Sumario de arrendamiento - 30/12/04 - Rol Nº 3954-03

Santiago, treinta de diciembre de dos mil cuatro. Vistos: En estos autos rol Nº 37.271, del Tercer Juzgado Civil de Rancagua, sobre juicio sumario de arrendamiento, caratulados López Silva Margarita con Sociedad Comercial Pierrot Limitada, la juez suplente de dicho tribunal, por sentencia de treinta de agosto de dos mil dos, escrita a fojas 131, complementada por resolución de veintiocho de mayo de dos mil tres, según se lee a fojas 160, acogió, con costas, parcialmente la acción intentada, desestimándose lo demás pedido. Apelado este fallo por ambas partes, una Sala de la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de siete de agosto de dos mil tres, escrita a fojas 166, rectificada por resolución de tres de septiembre del mismo año, escrita a fojas 170, lo confirmó, con declaración . En contra del fallo de segundo grado, la demandante ha deducido recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, para la resolución del presente recurso, útil resulta tener presente los siguientes antecedentes de esta causa: a) que doña Margarita Eulogia López Silva dedujo demanda en juicio especial de arrendamiento en contra de la Sociedad Comercial Pierrot Limitada, representada por don Tomás Pedro Rajcevich Larenas y en contra de este último en calidad de codeudor y fiador solidario, a fin de que ambos fueran condenados solidariamente a pagarle la suma de $12.190.000 por concepto de lucro cesante, y $30.000.000, por daño emergente, más los intereses y costas. Fundó su acción en la existencia de un contrato de arrendamiento que ligaba a las partes , con vencimiento en el mes de febrero de 2003, contrato al que le puso término la arrendataria con fecha 30 de marzo de 2001 por haberse destruido el inmueble arrendado como consecuencia de un incendio; b) que los demandados solicitaron el rechazo de la acción entablada, argumentando al efecto que se había destruido la cosa arrendada y en virtud de lo dispuesto en el artículo 1950 Nº1 del Código Civil el contrato de arrendamiento había terminado, por lo cual las rentas de arrendamiento sólo debía pagarlas hasta la fecha en que ocurrió tal destrucción. En lo tocante al daño emergente, pide también el rechazo de la demanda, sosteniendo no adeudar suma alguna a la actora. En el curso del juicio, argumentó, además, que la actora vendió el inmueble a la Sociedad de Inversiones San Eduardo Limitada, por escritura pública de 10 de julio de 2001, por lo que la demandante carece de legitimación para cobrar lo que pide en su demanda; c) que el tribunal de primer grado dio por acreditado en autos: la existencia del contrato y su renovación; la calidad de propietaria de la actora del inmueble arrendado a la fecha de su celebración; la circunstancia que el demandado notificó a la actora del término del contrato de arrendamiento, invocando para ello la fuerza mayor, al haberse incendiado el inmueble arrendado; que la demandante vendió el inmueble de que se trata con fecha 10 de julio de 2001 a la Sociedad de Inversiones e Inmobiliaria San Eduardo Limitada, recibiendo por dicha venta la suma de $65.000.000; que el precio en que vendió la propiedad fue menor en $5.000.000 que el pactado con la misma compradora por escritura de promesa de compraventa celebrada el 29 de mayo de 2000; que el arrendatario no acreditó el pago de las rentas de arrendamiento a contar del mes de marzo de 2001 en adelante; y finalmente que el arrendatario no dio cumplimiento a las obligaciones que le impuso el contrato y por un hecho o culpa imputable a sus dependientes se produjo la destrucción de la cosa arrendada, lo que lo obliga a indemnizar los perjuicios en la forma que se dirá. Finalmente acogió la demanda, y condenó a los demandados a pagar a la actora: las rentas de arrendamiento impagas desde el mes de marzo de 2001 hasta el 10 de febrero de 2003, fecha esta última de expiración del contrato de arrendamiento; los intereses pactados en el contrato de a rrendamiento; y la suma de $5.000.000 como indemnización del daño emergente, con costas; d) que apelado el fallo por ambas partes, la Corte de Apelaciones de Rancagua lo confirmó con declaración que el arrendatario y demandado de autos queda obligado al pago de las rentas de arrendamiento hasta el 10 de julio de 2001, a razón de $530.000 mensuales, fundados en que la actora al vender el inmueble en la fecha señalada, hizo entrega material del mismo a la compradora, como se advierte de lo estipulado en la cláusula quinta del respectivo contrato, lo que hace imposible que el arrendatario pueda seguir teniendo el goce de la cosa arrendada en los términos del artículo 1915 del Código Civil, y como consecuencia de ello carece de causa la obligación del mismo de pagar la renta mensual; SEGUNDO: Que la actora funda su recurso en la vulneración de los artículos 1936, 1939 y 1947 en relación con el 1556, todos del Código Civil, en lo tocante al daño emergente proveniente del incumplimiento de las obligaciones contractuales; y 1945 y 1556, del Código Civil, en lo que se refiere al lucro cesante, según pasa a explicar: a) En cuanto al daño emergente: la sentencia recurrida no ha dado cabal cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 1936 del Código Civil, en cuanto dispone que el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, contravención que se produce por cuanto el arrendatario introdujo mejoras útiles en el inmueble de bastante consideración que obviamente quedarían en beneficio de su dueño al término del arriendo, ya que no hubo ninguna estipulación de restituir su valor al arrendatario, de manera que si resultó probado en el proceso, especialmente con la confesión prestada por la arrendataria en segunda instancia en cuanto señaló que las mejoras introducidas en el predio superan los $30.000.000, debió el tribunal haber acogido la demanda por este monto, ya que dichas mejoras le pertenecían, y por lo demás esta circunstancia era una de las condiciones por las cuales se celebró el contrato en el monto de la renta pactada. Luego, al haberse destruido culpablemente por el arrendatario la cosa arrendada, debió haberse establecido como perjuicio que debí areembolsar tales mejoras, dando plena aplicación al artículo 1945 del Código Civil en cuanto dispone que si el arrendamiento termina por culpa del arrendatario, éste último es obligado a la indemnización de los perjuicios, dentro de cuyo rubro se encuentra el daño emergente como expresamente lo consagra el artículo 1556 del Código citado. También dejó de aplicar, el artículo 1939 del Código Civil, norma que establece que el arrendatario debe responder de los perjuicios cuando no ha empleado en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia; b) En cuanto al lucro cesante: Se infringen las normas contenidas en el artículo 1945 en relación con el artículo 1556, ambos del Código Civil, porque el tribunal de segundo grado, desconoce lo señalado en el artículo 1945, en cuanto dispone que cuando el arrendamiento termina por culpa del arrendatario, éste debe pagar la renta por el tiempo que falte hasta el día de la terminación natural del arriendo, esto es, debe pagar el lucro cesante, lo que está expresamente establecido en el artículo 1556 del mismo cuerpo legal, infringiendo estas normas, puesto que al fijar una indemnización sólo hasta el momento en que se produjo la venta del inmueble, introduce un elemento de disminución de la indemnización por lucro cesante que no está contemplada en las disposiciones legales citadas; TERCERO: Que en cuanto al error de derecho denunciado referente al lucro cesante, debe considerarse que la actora al enajenar y hacer entrega de la propiedad siniestrada, con fecha 10 de julio de 2001, dejó de tener la posesión material y jurídica del inmueble y como consecuencia de ello de sufrir perjuicio por el no pago de las rentas. Luego no existe daño que deba ser reparado a través de la indemnización por lucro cesante en la forma demandada, sino que las rentas de arrendamiento que cobra la actora sólo deben pagarse hasta la fecha que se ha determinado por los jueces del fondo, quienes, por ende, no cometieron infracción alguna al fallar como lo hicieron; CUARTO: Que en cuanto al daño emergente, tampoco existe la infracción denunciada y que se ha reseñado en la letra a) del considerando segundo de este fall o. En efecto, es un hecho de la causa que la actora celebró un contrato de promesa de compraventa con la Sociedad de Inversiones e Inmobiliaria San Eduardo Limitada con fecha 29 de mayo de 2000, respecto del inmueble que se encontraba arrendado a la sociedad demandada, pactando en dicha oportunidad, como precio de la venta, la suma de $70.000.000, de acuerdo a la cláusula tercera de dicha convención. Posteriormente, el 20 de julio de 2001, la actora vendió la propiedad siniestrada a la promitente compradora, pero el precio se redujo a $65.000.000, por lo cual resulta que el perjuicio sufrido por ella, en lo tocante al daño emergente, asciende a $5.000.000, ya que sino hubiera mediado el incendio, en caso alguno podría haber recibido un precio superior a $70.000.000, y como sólo recibió $65.000.000, su única pérdida es de dichos $5.000.000, suma que es la que los jueces de la instancia determinaron debían pagar los demandados a la actora, por lo cual no puede existir error alguno de derecho, pues no hay en autos otro posible perjuicio para la demandante.; QUINTO: Que, consecuentemente, los errores de derecho que se hacen consistir en la infracción legal señalada en el considerando segundo del presente fallo, no se han cometido, por lo que el recurso en estudio debe ser desestimado. Y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo, que ha sido deducido por el abogado don Raúl Cristi León, en representación de doña Margarita López Silva, en lo principal de fojas 171, en contra de la sentencia de siete de agosto de dos mil tres, escrita a fojas 166, rectificada por resolución de tres de septiembre del mismo año, que se lee a fojas 170. Regístrese y devuélvase con su agregado. Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Abeliuk. Rol Nº 3954-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Jorge Rodríguez A. y Jaime Rodríguez E. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Oscar Carrasco A. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos A. Meneses Pizarro.