Doctrina del fallo
- La procedencia de la acción de precario contemplada en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil requiere la concurrencia de tres presupuestos copulativos: que el demandante sea dueño del bien cuya restitución solicita, que el demandado detente materialmente la cosa, y que dicha ocupación se desarrolle sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario.
- En materia probatoria dentro del juicio de precario, corresponde al actor acreditar su calidad de titular del dominio y la ocupación material que ejerce el demandado; acreditados ambos extremos, recae en el demandado la carga procesal de justificar la tenencia exhibiendo un título eficaz y jurídicamente relevante que destruya la hipótesis de mera tolerancia o ignorancia.
- La expresión 'sin previo contrato' debe interpretarse en un sentido amplio, de manera que la ocupación se entiende justificada no solo por contratos en sentido estricto, sino por cualquier título al cual el ordenamiento jurídico le reconozca la virtud de legitimarla, siempre que confiera un derecho susceptible de ejercerse frente al propietario y que este se encuentre en la obligación jurídica de respetar.
- Haber sido propietario anterior del inmueble no constituye un título que justifique la tenencia material actual ni enerva la acción de precario, puesto que, al haberse transferido el dominio a un tercero, el detentador carece de un derecho vigente y oponible al nuevo dueño que lo faculte a conservar la posesión material de la cosa.
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Santiago, doce de junio de dos mil veinticinco. Vistos: En los autos sobre procedimiento sumario de precario, tramitado ante el Juzgado de Letras y Garantía de Río Bueno, bajo el rol N° 309-2021, caratulado ¿Bustos Faure Hernán con Christian Gonzalo Alvarado de la Fuente¿, por sentencia de fecha veinticinco de abril de dos mil veinticuatro el tribunal de primer grado acogió demanda de precario y condenó al demandado a la restitución del inmueble, con costas. Apelada esta decisión por el demandado, la Corte de Apelaciones de Valdivia mediante sentencia de quince de octubre de dos mil veinticuatro la confirmó. Contra este último pronunciamiento la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. Primero: Que, el recurrente denuncia la vulneración de los artículos 426 y 427 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el 1712 del Código Civil y el inciso 2º del artículo 2195 del mismo cuerpo legal. Sostiene que el tribunal ha desconocido el valor probatorio de la inscripción de dominio y la restante documental que apreciada conforme los artículos 426 y 427 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el 1712 del Código Civil, permiten tener por acreditado que el demandado ocupa el inmueble porque era su dueño y es su domicilio desde que lo adquirió, siendo este título suficiente para excluir el requisito legal de la mera tolerancia alegada, puesto a que, no obstante fuera enajenado por el actor por parte de Banco de Chile, nunca dejó de ocuparlo. Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso: Comparece don Hernán Bustos Faure, quien deduce demanda de precario, en contra de don Christian Gonzalo Alvarado de la Fuente, a fin de que el demandado y demás ocupantes sean condenados, a la restitución del inmueble, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento, con auxilio de la fuerza pública. Expresa ser dueño del inmueble ubicado en calle Ejército Libertador número 1442 de la ciudad y comuna de Río Bueno, adquirido por compraventa realizada al Banco de Chile, con fecha 7 de septiembre del año 2020, inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno a Fojas 1086 Número 1157 correspondiente al año 2020, Señala que el demandado se encuentra haciendo uso sin previo título de mera tenencia, que legitime el uso y goce del inmueble, razón por la que solicita sea condenado a la restitución del inmueble, con costas. 2.- La parte demandada contestó la demanda solicitando su rechazo, con expresa condena en costas, fundado en que no se cumple con el supuesto de hecho del precario del inciso 2 ° del citado artículo 2195 del Código Civil, toda vez que el demandado comenzó a habitar el inmueble en el año 2012, por haberlo adquirido por compraventa celebrada el 7 de diciembre del mismo año, inscrito a su nombre a fojas 700 número 778 del Registro de Propiedad de Río Bueno, del año 2013, momento a partir de cual comienza la detentación del inmueble, amparada ésta en su calidad de propietario del inmueble, suficiente justificación oponible al actor y que excluye su mera tolerancia. 3.- El tribunal de primera instancia acogió la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Valdivia. Tercero: Que en la sentencia impugnada confirmó el fallo de primera instancia, acogiendo la demanda y para ello los sentenciadores establecieron que el actor es dueño de la propiedad ubicada en calle Ejército Libertador número mil cuatrocientos cuarenta y dos de la ciudad y comuna de Río Bueno; y que el demandado ocupa el inmueble concluyendo que, el hecho de que éste haya sido propietario anterior del bien no puede considerarse como suficiente título que justifique su tenencia, sin que de la prueba documental y testimonial allegada por dicha parte se acredite la existencia de alguna otra justificación de su ocupación, por lo que está acreditada la mera tolerancia del actor. Cuarto: Que, en el caso que se trae a conocimiento de esta Corte la discrepancia jurídica surge en torno al tercer elemento reseñado precedentemente ¿cuya carga procesal de probar le corresponde a la parte demandada- pues no existe controversia sobre el dominio del inmueble y tampoco se discute su ocupación por parte del demandado. Quinto: Que en estricto apego a la norma del inciso 2º del artículo 2195 del Código Civil y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; que el demandado ocupe ese bien; y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. De lo anterior se desprende que un elemento inherente al precario está constituido por una mera situación de hecho, la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor del inmueble reclamado. El primer concepto ¿la ignorancia-, importa el desconocimiento, la falta de noticia de un hecho categórico, en el presente caso, que el inmueble que se pretende recuperar es ocupado por una persona; y el segundo ¿la mera tolerancia-, implica asumir una actitud permisora, el simple beneplácito o anuencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar. Al demandante le corresponde acreditar que es duen~o de la cosa y que es ocupada por el demandado; cumplida dicha carga probatoria, a éste le incumbe demostrar que la ocupación esta´ justificada por un título o contrato y que, por lo tanto, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia. Sexto: Que, sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. Así entonces, cuando el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la existencia de cualquier convención celebrada en cualquier tiempo por una de las partes. Séptimo: Que, en este contexto, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y su dueño o entre aquél y la cosa misma. (Corte Suprema, Rol N°11.143-20). En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición que regula la acción de autos. Indica el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato. Por su parte, la expresión ¿contrato¿ ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual y resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real. Octavo: Que, por todo lo anterior, en este caso, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del propietario, sino que lo relevante es que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa puede ejercerse respecto del propietario, sea que él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla -si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal- bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real. De todo lo expresado, se advierte, como se adelantó, que un requisito de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Noveno: Que el título que se ha alegado como suficiente por el demandado para justificar la tenencia que hace del inmueble en cuestión, corresponde a su calidad de antecesor en el dominio del actor, acompañando para tal efecto copia de inscripción que da cuenta de haber adquirido el inmueble ubicado en calle Ejército Libertador número 1442 de la ciudad y comuna de Río Bueno, y que éste fue transferido posteriormente a la parte demandante en virtud del contrato de compraventa suscrito con el Banco de Chile. Décimo: Que, así las cosas, el título esgrimido por el demandado no reúne las características a que se ha hecho mención, por cuanto, si bien tuvo en su oportunidad un título de dominio respecto del inmueble sub lite, sin embargo, ese título lo perdió en atención a que el Banco de Chile adquirió la propiedad y posteriormente transfirió el dominio de aquél a la parte demandante, en virtud de contrato de compraventa celebrado con el mencionado banco. Es decir, fue el propio demandado quien se puso en la posición jurídica de despojarse del dominio, razón por la cual, se puede concluir que éste no cuenta actualmente con título alguno que lo habilite para ocupar la propiedad objeto de marras y que sea oponible al actor. Por lo que, concurriendo en autos todos los presupuestos de la acción de precario establecidos en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, sólo cabía, tal como se hizo, acoger la acción. Undécimo: Que, conforme a lo razonado, se hace evidente que los jueces recurridos no incurrieron en el error de derecho denunciado al haber acogido la demanda de precario por estimar que el demandado ocupa la propiedad por mera tolerancia del actor, razón por la cual este arbitrio no podrá prosperar. Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765 , 766 , 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado David Figueroa Lagomarsino, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia, de quince de octubre de dos mil veinticuatro. Regístrese y devuélvase vía interconexión. Redacción a cargo del Ministro Sr. Mario Carroza E Rol N° 55.093-2024 Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señor Mario Carroza E. y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar con feriado legal.
