Doctrina del fallo
- Para determinar la sustancia o calidad esencial del objeto en el error sustancial (artículo 1454 del Código Civil), debe seguirse un criterio predominantemente objetivo, fundado en la noción común, la opinión general y las circunstancias del negocio, pues atender exclusivamente a la intención subjetiva del contratante que alega el vicio desvanecería la frontera entre las calidades esenciales y las meramente accidentales.
- Cuando un inmueble habitacional presenta defectos o fallas que impiden su destinación y uso normal como vivienda, se configura un error sustancial que vicia el consentimiento del promitente comprador, al haberse contratado sobre la base de una aptitud esencial del objeto que resulta inexistente.
- El requisito de validez del artículo 1554 N° 2 del Código Civil impone que el contrato prometido sea jurídicamente eficaz al momento de la promesa, perdiendo fuerza obligatoria la convención si el contrato definitivo prometido carece de causa, objeto o adolece de vicios que comprometen su validez.
- La labor de interpretación de los contratos radicada en los tribunales del fondo es revisable por la vía del recurso de casación en el fondo cuando se desnaturaliza el acuerdo celebrado, alterando el alcance o las consecuencias de estipulaciones no controvertidas, con infracción a la ley del contrato consagrada en el artículo 1545 del Código Civil.
- La prevalencia de la intención de los contratantes conforme al artículo 1560 del Código Civil es aplicable cuando dicha voluntad aparece claramente manifestada; a falta de esa claridad, no corresponde elaborar voluntades presuntas o hipotéticas descontextualizadas, sino recurrir a pautas objetivas de determinación contractual y al contexto íntegro de las relaciones jurídicas entre las partes.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?dzyae
Santiago, veintitrés de junio de dos mil ocho. Vistos: En estos autos rol Nº 2.902-2003, del 2 ° Juzgado Civil de Viña Del Mar, juicio en procedimiento ordinario, caratulado ?Díaz Mora, Jorge Hernán c/ Inmobiliaria San Nicolás Limitada?, don Jorge Hernán Díaz Mora dedujo demanda de nulidad de contrato de promesa de compraventa en contra de Inmobiliaria San Nicolás Limitada, representada por don Jorge Antonio Bustamante Milanolo. Funda su demanda señalando que por escritura pública de 27 de diciembre de 2001 celebró con la demandada un contrato de promesa de compraventa respecto del departamento Nº 16 ubicado en el primer piso y de la bodega Nº 16 situada en el piso zócalo, además del derecho de uso y goce de los estacionamientos Nº 12 y 32 del condominio ?Los Canelos?, en Reñaca. Expone que el precio del inmueble se pactó en la suma de 3.750,94 U.F., que se pagaría en dieciocho cuotas iguales de 24,60 U.F., debiendo cancelarse el saldo de 3.308,14 U.F. el 1 de agosto de 2003. Señala que se acordó que el contrato prometido se celebraría dentro del plazo de dieciocho meses contados desde la fecha de la celebración de la promesa y que la entrega material del inmueble se realizó el 19 de febrero de 2002. Añade que el departamento le fue ofrecido en diciembre de 2001 y que no detectó ninguna anomalía en su construcción, salvo algunos desperfectos que se indicaron a la promitente vendedora por escrito, pero que al poco tiempo de habitado se presentaron graves e innumerables deficiencias originadas en la excesiva humedad del departamento, la cualse manifiesta en la presencia de hongos, babosas y musgos en muros, cortinas y closets, afectándose, además, los muebles que guarnecen la vivienda. Agrega que al provenir el y su familia de Santiago, desconocían que el sector era húmedo y que al haber efectuado la visita al departamento en diciembre, época de calor, no pudieron apreciar ninguna anormalidad que les hiciera representarse los problemas que conlleva la excesiva humedad. Añade que en el otoño de 2002 aparecieron las primeras evidencias de ésta, y que la respuesta de la demandada fue que era producto de la condensación, presentándose en varias ocasiones trabajadores enviados por la Inmobiliaria a reparar los efectos de la humedad, lo que no ha dado resultados definitivos, ya que se está, a su juicio, frente a fallas del diseño del edificio que impiden el ingreso de luz solar al departamento. Afirma que no han podido habitar el inmueble en condiciones normales, pese a los múltiples esfuerzos que su parte ha realizado al efecto, como la construcción de un muro en la parte anterior del edificio, cuyo costo de construcción le significó un gasto de $1.000.000 y que no mejoró en modo alguno la situación anteriormente descrita. Agrega que, además, realizó una ampliación en la construcción, por lo que el departamento tiene ahora tres dormitorios, lo cual demostraría, según estima, su buena fe y su seria intención de habitar en forma definitiva dicho bien raíz. Sostiene que de haber conocido los defectos de la construcción, jamás hubiera celebrado el contrato de promesa y que el demandado siempre tuvo conocimiento de dichas fallas, ya que el mismo fue habitado anteriormente a lo menos por dos familias y que los propios trabajadores que envió la demandada han coincidido en informarles que se trata de un hecho conocido por ella y sin solución. Señala que a la fecha de presentación de la demanda ha pagado a Inmobiliaria San Nicolás Limitada dieciocho cuotas de $400.000, esto es, $7.201.106 del precio total del inmueble, cuyo saldo no esta dispuesto a completar. Argumenta que el contrato adolece de un vicio, ya que su parte suponía estar prometiendo comprar un departamento de determinada calidad, pero que se le estaba vendiendo un departamento excesivamente húmedo y con fallas en su construcción. Solicit a en definitiva que se acoja la demanda en todas sus partes y que se declare que el contrato de promesa adolece de un vicio de nulidad fundado en un error sustancial de su parte; que se ordene a la demandada restituirle la parte del precio pagado - $7.201.106-, más intereses y reajustes hasta la fecha del pago efectivo, e igualmente $1.000.000 por concepto de mejoras realizadas, más intereses y reajustes; y que se declare finalmente que, existiendo un vicio de nulidad que afecta al contrato de promesa de compraventa, no corresponde al demandante pagar la pena indemnizatoria indicada en la cláusula séptima del aludido contrato, con costas. A fojas 43, se tuvo por extinguido el término para contestar la demanda por la demandada, quien duplicando a fojas 45 solicitó su rechazo, manifestando que el actor confunde lo que es el objeto del contrato de promesa, esto es, la celebración del contrato prometido, con el objeto del contrato de la compraventa prometida, que efectivamente es el inmueble. Hace presente que la propiedad se entregó al demandante en perfectas condiciones y que cualquier desperfecto actual, sería de cargo y responsabilidad exclusiva del promitente comprador por su mal uso. Por sentencia de veintinueve de junio de dos mil seis, escrita a fojas 141, complementada el trece de julio de ese mismo año, a fojas 149, la juez titular del referido tribunal acogió la demanda sólo en cuanto declaró la nulidad del contrato de promesa y ordenó al demandado la restitución de $7.201.106 por concepto de precio pagado, más reajustes e intereses correspondientes a operaciones reajustables, calculados entre la fecha de la sentencia y su pago efectivo; declaró que el actor no se encuentra obligado a pagar pena indemnizatoria alguna en razón del contrato de promesa de compraventa objeto de la litis; y no condenó en costas a la demandada por no haber sido totalmente vencida. Apelado este fallo por la demandada, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por sentencia de veinte de diciembre de dos mil seis, que se lee a fojas 159, lo revocó, declarando en su lugar que se rechaza en todas sus partes la demanda de fojas 1. En contra de esta última decisión el demandante ha deducido recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación. 10 CONSIDERANDO: PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia de segundo grado, que revocó el fallo del tribunal a quo, rechazando en definitiva la demanda de autos, ha sido dictada con infracción a los artículos 19 y siguientes , 1454 , 1554 y 1682 del Código Civil, según pasa a explicar: Señala que la sentencia ha contravenido el aludido artículo 1454 al interpretarlo en forma errónea, manifestando que la exégesis que recogen los sentenciadores fue la que imperó a comienzos del siglo XIX, en que la doctrina se refería a la ?sustancia? con un criterio tan objetivo como el que enseñaban los romanos, los que excluían el error si el objeto de la obligación no era material. Expresa que este criterio fue modificado por Pothier, quien sostuvo que el ?error anula la convención no sólo cuando recae sobre la cosa misma, sino igualmente sobre la cualidad de la cosa tenida principalmente en cuenta por los contratantes y que constituye su sustancia?. Afirma que el fallo recurrido confunde lo que es el objeto de la obligación con el objeto del contrato, que en este caso es la celebración del contrato prometido. Expone que en el caso del contrato de promesa de compraventa el objeto de la obligación es el mismo que en el contrato prometido, ya que en la promesa se han cumplido todos los requisitos de validez que exige el artículo 1554 del Código Civil . De este modo, afirma, es de la esencia del contrato de promesa de compraventa, la individualización del objeto del contrato, en el caso de autos, la individualización del inmueble. Sostiene que existió un error sustancial respecto de la calidad de la propiedad raíz que se prometió comprar y que, en consecuencia, existe un vicio de nulidad del contrato, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1682 inciso fina l del referido cuerpo legal. Agrega que si se sigue la línea de interpretación aplicada por el tribunal de alzada, debe concluirse que no existe acción para demandar la nulidad del contrato de promesa por error en la sustancia o en la calidad de la cosa, ya que no es éste el objeto del contrato. Añade que al inter pretar erróneamente la disposición citada se han contravenido también las normas de interpretación legal contenidas en los artículos 19 y siguientes del Código Civil, las que atienden a los elementos lógico, histórico y sistemático, agregando que, al interpretar una disposición legal el juez no sólo debe tener presente las reglas señaladas en las citadas normas, sino también ciertas pautas científicas tales como ?donde la ley no distingue nosotros no podemos distinguir? y el argumento del ?ad absurdum?. Respecto de la primera, expone que el citado artículo 1454 se refiere a la calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato y que atendido que la promesa celebrada es un contrato que fue celebrado cumpliendo los requisitos del artículo 1554 del mismo código, cabe en la especie la aplicación de dicha norma ya que el legislador no ha distinguido. El segundo argumento, señala, consiste en demostrar que el legislador no puede querer el absurdo y de seguirse la interpretación de los jueces de segunda instancia es menester concluir que no puede demandarse la nulidad de un contrato de promesa, ya que no existe otra obligación que la de celebrar el contrato prometido, pero una vez celebrado éste, tampoco podría el promitente comprador demandar la nulidad del contrato en razón de haber existido error en su consentimiento, porque la calidad de la cosa ya le era conocida a la época de la celebración del contrato. SEGUNDO: Que para la adecuada inteligencia del recurso en estudio, deben tenerse presente las siguientes circunstancias que dicen relación con el proceso: a).- Mediante escritura pública de 27 de diciembre de 2001 las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del departamento Nº 16 ubicado en el primer piso y de la bodega Nº 16 situada en el piso zócalo, además del derecho de uso y goce de los estacionamientos Nº 12 y 32 del condominio ?Los Canelos?, en Reñaca, acordando que la suscripción del contrato definitivo de compraventa se verificaría dentro del plazo de 18 meses contados desde la fecha de celebración del contrato de promesa. b).- La entrega material del inmueble al demandante se llevo a efecto el 19 de febrero de 2002 c).- El 8 de agosto de 2003 don Jorge Hernán Díaz Mora dedujo demanda de nulidad de contrato de promesa de compraventa en contra de Inmobiliaria San Nicolás Limitada, representada por don José Antonio Bustamante Milanolo, fundamentando su pretensión en el error sustancial que habría viciado su consentimiento para contratar, toda vez que, afirma, creyó estar prometiendo comprar un departamento que le permitiría a él y a su familia ocuparlo en condiciones de normalidad, en situación que el inmueble manifiesta innumerables problemas a consecuencia de la excesiva humedad que mantiene y transmite, lo que en definitiva lo torna inhabitable. d).- Contestando las aseveraciones del actor, la parte demandada manifestó que, a su entender, el actor confunde lo que es el objeto del contrato de promesa, esto es, la celebración del contrato prometido, con el objeto del contrato de compraventa mismo, que efectivamente es el inmueble, agregando que el departamento fue entregado al demandante en perfectas condiciones y que cualquier desperfecto ?sería de cargo y responsabilidad exclusiva del mal uso del demandado?. (sic). TERCERO: Que, sobre los antecedentes precedentemente reseñados, se deben precisar algunos conceptos respecto del error de hecho y específicamente respecto del error sustancial. En el campo contractual el error de hecho puede recaer en la especie del contrato, o sobre la identidad de la cosa específica de que se trata, o sobre la sustancia o cali dad esencial del objeto, o sobre una cualidad cualquiera de la cosa siempre que ella sea el motivo principal por el cual se contrata y este motivo sea conocido por la contraparte, o, finalmente acerca de la persona con la que se tiene la intención de contratar, si esta consideración es la causa principal del contrato. El artículo 1454 del Código Civil establece que ?el error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree?? Pothier afirmaba ya, en 1824, que ?el error anula la convención, no sólo cuando es sobre la misma cosa, sino que también cuando recae sobre la cualidad de la cosa que los contratantes han tenido principalmente a la vista y que constituye la sustancia de esta cosa.? (Robert Joseph Pothier, ?Tratado de Las Obligaciones?, Editorial Atala ya, 1947, pagina 21). Por su parte, el profesor Avelino León Hurtado señaló ?el error sustancial constituye sin discusión un vicio del consentimiento, porque si bien hay consentimiento, existe un falso concepto que autoriza para pedir la rescisión del acto?, agregando que ?es difícil precisar que debe entenderse por calidad esencial, puesto que podría juzgarse con un criterio subjetivo, o sea atendiendo a la intención del que padece el error, o bien con un criterio objetivo, tomando en cuenta lo que normalmente debe entenderse como calidad esencial o atributos principales que dan a una cosa su fisonomía propia.?. (Avelino León Hurtado, ?La Voluntad y La Capacidad en Los Actos Jurídicos?, Editorial Jurídica, 1952, pagina 195). La doctrina francesa de comienzos del siglo XIX tuvo en general un criterio objetivo para establecer el error sustancial, circunscribiéndolo únicamente al error que recaía sobre la sustancia misma de la cosa. Posteriormente Laurent, en 1869, siguiendo las doctrinas de Pothier y Domat manifestaba que ?el error sobre la sustancia, es pues, un error sobre las cualidades; pero todo error sobre las cualidades no es sustancia. Es necesario que recaiga sobre una cualidad principal y es la intención de las partes la que decidirá si una cualidad es principal o no; es preciso ver lo que las partes han tenido en mira al contratar. Es el caso de aplicar el principio de Domat: Las partes no habrían contratado si hubieran sabido que la cosa no tenía la calidad que le suponían?.La cuestión, es, pues, en definitiva una cuestión de intención, es decir que el juez deberá decidirla según las circunstancias de la causa.?(op. cit.) CUARTO: Que a consecuencia de lo razonado precedentemente, deberá necesariamente reflexionarse si la calidad esencial de la cosa se determinará con un criterio subjetivo, es decir, ateniéndose sólo a la intención del contratante que padece el error, como estiman Arturo Alessandri R., Arturo Alessandri Besa y Claro Solar, entre otros, o si por el contrario, deberán ser consideradas las cualidades cuya reunión determina su índole específica distinguiéndola de acuerdo con la noción común, de todas las demás cosas. Esas cualidades que forman la sustancia de la cosa, serían determinadas, en este caso, conforme con la opinión general y las circunstancias del negocio y no por la sola intención particular del que invoca el error. Que este Tribunal adscribe mas bien a la postura que propende a una interpretación contractual de carácter objetivo, puesto que si se atiende a la sola intención del contratante que reclama el error, no podría darse un índice seguro para distinguir las calidades esenciales de ?otra cualquiera calidad de la cosa?, permitiendo con ello la prueba de que cualquier calidad accidental fue esencial en la intención del contratante, lo que conllevaría a la confusión entre el error sustancial y el accidental. QUINTO: Que sin perjuicio de lo señalado precedentemente y con el objeto de abarcar las diversas aristas de la controversia jurídica que forma parte del recurso en estudio, conviene detenerse para advertir la confusión que puede apreciarse entre la concurrencia de error sustancial y de falta de causa en casos en que, como el sub lite, se ha demandado la nulidad de un contrato en razón de haber el contratante errado en el motivo esencial que tuvo para contratar, sin el cual no hubiese convenido, toda vez que este fin constituye justamente la causa. De este modo, es posible colegir que cuando un inmueble habitacional adolece de fallas que le impedirán cumplir normalmente con la finalidad que le es propia, la afirmación efectuada por el promitente vendedor mediante la cual ?promete vender, ceder y transferir? al promitente comprador un inmueble habitacional, inducirá a este último a error, cuando el contrato que se obliga a suscribir tenga por objeto precisamente habitar dicho inmueble. SEXTO: Que en materia de contratos de promesa se ha señalado uniformemente por la doctrina, que es requisito de validez el que se cumpla con las exigencias particulares contempladas en el artículo 1554 del Código Civil, las que han sido establecidas en consideración a la naturaleza del contrato. Al respecto cabe destacar que el numeral 2º del referido artículo 1554 exige ?que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces?, vale decir, en un sentido amplio, que éste produzca efectos jurídicos, que establezca un vinculo de derecho entre los contratantes, debiendo recordar que la ley niega sus efectos a la obligación de hac er contraída, cuando ella recae sobre un contrato que será carente de causa o de objeto, o que tendrá un objeto o causa ilícitos y que el contrato prometido debe ser eficaz al momento de suscribirse la promesa. SEPTIMO: Que ahora bien, asentado todo lo razonado previamente y previo a analizar las infracciones denunciadas, es preciso tener en cuenta que el contrato de promesa de compraventa de 27 de diciembre de 2001 señala en su cláusula primera que ?Inmobiliaria San Nicolás Limitada es dueña del departamento número dieciséis ubicado en el primer piso y la bodega número dieciséis ubicada en el piso zócalo, además el derecho de uso y goce exclusivo de los estacionamientos números doce y treinta y dos ubicados en el primer piso del terreno que circunda el edificio ubicado en Viña del Mar , Sector Reñaca, cuyos deslindes y medidas según sus títulos son los siguientes...? Por su parte la estipulación segunda del referido contrato refiere Por el presente instrumento, el promitente vendedor don José Antonio Bustamante Milanolo, en representación de Inmobiliaria San Nicolás Limitada, promete vender, ceder y transferir los inmuebles individualizados en la cláusula precedente, al promitente comprador, don Jorge Hernán Díaz Mora, quien a su vez se compromete a comprar y adquirir para sí los referidos inmuebles? . Que en consecuencia, la clara la intención de los contratantes y lo que constituye el objeto real del contrato fue establecer la obligación de las partes de celebrar en fecha posterior un contrato de compraventa respecto del citado inmueble. De este modo, conforme a las reglas sobre interpretación de los contratos y atento lo dispuesto en el artículo 1560 Código Civil, conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras. La sentencia del tribunal de alzada rechazó finalmente la demanda de autos en razón ?que el error sustancial en que se funda la demanda no se ha producido ni podido producir en esta causa, puesto que la humedad que se denuncia sobre el departamento prometido vender se refiere a una cosa material que no es objeto de la promesa y no, al acto jurídico prometido, que si lo es?. OCTAVO: Que como ha quedado en evidencia, para resolver com o lo ha hecho la Corte de Apelaciones de Valparaíso ha procedido a interpretar el contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes, precisando el objeto sobre el cual, en su concepto, recaía y determinando el alcance de sus cláusulas, de lo que se deriva el reconocimiento de la existencia de ciertas obligaciones que gravaban desde ya al promitente vendedor en relación con el inmueble objeto material del contrato de compraventa prometido; todo ello, en atención a la directriz contenida en el artículo 1560 Código Civil. Por lo señalado, para analizar adecuadamente la cuestión sometida a la consideración de este tribunal, es preciso, previamente, tener en cuenta que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los magistrados de la instancia, los que pueden ser revisados por esta Corte de Casación sólo en el evento que, por tal labor, se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado, transgrediéndose con lo anterior la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, además de las disposiciones pertinentes a la interpretación de los contratos. Y precisamente, en consideración al criterio rector enunciado por los sentenciadores de segundo grado al precisar el alcance del contrato de autos, es necesario tener en cuenta que de un somero análisis de los artículos 19 , 1069 y 1560 del Código Civil, la doctrina ha expresado que el legislador adhirió al sistema subjetivo de interpretación. Sin embargo, de una lectura comparativa de las dos últimas disposiciones mencionadas, con las del Código Civil Francés se observa que don Andrés Bello complementó la significación de la forma verbal en participio manifestada , agregando el adverbio claramente , por lo que se recurrirá a la intención del testador o de las partes en la convención o contrato cuando ella se desprende y distingue perfectamente, de lo contrario no resulta procedente construir intenciones o voluntades presuntas o virtuales, sino que se debe recurrir a otros criterios de interpretación o mejor dicho de determinación de la voluntad, con un carácter más objetivo, sin que se pueda concluir que simplemente exigió como presupuesto básico de esta actividad la oscuridad del acto o convención, pues es sabido que esta sola precisión lleva envuelta una interpretación. De esta manera, la i nvocaci f3n a la intención de las partes no resulta suficiente para legitimar una tal precisión de sentido ya que, como se ha dicho reiteradamente por esta Corte de Casación, la distorsión de las disposiciones contractuales ocurre cuando los sentenciadores, en el ejercicio de la función que les es propia, alteran las consecuencias de cláusulas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se pactaron, desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato (Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado , pág. 474). NOVENO: Que la competencia de la Corte Suprema al conocer del recurso de casación en el fondo se refiere al establecimiento de una infracción de ley que, al tener influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia, permite sea acogido, ya que es el legislador quien, por este medio, cuida se respete su voluntad, pero más que eso, la soberanía que importa la dictación de las leyes, agregando un objetivo unificador de la jurisprudencia, que pretende dar certeza y seguridad jurídica a las personas al interior del Estado, todo lo cual no puede ser desatendido. DECIMO: Que el sentido atribuido por el tribunal de segundo grado al contrato, así como lo resuelto, se aparta de ciertos hechos que han sido traídos a colación al juicio por las partes, tanto en primera instancia como en el recurso que se revisa y que permiten apreciar en su real dimensión las diversas aristas del pacto que las ha vinculado, el se ntido de sus disposiciones, el alcance de ellas y aquilatar las consecuencias que la afirmaciones hechas precedentemente tienen para los contratantes. Por lo antes dicho, previo a resolver el asunto controvertido, es preciso decidir si el conflicto sometido a la decisión de estos jueces ha de enfocarse atendiendo exclusivamente a la materialidad del contrato que los ha ligado, interpretando su s cláusulas en forma singular, sin atender al contexto de las relaciones de los obligados; o por el contrario, se considerarán sus vínculos, de los cuales han ilustrado al tribunal mediante afirmaciones vertidas en diversos escritos y presentaciones que permiten entender el real sentido del convenio celebrado. Este tribunal, atento al rol que le compete, ha determinado que no puede sustraerse de la realidad que subyace al contrato cuyo incumplimiento se ventila, por cuanto de ella se desprenden hechos de tal entidad, que una interpretación descontextualizada del mismo traería consecuencias inadmisibles jurídicamente para las partes -sin perjuicio de privar de sentido a algunas de sus disposiciones, violentando de este modo la regla contenida en el artículo 1562 del Código Civil- en razón de las calidades en las que han comparecido en él y las que revisten con relación al inmueble sobre el que éste recae, como se dirá a continuación. UNDECIMO: Que, en efecto, tanto la demandante a fojas 1 y 38, como el demandado, a fojas 45 de esta causa, han reconocido que, con fecha 27 de diciembre de 2001 convinieron en la celebración de un contrato de promesa de compraventa respecto de un departamento ubicado en Reñaca, Viña del Mar, cuyo uso y goce fue entregado al promitente comprador con antelación a la suscripción del contrato prometido. Dicha situación permite estudiar las pretensiones de las partes bajo una óptica diferente de la adoptada por los sentenciadores de segundo grado, por cuanto dilucida desde ya cuál ha sido en realidad el objeto y la causa del aludido contrato. DUODECIMO: Que, de esta manera, al ser un hecho no discutido en autos, por cuanto ha sido reconocido por ambas partes, que existió un acuerdo entre ellos en orden a celebrar dentro del plazo de dieciocho meses un contrato de compraventa de un bien raíz que fue entregado desde ya al uso y goce del promitente comprador y de su familia, quienes le dieron la utilidad que corrientemente se otorga a este tipo de bien, cual es la de habitarlo y, argumentando el demandante haber prestado su consentimiento en dicho acto jurídico en razón de un error de hecho que sustenta en el desconocimiento de la excesiva humedad de que adolece el departamento, anomalía que, a su juicio, torna inhabitable el inmueble, señalando que de haberla conocido en fecha anterior a l a firma del contrato de promesa, se habría abstenido de suscribirlo; y en la búsqueda de una interpretación objetiva respecto de la calidad sustancial del objeto del contrato perseguido mediante la suscripción de la promesa sub litis, es menester efectuar su exégesis razonando sobre la base del comportamiento que habría tenido un hombre correcto, medio y razonable en una situación como la de la especie. ?Si el Juez quiere decidir objetivamente, acercándose a la realidad de las cosas, solo le queda una pregunta: ¿Cómo las personas racionales habrían entendido normalmente la declaración de voluntad?. ?En virtud del estándar de la buena fe, el interprete debe aplicar, en primer lugar, la voluntad común de las partes, a condición, ciertamente, de que se trate de una voluntad evidente y sin que sea posible efectuar búsquedas de carácter sicológico en el proceso; en seguida, lo más frecuente, el interprete debe aplicar los usos sociales en vigor y, a falta de éstos, en último término, la equidad? (Jorge López Santa María, ?Los Contratos?, Tomo II, Editorial Jurídica, 2005, paginas 492 y 505). DECIMO TERCERO: Que intentando responder la interrogante que se nos plantea, conviene reproducir algunos párrafos de la obra de Christian Larroumet: ?Por el momento nos basta con indicar que lo que es esencial para un contratante es lo que corresponde a la utilidad que él espera del contrato. Todo contrato tiene por objeto satisfacer una necesidad y esta satisfacción debe corresponder a lo que busca quien celebra el contrato, es decir, a lo esencial para él. No es posible determinar lo que es un elemento esencial del contrato sin tomar en consideración el fin perseguido por cada contratante. (Christian Larroumet, ?Teoría General del Contrato?, Tomo I, Editorial Temis S.A., 1993, pagina 253). Ahora bien, ¿cuál será la voluntad de un ?hombre medio, razonable y de buena fe?, expresada mediante su manifestación en orden a celebrar en calidad de promitente comprador una promesa de compraventa respecto de un inmueble de tipo habitacional?. No cabe duda que será aquella de concurrir en fecha posterior a la celebración de un contrato de compraventa definitivo -que le permita adquirir el derecho de dominio- respecto del citado?inmueble habitacional?. DECIMO CUARTO: Que en razón de lo señalado, debe concluirse necesariamente que el actor concurrió a la suscripción del contrato sub lite, encontrándose su consentimiento viciado por error sustancial sobre la calidad esencial del objeto sobre que versó la promesa, toda vez que la utilidad o funcionalidad evidente de un inmueble que se adquiere para servir de residencia es que sea habitable, cualidad sustancial del departamento prometido que la demandante refutó mediante numerosas probanzas que fueron rendidas en el proceso. Entender lo contrario significaría admitir que el demandante se vea obligado a concurrir a la celebración de un contrato definitivo sin el consentimiento libre y soberano que es requisito esencial para la existencia del mismo y comportaría, además, soslayar las consecuencias jurídicas y sociales de la formación de un vínculo jurídico carente de los requisitos básicos que le permitirán prolongarse en el tiempo con la necesaria estabilidad, situación de suyo inadmisible. DECIMO QUINTO: Que cabe recordar, además, que en los contratos preparatorios debe distinguirse entre el objeto del contrato y el contrato prometido. Efectivamente el objeto del contrato preparatorio es la celebración del contrato prometido, pero, indudablemente corresponde considerar todas las circunstancias del caso en la determinación legal de los hechos, de los cuales en un contrato de promesa de un contrato de compraventa de un bien raíz habitacional, es precisamente tal cualidad de la cosa la que lleva a la suscripción del contrato y no puede imponerse la celebración del contrato prometido para solicitar su nulidad. DECIMO SEXTO: Que en razón de lo señalado, es posible concluir que los sentenciadores del fondo no están en lo correcto al limitar la posibilidad del promitente comprador de alegar error sustancial respecto del objeto material en que recaerá el contrato prometido, aduciendo para ello que el objeto del contrato de promesa no recae sobre un objeto tangible sino sobre la celebración de un contrato, concluyendo finalmente que ?el actor invoca un defecto relativo a la cosa que deberá ser objeto del contrato prometido, el que no habiéndose celebrado aún, hace eventual el vicio y extemporánea su alegación?. DECIMO SEPTIMO: Que la relación entre los artículos 1454 , 1554 y 1682 inciso final del Código Civil, debió llevar a los magistrados de segunda instancia a su aplicación armónica y lógica, atendido el claro sentido de la ley y el tenor literal de las citadas normas, a la luz de lo dispuesto en los artículos 19 y siguientes del Código Civil . Tal errónea aplicación de la ley, por indebida omisión de las disposiciones legales antes referidas, ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, al rechazarse una demanda a la que debió darse lugar, por lo que corresponde acoger el recurso de casación interpuesto. Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto por los artículos 764 , 767 , 785 y 8 05 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación de fondo, deducido por la abogada doña Muriel Madariaga Maluenda, por la parte demandante, en contra de la sentencia de veinte de diciembre de dos mil seis, escrita a fojas 159, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista. Acordada contra el voto del Ministro Sr. Juica, quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo, en mérito de las siguientes consideraciones: 1º.- Que como es claramente conocido entre los que profesan el estudio de los recursos extraordinarios, como es el que se analiza, la casación en el fondo, es una institución de carácter técnico, de interés general, de orden público y de derecho público, su objeto, se dice, es mantener a todos los tribunales en la estricta observancia de los preceptos legales, impidiendo las apreciaciones falsas o las interpretaciones erróneas. Y cae bajo su imperio sólo el derecho y no los hechos y su objetivo es confrontar el fallo impugnado y no el proceso mismo (Corte Suprema, 10 de agosto de 1936, R. t. 33 sec. 1º, pág. 45). Por otra parte, se ha fallado que este arbitrio no está destinado a reparar los errores de hecho en que hayan incurrido los jueces del fondo, sino que se ejercita cuando se acusa una violación de derecho. (Corte Suprema, 11 de junio de 1931, R. t.28, sec. 1º, pág. 613); 2º.- Que bajo esta mirada, ocurre que el recurso de nulidad sustancial ha denunciado los errores de derecho que le atribuye a la sentencia recurrida con la infracción de los artículos 1454 , 1554 y 1682 del Código Civil, indicando que la vulneración de esas normas legales se ha producido porque no se ha considerado la existencia de un error sustancial en que habría incurrido el actor con respecto de las cualidades de un inmueble que habría prometido comprar, contrato éste que solicita su nulidad, vicio que se habría producido por no haber interpretado los sentenciadores de manera legal las disposiciones aludidas, de la manera como se razona en el considerando primero del fallo precedente; 3º.- Que las normas aludidas disponen: artículo 1454 ?El error de hecho vicia, asimismo, el consentimiento cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree; como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y realmente es una masa de algún otro metal semejante? (el inciso segundo, es irrelevante en el caso). El artículo 1554 del Código Civil: ?La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito; 2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente?, 1682 inciso final: ?Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato. El recurso aduce además, que al interpretar erróneamente la disposición citada se contravienen las normas de hermenéutica legal, contenidas en el artículo 19 y siguientes del Código Civil, dejando de atender los elementos lógico, histórico y sistemático; 4º.- Que el arbitrio en estudio, sobre la base de las infracciones de las disposiciones legales antes aludidas, discurre que el actor prometió adquirir un departamento que estimaba de óptima calidad, pero que adolecía de defectos que lo hacían inhabi table porsu humedad, incurriendo con ello en el error sustancial que demanda, sin embargo se expresa, el fallo impugnado no aceptó su pretensión por no adolecer el contrato de promesa de vicio idóneo para viciar el co nsentimiento, agregando, interpretando erróneamente la norma, que dicho error no se aplica a las obligaciones cuyo objeto material no recae sobre una cosa material sino sobre la celebración del contrato. Se insiste en la casación que el error sustancial existió respecto de la calidad de la propiedad raíz que se prometió comprar; 5º.- Que en este escenario conviene recordar que el fallo de segundo grado, el recurrido de nulidad, luego de eliminar el fundamento décimo quinto de la sentencia de primera instancia, razona que la demanda de nulidad de la señalada promesa de compraventa se funda en el vicio del consentimiento constituido por error sustancial dado que la calidad esencial del inmueble objeto de la promesa es diversa de la que se cree, pues el departamento resultó excesivamente húmedo. Añade dicha resolución, que la sustancia o calidad del objeto, lógica y semánticamente se refiere a los contratos cuyo objeto consiste en una cosa material y por consiguiente, no se aplica a las obligaciones cuyo objeto no recae sobre una cosa material sino sobre la celebración de un contrato y concluye, que la humedad que se denuncia se refiere a una cosa material que no es objeto de la promesa y no al acto jurídico prometido que si lo es, para concluir que al no adolecer la promesa de ningún vicio, dicho contrato es válido; 6º.- Que de lo explicado aparece con la mayor nitidez que el fallo recurrido, sin perjuicio de considerar improcedente la nulidad por el vicio de error sustancial respecto de la promesa de compraventa, la que se pide invalidar porque su objeto no es el inmueble que se promete vender, sino la obligación de hacer que envuelve dicho contrato, no establece la existencia del vicio constitutivo del error demandado, es decir, si efectivamente el departamento prometido vender tenía los defectos que lo hacían inhabitable. Y esta es una cuestión esencial para acoger el recurso de casación en el fondo, puesto que al no invocarse el quebrantamiento de leyes reguladoras de la prueba, para permitir a esta Corte anular y acoger la demanda, a lo menos era indispensable que se fijaran como hechos inamovibles las deficiencias const itutivasdel error sustancial que justificaran el vicio del consentimiento alegado y esta particularidad hace imposible dictar una sentencia de reemplazo como lo pretende el recurrente, ya que lo impide expresamente el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, puesto que esta disposición ordena que cuando la Corte Suprema invalide una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, sobre la cuestión materia del juicio que haya sido objeto del recurso, la sentencia que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido. Esta es la realidad que emana de la sentencia y el recurso en estudio, ya que la primera no estableció el vicio del consentimiento denunciado, porque eliminó del fallo de primer grado el motivo quince, único en el que se estableció la humedad del departamento como un vicio de aquellos que invalidaban el contrato; luego en la causa no se demostró como hecho tal circunstancia y como éste resulta inamovible no hay manera de poder dictar una sentencia de reemplazo que acoja la demanda, ya que al no denunciarse como infringidas leyes reguladoras de la prueba, por imperativo del artículo 785 aludido, el tribunal supremo se halla impedido de modificar esta parte esencial de lo resuelto por los jueces de la instancia, si se quiere cumplir con lo dicho en el considerando 1º de esta disidencia; 7º.- Que sin perjuicio de lo dicho, cree también quien vota en contra de esta sentencia, que el fallo recurrido no ha cometido error de derecho alguno con motivo de su resolución revocatoria, puesto que si se estimara que los jueces del fondo, han llegado a la convicción, tarea propia de ellos, de la existencia de los defectos constitutivos del vicio de error, lo que no ha sido establecido com o un hecho de la causa, lo cierto es que la demanda pide la nulidad de un contrato de promesa de compraventa y por consiguiente, constituye un acto jurídico distinto al del contrato prometido como invariablemente los jueces han declarado, si se observa el Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilena ( Tomo V ) que nos indica como hay que entender esta institución y para ello baste copiar lo siguiente: 1).- ?Son características de esta convención a).- es un acuerdo de voluntades en que nacen partes obligaciones reciprocas, sujetas a las r eglas generales contenidas en el Libro IV del Código Civil; b).- la celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y la promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir juntamente con el contrato prometido; c).- la finalidad de la promesa es celebrar otro contrato; d).- el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia solamente da origen a una obligación de hacer; y e).- el contrato de promesa es siempre solemne y debe constar por escrito?. (C. Concepción, 16.06.70, R. t. 67 sec. 2º, pág. 45). 2).- ?La celebración del contrato prometido queda diferida para el futuro; no coexiste ni puede coexistir con la promesa, que es sólo su antecedente y que se extingue cuando se cumple su objetivo, o sea, cuando se celebra el contrato prometido?. /C. Suprema, 14.06.61, R. t. 58, sec. 1º, pág. 179). 3).- El contrato de promesa y el prometido son diferentes. Ambos no pueden identificarse, y tampoco coexisten, uno sucede al otro; la promesa es el antecedente del contrato que va a celebrarse?. ?Y la circunstancia de que en una promesa de compraventa se pague el precio y se entregue la cosa que va a ser materia de la venta no determina necesariamente que el contrato de promesa revista la calidad de compraventa, pues en uno y otro contrato la intención de las partes es por completo diferente; en el de promesa se contrae sólo una obligación de hacer y en el de compraventa una de dar y entregar:? (C. Suprema. 28.07.67. R. t. 64, sec. 1º, pág. 255). 8º.- Que de este modo, para el disidente, discernido cual es el objeto del contrato de promesa, es evidente que los vicios que puedan concurrir con respecto a esta convención no se extienden jurídicamente a objetos distintos como sería el objeto material en que incide la promesa, no con el ánimo de asimilar este caso al ejemplo legal de la barra de plata que por supuesto enfatiza el grado de error que permita la rescisión, pero que es un antecedente necesario para aquilatar la gravedad que debe tener el vicio del error de hecho sustancial que vicia el consentimiento, como también ciertamente lo ha dicho esta Corte: ?Las acciones que procedan para anular o rescindir un contrato de promesa sólo pueden basarse en los vicios de que intrínsecam ente adolezca el contrato de promesa mismo.? (C. Suprema, 22.03.01, R. t. 58, sec. 1º, pág. 47). Tampoco puede asimilarse al requisito del Nº 2 de la artículo 1554 del Código Civil consistente en que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces, invalidez que podría extenderse incluso a los vicios del consentimiento respecto del contrato que va a celebrarse en el futuro, puesto que esta exigencia sólo mira al caso en que la ley prohíba la celebración del contrato mismo porque naturalmente su celebración conlleva una falta de causa o de objeto o que tenga una causa u objeto ilícito, lo cual nada tiene que ver con las formalidades extrínsecas del contrato prometido que sólo podrían verificarse al momento de dar cumplimiento a la promesa convenida. Regístrese. Redacción a cargo de la Ministro Sra. Margarita Herreros Martínez y del voto disidente su autor. Rol Nº 751-07. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., y Sr. Juan Araya E. y Abogado Integrante Sr. Oscar Carrasco A. Autorizado por la Secre taria Suplente Sra. Beatriz Pedrals García de Cortazar.
