrita a fojas 165 y siguientes, con declaración que se determina la indemnización otorgada por concepto del valor del metro cuadrado de terreno en $8.000 la unidad, lo que arroja la cantidad total de $38.712.000 como definitiva por los 4.839 metros cuadrados de terreno expropiado, suma que deberá reajustarse conforme al artículo 14 del Decreto Ley N°2.186. De esta cantidad deberá descontarse el monto provisional consignado, reajustado de la misma forma. Asimismo, el pago deberá realizarse con intereses corrientes para operaciones reajustables, desde la fecha de la toma de posesión material del inmueble expropiado y hasta la de su pago efectivo. Cada parte soportará sus costas por no haber sido completamente vencida ninguna de ellas. 

Regístrese y devuélvase, con sus agregados. 

Redacción a cargo de la Ministro señora Egnem. 

Rol N° 33.798-2017. 

Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros Sra. Rosa Egnem S., Sra. María Eugenia Sandoval G., y Sr. Carlos Aránguiz Z., y los Abogados Integrantes Sr. Álvaro Quintanilla P., y Sr. Jorge Lagos G. No firma, no obstante haber concurrido al acuerdo de la causa, el Ministro señor Aránguiz por estar con feriado legal. Santiago, 11 de enero de 2018. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema 

En Santiago, a once de enero de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
-------------------------
ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.