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viernes, 14 de marzo de 2014

Nulidad de contrato. Contrato de arrendamiento. Efectos de la nulidad judicialmente declarada entre las partes. Partes deben ser restituidas al estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato.

Santiago, veinte de enero de dos mil catorce.

VISTOS:

En estos autos Rol Nro. 2.645-2011 del Primer Juzgado Civil de Osorno, juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento y cobro de rentas, caratulados “Feyerabend Wixwat, Erika y Schott Feyerabend, Daniela con Bravo Vergara, Max”, el juez titular de dicho tribunal, mediante sentencia de veintiocho de marzo de dos mil trece, que se lee a fojas 109, declaró, de oficio, la nulidad del contrato cuya terminación solicita el actor, rechazando la demanda y las defensas de fondo opuestas a la misma.

Apelado el fallo por la actora, una de las salas de la Corte de Apelaciones de Valdivia, en pronunciamiento de veintiocho de junio de dos mil trece, escrito a fojas 132, lo confirmó.
En contra de dicha sentencia, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que en su recurso de nulidad sustantiva, la actora denuncia que el fallo incurre en error de derecho al infringir la norma contenida en el artículo 1687 del Código Civil, en relación al 1545 y 1489 del mismo cuerpo legal y 11 del D.L. N° 993.
Expone la impugnante que los jueces aplican falsamente la primera de las disposiciones, la que al regular los efectos de la declaración de nulidad de un acto o contrato dispone que la nulidad judicialmente declarada da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto nulo. Ello significa, en concepto de quien recurre, que tal nulidad opera con efecto retroactivo, dando lugar a las prestaciones mutuas, salvo si se trata de contratos de tracto sucesivo, por cuanto en tal caso –que corresponde al de autos– la nulidad opera sólo hacia el futuro, conforme a la denominada eficacia ex nunc de la nulidad.
No obstante ello, el fallo niega la validez y eficacia al contrato en el período anterior a la declaración de invalidez y con ello vulnera también los artículos 1545 y 1489 del Código Civil, dejando sin aplicación ni cumplimiento al contrato de marras y el pago de la renta de arrendamiento adeudada por el demandado, lo que es “un hecho de la causa” no controvertido. Así, siendo válido el contrato hasta antes de la declaración de su nulidad, y a diferencia de lo resuelto en la sentencia cuestionada, sí es posible exigir su cumplimiento.
Añade el actor que si bien el fallo reconoce en sus motivos primero y segundo que el contrato de arrendamiento surtió efectos y es válido mientras no se declare nulo y, además, que la declaración de nulidad no puede operar con efecto retroactivo, denuncia que los jueces se limitan a examinar el eventual enriquecimiento sin causa que importaría el cumplimiento de lo convenido, en vez de verificar si el contrato se cumplió o no, aspecto que la declaración de nulidad no impedía dilucidar y que, del modo en que se ha resuelto el asunto, hace imposible las restituciones mutuas propias de la declaración de nulidad.
Por lo demás, mal puede atenderse a un enriquecimiento sin causa como fundamento de la decisión cuestionada si existe un contrato que la justifique, mismo que impone al arrendatario la obligación de pagar la renta, de modo que el incremento patrimonial que al arrendador genera el cumplimiento de lo debido por el arrendatario se encuentra amparado precisamente por el contrato, en tanto los efectos de la declaración de su nulidad no alcanzan al período en que el pacto debía cumplirse y, en particular, al 20 de julio de 2011, fecha en la cual el demandado debía satisfacer su obligación.
Recrimina el impugnante, por último, que la sentencia no explica de qué modo legal terminó el contrato, tolerando además el incumplimiento de las obligaciones que pesan sobre el arrendatario en el período anterior a la declaración de nulidad, ya que no considera que, según se convino, la terminación debía fijarse dentro de los 3 meses siguientes al envío de la carta certificada notarial. Luego, si tal comunicación se remitió el 21 de julio de 2011, existe un período de tres meses de vigencia del contrato que la sentencia omite, lapso en el cual es exigible la obligación del arrendatario de pagar la renta adeudada, siendo indiferente, para requerir su cumplimiento, si hizo uso o no de la propiedad, vulnerándose de esta forma el artículo 11 del D.L. N° 933, que autoriza al arrendatario a demandar el pago de las rentas de arrendamiento;
SEGUNDO: Que para la adecuada inteligencia y decisión del recurso de casación en el fondo interpuesto, conviene tener presente que en su demanda de fojas 1, la actora demandó el pago de las rentas adeudadas y, en subsidio, la terminación de contrato de arrendamiento suscrito con el demandado el 21 de julio de 2009, relativo a cinco retazos de un predio rústico ubicado en los Copihues, El Palqui, comuna de Puyehue.
Explicó que se convino el pago de la renta anual de manera anticipada, los días 20 de julio de cada año y que el contrato se extendería por 5 años desde la fecha de su suscripción, denunciando que la arrendataria dejó de pagar la renta pagadera al 20 de julio de 2011 y que ha pretendido desahuciar el contrato mediante una comunicación por carta certificada emitida el día 21 de ese mismo mes y año, desconociendo que la cláusula 4° del convenio exige el envío de una carta aviso notarial con una anticipación de tres meses a la terminación.
Demandó el pago de la renta anual pagadera el año 2011 más la multa convenida y las rentas y gastos que se devenguen durante la secuela del juicio. En subsidio, pidió declarar terminado el contrato por no pago de la renta correspondiente al año 2011 y el pago de las demás prestaciones ya señaladas.
A fojas 38 rola la contestación del demandado, quien opuso una excepción de nulidad absoluta del contrato, por incumplimiento de la formalidad prevista en el artículo 5° del D.L. N° 933, ya que por tratarse el de autos de un predio rústico, su arrendamiento sólo podía pactarse por escritura pública o por instrumento privado ante dos testigos mayores de 18 años y, en la especie, se acordó por escritura privada sin la comparecencia de los testigos, omisión que debe ser sancionada con la nulidad absoluta del acto, conforme lo previene el artículo 1682 del Código Civil.
Para el evento que por aplicación del artículo 1683 del mismo texto se desestimara lo pedido, al primer otrosí de la presentación representó el vicio para que el tribunal declarara de oficio la nulidad.
Alegó, en subsidio, la nulidad por falta de objeto, anunciando que el predio ya había sido arrendado a un tercero y, en cuanto al fondo, explicó que el 4 de abril de 2011 informó al actor que dejaría el campo arrendado el 21 de julio de 2011, enviándole en esta última fecha una carta certificada donde le ratificó lo informado, comunicación para la cual no tenía plazo.
Ese mismo día restituyó el inmueble, desocupándolo completamente.
TERCERO: Que considerando que el contrato materia del juicio fue otorgado por escritura privada suscrita por Erica Brigite Feyerabend Wixwat, por sí y en representación de Daniela Carmen Schott Feyerabend, y Max Eduardo Bravo Vergara, cuyas firmas fueron autorizadas por notario público y atendiendo a lo que previene el artículo 1.683 del Código Civil y la formalidad que debe observarse para pactar un contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rústico, exigida en el inciso primero del artículo 5 del Decreto Ley 993, el fallo cuestionado deja establecido, con el sólo mérito del instrumento agregado a los autos, que no se cumplió con las referidas formalidades, declarando de oficio la nulidad absoluta de dicho contrato, por haberse omitido la solemnidad que la ley exige para el valor de dicho acto, en consideración a su naturaleza.
Atendido lo resuelto rechazó las demandas de cobro de rentas y de terminación de arrendamiento por falta de pago de la renta y las defensas de fondo a las mismas, por ser incompatibles con la nulidad absoluta declarada;
CUARTO: Que, a su turno, para determinar los efectos de la nulidad del contrato que de oficio declaran, los jueces analizan el artículo 1687 del Código Civil y concluyen que en tanto la nulidad no sea declarada judicialmente, las partes siguen ligadas por el vínculo contractual, debiendo entonces cumplir las obligaciones convenidas y manteniéndose firme las ya ejecutadas. Mas, si ya ha sido declarada, advierten los falladores que los efectos jurídicos que el acto o contrato haya producido previamente deben ser invalidados, de manera que las partes queden en la misma posición que si el acto o contrato no hubiese existido, salvas las excepciones legales, procediéndose a las restituciones que correspondan, según la naturaleza de las obligaciones que hayan sido cumplidas en virtud del contrato nulo.
Ello, que corresponde a la regla general, no puede ser aplicado al caso de autos, por cuanto tratándose el de la especie de un contrato de arrendamiento, la naturaleza de sus obligaciones hace imposible que la nulidad declarada opere con efecto retroactivo, ya que de hacerlo se produciría un enriquecimiento injustificado para ambas partes, por cuanto el arrendatario no puede devolver al arrendador el uso y goce que ha efectuado de la cosa arrendada durante el tiempo que el contrato estuvo vigente, lo que autoriza al arrendatario a retener las rentas que hayan sido pagadas en virtud del contrato. Lo propio sucede con el arrendador, quien tendrá derecho a exigir el pago de las rentas por el tiempo que el arrendatario haya gozado de la cosa y que se encuentren sin solucionar.
Precisado lo anterior, los jueces dejan asentado que:
a.- la renta del contrato declarado nulo se pagaba en forma anticipada los días 20 de julio de cada año de vigencia del contrato;
b.- el actor persigue el pago de la renta de arrendamiento exigible el día 20 de julio de 2011;
c.- La referida renta corresponde al período 21 de julio de 2011 a 20 de julio de 2012; y
d.- El arrendatario abandonó el inmueble el día 21 de julio de 2011.
Conforme dicho presupuesto fáctico y a la luz de lo razonado respecto de los efectos de la nulidad de un contrato de tracto sucesivo judicialmente declarada, los sentenciadores concluyen que tanto la ejecución del contrato declarado nulo como la declaración de nulidad misma, no han producido un enriquecimiento injustificado para ninguna de las partes que deba ser reparado por la vía intentada;
QUINTO: Que, para resolver adecuadamente este recurso debe tenerse presente que el recurrente no ha reclamado de la declaración de oficio de la nulidad que los jueces del fondo han hecho, respecto del contrato de arrendamiento, sino únicamente del efecto restitutorio que de la nulidad debería derivarse. Estima el recurrente que la sentencia recurrida ha hecho una mala aplicación en este caso de lo dispuesto en el artículo 1687 del Código Civil, en relación con el artículo 1545 y 1489 todos del Código Civil, por cuanto, por tratarse de un contrato de arrendamiento que fue declarado nulo, la nulidad sólo pudo tener efecto hacia el futuro, y no hacia el pasado, por lo que tenía derecho a cobrar la rentas de arrendamiento del período 2011-2012;
SEXTO: Que en el caso que se resuelve, no puede aplicarse el criterio que planea el demandante y recurrente, porque ello significaría que de hecho habría recibido la renta de una propiedad, con causa en un contrato de arrendamiento declarado nulo y sin que por su parte el arrendatario hubiera usado la propiedad durante el período que corresponde a la renta así pagada, como sería razonable y que justificaría su percepción. Resolverlo de la manera que lo pide el recurrente, supondría no sólo darle eficacia a un contrato declarado nulo, y además causar un perjuicio injustificado a la contraparte;
SÉPTIMO: : Que más allá de las razones que en la sentencia que se recurre se han dado para negar lugar a la renta, sea por el período 2011-2012, o los tres meses desde el aviso de terminación, lo cierto es que el contrato del arrendamiento fue declarado nulo y la propiedad entregada al término del período 2010-2011, por lo que no hay razón alguna para dar lugar a lo pretendido por el recurrente, ni se advierte infracción al artículo 1687 del Código Civil, en relación a las normas citadas el su recurso;
OCTAVO: Que los artículos 1687 y 1689 del Código Civil regulan los efectos de la nulidad judicialmente declarada, sea entre las partes o bien en relación con los terceros. Entre las partes, el artículo 1687 del Código Civil es claro cuando dispone que la nulidad judicialmente declarada da derecho a las partes para ser restituidas al misma estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto contrato nulo y sin perjuicio de lo prevenido sobre objeto o causa ilícita. En su inciso segundo, se indica textualmente: “En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales…”. La doctrina y la jurisprudencia han entendido, desde siempre, que las reglas generales en esta materia están contenidas en el párrafo de las prestaciones mutuas, contenido en el Título XII del Libro II del Código Civil, arts. 904 y ss. Lo anterior tiene importancia, pues, este derecho restitutorio general que concede el artículo 1687 del Código Civil, aplicado conforme con las reglas generales, lleva a que las partes deben restituirse equilibradamente, la una la propiedad y los frutos, y la otra los gastos en la conservación de la cosa y los costos para producir los frutos, entre otros aspectos. Es decir, se trata de que las partes de alguna manera resulten razonablemente restituidas de manera justa como efecto de sus mutuas prestaciones, sin que se deban producir enriquecimientos injustificados de una a favor de la otra. En el caso de que lo que deba restituirse sea una propiedad por una parte, y dinero por la otra, que es precisamente la situación que se produjo en la controversia que nos ocupa, es interesante advertir que, estando ambas de buena fe, resulta razonable y sensato compensar el uso que la una hizo de la propiedad, con la renta que la otra pagó por ella, y que fue el criterio que adoptó la sentencia recurrida. Por ello, parece conforme con el artículo 1687 del Código Civil, que se liquide la situación restitutoria de las partes, si se ha entregado oportunamente la propiedad, dándose por bien recibido el dinero que como renta percibió el ex arrendador por el período en que la propiedad estuvo en poder del ex arrendatario. En cambio, atentaría severamente contra la norma referida, que se admitiera que la parte arrendataria debería pagar una renta con causa en un contrato declarado nulo, y sin que se beneficie al mismo tiempo del inmueble. De permitirse una cosa así, precisamente se habría dado eficacia a un contrato que se ha declarado nulo -y de cuya nulidad ante esta Corte no se ha reclamado- y con daño patrimonial para una de las partes;
NOVENO: Que, en consecuencia, con el mérito de lo que se ha expresado, el recurso de casación en el fondo con el que se ha pretendido impugnar la sentencia de autos, atribuyéndosele vicios de ilegalidad con efectos invalidatorios, no puede prosperar y ha de ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado don Karim Kuak Ibáñez, en representación de la parte demandante, en lo principal de la presentación de fojas 134, contra la sentencia de veintiocho de junio último, escrita a fojas 132.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Baraona G.

N° 5.818-13.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Carlos Cerda F. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No firma el Ministro Sr. Cerda, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber concluido su periodo de suplencia.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veinte de enero de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.