Doctrina del fallo
- El vicio de ultra petita se configura únicamente cuando el fallo altera los términos en que las partes situaron la controversia, modificando el objeto o la causa de pedir; no se incurre en este vicio cuando el tribunal resuelve la exigibilidad del crédito considerando defensas y documentos que fueron incorporados válidamente al evacuar el traslado de las excepciones.
- El aviso de cobro de gastos comunes extendido conforme al acta y firmado por el administrador constituye por sí mismo un título ejecutivo autónomo e independiente, sin requerir constituir un título compuesto con el acta de la asamblea de copropietarios.
- La verificación del mérito ejecutivo de un título a la luz de una ley posterior que reemplaza a la invocada en la demanda no infringe el principio de irretroactividad de la ley si la nueva normativa mantiene inalterados los requisitos y la eficacia ejecutiva del documento.
- En virtud de la doctrina de los actos propios, derivada del principio de buena fe objetiva consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, resulta inadmisible que un comunero pretenda desconocer la sujeción de su inmueble al régimen de copropiedad y su obligación de pagar gastos comunes si previamente reconoció tales calidades y deberes en un contrato o transacción anterior.
- La condición de copropietario y la sujeción de un terreno al régimen de copropiedad inmobiliaria acreditadas mediante el respectivo reglamento y la prueba documental acompañada no quedan desvirtuadas por inconsistencias o errores contenidos en certificados emitidos por el Conservador de Bienes Raíces.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dq891
Valparaíso, trece de diciembre de dos mil veintitrés. Vistos: En estos autos sobre demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes, caratulados “Comunidad Edificio Costa del Este con Inmobiliaria Costa de Montemar”, por sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintidós, se niega lugar a las excepciones opuestas por la parte ejecutada y, en consecuencia, se ordena seguir adelante con la ejecución hasta hacerse entero pago de lo adeudado a la parte ejecutante, con costas. En contra de dicho fallo la ejecutada presentó recursos de casación en la forma y apelación a folio 94, concedidos a folio 95, trayéndose los autos en relación para conocer de ambos recursos a folio 5. Considerando: I. En cuanto al recurso de casación en la forma. Primero: Que, la recurrente afirma que el fallo incurre en la causal de nulidad prevista en el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, por dos órdenes de consideraciones. Primero, plantea que en la sentencia se rechazan las excepciones aplicando una norma que no fue invocada en la demanda (Ley 21.442), esto es en base a argumentos que nunca fueron discutidos. La segunda forma en que se incurre en el vicio denunciado se produce por el hecho que la sentencia se basa fundamentalmente en una Transacción, que tampoco fue invocada por el demandante. Agrega el recurrente, que: “…la Transacción NO es el título ejecutivo que sirve de base a la demanda, documento que siquiera fuere acompañado por la demandante en su líbelo sino, dado a conocer con posterioridad, incluso fuera del probatorio…”. Segundo: Que, sobre la ultra petita atribuida al fallo por haberse extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, la Excelentísima Corte Suprema ya ha asentado que el defecto se configura cuando: “…la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir, de modo que para dilucidar si en la especie existe el defecto debe procederse a comparar lo reclamado por los litigantes con lo decidido en el pronunciamiento impugnado...”. (Rol 23.380 - 2018. Excelentísima Corte Suprema). Tercero: Que, al efectuar el examen entre los aludidos extremos, esto es, entre acción y excepción o defensa y lo decidido, se advierte que no existe discordancia entre lo pedido y lo resuelto, ya que lo dictaminado se enmarca dentro del contorno de la materia discutida. En efecto, de la acción ejecutiva de folio 1 deducida el 8 de febrero de 2021, consta que el recurrente requirió el pago de $67.015.598.- por concepto de gastos comunes adeudados desde mayo de dos mil veinte por los demandados, en su calidad de propietario de los dos tercios de los derechos en los bienes comunes del condominio denominado Comunidad Edificio Costa del Este, correspondiente al remanente no transferido del Lote 1 de la Manzana B, más los gastos comunes que se devenguen durante la tramitación del juicio, intereses, reajustes y multas, invocando como fundamento de derecho lo previsto en el artículo 5 de la Ley N° 19.537 y, como título justificativo de la ejecución, el aviso de cobro de dichos gastos comunes. Los ejecutados comparecieron el 23 de junio de 2021 y en su escrito de folio 24, opusieron las excepciones de los números 7 y 14 del artículo 464 del código adjetivo, cuestionando, como sustento la falta de requisitos del título para tener mérito ejecutivo y para fundar la segunda excepción, estimó que no le sería aplicable la ley 19.537, ya que la propiedad de la cual es dueña no estaría acogida a la ley de copropiedad y por lo tanto no tendría la obligación de pagar gastos comunes. Evacuando el traslado que le fuera conferido, la ejecutante indica que, dicho terreno, conforme lo prescrito en el artículo segundo, número 3, letras a), b) y c) de la Ley N° 19.537, constituye el bien común por excelencia y por lo tanto, todos los copropietarios, dentro de los cuales se incluye el demandado, deben contribuir al pago de los gastos comunes en la forma que indica el Reglamento. Que, conforme lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad, cabe precisar que, los gastos comunes que se demandan, no son los gastos comunes propios del edificio construido, sino los gastos comunes generales del condominio, y que el artículo segundo transitorio de dicho Reglamento, establece que frente a la situación de pago de gastos comunes durante la construcción del condominio (etapas 2 y 3), mientras éstas no se construyan, queda regulada en los artículos Octavo y Noveno del presente Reglamento, los cuales distinguen entre gastos comunes propios del edificio y gastos comunes correspondiente a todo el Condominio y que respecto de estos últimos, corresponde al condominio Costa del Este 1/3, por lo tanto, los otros 2/3 a la Inmobiliaria demandada en estos autos. Expone que, en el año 2008, con ocasión de que frente a la interpretación del Reglamento de Copropiedad, surgieron diferencias entre la Comunidad Condominio Costa del Este y la Inmobiliaria Costa de Montemar S. A., donde la primera estimaba que la segunda, debía pagar los gastos comunes generales en proporción a 2/3, lo que la Inmobiliaria Costa de Montemar S.A. no estaba de acuerdo, a fin de zanjar esta discusión y poner término a un juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes que se tramitaba ante el Primer Juzgado Civil de Santiago, bajo el rol N° 61.508-2008, las mismas partes de autos celebraron con fecha 11 de abril de 2012, una Transacción, protocolizada al final de registros de escrituras públicas en la Notaría Pública de Santiago de don Eduardo Avello Concha, bajo el número 232, el 16 de Abril de 2012. Precisa que, en dicha Transacción, los comparecientes pusieron término extrajudicialmente al juicio de Gastos Comunes antes singularizado y la demandada pagó los gastos comunes que se demandaron y convinieron en la interpretación del Reglamento de Copropiedad, logrando los siguientes puntos de acuerdo: En la cláusula segunda de la transacción, número 2.1, letra c), la Inmobiliaria Costa de Montemar S.A., misma demandada de autos, se comprometió a pagar a la Comunidad demandante de autos, en el futuro, “el equivalente a los dos tercios de los gastos comunes mensuales efectivamente realizados correspondientes a los espacios comunes, según se definen en el artículo noveno letra b) del Reglamento de Copropiedad, contra presentación de la respectiva liquidación de gastos comunes formulada en los términos habituales, tal como lo ha sido hasta la fecha”. Hace presente que, que conforme a dicha transacción, la demandada se comprometió a pagar justamente los gastos comunes que se demandan en estos autos, por lo que la discusión que plantea la demandada en su escrito de oposición, ya se encuentra previamente zanjada. Respecto de la excepción de falta de alguno de los requisitos o condiciones establecidos en las leyes para que el título tenga fuerza ejecutiva en relación al demandado, planteó que el título ejecutivo acompañado, correspondiente al aviso de cobro de gastos comunes, constituye un título válido conforme lo previsto en el artículo 27 de la Ley N°19.537, toda vez que se encuentra firmado por el administrador, cumpliendo con todos los requisitos que señala la ley, siendo ésta la única que puede establecerlos. Cuarto: Que, de la reseña que antecede se aprecia que lo decidido por la sentencia está circunscrito al asunto debatido, pues la discusión se refirió a si la ley, ya sea la vigente al momento de interponer la demanda (Ley 19.537) o la vigente al momento de dictar la sentencia (Ley 21.442), le otorgaba o no mérito ejecutivo al aviso de cobranza de gastos comunes firmado por el administrador y que, ante el desconocimiento de la ejecutada de que su propiedad esté acogida al Reglamento de Copropiedad, el ejecutante invoca como defensa y antecedente la existencia de esta Transacción, por la cual se puso término a un litigio de cobro de gastos comunes entre las mismas partes, en la cual se aceptaba dicha obligación que ahora se desconocía, por lo que también era parte de la discusión. Distinto es que la recurrente no comparta las interpretaciones y razonamientos que en esas materias se han desarrollado en el fallo o que todavía los estime equivocados, pero no corresponde debatir esas discrepancias en esta sede de casación formal, ni resultan adecuadas para justificar la precisa causal de invalidación que propone, sin perjuicio de lo pueda decirse a propósito del recurso de apelación en el fondo que también se ha deducido. Quinto: Que, en consecuencia, el recurso de invalidez formal no puede prosperar ya que la sentencia no ha sido dada ultra petita o extrapetita, esto es, otorgando más de lo pedido por las partes, o extendiendo la sentencia a puntos no sometidos a la decisión del tribunal. II. En cuanto al recurso de apelación. Se reproduce la sentencia en alzada en sus considerandos y citas legales y se tiene, además, presente: Sexto: Que, respecto de la alegación planteada en la apelación como numero 1) esta es: “…sentencia dictada con abierta infracción al principio de irretroactividad de la ley…”. Después de transcribir el artículo 9° del Código Civil y los artículos 22 y 24 de la ley sobre efectos retroactivos de las leyes, alega que la sentenciadora no puede aplicar la ley 21.442, por cuanto esta no estaría vigente al momento de interponerse la demanda ejecutiva y establecería requisitos distintos para sus planteamientos y defensas. Séptimo: Que, la frase que transcribe la ejecutada de la sentencia, solo dice lo obvio, ya que los títulos ejecutivos solo pueden ser establecidos por la ley y si conforme al artículo 100 de la ley 21.442, se deroga la ley 19.537, fundante de la demanda; es conforme a la nueva ley que corresponde verificar si el título aviso de cobranza de gastos comunes firmado por el administrador, mantenía su mérito ejecutivo, que era justamente el planteamiento levantado por la parte ejecutada; por lo tanto, no existe una infracción al principio de irretroactividad de la ley. Octavo: Que, de todas formas, si se compara la situación conforme al artículo 27 de la ley 19.537 o el actual 32 de la ley 21.442, tanto la redacción como los requisitos se mantienen por lo tanto incluso en la hipótesis planteada por la ejecutada se mantiene el mérito ejecutivo del título fundante de la demanda. Noveno: Que, un título ejecutivo es: "…aquél que da cuenta de un derecho indubitable al cual la ley le otorga suficiencia necesaria para exigir el cumplimiento forzado de una obligación de dar, hacer o no hacer en él contenida, obligación que debe además tener las características de ser líquida, actualmente exigible y de no hallarse prescrita…”. (C.S., 11.08.97, R.D.J., Tomo XCIV, N° 2, mayo - agosto, 1997, 2ª parte, sección 1ª, pp. 64 y ss.). La antedicha definición da cuenta de las características de los títulos ejecutivos. Desde luego, sólo pueden ser creados por ley, tal como se aprecia en la enumeración del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y en particular el enunciado de su N° 7, que se refiere a "cualquiera otro título a que las leyes den fuerza ejecutiva". Además, los títulos ejecutivos tienen siempre el carácter de solemnes y en ellos debe constar la existencia de una obligación de dar, hacer o no hacer, líquida, actualmente exigible y no prescrita. A su turno, sobre la excepción contenida en el N° 7 del artículo 464 del mencionado Código de Procedimiento Civil se ha dicho que: "…se opondrá esta excepción cada vez que falte alguno de los requisitos para que proceda la acción ejecutiva, sea porque el título no reúne todas las condiciones establecidas por la ley para que se le considere como ejecutivo, o porque no es actualmente exigible. Esta excepción debe relacionarse, pues, con todos aquellos preceptos legales que consagran exigencias para que un título tenga fuerza ejecutiva. Estos preceptos legales, como se comprenderá, son innumerables, dada la diversidad de títulos ejecutivos que la ley crea, como también la diversidad de condiciones que establece para cada uno de ellos…". (Raúl Espinosa Fuentes, Manual de Procedimiento Civil. El Juicio Ejecutivo, Editorial Jurídica de Chile, 2003). Décimo: Que, la Ley N° 19.537 confiere mérito ejecutivo al aviso de cobro de gastos comunes en la segunda parte de su artículo 27, que dispone: "…Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos de conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador…". Que, a su vez, el artículo 32 de la ley de la Ley 21.442, prescribe, en lo que interesa a la cuestión que ocupa a esta Corte: "…Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes…, siempre que se encuentren firmados por el administrador…". “…Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados… por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos…”. Es ése el título invocado por el ejecutante en estos autos y con su mérito pretende el pago de los gastos comunes adeudados, que corresponden a "…los aportes que los propietarios de un terreno en común… deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum…". (José Manuel Figueroa Valdés, en cita a Andrés Palmiro, La Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal, Editorial Jurídica de Chile). Undécimo: Que, tanto en la ley 19.537 como en la 21.442, la obligación que genera el título ejecutivo, es la copropiedad existente entre la ejecutante y la parte demandada quien es propietaria respecto de los dos tercios de los derechos en los bienes comunes del Condominio denominado Comunidad Edificio Costa del Este, correspondiente al remanente no transferido del Lote 1 de la Manzana B, donde se encuentra levantado el Edificio Costa del Este, lo que se encuentra acreditado con la copiosa prueba documental y testimonial rendida. Además, de ello da cuenta el propio Reglamento de copropiedad suscrito y confeccionado por la demandada. Es decir, no solo el terreno de propiedad de la ejecutada es parte de un terreno común, sino que se encuentra acogido a la ley de copropiedad y todo ello conforme al Reglamento de Copropiedad, tal como estableció la sentenciadora. De su simple lectura se constata que el mérito ejecutivo que el legislador ha otorgado a los avisos de cobro de gastos comunes descansa en la concurrencia de un requisito formal y otro sustancial. La primera, dice relación con la suscripción del aviso por el administrador de la comunidad, lo que se reconoce cumplido por el propio recurrente. La segunda, es relativa a la correspondencia del cobro de acuerdo al acta respectiva. A diferencia de lo que sostiene el impugnante, las señaladas disposiciones legales otorgan mérito ejecutivo, de manera independiente, tanto a la copia del acta de la asamblea celebrada en que se acuerden gastos comunes como al aviso de cobro de dichos gastos. No se trata de un título compuesto, como lo interpreta el recurrente, ni menos se exige que el aviso de cobro de gastos comunes se extienda de la determinada manera que haya sido acordada por la asamblea de copropietarios, todo ello conforme a ambas leyes. Duodécimo: Que, tal como plantea el ejecutado, resulta plenamente aplicable en el caso sub judice la teoría de los actos propios. Si bien nuestro sistema normativo no establece una regulación específica en relación con aquélla, lo cierto es que la tesis en comento, vertida inicialmente en la máxima "…venire contra factum proprium non valet…", ha adquirido recientemente amplia acogida en la doctrina de los autores y en la jurisprudencia, donde se la reconoce como un criterio orientador derivado del principio general de la buena fe - concebida ésta en su faz objetiva -, a la que se refiere el artículo 1546 inciso 3° del Código Civil, cuando prescribe que los contratos deben ejecutarse de buena fe y que, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por la ley o costumbre pertenecen a ella. Luego, se entiende que la aplicación de la doctrina en análisis requiere la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) Una conducta jurídicamente relevante y eficaz por parte del sujeto, manifestada con anterioridad a aquélla que, luego, pretende contradecir; b) Una pretensión antagónica con el comportamiento precedente, exteriorizada mediante el ejercicio, por el mismo sujeto, de un derecho subjetivo, originándose con ello una situación litigiosa, debido a la contradicción de ambas conductas, con afectación del principio de la buena fe; c) Perjuicio grave para terceros que han ajustado su proceder a la conducta anterior y que resultan afectados por el cambio posterior de ésta; y d) Identidad entre el sujeto que desarrolló la conducta original y el que, con posterioridad, pretende desconocerla, desplegando un comportamiento en sentido contrario. Decimotercero: Que, practicadas las confrontaciones de rigor, se advierte que en la situación en examen, la ejecutada suscribió un contrato de Transacción celebrado entre “Inmobiliaria Costa de Montemar S.A. y Comunidad Condominio Costa del Este”, con fecha 11 de abril de 2012, Protocolizada al final del registro de Escritura Públicas bajo el número 232, el 16 de abril de 2012, en la Notaría Pública de Santiago de don Eduardo Avello Concha, repertorio 7752-2012, con la que se puso término a un litigio por el cobro de los gastos comunes adeudados por la ejecutada a la ejecutante actual y todo ello respecto de los gastos comunes generados hasta el 29 de febrero de 2012. Luego, tal circunstancia puede subsumirse sin dificultad alguna en el marco de los presupuestos requeridos por el considerando que antecede para dar aplicación en el caso en estudio a la regla de los actos propios que plantea la ejecutada, ya que en dicho contrato Inmobiliaria Costa de Montemar S.A. (la apelante), no solo afirma que es propietaria de derechos en el terreno común, el porcentaje del mismo y que dicho terreno se encuentra acogido a la ley de copropiedad y; por lo tanto, está obligada por el Reglamento de Copropiedad, todo lo que ahora desconoce. Decimocuarto: Que, el juez a quo sostuvo en su motivo Décimo N°6 que: “...Que, en consecuencia, el título demandado no es nulo, ya que la ley entrega al administrador las facultades para crear o imponer obligaciones a los copropietarios, no excediendo sus atribuciones legales, motivo por el cual, se negará lugar a la presente excepción en todas sus partes…”. Se trata entonces de un aviso de cobro de gastos comunes extendido en conformidad al acta y firmado por el administrador, en el que se consignan los montos adeudados por el propietario de la unidad, además de cumplir con los requisitos generales del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, a saber, consta en un título, da cuenta de una obligación líquida o liquidable, es actualmente exigible y su acción no se encuentra prescrita, motivos por los cuales, la excepción del n°7 del artículo 464, está bien rechazada por la jueza a quo. Decimoquinto: Que, insiste la ejecutada en cuanto a que la sentenciadora no tuvo en consideración el certificado emitido por el Conservador de Bienes Raíces de Concón que señala expresamente que el remanente de la manzana B que conforman la segunda y tercera etapa del Condominio Costa del Este no están acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, dicha situación no pasa de ser un error cometido por el Sr. Conservador, que en ningún caso desvirtúa la copiosa prueba documental acompañada - incluso por la propia ejecutada -, que le permitió al Tribunal de primera instancia y a esta Corte establecer que la parte ejecutada es propietaria respecto de los dos tercios de los derechos en los bienes comunes del Condominio denominado Comunidad Edificio Costa del Este, correspondiente al remanente no transferido del Lote 1 de la Manzana B, donde se encuentra levantado el Edificio Costa del Este; que, dicha comunidad genera gastos comunes que se dividen en comunes ordinarios como extraordinarios los cuales deben ser pagados en proporción al derecho que les corresponden a los copropietarios de los bienes de dominio común, distinguiéndose al efecto: a) gastos comunes propios del respectivo edificio y, b) gastos comunes correspondientes a todo el condominio; que el administrador al constatar que la ejecutada es parte de la comunidad, tiene la facultad de emitir aviso de cobro de gastos comunes, pues la ejecutada se encuentra sujeta al Reglamento de Copropiedad. Por lo anterior, tal como dice la sentenciadora, la parte ejecutada no puede excusarse del pago de gastos comunes haciendo alusión al certificado de hipotecas y gravámenes emitido por el Conservador de Bienes Raíces de Concón. Decimosexto: Que, respecto de la alegación planteada por el apelante en cuanto no se debe hacer referencia al contrato de Transacción porque no dice relación con la obligación demandada en este juicio, debe ser desestimada por cuanto justamente ha sido utilizada por la ejecutante como medio defensa al evacuar el traslado que se le otorgó respecto de las excepciones opuestas por la ejecutada y dicen relación directa con lo alegado, ya que en dicho contrato se pone término al litigió entre las mismas partes por el mismo motivo, cobro de gastos comunes; y, es utilizado por la ejecutante por cuanto la ejecutada desconoce la existencia de la obligación de pagar gastos comunes, lo que justamente reconoce en dicha Transacción por lo que en ningún caso pudiese dicha acción sorprender a la ejecutada. Además, no se trata de cobrar dichos gastos comunes sino todos aquellos que se generaron con posterioridad a la suscripción de dicha Transacción, los cuales – nuevamente -, la ejecutada no pagó. Decimoséptimo: Que, de la documental rendida en segunda instancia por la ejecutada consistente en: acta autorizada ante notario de los correos y planillas Excel enviadas por la Comunidad a la Inmobiliaria vía correo electrónico; acta autorizada ante notario de detalle de causa de fecha 23 de octubre de 2023; 2 fotografías del proyecto en ejecución por la inmobiliaria; y, copia del título ejecutivo que hizo valer la Comunidad para interponer la demanda ejecutiva, de fecha 03 de diciembre de 2020. Dicha documental no hacen variar los hechos establecidos ni las conclusiones explicitadas; al contrario, no hacen sino ratificar el mérito ejecutivo del aviso remitido a la ejecutada, comprobar que se le enviaban los correos electrónicos con las cobranzas de gastos comunes a la inmobiliaria con los detalles legales y reglamentarios; que de ellos tomaba conocimiento la ejecutada y las características del proyecto que ejecuta la inmobiliaria, en un retazo de terreno común con la ejecutante. De conformidad a lo expuesto, normas legales citadas y visto, además, lo normado en los artículos 186 y siguientes, 764, 765, 766, 768, 795 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se DECLARA: I.- Que, se RECHAZA el recurso de casación en la forma deducido a lo principal de folio 94 por la abogada María Ester Paredes Martínez en representación de la ejecutada, en contra de la sentencia definitiva de diecisiete de octubre de dos mil veintidós, escrita a folio 90. II.- Que, se CONFIRMA, la sentencia definitiva de diecisiete de octubre de dos mil veintidós, escrita a folio 90. Regístrese y devuélvase con sus agregados y documentos. Redacción del Ministro (S) Rodrigo Arnoldo Cortés Gutiérrez, quien no firma por estar en comisión de servicio. Rol Civil N° 3315 – 2022 Civil. No firma el Ministro Sr. Pablo Droppelmann Cuneo, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo por estar haciendo uso de feriado legal.
