Doctrina del fallo
En parcelaciones o loteos rurales no sujetos a la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, la relación entre comuneros se rige por las normas del cuasicontrato de comunidad de los artículos 2304 y siguientes del Código Civil. Los reglamentos internos que regulan gastos y expensas comunes revisten carácter contractual y únicamente obligan a quienes han manifestado su consentimiento. Para que tales disposiciones resulten vinculantes y oponibles a adquirentes posteriores, es requisito indispensable que conste su aceptación expresa, su incorporación formal en el título de compraventa o su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en resguardo del principio del efecto relativo de los contratos y las exigencias del artículo 1445 del Código Civil.
Texto íntegro de la sentencia
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d5rk1
Santiago, veintinueve de marzo de dos mil veintiuno.
Vistos:
En estos autos Rol C-1242-2015, seguidos ante el Juzgado de Letras de Casablanca, juicio ordinario de menor cuantía sobre cobro de gastos comunes, caratulado Comunidad de Parcelas Doña Isidora con Papic García Gregorio , por sentencia de primera instancia de fecha veinte de agosto de dos mil dieciocho, escrita a fojas 128 y siguientes, se acogió la demanda deducida por Cristián Cortes Bravo en representación de la Comunidad de Parcelas doña Isidora en contra de Gregorio Francisco Papic García, en cuanto se declara que el demandado deberá pagar a la demandante la suma de $848.258, más intereses corrientes para operaciones no reajustables, que indica, sin costas.
El demandado dedujo recursos de casación en la forma y de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por determinación de dieciocho de junio de dos mil diecinueve, escrita a fojas 205 y siguientes, rechazó la nulidad y confirmó la sentencia apelada.
La misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el recurrente denuncia bajo un primer capítulo la infracción de los artículos 1545 , 1437 , 1438 , 1445 , 19 y 20 del Código Civil, argumentando que si bien el proyecto de parcelación La Pataguilla de la comuna de Curacaví -del cual deriva su parcela- fue formado por inmuebles sujetos a la normativa del Decreto Ley N°3.516 y que de acuerdo a esto los propietarios originarios, facultaron al abogado que designaron para establecer el Reglamento Interno que regulara los derechos y obligaciones recíprocas de los adquirentes de cada lote, como de los bienes comunes, lo cierto es que dicho instrumento no le es vinculante, en razón del efecto relativo de los contratos, pues no concurrió a su celebración ni lo aceptó y no consta tampoco en el título, que hubiese adquirido el predio con dicho graven, ni que el mismo hubiese sido inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
En un segundo capítulo invoca la conculcación de los artículos 1698 , 1699 , 1700 , 1702 y 19 del Código Civil y 346 del Código de Procedimiento Civil, al tener por acreditada la existencia y monto de la deuda cobrada en autos, en circunstancias que la prueba instrumental allegada al juicio carece de todo valor probatorio para estos efectos.
En tercer lugar denuncia la vulneración de los artículos 578 , 1545 y 2465 del Código Civil, al rechazar el fallo la excepción de falta de legitimación ad causam deducida, en circunstancias que la actora no es titular de ninguna acción emanada del Reglamento Interno invocado como fundamento, respecto de un tercero ajeno al mismo, como lo es su parte, de modo que no puede instar por su cumplimiento, ni es tampoco acreedora suya.
En el último acápite se invoca la infracción de los artículos 4 y 18 del Código de Procedimiento Civil, y 55, 545, 546, 548, 1445 y 2304 del Código Civil, al rechazar los sentenciadores la excepción de falta de legitimación ad processum, en circunstancias que no existe ley que le atribuya capacidad de goce, ejercicio y, por ende, capacidad para ser parte en el juicio a entes que carecen de personalidad jurídica, como lo es la demandante.
SEGUNDO: Que para un adecuado entendimiento y resolución del asunto planteado, es útil tener presente los siguientes antecedentes:
1.-Con fecha 26 de octubre de 2015, el abogado Cristian Cortés Bravo, en representación de Comunidad de Parcelas Doña Isidora, dedujo demanda de gastos comunes en juicio ordinario de menor cuantía en contra de Gregorio Francisco Papic García por el total de $848.258, más intereses, reajustes y costas.
Señala que el demandado es dueño en común y por iguales partes de la parcela número 19 de la mencionada comunidad y que según consta de la minuta que acompaña, el demandado adeuda la suma antes referida por concepto de gastos comunes correspondientes a su lote.
Relata que mediante escritura pública de fecha 26 de enero de 1994, las diversas sociedades propietarias convinieron en otorgar un Reglamento Interno para el complejo de Parcelas Doña Isidora, denominación que se dio en definitiva a los señalados inmuebles. El artículo Octavo del Reglamento indicado, dispuso lo siguiente: Para los efectos del presente Reglamento, se determinan las siguientes normas: A) El Derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es igual a una veintisieteava parte de los bienes comunes generales referidos, por cada una de las parcelas que sean dueños; B) Las obligaciones por expensas y gastos comunes, y en particular, las concernientes a la administración, mantenimiento y reparación de los bienes comunes y al pago del servicio y primas de seguros, etc, se hará en la misma proporción antes fijada. El hecho de que algún copropietario no haga uso efectivo de algún determinado servicio o bien común, o de que la parcela correspondiente permanezca desocupada, no exime en caso alguno al copropietario de la obligación de contribuir al pago de los gastos y expensas comunes de toda clase, excepto que en este mismo Reglamento que lo exima. Por otra parte, en virtud de Asamblea Extraordinaria celebrada con fecha 29 de Noviembre de 2014, reducida a escritura pública de fecha 05 de Febrero de 2015, otorgada en la Notaría de Curacaví de doña Nancy Gárate González, se acordó cambiar la modalidad de cobro de los gastos comunes. De tal forma se estableció que dicho cobro se hará en la misma forma establecida en el título cuatro letra A del Reglamento, esto es, en forma proporcional a la superficie o metros cuadrados de cada parcela.
Cita como fundamentos de derecho los artículos 1545 , 1560 y 1564 del Código Civil y señala que el Reglamento de Copropiedad ya referido tiene carácter convencional, razón por la cual constituye una ley para los copropietarios de la Comunidad Parcelas Doña Isidora, siendo por ende sus disposiciones vinculantes a todos ellos, quienes están obligados a cumplir sus normas, dentro de las cuales se encuentra la obligación de concurrir al pago de los gastos comunes.
Agrega que la Asamblea Extraordinaria celebrada con fecha 29 de Noviembre de 2014 se llevó a cabo con pleno respeto del mismo Reglamento de Copropiedad ya citado, todo cual lleva a la conclusión que una acción de cobro de gastos comunes adeudados por copropietarios de la Comunidad es totalmente válida.
2.- Al contestar el demandado solicitó el rechazo de la demanda. Alegó la falta de legitimación de la demandante y además, sostuvo que no existe comunidad, condominio, indivisión o copropiedad de la que su parte participe, porque no hay propiedad en común y de ello deriva que no existe obligación de contribuir a los gastos comunes, esto aun cuando el Reglamento que invoca la demandante como sustento de su acción, pues esta es una mera declaración de voluntad que hacen las personas que lo suscriben, pero que no tiene asidero real. Alega la falta de relación jurídica con la actora que le permita exigirle alguna prestación.
TERCERO: Que son hechos establecidos en la sentencia impugnada:
1.- El Conjunto de Parcelas denominado Doña Isidora , es producto del Proyecto de Parcelación La Patagüilla de la comuna de Curacaví, en que las empresas propietarias: Inmobiliaria Tierra Nueva Limitada ; Labarca y Compañía Profesionales Asociados Limitada y Recuperadora de Capitales Limitada , procedieron a subdividir, conforme al citado Proyecto, las parcelas a que se refieren pasaron a integrar el Conjunto de Parcelas Doña Isidora .
2.-Los planos de subdivisión de este proyecto de Parcelación, contemplan un pasaje de acceso central, destinado al tránsito vehicular y peatonal común a todos los propietarios de las diversas parcelas y un camino de acceso que conduce al sector donde se ubica el pozo profundo, equipos y elementos destinados a dotar de agua corriente a todo el conjunto Doña Isidora , para cuyo establecimiento se constituyeron las respectivas servidumbres de tránsito, acueducto, cerramiento, medianería y vista. Además, se establece en cláusula segunda que el pasaje y camino de acceso al pozo serán considerados, para todos los efectos, bienes comunes, al igual que el tendido eléctrico y los elementos o equipos destinados a la distribución del agua domiciliaria.
3.- El referido Proyecto de Parcelación formado por inmuebles sujetos a la normativa del D.L. N° 3.516, la cual contempla la situación de los predios rústicos, tuvo por objeto la venta de las llamadas parcelas de agrado , en que los adquirentes de los lotes, tuvieren acceso a agua corriente y a electricidad, aspectos estos últimos que resultan fundamentales en el precio a pagar y además en la decisión de comprar o no un lote.
4.-Los propietarios originarios, facultaron al abogado Osvaldo Labarca Salas, para establecer el Reglamento Interno que regulará los derechos y obligaciones recíprocas de los adquirentes de cada una de las parcelas o lotes, como en los bienes comunes que el proyecto contempla y determinar la proporción en que cada uno de ellos debe concurrir al pago de los gastos y expensas comunes, así como reglamentar las relaciones entre los distintos propietarios y en general establecer las normas que provean al buen régimen interno del conjunto de parcelas. Este Reglamento consta de la escritura pública de fecha 26 de enero de 1994, otorgada ante la Notario doña Nancy De La Fuente Hernández, Repertorio N° 513.
5.-Dicho Reglamento Interno contempla entre otras materias, que la parcelación será administrada por un administrador que debe ser designado por la Asamblea de Copropietarios, a quien le corresponde velar por el cuidado, conservación, reparación y aseo de los bienes comunes; recaudar de los copropietarios las cuotas que les correspondan en los gastos comunes, instar por la estricta observancia del presente Reglamento y de los acuerdos de la Asamblea de Copropietarios y de la Junta de Vigilancia, rendir cuenta mensual de dicha Junta sobre los gastos y entradas efectuadas en el mes anterior, con la correspondiente documentación y nómina de los propietarios morosos en el pago de las expensas y servicios comunes y confeccionar un presupuesto de los ingresos y gastos para el mes siguiente que deberá entregar a la Junta de Vigilancia para su aprobación. Del mismo modo, el Reglamento establece las atribuciones de la Asamblea de Propietarios. A su vez, este reglamento establece el porcentaje que debe pagar cada propietario por concepto de gastos comunes.
CUARTO: Que el fallo impugnado señala que si bien el proyecto de parcelación referido no se encuentra acogido a la Ley N° 19.537, nada impide que tratándose de las parcelas de agrado emplazadas fuera del radio urbano, que los mismos copropietarios pacten voluntariamente ciertas normas de convivencia, establezcan instancias de administración similares a las contenidas en dicha ley e, incluso, también regulen el régimen de cobro de los gastos o expensas comunes, desde el momento que no existe norma legal que impida tal regulación en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, que en materia contractual se manifiesta a través de la libertad contractual. Así acordado el Reglamento e inscrito éste en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces, se torna éste obligatorio para los futuros adquirentes.
Señala que nuestro ordenamiento jurídico consagra, entre otros principios, el de la autonomía de la voluntad, esto es, la libertad de que gozan los particulares para pactar los contratos que les satisfagan y determinar su contenido, efectos y duración. Por su parte el artículo 1545 del Código Civil expresamente señala, que todo contrato legalmente celebrado, es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
Agrega, que en la especie los gastos comunes que se cobran dicen relación con aspectos tan esenciales como lo son el acceso al Conjunto de Parcelas Doña Isidora y muy particularmente lo relativo a los trabajos que se deben efectuar para la obtención del agua corriente en cada una de las parcelas.
Afirma que así el demandado, en su calidad de propietario de la Parcela N° 19, no puede restarse al pago de dichos gastos, si él como titular de dominio de ese inmueble, hace uso de dichos bienes, que son producto del aporte de todos los demás propietarios. Además, su conducta derechamente constituye un enriquecimiento sin causa, situación que nuestro Ordenamiento Jurídico rechaza.
También descarta la alegación de que la demandante, no tendría existencia legal y en consecuencia malamente podría ejercer acciones judiciales, por carecer de capacidad de goce, de ejercicio y de capacidad procesal, pues quien comparece en representación de los propietarios de las parcelas de este Conjunto, es el Presidente de la Junta de vigilancia, quien conforme al Reglamento, otorga mandato judicial para el cobro judicial de los gastos comunes.
Por lo anterior, resuelve acoger la demanda de cobro de gastos comunes impetrada.
QUINTO: Que antes de entrar al análisis de la cuestión debatida, debe señalarse que, en general, la existencia de comunidades con destino habitacional fuera de los límites urbanos es una cuestión prohibida por la ley. El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone expresamente que fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
En este sentido, y en el entendido que la comunidad se ha formado de manera regular y conforme a derecho, cabe detenerse en lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley N. º 19537, que en cuanto a su aplicación, estatuye que podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley .
Fuera de los casos señalados, la comunidad debe ser considerada como cuasicontrato civil, conforme lo disponen los artículos 2304 y siguientes del Código Civil, permitiéndose la regulación de las relaciones y expensas mutuas entre los comuneros mediante reglamentos, debiendo en cualquier caso contar con el consentimiento de todos ellos. Estos reglamentos, al establecer derechos y obligaciones recíprocas, adquieren el carácter de un contrato, siendo vinculante en los términos del artículo 1545 del referido cuerpo legal.
SEXTO: Que en el caso sub lite existe un reglamento dictado por terceros, las sociedades que dieron origen a la parcelación de autos. Afirmada esta premisa, corresponde analizar si los demandados concurrieron a la aceptación de dicho reglamento a través de algún acto suyo.
Esto porque en el propio marco de la vinculación contractual que invoca la demandante, al no encontrarse regida la parcelación de que se trata por la Ley 19.537, de alguna manera debe emanar la aquiescencia de quienes no han sido parte directamente en su otorgamiento, como su incorporación en los títulos de dominio, a través de escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo y/o constar en la escritura de compra respectiva; circunstancias bajo las cuales puede colocarlos en la situación jurídica de serle aplicable sus estipulaciones.
En este sentido, no se encuentra establecido en autos que haya habido aceptación de los términos del reglamento respectivo por parte de los demandados, como tampoco que hayan tenido conocimiento de sus disposiciones, sea porque se mencionó dicho reglamento expresamente en la escritura pública de compra de los inmuebles o porque se inscribió en su oportunidad en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
SÉPTIMO: Que, en otro orden de cosas, conviene dejar asentado que en el caso no resultan aplicables las normas de la Ley Nº 6071, por encontrarse derogadas. La inclusión del reglamento en los títulos de propiedad o su inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo viene a ser un requisito de aceptación o conocimiento, como requisito de validez y oponibilidad del acto respectivo, conforme al artículo 1445 del Código Civil, y no por exigencia de una norma ya extinta en el sistema jurídico nacional.
OCTAVO: Que de lo que se viene narrando queda en evidencia que los jueces recurridos, al resolver lo debatido del modo que lo hicieron, imponen un contrato -el Reglamento Interno- a un tercero que no ha consentido en ello, sin que consten tampoco cumplimiento de otras exigencias que lo coloquen en situación de serle oponible, como la inscripción conservatoria de dicho instrumento o el conocimiento de su existencia por el parcelero demandado; todo lo cual constituye vulneración a los artículos 1437 , 1438 , 1445 y 1545 del Código Civil, la que ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo atacado, desde que llevó a los sentenciadores a dar lugar una acción que debió ser desestimada.
NOVENO: Que, conforme a lo razonado, el recurso deducido deberá ser acogido.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764 , 765 , 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Gregorio Papic García, demandado en autos, en lo principal de la presentación de fojas 211, en contra de la sentencia de dieciocho de junio de dos mil diecinueve, escrita a fojas 205, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta acto continuo, sin nueva vista, pero separadamente.
Acordada contra el voto de la Ministra Egnem, quien fue del parecer de rechazar el recurso de casación deducido por las siguientes consideraciones:
1° Que los sentenciadores han efectuado una correcta interpretación y aplicación de las normas sobre las cuales determinaron la resolución de la controversia, sin incurrir en las infracciones que se denuncian en el recurso de nulidad impetrada.
2° Que, en efecto, tal como lo deja asentado, el fallo impugnado, los propietarios originarios de los inmuebles que conformaron el Proyecto de Parcelación la Pataguilla, del cual deriva la parcelación del predio materia de la litis, facultaron al abogado Osvaldo Labarca Salas para establecer el Reglamento Interno que regulará los derechos y obligaciones recíprocas de los adquirentes de cada una de las Parcelas o Lotes, como en los bienes comunes que el proyecto contempla y determinar la proporción en que cada uno de ellos debe concurrir al pago de los gastos y expensas comunes, así como reglamentar las relaciones entre los distintos propietarios y en general establecer las normas que provean al buen régimen interno del conjunto de parcelas. Dicho Reglamento consta en la escritura pública de fecha 26 de enero de 1994, otorgada ante la Notario doña Nancy De La Fuente Hernández, Repertorio N° 513, cuya copia se acompañó al proceso.
3° Que dicho instrumento establece que la parcelación será administrada por un Administrador, que será designado por la Asamblea de Copropietarios, a quien corresponderá velar por el cuidado, conservación, reparación y aseo de los bienes comunes; recaudar de los copropietarios las cuotas que les correspondan en los gastos comunes, velar por la estricta observancia del presente Reglamento y de los acuerdos de la Asamblea de Copropietarios y de la Junta de Vigilancia, rendir cuenta mensual de dicha Junta sobre los gastos y entradas efectuadas en el mes anterior, con la correspondiente documentación y nómina de los propietarios morosos en el pago de las expensas y servicios comunes y confeccionar un presupuesto de los ingresos y gastos para el mes siguiente que deberá entregar a la Junta de Vigilancia para su aprobación. Además, este reglamento establece el porcentaje que debe pagar cada propietario por concepto de gastos comunes.
4° Que si bien el Conjunto de Parcelas Doña Isidora, no está regulada por la Ley N° 19.537 de 1997, sobre Copropiedad Inmobiliaria, nada impide que los copropietarios pacten voluntariamente ciertas normas de convivencia, establezcan instancias de administración similares a las contenidas en dicha ley e, incluso, también regulen el régimen de cobro de los gastos o expensas comunes, desde el momento que no existe norma legal que impida tal regulación en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, que en materia contractual se manifiesta a través de la libertad contractual.
5° Que, en la cláusula quinta del Reglamento Interno, se estipuló por sus otorgantes, que en el silencio del presente reglamento, se aplicaran en lo que sea pertinentes, las disposiciones contenidas en la Ley 6.071, sus modificaciones posteriores y sus reglamentos y, el artículo 55 de la citada ley denominada Ley de Pisos del año 1937, establece que los propietarios pueden acordar Reglamentos de Copropiedad, el que deberá ser acordado por la unanimidad de sus interesados y, que reducido a escritura pública e inscrito Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes, a cualquier título .
6° Que en el caso sub lite ha tenido lugar la regulación convencional por los propietarios de los predios cuya división dio origen a la parcelación de la que forma parte el lote de los demandados, mediante la constitución del referido Reglamento Interno por el cual se ha regido la relación de los propietarios de las parcelas y en particular los derechos y obligaciones respecto de los bienes comunes, entre estos, los gastos de esta índole.
7° Que, en consecuencia, no es posible desconocer la procedencia de los gastos comunes reclamados, en razón no solo de lo estatuido en el referido Reglamento, el cual le es aplicable al demandado como propietario de la parcelas en cuestión, sino que también de la circunstancia -que emana de la inscripción dominical- de existir bienes comunes con los demás dueños de lotes y la naturaleza de los mismos, al versar sobre aspectos esenciales como lo son el acceso al Conjunto de Parcelas Doña Isidora y muy especialmente lo relativo a los trabajos que se deben efectuar para la obtención del agua corriente en cada una de las Parcelas.
8° Que de este modo el demandado, en su calidad de propietario de la Parcela N° 19, no puede restarse al pago de dichos gastos, que como titular de dominio de ese inmueble, hace uso de dichos bienes, que son producto del aporte de todos los demás propietarios, pues de lo contrario se estaría amparando una conducta de enriquecimiento sin causa, situación que el ordenamiento jurídico rechaza.
Regístrese.
Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Diego Munita L. y del voto en contra la disidente.
N°20.622-2019.
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros, Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Arturo Prado P. y Abogados Integrantes Sr. Diego Munita L. y Sr. Rafael Gómez B.
No firma el Abogado Integrante Sr. Gómez, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ausente.
