Concepción, veintiuno de enero de dos mil once.
Visto:
Se efectúan las siguientes sustituciones de texto a la sentencia en alzada: en el motivo 2, “costa” por “consta”, y en el 10°, “s” por “se”; “arrendadora” por “arrendataria” y “entre” por “entrega”. Se elimina el considerando 11, y se tiene además presente:
1° Que se ha elevado esta causa en virtud de los recursos de casación en la forma y apelación interpuestos a fojas 57 por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fojas 47.
En lo concerniente a la Casación:
2° Que el recurso lo funda en la causal del artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil en relación a los números 3, 4 y 5 del artículo 170 del mismo Código.
En cuanto al primer vicio asevera que su parte alegó la existencia de un pacto comisorio calificado convenido en la cláusula 9 del contrato de arriendo y que debió acogerse en el evento de estimarse no pagadas las rentas de arrendamiento, caso en el cual el contrato habría terminado por el solo ministerio de la ley, y no por otro motivo, al ser claro, que al presentarse la demanda el contrato ya estaba finalizado.
Respecto del segundo vicio, sostiene que el fallo nada dice sobre la razón de rechazo de la excepción de pago de las rentas, en consecuencia que este hecho está probado con el documento de fojas 18 emanado del actor y no objetado, en el cual sólo se habla de recibos de pago de los suministros básicos y nada expresa de adeudarse rentas.
Referente al último vicio, la sentencia carece de las consideraciones en base a las cuales condenó a la demandada al pago de las costas, incurriéndose en una contradicción en la parte resolutiva de la sentencia sobre este punto.
3° Que el recurso no puede prosperar, ya que las situaciones constitutivas de vicio según la recurrente, en el evento de existir, pueden subsanarse por la vía del recurso de apelación también interpuesto por esa parte, de modo que no se está en presencia de irregularidades subsanables solo con la invalidación de la sentencia.
En lo referente al Recurso de Apelación:
4° Que en el escrito de fojas 57 la parte demandada insiste en que el contrato de arriendo estaba extinguido al presentarse la demanda, por vencimiento del plazo estipulado como de duración del arrendamiento, haciendo el fallo una errónea aplicación del artículo 3° de la Ley N° 18.101, ya que el arrendador envió la carta de fojas 18 con la cual manifestó su propósito de terminar el contrato el 4 de julio de 2010, obedeciendo la facultad otorgada en la cláusula tercera del contrato.
En subsidio alega la existencia de un pacto comisorio calificado que puso término al contrato por el solo ministerio de la ley, en el evento de no haberse pagado las rentas.
Sostiene que con el documento de fojas 18, emanado del actor, se prueba la inexistencia de deuda proveniente de rentas impagas, pues sólo se refiere al pago de suministros básicos, correspondiéndole a la contra parte acreditar el no pago de las rentas.
5° Que se está cuestionando la causal de término del contrato, y en este aspecto tenemos que el arrendamiento pactado a fojas 1, es ambiguo en cuanto al lapso de vigencia, ya la cláusula tercera consigna un contrato a plazo fijo de un año para la arrendataria, y de mes a mes para el arrendador, lo que no puede aceptarse jurídicamente al ser evidente que el periodo de vigencia contractual tiene que ser el mismo para ambas partes, y no de 30 días para una y de un año para la otra.
6° Que, frente a esta ambigüedad, nos parece que la cláusula debe interpretarse a favor de la arrendataria, conforme al artículo 1566 del Código Civil, maxime que debió redactarse o ser extendida por el actor, dada su calidad de egresado de derecho, razón por la cual entendemos que el plazo de vigencia del arrendamiento fue de un año, por serle más favorable a la demandada esta interpretación, y no de mes en mes.
Por otro lado, y sin perjuicio de lo antes consignado, es claro que las partes aplicaron el convenio sobre aviso previo de término de contrato expresado en la cláusula tercera, ya que el actor envió la carta de fojas 18 a la demandada donde le manifestó su voluntad de finalizar el contrato el 4 de julio de 2010, y que la arrendataria acató restituyéndole la propiedad el 6 de julio del año pasado, como se razona en la décima reflexión del fallo apelado.
7° Que los argumentos anteriores revelan que el contrato terminó con la restitución del inmueble, no obstante estar vigente el plazo de duración de un año, más la obligación de pago de rentas solo existe hasta esa fecha de entrega, conforme al artículo 4° inciso 2° de la ley 18.101.
No está demás agregar que, contrariamente a los asertos de la apelante, no es efectivo que en el nuevamente citado contrato de fojas 1 se haya acordado un pacto comisorio calificado, como se infiere de la simple lectura de la cláusula novena, en que no se conviene imperativamente la finalización del contrato ante un incumplimiento contractual por parte de la arrendataria.
8° Que en el documento de fojas 18 no se dice explícitamente que no hayan rentas adeudadas, de modo que correspondía a la arrendataria probar el pago de todas las rentas de arrendamiento, deber que no se ha cumplido hasta ahora, de manera que procede ordenar su pago desde enero de 2010, hasta la restitución del inmueble, ocurrido el 6 de julio de ese año, según se dijo con anterioridad.
Es evidente que existían rentas impagas como única forma de explicar que la demanda haya sido presentada el 5 de junio, es decir, cuatro días después de la fecha que aparece en el instrumento de fojas 18.
9° Que en la demanda se está accionando para el término del contrato por no pago de rentas, y además se hace valer la acción de cobro de rentas insolutas, y que fueron acogidas en la sentencia recurrida.
No obstante, las conclusiones arribadas en este fallo sobre la causal de término del contrato de arriendo, que no fue por rentas impagas, los términos absolutos del escrito de apelación, impiden a esta Corte resolver en forma parcial, acogiendo una parte del recurso y desechándolo en el resto, puesto que el recurrente pide el rechazo de toda la demanda, no dejándole a esta Corte competencia para decisiones parciales, como procedería.
Por estas consideraciones y de conformidad a lo prevenido en los artículos 144, 145, 768 inciso final y 770 del Código de Procedimiento Civil, se resuelve:
- Que SE RECHAZA, sin costas, el recurso de casación en la forma, deducido en lo principal del escrito de fojas 57.
- Que SE CONFIRMA, sin costas, la sentencia de 20 de agosto de 2010, escrita de fojas 47 a 51, aclarándose que en la decisión III, no se condena en costas de la causa a la demandada, por no haber sido totalmente vencida.
Regístrese y devuélvase con su custodia.
Redacción del Ministro señor Freddy Isidoro Vásquez Zavala.
Aunque concurrió a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Eliseo Araya Araya, por estar haciendo uso de feriado.
Rol N° 1322-2010.
