Santiago,
veinte de enero de dos mil catorce.
VISTOS:
En
estos autos Rol Nro. 2.645-2011 del Primer Juzgado Civil de Osorno,
juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento y cobro
de rentas, caratulados “Feyerabend Wixwat, Erika y Schott
Feyerabend, Daniela con Bravo Vergara, Max”, el juez titular de
dicho tribunal, mediante sentencia de veintiocho de marzo de dos mil
trece, que se lee a fojas 109, declaró, de oficio, la nulidad del
contrato cuya terminación solicita el actor, rechazando la demanda y
las defensas de fondo opuestas a la misma.
Apelado
el fallo por la actora, una de las salas de la Corte de Apelaciones
de Valdivia, en pronunciamiento de veintiocho de junio de dos mil
trece, escrito a fojas 132, lo confirmó.
En contra de dicha
sentencia, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.
Se
ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO:
Que
en su recurso de nulidad sustantiva, la actora denuncia que el fallo
incurre en error de derecho al infringir la norma contenida en el
artículo 1687 del Código Civil, en relación al 1545 y 1489 del
mismo cuerpo legal y 11 del D.L. N° 993.
Expone la impugnante
que los jueces aplican falsamente la primera de las disposiciones, la
que al regular los efectos de la declaración de nulidad de un acto o
contrato dispone que la nulidad judicialmente declarada da a las
partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se
hallarían si no hubiese existido el acto nulo. Ello significa, en
concepto de quien recurre, que tal nulidad opera con efecto
retroactivo, dando lugar a las prestaciones mutuas, salvo si se trata
de contratos de tracto sucesivo, por cuanto en tal caso –que
corresponde al de autos– la nulidad opera sólo hacia el futuro,
conforme a la denominada eficacia ex
nunc
de la nulidad.
No obstante ello, el
fallo niega la validez y eficacia al contrato en el período anterior
a la declaración de invalidez y con ello vulnera también los
artículos 1545 y 1489 del Código Civil, dejando sin aplicación ni
cumplimiento al contrato de marras y el pago de la renta de
arrendamiento adeudada por el demandado, lo que es “un hecho de la
causa” no controvertido. Así, siendo válido el contrato hasta
antes de la declaración de su nulidad, y a diferencia de lo resuelto
en la sentencia cuestionada, sí es posible exigir su cumplimiento.
Añade el actor que
si bien el fallo reconoce en sus motivos primero y segundo que el
contrato de arrendamiento surtió efectos y es válido mientras no se
declare nulo y, además, que la declaración de nulidad no puede
operar con efecto retroactivo, denuncia que los jueces se limitan a
examinar el eventual enriquecimiento sin causa que importaría el
cumplimiento de lo convenido, en vez de verificar si el contrato se
cumplió o no, aspecto que la declaración de nulidad no impedía
dilucidar y que, del modo en que se ha resuelto el asunto, hace
imposible las restituciones mutuas propias de la declaración de
nulidad.
Por lo demás, mal
puede atenderse a un enriquecimiento sin causa como fundamento de la
decisión cuestionada si existe un contrato que la justifique, mismo
que impone al arrendatario la obligación de pagar la renta, de modo
que el incremento patrimonial que al arrendador genera el
cumplimiento de lo debido por el arrendatario se encuentra amparado
precisamente por el contrato, en tanto los efectos de la declaración
de su nulidad no alcanzan al período en que el pacto debía
cumplirse y, en particular, al 20 de julio de 2011, fecha en la cual
el demandado debía satisfacer su obligación.
Recrimina el
impugnante, por último, que la sentencia no explica de qué modo
legal terminó el contrato, tolerando además el incumplimiento de
las obligaciones que pesan sobre el arrendatario en el período
anterior a la declaración de nulidad, ya que no considera que, según
se convino, la terminación debía fijarse dentro de los 3 meses
siguientes al envío de la carta certificada notarial. Luego, si tal
comunicación se remitió el 21 de julio de 2011, existe un período
de tres meses de vigencia del contrato que la sentencia omite, lapso
en el cual es exigible la obligación del arrendatario de pagar la
renta adeudada, siendo indiferente, para requerir su cumplimiento, si
hizo uso o no de la propiedad, vulnerándose de esta forma el
artículo 11 del D.L. N° 933, que autoriza al arrendatario a
demandar el pago de las rentas de arrendamiento;
SEGUNDO:
Que
para la adecuada inteligencia y decisión del recurso de casación en
el fondo interpuesto, conviene tener presente que en su demanda de
fojas 1, la actora demandó el pago de las rentas adeudadas y, en
subsidio, la terminación de contrato de arrendamiento suscrito con
el demandado el 21 de julio de 2009, relativo a cinco retazos de un
predio rústico ubicado en los Copihues, El Palqui, comuna de
Puyehue.
Explicó que se
convino el pago de la renta anual de manera anticipada, los días 20
de julio de cada año y que el contrato se extendería por 5 años
desde la fecha de su suscripción, denunciando que la arrendataria
dejó de pagar la renta pagadera al 20 de julio de 2011 y que ha
pretendido desahuciar el contrato mediante una comunicación por
carta certificada emitida el día 21 de ese mismo mes y año,
desconociendo que la cláusula 4° del convenio exige el envío de
una carta aviso notarial con una anticipación de tres meses a la
terminación.
Demandó el pago de
la renta anual pagadera el año 2011 más la multa convenida y las
rentas y gastos que se devenguen durante la secuela del juicio. En
subsidio, pidió declarar terminado el contrato por no pago de la
renta correspondiente al año 2011 y el pago de las demás
prestaciones ya señaladas.
A fojas 38 rola la
contestación del demandado, quien opuso una excepción de nulidad
absoluta del contrato, por incumplimiento de la formalidad prevista
en el artículo 5° del D.L. N° 933, ya que por tratarse el de autos
de un predio rústico, su arrendamiento sólo podía pactarse por
escritura pública o por instrumento privado ante dos testigos
mayores de 18 años y, en la especie, se acordó por escritura
privada sin la comparecencia de los testigos, omisión que debe ser
sancionada con la nulidad absoluta del acto, conforme lo previene el
artículo 1682 del Código Civil.
Para el evento que
por aplicación del artículo 1683 del mismo texto se desestimara lo
pedido, al primer otrosí de la presentación representó el vicio
para que el tribunal declarara de oficio la nulidad.
Alegó, en subsidio,
la nulidad por falta de objeto, anunciando que el predio ya había
sido arrendado a un tercero y, en cuanto al fondo, explicó que el 4
de abril de 2011 informó al actor que dejaría el campo arrendado el
21 de julio de 2011, enviándole en esta última fecha una carta
certificada donde le ratificó lo informado, comunicación para la
cual no tenía plazo.
Ese mismo día
restituyó el inmueble, desocupándolo completamente.
TERCERO:
Que considerando que el contrato materia del juicio fue otorgado por
escritura privada suscrita por Erica Brigite Feyerabend Wixwat, por
sí y en representación de Daniela Carmen Schott Feyerabend, y Max
Eduardo Bravo Vergara, cuyas firmas fueron autorizadas por notario
público y atendiendo a lo que previene el artículo 1.683 del Código
Civil y la formalidad que debe observarse para pactar un contrato de
arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio
rústico, exigida en el inciso primero del artículo 5 del Decreto
Ley 993, el fallo cuestionado deja establecido, con el sólo mérito
del instrumento agregado a los autos, que no se cumplió con las
referidas formalidades, declarando de oficio la nulidad absoluta de
dicho contrato, por haberse omitido la solemnidad que la ley exige
para el valor de dicho acto, en consideración a su naturaleza.
Atendido lo resuelto
rechazó las demandas de cobro de rentas y de terminación de
arrendamiento por falta de pago de la renta y las defensas de fondo a
las mismas, por ser incompatibles con la nulidad absoluta declarada;
CUARTO:
Que, a su turno, para determinar los efectos de la nulidad del
contrato que de oficio declaran, los jueces analizan el artículo
1687 del Código Civil y concluyen que en tanto la nulidad no sea
declarada judicialmente, las partes siguen ligadas por el vínculo
contractual, debiendo entonces cumplir las obligaciones convenidas y
manteniéndose firme las ya ejecutadas. Mas, si ya ha sido declarada,
advierten los falladores que los efectos jurídicos que el acto o
contrato haya producido previamente deben ser invalidados, de manera
que las partes queden en la misma posición que si el acto o contrato
no hubiese existido, salvas las excepciones legales, procediéndose a
las restituciones que correspondan, según la naturaleza de las
obligaciones que hayan sido cumplidas en virtud del contrato nulo.
Ello, que
corresponde a la regla general, no puede ser aplicado al caso de
autos, por cuanto tratándose el de la especie de un contrato de
arrendamiento, la naturaleza de sus obligaciones hace imposible que
la nulidad declarada opere con efecto retroactivo, ya que de hacerlo
se produciría un enriquecimiento injustificado para ambas partes,
por cuanto el arrendatario no puede devolver al arrendador el uso y
goce que ha efectuado de la cosa arrendada durante el tiempo que el
contrato estuvo vigente, lo que autoriza al arrendatario a retener
las rentas que hayan sido pagadas en virtud del contrato. Lo propio
sucede con el arrendador, quien tendrá derecho a exigir el pago de
las rentas por el tiempo que el arrendatario haya gozado de la cosa y
que se encuentren sin solucionar.
Precisado lo
anterior, los jueces dejan asentado que:
a.- la renta del
contrato declarado nulo se pagaba en forma anticipada los días 20 de
julio de cada año de vigencia del contrato;
b.- el actor
persigue el pago de la renta de arrendamiento exigible el día 20 de
julio de 2011;
c.- La referida
renta corresponde al período 21 de julio de 2011 a 20 de julio de
2012; y
d.- El arrendatario
abandonó el inmueble el día 21 de julio de 2011.
Conforme dicho
presupuesto fáctico y a la luz de lo razonado respecto de los
efectos de la nulidad de un contrato de tracto sucesivo judicialmente
declarada, los sentenciadores concluyen que tanto la ejecución del
contrato declarado nulo como la declaración de nulidad misma, no han
producido un enriquecimiento injustificado para ninguna de las partes
que deba ser reparado por la vía intentada;
QUINTO:
Que, para resolver adecuadamente este recurso debe tenerse presente
que el recurrente no ha reclamado de la declaración de oficio de la
nulidad que los jueces del fondo han hecho, respecto del contrato de
arrendamiento, sino únicamente del efecto restitutorio que de la
nulidad debería derivarse. Estima el recurrente que la sentencia
recurrida ha hecho una mala aplicación en este caso de lo dispuesto
en el artículo 1687 del Código Civil, en relación con el artículo
1545 y 1489 todos del Código Civil, por cuanto, por tratarse de un
contrato de arrendamiento que fue declarado nulo, la nulidad sólo
pudo tener efecto hacia el futuro, y no hacia el pasado, por lo que
tenía derecho a cobrar la rentas de arrendamiento del período
2011-2012;
SEXTO:
Que en el caso que se resuelve, no puede aplicarse el criterio que
planea el demandante y recurrente, porque ello significaría que de
hecho habría recibido la renta de una propiedad, con causa en un
contrato de arrendamiento declarado nulo y sin que por su parte el
arrendatario hubiera usado la propiedad durante el período que
corresponde a la renta así pagada, como sería razonable y que
justificaría su percepción. Resolverlo de la manera que lo pide el
recurrente, supondría no sólo darle eficacia a un contrato
declarado nulo, y además causar un perjuicio injustificado a la
contraparte;
SÉPTIMO: :
Que más allá de las razones que en la sentencia que se recurre se
han dado para negar lugar a la renta, sea por el período 2011-2012,
o los tres meses desde el aviso de terminación, lo cierto es que el
contrato del arrendamiento fue declarado nulo y la propiedad
entregada al término del período 2010-2011, por lo que no hay razón
alguna para dar lugar a lo pretendido por el recurrente, ni se
advierte infracción al artículo 1687 del Código Civil, en relación
a las normas citadas el su recurso;
OCTAVO:
Que los artículos 1687 y 1689 del Código Civil regulan los
efectos de la nulidad judicialmente declarada, sea entre las partes o
bien en relación con los terceros. Entre las partes, el artículo
1687 del Código Civil es claro cuando dispone que la nulidad
judicialmente declarada da derecho a las partes para ser restituidas
al misma estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto
contrato nulo y sin perjuicio de lo prevenido sobre objeto o causa
ilícita. En su inciso segundo, se indica textualmente: “En las
restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en virtud
de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida
de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del
abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose
en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala
fe de las partes; todo ello según las reglas generales…”. La
doctrina y la jurisprudencia han entendido, desde siempre, que las
reglas generales en esta materia están contenidas en el párrafo de
las prestaciones mutuas, contenido en el Título XII del Libro II del
Código Civil, arts. 904 y ss. Lo anterior tiene importancia, pues,
este derecho restitutorio general que concede el artículo 1687 del
Código Civil, aplicado conforme con las reglas generales, lleva a
que las partes deben restituirse equilibradamente, la una la
propiedad y los frutos, y la otra los gastos en la conservación de
la cosa y los costos para producir los frutos, entre otros aspectos.
Es decir, se trata de que las partes de alguna manera resulten
razonablemente restituidas de manera justa como efecto de sus mutuas
prestaciones, sin que se deban producir enriquecimientos
injustificados de una a favor de la otra. En el caso de que lo que
deba restituirse sea una propiedad por una parte, y dinero por la
otra, que es precisamente la situación que se produjo en la
controversia que nos ocupa, es interesante advertir que, estando
ambas de buena fe, resulta razonable y sensato compensar el uso que
la una hizo de la propiedad, con la renta que la otra pagó por ella,
y que fue el criterio que adoptó la sentencia recurrida. Por ello,
parece conforme con el artículo 1687 del Código Civil, que se
liquide la situación restitutoria de las partes, si se ha entregado
oportunamente la propiedad, dándose por bien recibido el dinero que
como renta percibió el ex arrendador por el período en que la
propiedad estuvo en poder del ex arrendatario. En cambio, atentaría
severamente contra la norma referida, que se admitiera que la parte
arrendataria debería pagar una renta con causa en un contrato
declarado nulo, y sin que se beneficie al mismo tiempo del inmueble.
De permitirse una cosa así, precisamente se habría dado eficacia a
un contrato que se ha declarado nulo -y de cuya nulidad ante esta
Corte no se ha reclamado- y con daño patrimonial para una de las
partes;
NOVENO:
Que, en consecuencia, con el mérito de lo que se ha expresado, el
recurso de casación en el fondo con el que se ha pretendido impugnar
la sentencia de autos, atribuyéndosele vicios de ilegalidad con
efectos invalidatorios, no puede prosperar y ha de ser desestimado.
Por
estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas
legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código
de Procedimiento Civil, se rechaza
el
recurso de casación en el fondo deducido por el abogado don Karim
Kuak Ibáñez, en representación de la parte demandante, en lo
principal de la presentación de fojas 134, contra la sentencia de
veintiocho de junio último, escrita a fojas 132.
Regístrese
y devuélvase con sus agregados.
Redacción
a cargo del Abogado Integrante señor Baraona G.
N°
5.818-13.-
Pronunciado
por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres.
Nibaldo Segura P., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Carlos
Cerda F. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.
No
firma el Ministro Sr. Cerda, no obstante haber concurrido a la vista
del recurso y acuerdo del fallo, por haber concluido su periodo de
suplencia.
Autorizado por la
Ministra de fe de esta Corte Suprema.
En Santiago, a
veinte de enero de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el
Estado Diario la resolución precedente.
