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11 de septiembre de 2014

Contrato de arrendamiento. Tenencia de inmueble justificada en un contrato de promesa de compraventa.

Santiago, uno de julio de dos mil catorce.

Vistos:

      En autos rol Nº 2.814-2013 del Tercer Juzgado Civil de El Loa Calama, doña Marta Sozzani deduce demanda en contra de don Alexis Santiago Quispe Muara, a fin que se declare terminado el contrato de arriendo por no pago de rentas; en consecuencia, se condene al demandado a pagar los cánones adeudados y los que se devenguen durante el curso del juicio, más reajustes e intereses; además se le imponga la restitución de inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, la principal con el pago de las rentas insolutas, se le notifique el desahucio del contrato y ordenarle que restituya el inmueble, una vez que la sentencia cause ejecutoria.

       El demandado enervó la acción principal, mediante el pago de las rentas adeudadas y, evacuando el traslado de la acción subsidiaria, solicitó su rechazo, argumentando que el contrato de arriendo es de aquellos que no admite el desahucio, ya que se sujetó el pago de la renta a una condición resolutoria, cual es, el pago del precio de la compraventa. Esta condición resolutoria tiene como contrapartida que el derecho a solicitar la restitución por parte del arrendador se encuentra sujeto a una condición suspensiva, esto es, la celebración del contrato de compraventa respecto del inmueble arrendado respecto de la propiedad, lo que fue reconocido por la actora, según explica.
El tribunal de primera instancia, en sentencia de veintitrés de abril de dos mil trece, escrita a fojas 157 y siguientes, acogió la demanda de desahucio y ordenó la restitución del inmueble en un mes desde que la sentencia cause ejecutoria, con costas; asimismo, accedió a la excepción de litis pendencia opuesta por la demandada reconvencional y omite pronunciamiento sobre la demanda esta índole y acerca de la retención de bienes.
Se alzó el demandado y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, en fallo de veintitrés de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207 y siguientes, revocó el de primer grado en cuanto por su numeral I hizo lugar a la demanda de desahucio del primer otrosí de fojas 5 y, en su lugar, declaró que se rechaza la misma, con costas de la causa y del recurso; asimismo, lo revoca en cuanto por su numeral II accedió a la excepción de litis pendencia formulada en lo principal de fojas 132 respecto de la demanda reconvencional y, en su lugar, declaró que se rechaza dicha excepción, con costas del incidente.
En contra de esta última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido, en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte una de reemplazo que confirme la de primera instancia y se declare que se acoge la demanda de desahucio disponiendo la entrega del inmueble en el plazo de un mes contado desde que la sentencia quede firme y ejecutoriada, con costas.

Se trajeron estos autos en relación.
Considerando:
Primero: Que la demandante denuncia la infracción de los artículos 1560, 1546, 1915 y 1951 del Código Civil, en relación con el artículo 3° Ley N° 18.101
Explica que las partes celebraron el 17 de julio de 2010, por escritura pública, un contrato de promesa de compraventa y, en el mismo instrumento, acordaron un contrato de arriendo respecto de un mismo inmueble, ubicado en la ciudad de Calama de propiedad de su parte. Conforme consta en la cláusula sexta de ese contrato –alega el recurrente- las partes suscribieron un contrato de arriendo, no obstante haberse convenido sobre el mismo inmueble una promesa de compraventa.
Señala que en la sentencia se desconoce valor al acto jurídico celebrado por los litigantes conforme a los razonamientos que se efectúan en sus fundamentos; así, en la sentencia impugnada se argumenta que el contrato de arriendo es accesorio de la promesa de compraventa y que las partes no determinaron los elementos propios de dicho contrato, los que se relacionan en el motivo cuarto, como el cuidado de la cosa, la culpa del arrendatario, las mejoras, entre otras.
Continúa exponiendo que en la interpretación de los contratos, de acuerdo al artículo 1560 del Código Civil, debe estarse más a la intención de las partes que a lo literal de las palabras, norma que se ha infringido pues al interpretar el contrato sólo se estuvo a su elemento literal, apartándose de la voluntad real de las partes. De ese modo, en su concepto, se vulneró una piedra angular de la interpretación contractual, cual es, la voluntad real por sobre la declarada, ya que en nuestro ordenamiento jurídico prima el sistema objetivo de interpretación, voluntad real que consta, en su concepto, del siguiente modo: 1) nunca se alegó que el contrato de arriendo dependiera del de promesa, sólo discutieron sobre el plazo de duración para hacer o no procedente el desahucio; 2) la contraria enervó el término del contrato de arriendo pagando los cánones adeudados para perseverar con el contrato; 3) si el contrato de arriendo fuera accesorio al de promesa, el demandado lisa y llanamente no pagaba las rentas, ya que podía seguir ocupando amparado en el contrato de promesa, lo que no ocurrió; 4) tal es la validez del contrato que cuando la sentencia causó ejecutoria el demandado entregó voluntariamente el inmueble a su parte, sin oponerse al cumplimiento. En consecuencia, habiendo manifestado las partes su voluntad real, así debió declararse, concluyéndose que los contratos contenidos en la escritura pública de 17 de julio de 2010, eran independientes entre sí y cada uno un contrato principal.
Enseguida, como consecuencia de desatender el sistema subjetivo de interpretación, se elevó a la calidad de esenciales, elementos que son de la naturaleza del contrato de arriendo, tales como el cuidado de la cosa, la culpa del arrendatario, los que se relacionan en el fundamento cuarto del fallo cuestionado, vulnerando el artículo 1546 del Código Civil. Es así que por definición legal el contrato de arriendo es uno en que ambas partes se obligan, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado; luego son elementos esenciales: la entrega de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio y el pago de la renta como contraprestación, por lo tanto, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1444 del Código Civil, al concurrir tales elementos se está ante un contrato de arriendo, los que de no mediar deriva en otro distinto o no hubiere producido efectos. Por consiguiente, presentándose ambos elementos concurre la existencia legal de un contrato de arriendo. Los elementos referidos en el motivo cuarto referido son de la naturaleza, de modo que su no concurrencia en la escritura, no es óbice para desconocer la existencia del contrato de arriendo. Por consiguiente, a su parecer, se está en presencia de dos contratos de naturaleza diversa, contenidos en un mismo instrumento, por lo que mal puede sostenerse que el arriendo es accesorio de la promesa. En otras palabras, coexisten dos contratos principales, uno de arrendamiento y otro de promesa, cada uno con efectos propios, cuestión que así ocurrió por voluntad de las partes.
Continúa indicando que, habiéndose aclarado la naturaleza independiente de cada contrato, corresponde determinar la procedencia del desahucio del de arriendo. Así, de acuerdo al artículo 1951 del Código Civil, en relación con el artículo 3° de la Ley N° 18.101, debe concluirse que el contrato de arrendamiento contenido en la escritura de 17 de julio de 2010 es de carácter indefinido, carácter que nace del hecho de haber sujetado las partes su duración a un período indeterminado de tiempo, comprendido entre la firma de la escritura de promesa de compraventa y aquella en que se produjera el pago total del precio de la compraventa por el promitente comprador y arrendatario; pago que por lo demás aún no se efectúa, por lo tanto, no se ha celebrado el contrato prometido, cuestión que es materia de otra litis en otro Juzgado de Calama.
Sigue el recurrente argumentando que la forma en que se acordó el contrato de arriendo permite concluir que se trata de un período de tiempo indeterminado, sujeto a un acaso, cual es, el pago del crédito hipotecario, cuestión esta última de ocurrencia incierta, lo que unido al significado de la voz “indefinido” que brinda el Diccionario de la Real Academia Española, que lo conceptualiza como aquello que no tiene término señalado o conocido, lleva a que el contrato de arrendamiento era indefinido y procede, por lo tanto, a su respecto, el desahucio reclamado por su parte y concedido en la sentencia de primer grado.
Luego expone que es necesario hacer lugar al término del contrato de arriendo y posterior desahucio, por cuanto la contraria posee dos títulos que justifican la tenencia del inmueble de su parte, contratos de promesa y de arriendo, por lo que debe ponerse término a cada uno de ellos conforme las acciones que emanen de éstos, ya que la eventual resolución del contrato de promesa no importa la resolución del arriendo y viceversa, por lo que es menester resolver cada contrato en los procedimientos previstos para cada uno de ellos.
Finaliza su exposición describiendo la influencia sustancial que, en su concepto, han tenido, en lo dispositivo del fallo, los errores de derecho que denuncia.
Segundo: Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos, los que siguen:
La demandada pagó las rentas adeudadas mediante cheque nominativo al momento de hacerse la segunda reconvención de pago en el comparendo de estilo.
En forma subsidiaria la demandante solicita el desahucio del contrato de arriendo, pidiendo que se notifique al demandado y se le condene a la restitución del inmueble de autos.
El demandado pide el rechazo basándose en que no se aplica al contrato de arriendo el procedimiento que emplea la actora, por tratarse de un contrato de plazo fijo, sujeto a condición suspensiva consistente en la celebración del contrato de compraventa.
Las partes se encuentran vinculadas por un contrato de promesa de compraventa del inmueble y de su lectura aparece que la tenencia de dicho inmueble por el demandado se origina en una estipulación de ese contrato de promesa y no en el cumplimiento de la obligación del arrendador en un contrato de arriendo de entregar la cosa. Dicho contrato de promesa se encuentra vigente, pendiente su cumplimiento
Ante el Primer juzgado de Letras de Calama se sigue el juicio N° 1657-2011, caratulado “Quispe con Sozzani”, sobre cumplimiento forzado de la obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido con indemnización de perjuicios, en el que la pretensión indemnizatoria se basa en el incumplimiento de la obligación de suscribir el contrato definitivo, que se atribuye a la demandada, pidiéndose la condena a pagar la suma de $9.500.000.- correspondiente a la cantidad previamente fijada por las partes como cláusula penal; en la presente causa la indemnización de perjuicios se sustenta en el incumplimiento del contrato de arriendo que se atribuye a la demandada reconvencional (demandante principal).
Entre el presente juicio y el señalado en la letra anterior, concurre la identidad legal de partes; pero la cosa pedida es distinta -indemnizaciones de monto y naturaleza distintas-; la causa de pedir también difiere, pues se trata del incumplimiento de contratos diversos.
No se demostró la existencia del daño moral reclamado por el demandante reconvencional.
Tercero: Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los jueces del fondo, concluyeron que se cumple con el artículo 1977 del Código Civil, debiendo tenerse presente, por lo tanto, que lo demandado principalmente ha sido resuelto a entera satisfacción de las partes. A ello agregaron que la tenencia por el demandado del inmueble sublite, continúa justificada por el contrato de promesa de compraventa, el que resulta ser la convención principal celebrada por los litigantes y al que accede el contrato de arriendo, circunstancia de la que derivan la impertinencia de reclamar la restitución del bien raíz sobre la base del desahucio del contrato de arriendo, pues este último no constituye la justificación de la tenencia.
Asimismo, sobre la base de considerar como no concurrentes las exigencias del artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, rechazaron la excepción de litis pendencia opuesta por la demandada reconvencional (demandante principal) y, por no haberse demostrado el daño extrapatrimonial reclamado, desestimaron, además, la demanda reconvencional de indemnización de perjuicios por dicho concepto interpuesta por el demandado principal.
        Cuarto: Que, en síntesis, como se advierte de lo anotado la resolución del litigio ha sido el resultado de la interpretación que se ha dado a las cláusulas contractuales que ligaron a los contendientes. En efecto, se ha considerado al contrato de promesa de compraventa como de índole principal y al contrato de arrendamiento, como accesorio a aquél, conforme la disposición del artículo 1442 del Código Civil, de modo que, encontrándose vigente la convención promisoria, resulta improcedente pretender la terminación del contrato accesorio por la vía de la resolución del mismo.
Quinto: Que, de la manera que fue interpretada la convención que une a las partes, no se divisa transgresión alguna, como lo pretende el recurrente, ya que los jueces del fondo estuvieron a la voluntad real de las partes fehacientemente reflejada en el contrato que se hace valer en estos autos. En efecto, claramente los litigantes tuvieron en vista ligarse por medio de una promesa de compraventa respecto del inmueble de propiedad de la demandante –por lo menos no se ha discutido ese dominio- es decir, quisieron, la actora, vender, ceder y transferir su bien raíz y, el demandado, comprar y aceptar dicho inmueble; así lo declaran en la convención que se examina. Luego, como consecuencia de dicha promesa de compraventa, acuerdan que el objeto de esa promesa le sea entregado al promitente comprador, quien se obliga a pagar una determinada suma de dinero mientras ostente la tenencia del inmueble sin tener la calidad de dueño del mismo. En otros términos, de no haberse prometido la compraventa del bien raíz, el demandado no ostentaría su tenencia, pues, no cabe duda que la intención primigenia de la demandante fue vender su propiedad y concertó con el demandado la entrega de la cosa anticipadamente, pero generando el pago de determinada cantidad de dinero, lo que constituye una situación equivalente para ambas partes. Uno, entrega la cosa antes de celebrar el contrato definitivo por lo que recibe una contraprestación en dinero y, el otro, paga un cierto precio, a cambio de ostentar la tenencia de la que de otra manera carecería.
Sexto: Que, por consiguiente, las argumentaciones de la demandante en orden al error que se habría cometido en relación con la interpretación de las cláusulas contractuales, no serán oídas y como de su presencia dependen los restantes yerros acusados por la demandante, resulta innecesario el análisis de estos últimos, sin que pase desapercibido para esta Corte que la recurrente omite la impugnación de la norma que se erige como decisoria litis, cual es, el artículo 1545 del Código Civil.
Séptimo: Que, los raciocinios que anteceden, conducen inevitablemente a la improcedencia del reproche de ilegalidad interpuesto por la demandante, por no haberse cometido el yerro que en él se denuncia, siendo innecesario el pronunciamiento sobre los derivados.

Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765, 766, 767, 768, 771, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante a fojas 213, contra la sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207 y siguientes.

Redacción a cargo del abogado integrante señor Arturo Prado Puga.
Regístrese y devuélvanse, con sus agregados.

Nº 316-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Ricardo Blanco H., Carlos Aránguiz Z., Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado P. No firman los Abogados Integrantes señores Peralta y Prado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, uno de julio de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a uno de julio de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.