Doctrina del fallo
- Las obligaciones emanadas de un contrato de arrendamiento solo vinculan a las partes que lo suscribieron, resultando dicho contrato inoponible al nuevo propietario por ser un tercero ajeno a la convención, sin que puedan afectarle las acciones personales que deriven de él.
- Para justificar la tenencia y enervar la acción de precario del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, el título que legitima la ocupación debe vincular jurídicamente al ocupante con el actual titular del dominio y no con un tercero o con el anterior dueño, siendo de la esencia de dicha acción la inexistencia de un vínculo jurídico entre el actual propietario de la cosa y quien la detenta.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?env5v
Copiapó, trece de mayo del dos mil catorce.- VISTOS: Se reproduce la sentencia en alzada, a excepción de sus razonamientos décimo cuarto y décimo quinto, todos los cuales se eliminan. Y SE TIENE EN SU LUGAR Y ADEMÁS PRESENTE: 1°) Que la parte demandante impugna la sentencia del grado argumentando por un lado, que no se encontraría acreditada la existencia del contrato de arrendamiento que señala la parta demandada y por otro lado, que tal contrato le resulta inoponible a su parte. 2°) Que en cuanto al primer acápite de la apelación, esta Corte disiente lo alegado por el recurrente, compartiendo los fundamentos entregados por el juez a-quo en su considerando décimo. 3°) Que la parte demandada, esgrime como justo título para ocupar la propiedad en cuestión, el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior dueño, sin embargo, las obligaciones que emanan del referido contrato, sólo obligan a las partes que lo suscribieron, siendo el actual propietario un tercero ajeno a la aludida convención, de manera que el referido contrato es inoponible al demandante, por no existir un vínculo contractual entre el actual dueño de la propiedad y el mero tenedor de ella, no pudiendo afectarle al actor, las acciones personales que puedan emanar del referido contrato de arrendamiento. 4°) Que precisado lo anterior, necesario resulta abocarse al fondo del asunto sometido al conocimiento de esta Corte. 5°) Que conforme al texto del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, constituye precario “el hecho que la ocupación se realice sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.” En consecuencia, al emplear la disposición legal el término “dueño” evidentemente se está refiriendo al titular del dominio y nó respecto de aquél que lo haya antecedido en el mismo, siendo de la esencia en la acción de precario, la inexistencia de un vínculo jurídico entre el dueño de la cosa y aquél que la detenta.- 6°) Que así las cosas, el título que justifique la ocupación debe tener una vinculación jurídica respecto del dueño del inmueble y no de un tercero o de quien le haya antecedido en el domino, por así disponerlo expresamente el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, estimar lo contrario, significaría desconocer el derecho de propiedad que sobre el inmueble detenta el demandante, derecho garantizado en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política del Estado. 7°.- Que a mayor abundamiento, el juez a-quo, en el considerando décimo primero de su sentencia impugnada, reconoce respecto del demandante, la calidad de dueño del inmueble sub-lite y a su vez poseedor inscrito del mismo, de manera que correspondiéndole sólo al titular del derecho de dominio, intentar la acción de precario, no es dable estimar que el título que invoca la parte demandada en estos autos, como fundamento de su ocupación, sea oponible al actor, toda vez que éste, no es parte del contrato de arrendamiento que invoca la demandada, no afectándole en consecuencia sus efectos; luego sabido es que “Todo contrato legalmente celebrado, es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales”(art.1545 Código Civil), en consecuencia no podrá prosperar la acción de precario, como se dirá más adelante.- Por estas consideraciones y conforme lo dispone el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil, SE REVOCA en su parte apelada, la sentencia de fecha cinco de noviembre de dos mil trece, escrita a fojas y siguientes y en su lugar se declara que, SE ACOGE la acción de precario interpuesta en lo principal de la presentación de fojas 3 y siguientes, debiendo la demandada restituir el inmueble objeto de la presente litis, dentro de tercero día de ejecutoriado el presente fallo. Regístrese y en su oportunidad, devuélvase. Redacción de la Fiscal Judicial, señora Cecilia Vega Adaros. R.U. C. N°000000000-0 R.I.T. N° C-101-2013 ROL CORTE N° 448-2013 Pronunciada por los Ministros señor FRANCISCO SANDOVAL QUAPPE y señor PABLO KRUMM DE ALMOZARA y la Fiscal Judicial señora CECILIA VEGA ADAROS. Autoriza la Secretaria Subrogante señora MARGARITA GARCÍA CORREA. Copiapó, a trece de mayo de dos mil catorce, notifiqué por el Estado la resolución que antecede.
