Doctrina del fallo
- En la acción de precario, acreditado el dominio del demandante y la ocupación material por parte del demandado, corresponde a este último la carga de probar que dicha tenencia se encuentra amparada por un título o antecedente jurídico.
- El concepto de 'contrato' previsto en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil se entiende en un sentido amplio, comprendiendo cualquier antecedente jurídico al que el ordenamiento le reconozca eficacia para justificar la ocupación y que resulte oponible al dueño, descartando que la tenencia sea meramente tolerada o ignorada.
- El título que justifica la tenencia no requiere necesariamente emanar del actual propietario; la posesión material derivada de una promesa de compraventa celebrada con el anterior dueño constituye un antecedente jurídico suficiente para enervar la acción de precario, debiendo discutirse su eficacia o término en un procedimiento diverso.
- La procedencia del precario exige la ausencia absoluta y total de vínculo jurídico entre el dueño y el ocupante de la cosa o entre este último y el bien mismo, de modo que cualquier nexo con relevancia jurídica destruye el supuesto de mera tolerancia o ignorancia.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dx8wy PAGE
Santiago, doce de agosto de dos mil veinticuatro. Vistos: En estos autos Rol N° 3503-2020, del 1 ° Juzgado de Letras de Melipilla, sobre juicio sumario de precario, caratulados Rodrigo González Araya con Ariel Leiva Campos , comparece Rodrigo Eduardo González Araya y deduce demanda de precario en contra de Ariel Wladimir Leiva Campos, la que funda en ser dueño del Lote o Parcela número siete, resultante de la subdivisión de la Parcela Plana N 53 - A, de la subdivisión del Lote N° 1, de la subdivisión del Bien Común Cerro, del Proyecto de Parcelación Culiprán e Hijuela Cuarta de la Hacienda Popeta, ubicado en la comuna y provincia de Melipilla, la que adquirió por compra que le hizo al Banco De Chile, según consta en escritura pública otorgada en la Cuadragésima Quinta Notaría de Santiago, de don René Benavente Cash, con fecha 22 de noviembre del año dos mil diecinueve, repertorio notarial N° 52.636-2019-2019. Hace presente que una vez comprada la propiedad en cuestión e inscrita a su nombre, no ha podido ingresar a ella para poder disponer materialmente de ella y ejercer todas las prerrogativas propias del derecho de dominio que tiene sobre dicha propiedad, ya que se ha encontrado con la sorpresa de que don Ariel Wladimir Leiva Campos se encuentra ocupando y habitando la propiedad sin ningún contrato o título que lo justifique. La parte demandada contestó solicitó el rechazo de la acción argumentando que no se dan los requisitos legales que la hagan procedente pues ocupa la propiedad en virtud de un contrato de promesa de compraventa. Al respecto relata que por Escritura Pública de fecha 25 de julio del año 2014 otorgada ante el Notario Público de Melipilla don René Alejandro Martínez Loaiza, repertorio notarial N°1129-2014, su hija, Catherine Lissette Leiva Arriagada, con quien vive en el inmueble materia de este juicio, suscribió un Contrato de Promesa de Compraventa con don Carlos Alberto Medina Jorquera, dueño anterior del inmueble, en virtud del cual éste último le prometió vender, ceder y transferir la propiedad en cuestión. Agrega que con ocasión del otorgamiento del citado contrato preparatorio su hija ha pagado la totalidad del precio de la compraventa y además recibió de su contraparte, según la cláusula quinta del mismo, la tenencia material de la propiedad que hasta el día de hoy ocupa. Por sentencia de trece de mayo de dos mil veintidós el juez de dicho Tribunal rechazó la demanda. El apoderado de la parte demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de San Miguel, por resolución de veintitrés de agosto de dos mil veintitrés, la revocó, declarando, en su lugar, que se acoge la acción y se ordena la restitución del inmueble sub lite al actor en el plazo de siete días desde que dicho fallo quede ejecutoriado. En contra de esta última sentencia la parte demandada deduce recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN: PRIMERO: Que el recurrente sostiene en su libelo de nulidad sustancial que la sentencia impugnada ha infringido los artículos 22 y 2195 Código Civil, toda vez que se encuentra acreditado en autos que con su hija detentan la posesión material del inmueble materia de este juicio en virtud de un legítimo derecho y título que ampara dicha ocupación, esto es, un contrato de promesa de compraventa. Dicho título y su naturaleza permiten derechamente enervar la acción de precario intentada en contra de su parte y su grupo familiar. En cuanto a la supuesta mera tolerancia o ignorancia de su dueño, refiere que tal requisito no se da en el caso propuesto, pues la mera tolerancia o ignorancia es propiamente una situación de hecho, mientras que el caso particular de este juicio existió un acuerdo de voluntades celebrado entre personas vinculadas jurídicamente, a quien hoy se presenta como propietario actual de la propiedad. En efecto, dice, la ocupación que detenta su parte, su hija y su grupo familiar tiene su origen en la entrega de la posesión y tenencia que realizaron los antecesores en el dominio del inmueble del actor a propósito de la celebración de un contrato de promesa de compraventa, y no en la ignorancia o tolerancia de su dueño. Concluye que el error en el que se incurre en el fallo que se impugna consiste en considerar que no existe un título suficiente que justifique su ocupación, ya que, si existe este título y así quedó perentoriamente establecido en el fallo de primera instancia. SEGUNDO: Que la sentencia impugnada estableció como hechos de relevancia jurídica los que siguen: a.- El actor es dueño del inmueble correspondiente al Lote N° 7, resultante de la subdivisión de la Parcela Plana N° 53-A, de la Subdivisión del Lote N° 1, del Bien Común Cerro, del Proyecto de Parcelación Culiprán e Hijuela Cuarta de la Hacienda Popeta, Melipilla. b.- El inmueble se encuentra ocupado por el demandado. c.-. Con fecha 25 de julio de 2014 se celebró Contrato de Promesa de Compraventa entre don Carlos Alberto Medina Jorquera y Catherine Lissette Leiva Arriagada, está ultima hija del demandado, sobre el inmueble de autos. En base a dichos presupuestos fácticos razona que, si bien, el demandado invocó como título justificativo de la ocupación, un contrato de promesa de compraventa, celebrado entre don Carlos Alberto Medina Jorquera y doña Catherine Lissette Leiva Arriagada, no existe otro documento suscrito entre las mismas partes que dé cuenta de la suscripción del contrato de compraventa, como así lo prometieron, por lo que estima que el título invocado por el demandado para justificar su ocupación no resulta oponible al demandante, atendido el efecto relativo de los contratos, por lo que no existe vínculo jurídico entre el demandado y el demandante que éste deba respetar. Concluye que no habiéndose probado por el demandado que la tenencia que efectúa del inmueble ha sido autorizada por su dueño, o provenga de un título oponible al demandante que deba respetar, resulta procedente acoger la demanda. TERCERO: Que, entrando al análisis del recurso, es necesario tener presente que de conformidad al artículo 2174 del Código Civil el comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Por otra parte, de acuerdo al artículo 2194 del mismo código, el comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo. Finalmente, el artículo 2195 indica que se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución, constituyendo también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. CUARTO: Que, en cuanto a la infracción del artículo 2195 del Código Civil, de manera uniforme esta Corte Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario instituida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien y, por último, que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia de su dueño. Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato. QUINTO: Que, como se dijera precedentemente, en el caso de autos, los magistrados de la instancia establecieron como hechos de la causa que el actor es dueño del inmueble sub lite y que el demandado se encuentra actualmente ocupando la propiedad. SEXTO: Que, en consecuencia, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho en cuanto estimó que el demandado ocupaba la propiedad por mera tolerancia de su propietario. Al efecto resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la norma citada. Señala el referido precepto que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño . Luego, aparece como elemento inherente del precario la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. En consecuencia, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la dirigida a obtener la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma. SÉPTIMO: Que la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el ¿acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa¿. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, es un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual. Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real. OCTAVO: Que, en razón de lo anterior, ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece. En el caso de autos, el demandado, para justificar la tenencia del predio, acompañó un contrato de promesa de compraventa del inmueble sub judice celebrado entre su hija y el anterior propietario del inmueble. En la cláusula quinta de dicho contrato se señala que ¿(¿) se deja expresa constancia que la entrega material del inmueble prometido vender se efectúa con esta fecha (25 de julio de 2014), ello a plena conformidad de la parte promitente compradora¿. Este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible al demandante, dueño inscrito del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación. El profesor don Ramón H. Domínguez Águila sobre este mismo punto ha expuesto que ¿la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia¿. (Revista de Derecho N° 195 , año LXII ( Enero-Junio 1994), Universidad de Concepción, Autor: Ramón H. Domínguez Águila, Comentario de Jurisprudencia 5 , Precario . Arrendamiento celebrado con anterior propietario. Inoponibilidad del arrendamiento. Fraude al acreedor). NOVENO: Que, con todo lo expresado, no cabe sino concluir que en el caso sub judice los basamentos de la acción personal incoada no se reúnen en plenitud, lo que obstaba a que la demanda hubiese sido acogida como decidieron los jueces del grado. DÉCIMO: Que con lo anotado recién ha quedado en evidencia el error de derecho denunciado por la recurrente en lo atinente a la norma del artículo 2195 del Código Civil, específicamente en su inciso segundo, toda vez que se ha entendido acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias no encarnan a cabalidad sus presupuestos, por lo que necesariamente debió ser desechada. Tal errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se hizo lugar a una demanda que debió ser desestimada, por lo que corresponde aceptar la nulidad sustantiva interpuesta. Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 , 765 , 767 , 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo, interpuesto por el abogado José Luis San Martín Westhoff, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha veintitrés de agosto de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista. Acordada con el voto en contra del ministro señor Juan Eduardo Fuentes y del abogado integrante señor Álvaro Vidal quienes fueron del parecer de rechazar el presente arbitrio por estimar que los jueces del fondo han hecho una correcta aplicación del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, por las razones que se pasan a indicar: 1.- Sin perjuicio de la opinión acerca de si un contrato de promesa de compraventa constituya o no un título idóneo para justificar la detentación del inmueble por parte del demandado, en este caso, habrá que considerar que se trata de un contrato de promesa celebrado entre la hija del demandado y el antecesor en el dominio del inmueble objeto de la acción de precario. El demandado es absolutamente ajeno respecto de esa relación. 2.- En opinión de estos disidentes, en este caso, no es necesario pronunciarse acerca de la situación del tercer adquirente del inmueble que se enfrenta al actual detentador que invoca como título justificativo una relación con el antecesor en el dominio, como lo sería el caso en que la que detenta el inmueble sea la promitente compradora (hija del detentador). En el caso de este juicio, el demandante ni siquiera adquirió el dominio del inmueble del promitente vendedor, sino que de una entidad bancaria sucesora en el dominio de este. 3.- El demandado carece de un título que justifique su actual detentación del inmueble. La detentación reposa única y exclusivamente en el hecho que su hija consintiera dicha detentación. 4.- Se cumplen, de esta forma, los requisitos del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil para que sea procedente y acogida la acción de precario. El demandado detenta la cosa sin previo título y por ignorancia y mera tolerancia del titular del derecho de dominio, quien, en ejercicio de su facultad de exclusión que la calidad le confiere, tiene derecho a que se le restituya el inmueble de su propiedad y que es objeto del juicio. Regístrese. Redacción a cargo del ministro señor Juan Eduardo Fuentes B. Rol Nº 222.901-2023. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Juan Eduardo Fuentes B., señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L., señora Eliana Quezada M. (S) y el Abogado integrante señor Álvaro Vidal O. No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Fuentes, por estar con licencia médica.
