Doctrina del fallo
- El recurso de protección no constituye una vía idónea para declarar la existencia, validez o alcance de gravámenes reales o servidumbres de tránsito, ni para definir la calidad de predio sirviente respecto de un inmueble, puesto que su procedimiento sumario y la ausencia de un término probatorio formal impiden dirimir controversias sustantivas que deben ser conocidas en un juicio de lato conocimiento.
- Para que proceda la tutela de urgencia frente a una pretendida vía de hecho vinculada a la obstaculización de un camino, resulta indispensable acreditar de manera fehaciente e incontrovertida el uso previo de la vía o la existencia de una situación fáctica consolidada que deba ser cautelada.
- Los informes evacuados por el Conservador de Bienes Raíces en el marco de la tramitación de una acción constitucional no tienen carácter vinculante ni fuerza decisoria suficiente para resolver disputas jurídicas sobre derechos reales entre las partes.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dq725
Valparaíso, siete de febrero de dos mil veinticuatro. Vistos: A folio N°1, con fecha 13 de noviembre de 2023, comparecen los abogados Carlos Renato Prenafeta Goic Y Sebastián Andrés Gómez Toro, en representación de la Sociedad “FICAP S.A.”, quien interpone recurso de protección en contra de la Comunidad Parcelación Santa María de Los Quillayes, representada por su presidente don Willy Vargas Calisto, por el acto ilegal y arbitrario de impedir el libre ingreso al predio y el libre uso de la vía que lo une al camino público, donde se encuentra ubicado un predio de su propiedad. Fundamenta el recurso explicando que durante el año 1982 y al amparo del decreto Ley 3.516 se efectúo la subdivisión del inmueble denominado “Parte no Expropiada del Fundo Santa María de Los Quillayes” quedando conformado en dos partes, una denominada área de foresta de aproximados 3.604.013 metros cuadrados, esto es de aproximadas 360,4 hectáreas y la otra parte quedó conformada por 314 parcelas que se autodenominaron “ Conjunto Parcelas de Agrado Santa María de Los Quillayes” y se organizaron por medio de un instrumento al que denominaron “Reglamento de copropiedad”, sin perjuicio de que se trata de predios rurales y al alero del Decreto Ley 3.516, no son susceptibles de copropiedad inmobiliaria, constituyendo solo un acuerdo de convivencia. Añade que con fecha 14 de abril de 2010, mediante escritura pública, su parte adquirió el predio denominado “Área de Foresta” Luego, por Ordinario Nº2832 de fecha 19 de noviembre de 2021 de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso, se autorizó la subdivisión del “Área de Foresta” en 30 lotes enumerados de forma consecutiva y por escritura pública de fecha 17 de diciembre de 2021, Ficap vendió a la sociedad “Inversiones el Fogón Limitada” las parcelas 1 a 29, quedando solo con el dominio de la parcela número 30. Indica que la sociedad “El Fogón SpA” solicitó a la recurrida “Comunidad Parcelación Santa María de Los Quillayes” hacer uso del camino interior que comunica sus inmuebles con el camino público, ofreciendo el pago de los gastos o importes asociados a ello con el objeto de no generar inconvenientes ni deterioros, encontrándose con que la “comunidad” señaló ser propietario de las vías de acceso que el plano Nº12/1982 establece para toda la parcelación, negando tal acceso, añadiendo que además con fecha 14 de octubre de 2023, ignorándose con certeza mayores antecedentes, esta parte tomo conocimiento que la recurrida instaló una suerte de enrejado o cerca que, posicionada en el camino de acceso y de frente a la propiedad de mi representada “FICAP S.A.”, impide el paso y acceso a la misma, lo que sin duda importa una alteración directa y permanente de la vía de acceso Agrega que se ha vulnerado su derecho a la propiedad y solicita en definitiva ordenando se permita el paso desde la Rut F-50 a través de los caminos interiores y procedan a retirar la reja ilegalmente instalado y/o, adoptando cualquier otra medida que S.S.I., estime pertinentes. A folio 6, con fecha 04 de diciembre de 2023, evacuó informe el Conservador de Bienes Raíces de Quilpué, quien señaló que la controversia se plantea sobre la subdivisión predial conforme al Plano agregado bajo el Nº12 al Registro de Documentos del año 1982 de este Conservador, corresponde al predio rústico o rural denominado Parte no Expropiada del Fundo Santa María de Los Quillayes, inscrito a fojas 1940 Nº2695 del Registro de Propiedad del año 1982, de este Conservador, a favor de su propietaria Longhi y Compañía Limitada. La subdivisión antes mencionada se realizó conforme al Decreto Ley 3.516 de 1980, es decir, fue autorizada por el Servicio Agrícola y Ganadero, archivándose, posteriormente, los antecedentes en el Registro de Documentos de este Oficio; resultando 314 parcelas con una superficie predial mínima de 5.000 metros cuadrados, respetándose la subdivisión predial mínima establecida en dicha norma legal; contemplándose también un área de mayor extensión denominada Área de Foresta, de 360,4 hectáreas aproximadamente. Esta última porción también fue dividida en año 2021, en 30 lotes o parcelas conforme a la nueva regulación vigente, es decir, con autorización de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo; plano archivado con el Nº 2370 en el Registro de Documentos de ese año el citado plano Nº 12 de 1982, diseña gráficamente cada una de las parcelas o lotes resultantes de la subdivisión, incluidos los caminos interiores que las conectan con el camino público Ruta F-50, denominada Camino Lo Orozco; indicándose incluso las cabidas de cada uno de esos caminos interiores que corresponden a área verde y las destinadas a la calzada, acceso o circulación propiamente tales. La situación antes descrita, dependiendo de la relación existente entre las partes del recurso, en lo relativo a sus antecesores en el dominio, configura la hipótesis del Art. 850 del Código Civil sobre servidumbre legal de tránsito, o la del Art. 881 del mismo Código sobre servidumbre voluntaria de tránsito. A mayor abundamiento, la Ley 21.458 del 21 de julio de 2022, vino a modificar el DL 3516, precisamente para fortalecer la normativa del derecho común, insertando como inciso penúltimo del Art. 1 Sin perjuicio de lo anterior, es conveniente tener también en consideración que el derecho común no exige la inscripción de las servidumbres para su validez, salvo casos excepcionales como la de alcantarillado y, ahora, desde julio de 2022, la proveniente de subdivisiones al amparo del DL. 3516. En consecuencia, cumpliendo lo ordenado informo a US. Ilma. que, en concepto de este Conservador de Bienes Raíces, en el caso materia del recurso, los caminos interiores de la subdivisión efectuada conforme al Plano Nº 12 de 1982, tienen el carácter de servidumbre de tránsito, sin que al momento de constituirse haya sido exigible su inscripción para ser considerado como gravamen del predio. A folio 10, evacua informa la parte recurrida y señala en primer lugar que ellos constituyen un régimen de copropiedad, regido por el Reglamento de Copropiedad otorgado e inscrito de conformidad a la ley. La copropietaria no pertenece a su comunidad y no tienen derechos al uso de los bienes comunes de la comunidad. Que no efectivo que se haya usado por la recurrida los caminos uso de los bienes comunes de la Parcelación, no cuentan con autorización. El recurrente y los otros dueños de parcelas de La Foresta, siempre han tenido acceso a sus predios por otras vías distintas a los bienes comunes de la Parcelación Santa María de Los Quillayes. La verdad es que el recurrente lo que pretende en realidad es obtener un uso gratuito de los caminos de la Parcelación, sin pagar un peso siquiera por su uso, tratando de colocarse por sobre quienes sí tienen derecho legítimo los mismos comuneros de la Parcelación, que pagan gastos comunes para la mantención de los caminos. Indican que han mantenido acuerdos con otros propietarios o terceros sin problemas, quienes acceden a los caminos interiores pagando un precio razonable y respetando la calidad y seguridad del condominio. Añade que lo señalado por el Conservador de Bienes Raíces, no es efectivo, desde el año 1982 han existido rejas y no transitan terceros ajenos. Respecto a la reja que la contraria indica que fue instalada en octubre de 2023, no hay seguridad que las fotografías acompañadas sean tomadas desde algún camino interior, como se ha señalado, los propietarios del condominio tienen acceso a él a través de control remoto. Indica que no es la primera vez que terceros ajenos a la comunidad, demandan supuestos derechos en sus caminos interiores, los que han sido rechazados por esta misma Iltma. Corte de Apelaciones de Valparaíso. El presente recurso se basa en realidad en el deseo de los recurrentes de no querer pagar para usar los caminos, tratando de ponerse en una situación más ventajosa que los copropietarios de la Parcelación que pagan sus gastos comunes. Se ordena traer los autos en relación. Con lo relacionado y considerando: Primero: Que el recurso de protección constituye una acción de naturaleza cautelar que tiene por objeto amparar el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales y derechos establecidos en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, frente a actos u omisiones ilegales y arbitrarias que vulneren el ejercicio de los mismos, mediante la adopción de medidas destinadas a restablecer el imperio del derecho. Segunda: Que a través del presente recurso, la parte recurrente solicita se permita el paso desde la Rut F-50 a través de los caminos interiores y procedan a retirar la cerca o reja instalada en un camino interior del predio. Tercero: Que, a su vez la parte recurrida indica que no es efectivo que la recurrente haya hecho uso de los caminos interiores, desde el año 1982 que los propietarios de la Comunidad Parcelación Santa María, tienen el control de sus caminos, con rejas instaladas y control remoto. Tampoco consta que la reja o cerco que alude la recurrente que se instaló en sus caminos interiores, conste que sea efectivo o pertenezca a otro camino. Cuarto: Que, del mérito de los antecedentes, documentos acompañados y de lo expuesto en estrados, se desprende que la resolución del asunto pasa por determinar si el terreno de la recurrente constituye o no una comunidad y en cualquier evento, si las parcelas que la componen son predio sirviente del inmueble de la demandante, lo que evidentemente sobrepasa la finalidad del recurso de protección toda vez que la informalidad del mismo y la ausencia de término probatorio impiden dilucidar lo antes referido. Por otro lado, el recurrido niega que el recurrente haya utilizado el camino de que se trata, mientras que el actor no es claro en cuanto a si lo usaba o no, lo que impide determinar de manera cierta, si existió o no una vía de hechos que resulta necesario enmendar. Quinto: Que, lo informado por el señor Conservador de Bienes Raíces de Quilpué no obsta lo resuelto, toda vez que lo que señala no constituye una decisión con fuerza obligatoria. Sexto: Que, atendido lo razonado precedentemente, el presente arbitrio será rechazado. Por estas consideraciones y lo establecido en el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, se declara que se rechaza, sin costas, el recurso de protección deducido por la sociedad FICAP S.A, en contra de Comunidad Parcelación Santa María de Los Quillayes. Con el voto en contra del abogado integrante señor Cortés, quien fue de opinión de acoger el presente recurso de protección ya que conforme a la fotografía y plano acompañado con el recurso efectivamente la recurrida cerró un camino vecinal, actuación que resulta contraria a derecho toda vez que ha ejercido un acto propio de autotutela, proscrito por nuestro ordenamiento constituyéndose en una comisión especial. Regístrese, comuníquese y archívese en su oportunidad. N°Protección-23361-2023. En Valparaíso, siete de febrero de dos mil veinticuatro, se notificó por el estado diario la resolución que antecede.
