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15 jun. 2016

Titulos imperfectos invocados ante Bienes Nacionales para saneamiento por DL 2695 determinan si es a título oneroso o gratuito

Puerto Montt, veintinueve de octubre de dos mil quince.
VISTOS:
Se reproduce la sentencia en alzada de fecha veintiséis de septiembre de dos mil catorce, escrita a fs. 374 a 384, con excepción de sus considerandos Décimo Quinto, Décimo Sexto, Décimo Séptimo, Décimo Octavo y Décimo Noveno, que se eliminan, y se tiene en su lugar y además presente:
PRIMERO: Que, dilucidar la controversia de autos pasa por determinar si el inmueble a que se refiere la demanda fue adquirido a título gratuito u oneroso, a fin de establecer si éste forma parte del haber de la sociedad conyugal de conformidad con lo previsto en el artículo 1.725 del Código Civil y para cuya enajenación por parte del demandado, éste requería la autorización de su cónyuge, la demandante de autos.

SEGUNDO: Que, no hay discusión entre las partes respecto a que la regularización de la posesión del inmueble  mediante el procedimiento del Decreto Ley N° 2.695, tuvo lugar durante la vigencia de la sociedad conyugal habida entre las partes, que contrajeron matrimonio el 14 de mayo de 1971, dictándose la Resolución N° 0272 de 28 de junio de 1996 del Ministerio de Bienes Nacionales, organismo que aceptó la solicitud de regularización de la posesión ubicada en Cuesta La Vaca  de la comuna de Los Muermos, la que fue inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de Maullín el 3 de septiembre de  1997, según consta del expediente Rol N° 2.792 del Juzgado Civil de Maullín sobre oposición de regularización de posesión, acompañado en fotocopia autorizada a estos autos. 
                                                                                                  TERCERO: Que, es necesario tener presente que el Decreto Ley N° 2.695, señala que ante la deficiente constitución del dominio de las pequeñas propiedades raíces rurales y urbanas, lo que genera problemas de índole socioeconómico de crecimiento progresivo, al impedir que gran número de ellas se incorpore efectivamente al proceso productivo nacional, y en el considerando 2° de exposición de motivos, consigna que se ha creado un sistema que la legislación ha denominado “saneamiento del dominio de la pequeña propiedad” que tiene por objeto regularizar la situación del poseedor material que carece de títulos o que los tiene imperfectos, lo que es previo, en el caso de la propiedad agrícola, a la elaboración de planes de  desarrollo y de asistencia técnica o crediticia, así como a cualquier reordenamiento destinado a  atacar e impedir el minifundio.
 
CUARTO: Que, examinada la prueba documental rendida en autos por la demandante, del expediente de oposición al saneamiento Rol N° 2.792 del Juzgado Civil de Maullín, que contiene la solicitud de regularización de posesión del inmueble ya singularizado, del demandado don Erardo Heinz Redlich, consta de fs. 1 que éste, ante el Secretario Regional Ministerial de Bienes Nacionales, declaró que adquirió el inmueble por cesión de derechos, según consta de escrituras y diferentes certificados, misma declaración que formuló bajo declaración jurada ante Notario Público, agregada a fs. 2 de dicho expediente.
En el pre-informe jurídico de fs. 22, la abogada María Eugenia Arratia Mahuzier, del Ministerio de Bienes Nacionales, informa al Secretario Regional Ministerial: que“de los antecedentes aparece que se adquirió el inmueble/derechos en él por promesa de compraventa mediante instrumento público de fecha 20 de marzo de 1989 y posteriormente cesión de derechos por instrumento público de 15 de abril de 1993 y complementaciones de fecha 20 de abril de 2003 y 21 de marzo de 1994. La inscripción de dominio  que ampara el inmueble rola a fs. 215, N° 395, en el Registro de Propiedad del año 1993 del Conservador de Bienes Raíces de Maullín, y lo posee materialmente por más de cinco años, agregando posesión de por sí, sin violencia ni clandestinidad y sin que exista en su contra juicio pendiente en que se discuta el dominio o la posesión.
El inmueble no se encontraría en los casos del artículo 8° del D. L. N° 2.695, agregando que: La regularización de la posesión inscrita por otros medios sería difícil u onerosa por cuanto correspondería tramitar posesión efectiva, partición, adjudicación y posterior inscripción.
En el informe técnico y minuta de deslindes anexo de fs. 26, se deja constancia que el peticionario tiene la posesión material, exclusiva y continua del inmueble, sin violencia ni clandestinidad, por más de cinco años por sí, agregando la de sus antecesores. La ejercer personalmente por sí y se ha constatado en terreno por la existencia de los siguientes hechos: casa habitación, galpón, siembras, animales. Todo 
cercado. Ha adquirido dicha posesión por promesa de compraventa. El inmueble se encuentra efectivamente amparado por el Rol N° 7-22 de la comuna de Los Muermos. Avalúo de $15.496.489 a la fecha de ingreso de la solicitud. Además, los títulos acompañados se refieren en forma total-parcial al mismo inmueble.
Se acompaña plano N° X-3-7478-S.R. y minuta deslinde anexa.
El inmueble es rural destinado a fines agrícolas. No tiene la calidad de fiscal ni de indígenas, según el artículo 8° del D. L. N° 2.695, ni se encuentra en alguna de las situaciones previstas en el inciso primero de dicho artículo.
Observaciones: El rol ampara una superficie de 179,92 hectáreas, correspondiéndole a las 60,00 hectáreas un avalúo proporcional de $5.167.793.
El inmueble se encuentra comprendido dentro de los límites referidos en el documento de fs. 18 de este expediente administrativo. Procede cancelación parcial”. Todos estos antecedentes consideró el informe jurídico de fs. 27, por lo que finalmente el Secretario Regional Ministerial de Bienes Nacionales a fs. 28 dictó la Resolución N° 0272 de 28 de junio de 1996, que en mérito de los mismos, resolvió aceptar la solicitud de Erardo Sigisfredo Heinz Redlich, ordenando las publicaciones correspondientes, habiéndose finalmente ordenado por el Juzgado de Letras de Maullín el 11 de agosto de 2007 la inscripción a nombre del regularizante del inmueble sublite en el Conservador de Bienes Raíces de Maullín, ello por la nula actividad del oponente para dar curso a los autos, inscripción que se practicó el 2 de septiembre de 1997, a fs. 380, N° 697 del Registro de Propiedad del referido Conservador de Bienes Raíces, practicándose la reinscripción de dominio en el Registro de Propiedad del año 2001, fs. 23, N° 29 del Conservador de Bienes Raíces de Los Muermos, el 16 de enero de 2001, según consta de la copia autorizada de la inscripción de dominio, custodiados bajo el N° 32-2013 del Juzgado de origen.

QUINTO: Que, como puede advertirse, los antecedentes antes referidos acreditan que el demandado se valió del procedimiento especial del Decreto Ley N° 2.695 para regularizar la posesión del inmueble sublite, invocando como fundamento de la solicitud de saneamiento, sus títulos imperfectos, esto es: a) escritura pública de promesa de compraventa de fecha 20 de marzo de 1989, ante Notario Público de Puerto Montt don Edward Langlois Danks, por la cual los herederos testamentarios de don Adolfo Cristino Krause Stange, doña Hildegard Frida Krause Duménez, doña Edelrut Olinda Krause Duménez, don Alberto Reinhard Krause Westermeier y don Evaldo Adolfo Krause Westermeier prometen vender, ceder y transferir el dominio de 60 hectáreas del predio indicado en autos a Erardo Sigisfredo Heinz Redlich, acordándose el precio de $90.000 por hectárea, y b) cesión de derechos y acciones por escritura pública ante Notario Público don Hernán Tike Carrasco, de fecha 15 de abril de 1993, por la cual los herederos testamentarios del causante don Adolfo Cristino Krause Stange, doña Hildegard Frida Krause Duménez, doña Edelrut Olinda Krause Duménez, don Alberto Reinhard Krause Westermeier y don Evaldo Adolfo Krause Westermeier, vendieron, cedieron y transfirieron  a don Erardo Sigisfredo Heinz Redlich, quien compró y aceptó para sí las acciones y derechos que les corresponden en dicha herencia, que totalizan 60 hectáreas, pactándose como precio la suma de ciento cincuenta mil pesos por hectárea, ascendiendo el precio total a nueve millones de pesos, del que el comprador pagó con anticipación tres millones y el saldo de seis millones se pagó en el acto de la compraventa al contado y a entera conformidad, dejándose constancia que el cesionario o comprador ha tomado posesión hace bastante tiempo. Esta escritura pública fue complementada por escritura pública de 21 de marzo de 1994, ante el Notario Público de Puerto Montt don Hernán Tike Carrasco, con la indicación de los límites del inmueble.
SEXTO: Que, además, la parte demandante, con el objeto de acreditar el pago del precio del contrato de promesa y de cesión de derechos del inmueble sublite, acompañó escritura pública de compraventa de fecha 18 de febrero de 1992, ante el Notario Público Edward Langlois Danks, mediante la cual el demandado Erardo Sigisfredo Heinz Redlich, debidamente autorizado por su cónyuge, doña María Mercedes Arriagada Latorre, vendió, cedió y transfirió a don Ramón Paredes Paredes, un predio rural ubicado en el lugar Salto Chico, comuna de Puerto Montt. El precio de la compraventa fue de siete millones de pesos que el comprador pagó en el acto al contado y en dinero efectivo al vendedor, inmueble que había sido adquirido el año 1986.

SÉPTIMO: Que, los antecedentes probatorios referidos precedentemente, inobjetados por la demanda y que tienen valor probatorio de plena prueba por tratarse de instrumentos públicos, acreditan que el demandado adquirió el inmueble, durante la vigencia de la sociedad conyugal a título oneroso, mediante el pago de dinero por promesa de compraventa y cesión de derechos, contratos que fueron invocados como títulos imperfectos ante el Ministerio de Bienes Nacionales, que unidos a la posesión material del mismo, por el lapso legal, lo que ocurrió durante el matrimonio, le permitieron regularizar su posesión regular mediante el procedimiento del D. L. N° 2.695, inmueble cuyo dominio fue adquirido para la sociedad conyugal por prescripción especial de un año desde su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de Maullín, ingresando al haber absoluto de la sociedad conyugal, y por lo tanto, el demandado no pudo enajenar ni gravar el bien raíz social sin autorización de su mujer conforme a lo previsto en el artículo 1.749 inciso 3° del Código Civil, y habiéndose en la especie ejecutado la enajenación por el demandado sin la autorización de la mujer, el acto de la enajenación adolece de nulidad relativa, cuya acción prescribe en el plazo de cuatro años contados desde la disolución de la sociedad conyugal, según lo establece el artículo 1.757 del Código Civil.

Por lo razonado precedentemente, y lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, SE REVOCA la sentencia de fecha 26 de septiembre de 2014, escrita a fs. 374 y siguientes, y en su lugar se decide que SE ACOGE, con costas, la demanda interpuesta a fs. 1, declarándose nulo el contrato de compraventa del inmueble rural ubicado en el lugar denominado Caracol, comuna de Los Muermos, Provincia de Llanquihue, Décima Región, de una superficie de sesenta hectáreas, celebrado el 16 de diciembre de 2008 entre don Erardo Heinz Redlich y don Sergio Navarro Melián, debiendo el Conservador de Bienes Raíces de Los Muermos proceder a la cancelación de la inscripción de dominio en el Registro de Propiedad del año 2008, a nombre del demandado Sergio Navarro Melián, practicada a fs. 394, número 517, del mismo año, recuperando vigencia la inscripción a nombre de don Erardo Heinz Redlich, practicada el 16 de enero de 2001, a fs. 23, número 29, del Registro de Propiedad del año 2001 del Conservador de Bienes Raíces de Los Muermos, trasladada desde el Conservador de Bienes Raíces de Maullín.

Regístrese.

Redacción de la Sra. Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo.

Rol Corte N° 48-2015 Civil 

 Pronunciada por la Segunda Sala,  integrada por la Sra. Ministra doña Teresa Mora Torres, el Sr. Ministro don Jorge Ebensperger Brito y la Sra. Fiscal Judicial doña Mirta Zurita Gajardo. Autoriza la Sra. Secretaria Titular doña Lorena Fresard Briones. 

 Puerto Montt, a veintinueve de octubre de dos mil quince, Notifiqué por el estado diario la sentencia que precede.