Jurisprudencia: Prescripción adquisitiva contra título inscrito

 

Preámbulo doctrinario y normativo

La prescripción adquisitiva de un inmueble frente a una inscripción dominical vigente plantea una colisión aparente entre la posesión material prolongada y el sistema registral. La cuestión no consiste simplemente en comprobar si el ocupante ha ejecutado actos de señor y dueño durante el lapso legal, sino en determinar si esos actos le confieren una posesión jurídicamente idónea cuando el inmueble se encuentra incorporado al Registro Conservatorio a nombre de un tercero. El art. 724 del Código Civil exige la inscripción para adquirir la posesión de las cosas cuya tradición debe efectuarse por esa vía; el art. 728 conserva la posesión inscrita mientras no se produzca su cancelación en alguna de las formas legales; y el art. 2505 proyecta esas reglas sobre la prescripción, exigiendo otro título inscrito y haciendo correr el plazo desde esa segunda inscripción.¹²³

La tensión interpretativa proviene de la regla general de la prescripción extraordinaria, que prescinde del título, frente a la regla especial del art. 2505. La lectura restrictiva sostiene que esta última disposición rige tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria respecto de inmuebles inscritos: la ocupación material no destruye la posesión registral ni inicia un plazo adquisitivo. La lectura contraria entiende que el art. 2505 se refiere solo a la prescripción ordinaria y que, por ello, la posesión material irregular de diez años podría conducir a la adquisición extraordinaria. La Corte de Apelaciones de San Miguel expuso ambas posiciones, pero adoptó expresamente la primera, en consonancia con el criterio que atribuye a la doctrina y jurisprudencia casi unánimes.⁷

La jurisprudencia oficial recuperada entre el 18 de agosto de 2021 y el 18 de agosto de 2026 adopta, en los cinco fallos seleccionados, la solución restrictiva. El examen judicial se concentra en tres comprobaciones: existencia y vigencia de la inscripción invocada por la contraparte; existencia de una inscripción propia del prescribiente; y aptitud de los antecedentes materiales —ocupación, pagos, construcciones, contratos no inscritos o acuerdos verbales— para reemplazar la exigencia registral. La respuesta ha sido negativa cuando falta la segunda inscripción. Esta muestra no convierte el criterio en precedente vinculante, pero sí permite describir un criterio orientador reiterado en decisiones recientes de la Corte Suprema y de Cortes de Apelaciones.⁴⁵⁶⁷⁸

Análisis de jurisprudencia

Rol N° 22.259-2021 — Corte Suprema — 28 de diciembre de 2022

Sede: casación en el fondo. Decisión: la Corte acogió la casación, invalidó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción que había acogido la demanda y dictó sentencia de reemplazo para rechazar la prescripción adquisitiva extraordinaria.

La demandante pretendía adquirir por prescripción extraordinaria el cincuenta por ciento del sitio N° 19 de Cayucupil. Alegó una cesión anterior de derechos, residencia material en el predio y posesión prolongada de una mitad determinada. El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, pero la Corte de Apelaciones de Concepción la acogió invocando razones de justicia material. La Corte Suprema no revisó esa controversia como un problema de equidad, sino como una cuestión de posesión inscrita: la demandada poseía una inscripción sobre la totalidad del inmueble, mientras la actora no disponía de título inscrito a su favor.

La ratio decidendi se desarrolla en los considerandos cuarto a séptimo. La Corte articuló los arts. 724, 728 y 2505 del Código Civil y calificó a este último como norma especial, aplicable a inmuebles inscritos, que prevalece sobre la regla general de la prescripción extraordinaria. Formuló expresamente que “contra título inscrito no es procedente la prescripción adquisitiva ordinaria ni extraordinaria de los bienes raíces, sino en virtud de otro título inscrito” (Rol N° 22.259-2021, Corte Suprema, 28 de diciembre de 2022).⁴ La disidencia del ministro Gómez no controvirtió esa razón sustantiva: estuvo por rechazar el recurso porque no se denunció el art. 2510 del Código Civil, defecto que estimó insubsanable en casación. La decisión mayoritaria, en cambio, acogió el recurso por infracción de los arts. 724 y 2505.

Rol N° 2.250-2020 — Corte de Apelaciones de Concepción — 3 de noviembre de 2021

Sede: casación en la forma y apelación. Decisión: la Corte rechazó la casación formal y confirmó la sentencia que desestimó la demanda de prescripción adquisitiva extraordinaria.

El propietario inscrito reivindicó dos retazos de un lote situado en Chiguayante. El demandado reconviniente sostuvo que los ocupaba desde 1992, que había construido vivienda y dependencias, y que había realizado plantaciones con ánimo de señor y dueño. También invocó una compraventa de vivienda prefabricada y una disposición testamentaria. Los jueces del mérito tuvieron por acreditado el dominio del actor respecto del lote y de los retazos, la ocupación del demandado y la ausencia de inscripción posesoria a favor de este último.

La Corte Suprema descartó que la ocupación física habilitara la prescripción extraordinaria. Luego de exponer las reglas de los arts. 724, 728, 924 y 2505, razonó que el precepto sobre prescripción contra título inscrito es un corolario de la imposibilidad de adquirir posesión por simple apoderamiento material. Señaló que “la prescripción adquisitiva extraordinaria fundada en la posesión material de un bien raíz no cabe contra título inscrito con anterioridad” (Rol N° 85.235-2020, Corte Suprema, 30 de noviembre de 2022).⁵ El fallo añade una razón casacional autónoma: el recurso omitió denunciar los preceptos que regulan la prescripción extraordinaria. Esa observación no desplaza la ratio sustantiva desarrollada previamente, sino que entrega un motivo adicional para desestimar el recurso.

Rol N° 845-2023 — Corte de Apelaciones de Rancagua — 12 de junio de 2024

Sede: apelación. Decisión: la Corte confirmó la sentencia que acogió la demanda de precario y rechazó las excepciones y la reconvención de prescripción adquisitiva.

La demandada afirmó que había ocupado el inmueble durante doce años en virtud de una compraventa verbal celebrada con la propietaria y con quien era su pareja. Sostuvo haber pagado el precio, recibido las llaves y permanecido en el bien con ánimo de señor y dueño; explicó que la escritura pública quedó pendiente mientras se regularizaba el inmueble. La actora, en cambio, acreditó una inscripción de dominio obtenida en 2009. La Corte comprobó que no existía escritura pública, inscripción conservatoria ni antecedentes bancarios suficientes para demostrar el pago de la supuesta compraventa.

La decisión distingue ocupación de posesión en bienes inscritos. Conforme al considerando quinto, la falta de título inscrito impedía calificar a la recurrente como poseedora del inmueble, pues las tratativas de compraventa no se transformaron en escritura pública ni en inscripción. En los considerandos octavo y noveno, la Corte resolvió el conflicto entre los arts. 2505 y 2510 a favor del primero: “cuando se trata de inmuebles inscritos, el artículo 2505 debe primar por sobre el artículo 2510” (Rol N° 845-2023, Corte de Apelaciones de Rancagua, 12 de junio de 2024).⁶ De ese modo, la permanencia material y la alegada buena fe no bastaron para iniciar prescripción adquisitiva ni para extinguir la acción dominical.

Rol N° 1.625-2023 — Corte de Apelaciones de San Miguel — 2 de enero de 2025

Sede: casación en la forma y apelación. Decisión: la Corte rechazó la casación formal y confirmó el rechazo de la demanda de prescripción adquisitiva de la denominada Parcela El Bajo de la Achupalla.

La actora pidió que se declarara adquirida por prescripción extraordinaria una porción del Fundo San Juan del Peral, se inscribiera a su nombre y se cancelara parcialmente la inscripción de la inmobiliaria demandada. Alegó posesión material de más de sesenta años, ejecución de obras, plantaciones, cierres y construcciones. También sostuvo que la inscripción de la contraparte era meramente formal y discutió la identificación del retazo. La Corte delimitó el punto decisorio: se trataba de prescripción contra un poseedor inscrito por quien carecía de inscripción conservatoria.

El valor particular de esta sentencia reside en que expone las dos construcciones doctrinales sobre el art. 2505. Reconoce la tesis que limita esa disposición a la prescripción ordinaria, pero adopta la posición contraria con razones de texto, ubicación sistemática, especialidad y armonía con los arts. 724 y 728. La Corte concluyó que “careciendo de título inscrito que ampare la posesión del inmueble que reclama, no puede pretender adquirirlo por prescripción adquisitiva —ordinaria ni extraordinaria—” (Rol N° 1.625-2023, Corte de Apelaciones de San Miguel, 2 de enero de 2025).⁷ La posesión material acreditada no fue tratada como irrelevante en los hechos; fue considerada jurídicamente insuficiente frente a la inscripción vigente de la demandada.

Rol N° 666-2023 — Corte de Apelaciones de Talca — 10 de junio de 2025

Sede: casación en la forma y apelación. Decisión: la Corte rechazó la casación formal y confirmó el rechazo de la demanda de prescripción adquisitiva extraordinaria, sin condenar en costas.

La actora fundó su demanda en la entrega material de una vivienda de Talca ocurrida en 2010, en dos escrituras de compraventa que no perfeccionaron la transferencia y en un acuerdo reparatorio penal cuyo cumplimiento seguía pendiente. Afirmó haber poseído el inmueble por más de diez años. El demandado se allanó pura y simplemente, pero el tribunal de primera instancia rechazó la pretensión. La Corte añadió que existían gravámenes constituidos en favor de terceros, cuya situación exigía examinar los requisitos legales con independencia del allanamiento.

La Corte descartó que la calificación de la demanda como prescripción extraordinaria excluyera el art. 2505. Razonó que la disposición se encuentra antes del art. 2506, que divide la prescripción adquisitiva en ordinaria y extraordinaria, y que su texto no formula distinción alguna. Por ello sostuvo que “esta disposición es aplicable a toda forma de prescripción adquisitiva de inmuebles, incluida la extraordinaria” (Rol N° 666-2023, Corte de Apelaciones de Talca, 10 de junio de 2025).⁸ La entrega, los pagos de servicios y las gestiones contractuales podían acreditar ocupación material, pero no suplían el título inscrito que el precepto exige para iniciar el cómputo prescriptivo frente a la inscripción del demandado.

Conclusiones del informe

Las cinco sentencias examinadas muestran un criterio orientador uniforme: frente a un inmueble amparado por inscripción vigente, la posesión meramente material —aunque sea prolongada, pacífica o acompañada de actos posesorios— no permite adquirir por prescripción ordinaria ni extraordinaria sin otro título inscrito. La cuestión decisiva no es solo el dies a quo material, sino la inscripción que habilita jurídicamente el inicio del plazo.⁴⁵⁶⁷⁸

Notas

1. Código Civil, art. 724, texto refundido, coordinado y sistematizado fijado por DFL N° 1, Ministerio de Justicia, identificado por LeyChile como versión de 30 de mayo de 2000, URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto literal: “Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.”

2. Código Civil, art. 728, texto refundido, coordinado y sistematizado fijado por DFL N° 1, Ministerio de Justicia, identificado por LeyChile como versión de 30 de mayo de 2000, URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto literal: “Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.”

3. Código Civil, art. 2505, texto refundido, coordinado y sistematizado fijado por DFL N° 1, Ministerio de Justicia, identificado por LeyChile como versión de 30 de mayo de 2000, URL: https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=172986. Texto literal: “Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.”

4. Corte Suprema, Rol N° 22.259-2021, Marisol del Carmen Sánchez Carillo con Norma Carrillo Peña, 28 de diciembre de 2022, casación en el fondo, considerandos cuarto, sexto, séptimo y octavo; la Corte acogió el recurso y ordenó dictar sentencia de reemplazo. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dw29z. Texto literal: “De acuerdo a la doctrina mayoritaria de los autores y a la cual ha adherido esta Corte en anteriores pronunciamientos, contra título inscrito no es procedente la prescripción adquisitiva ordinaria ni extraordinaria de los bienes raíces, sino en virtud de otro título inscrito.” Considerando sexto. “La prescripción adquisitiva extraordinaria fundada en la posesión material de un bien raíz no cabe contra título inscrito con anterioridad, el que sólo pierde su vigencia con la inscripción de un nuevo título, del que carece el demandante.” Considerando séptimo. “En estas circunstancias, se acogerá el recurso de casación en el fondo deducido porque se infringieron los artículos 724 y 2505 del Código Civil, con influencia en lo dispositivo del fallo, pues debió rechazarse la demanda interpuesta.” Considerando octavo.

5. Corte Suprema, Rol N° 85.235-2020, Faundez Olate Benjamín Fernand con Fuentes Riquelme Marco Antonio, 30 de noviembre de 2022, casación en el fondo, considerandos noveno a decimotercero; la Corte rechazó el recurso. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dw3j6. Texto literal: “Las normas antes citadas han llevado a la doctrina casi unánimemente a sostener que contra título inscrito no es procedente la prescripción ordinaria ni extraordinaria, sino en virtud de otro título inscrito, de manera que en el caso de los bienes raíces el dictado del artículo 2505 del Código Civil es absoluto y no reconoce excepciones.” Considerando décimo. “La prescripción adquisitiva extraordinaria fundada en la posesión material de un bien raíz no cabe contra título inscrito con anterioridad, el que sólo pierde su vigencia con la inscripción de un nuevo título, del que carece el demandado.” Considerando undécimo.

6. Corte de Apelaciones de Rancagua, Rol N° 845-2023, Maulén con Ureta, 12 de junio de 2024, apelación, considerandos cuarto, quinto, octavo, noveno y duodécimo; la Corte confirmó la sentencia apelada. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dunq5. Texto literal: “En virtud de lo anterior, en este caso no procede calificar a la recurrente como poseedora, ya que no tiene título inscrito a su favor en relación al inmueble que ocupa, como sí lo tiene la demandante de autos. La compraventa que dice haber suscrito no le otorga posesión, puesto que las tratativas que se habrían efectuado en ese sentido no se tradujeron ni en un contrato suscrito por escritura pública ni en inscripción conservatoria alguna.” Considerando quinto. “Cuando se trata de inmuebles inscritos, el artículo 2505 debe primar por sobre el artículo 2510, ya que el primero no reconoce excepciones y es además coherente con lo dispuesto en el artículo 728 del mismo cuerpo legal.” Considerando noveno.

7. Corte de Apelaciones de San Miguel, Rol N° 1.625-2023, Viola Sánchez Gómez con Inmobiliaria Felipe Rodríguez Labbé e Hijos Limitada, 2 de enero de 2025, casación en la forma y apelación, considerandos noveno a undécimo; la Corte rechazó la casación formal y confirmó el fallo apelado. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d42y7. Texto literal: “Sin embargo, la casi unanimidad de los autores —Fabres, Aguirre Vargas, Claro Solar, Alessandri, Barros Errázuriz, etc.— sostiene que en contra de un título inscrito no hay prescripción ordinaria ni extraordinaria, sino en virtud de otro título inscrito, de manera que la regla del artículo 2505 es absoluta, siendo esta la doctrina que ha triunfado casi unánimemente en la jurisprudencia nacional.” Considerando décimo. “De lo razonado —y siguiendo a la doctrina y jurisprudencia casi unánimes sobre la materia—, resulta que la pretensión de la actora no puede ser satisfecha, desde que, careciendo de título inscrito que ampare la posesión del inmueble que reclama, no puede pretender adquirirlo por prescripción adquisitiva —ordinaria ni extraordinaria—, desde que, como se ha dicho, el tantas veces mencionado artículo 2505 del Código Civil lo prohíbe.” Considerando undécimo.

8. Corte de Apelaciones de Talca, Rol N° 666-2023, Soto/Rivano, 10 de junio de 2025, casación en la forma y apelación, considerandos quinto, décimo a decimocuarto; la Corte rechazó la casación formal y confirmó la sentencia apelada. URL: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d1xvw. Texto literal: “El artículo 2505 del Código Civil establece una norma imperativa que no distingue entre prescripción ordinaria y extraordinaria, disponiendo que ‘contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito’. Esta disposición es aplicable a toda forma de prescripción adquisitiva de inmuebles, incluida la extraordinaria, cuando existe un título inscrito a favor del demandado, como ocurre en la especie.” Considerando quinto. “Por tanto, la regla del artículo 2505 del Código Civil se aplica tanto a la prescripción adquisitiva ordinaria como a la extraordinaria, resultando improcedente la pretensión de prescripción cuando el bien se encuentra inscrito a nombre de un tercero sin que el solicitante posea título inscrito alguno.” Considerando undécimo.