Doctrina del fallo
- La resolución que confirma la desestimación de la oposición a la entrega material de un inmueble subastado no constituye una sentencia definitiva ni una interlocutoria que ponga término al juicio o haga imposible su continuación, por lo que es improcedente el recurso de casación en el fondo a su respecto.
- El artículo 10 del Decreto Ley N° 993, que impone al nuevo adquirente la obligación de respetar el contrato de arrendamiento de predios rústicos, no distingue entre transferencias voluntarias o forzadas, siendo plenamente aplicable a las adquisiciones derivadas de remates en pública subasta.
- La entrega forzada del inmueble subastado en el marco del juicio ejecutivo solo procede respecto del deudor ejecutado y sus dependientes, resultando improcedente decretar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública contra un tercero arrendatario ajeno al juicio, frente a quien el adjudicatario debe ejercer las acciones judiciales que correspondan por la vía pertinente.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d1v78
Santiago, treinta y uno de diciembre de dos mil doce. Vistos: En causa RIT J-13-2011, RUC 1130050607-2, caratulados "Uribe con Sociedad Educacional Technos Ltda.", en procedimiento ejecutivo laboral, el Juzgado de Letras del Trabajo de Osorno, por resolución de quince de junio del año en curso, rechazó la petición que don Alejandro Rojas Adler, en su calidad de arrendatario, efectuó para que se negara lugar a la entrega de los predios agrícolas subastados en la causa. Se alzó el arrendatario y una Sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia, por resolución de veintiséis de julio pasado, según consta a fojas 7, la confirmó. En contra de esta última resolución, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. Considerando: Que en conformidad con lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo procede en contra de las sentencias definitivas inapelables y contra sentencias interlocutorias inapelables cuando ponen término al juicio o hacen imposible su continuación, naturaleza jurídica que no reviste la decisión que confirma aquella que desestimó una petición de negar lugar a la entrega de los inmuebles subastados. Por estas consideraciones y norma legal citada, se declara sin lugar el recurso de casación en el fondo deducido por don Alejandro Rojas Adler a fojas 9, contra la resolución de veintiséis de julio de dos mil doce, escrita a fojas 7. Sin perjuicio de lo resuelto y, actuando de oficio esta Corte, de acuerdo con lo prevenido en el inciso 2 ° del artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, tiene presente lo que sigue: Primero: Que de los antecedentes del proceso consta lo siguiente: a) Ante el Juzgado de Letras del Trabajo de Osorno, don Alejandro Rojas Adler, haciendo uso de la citación que le fuera concedida, solicitó se negara lugar a la petición realizada por los adjudicatarios de entregar los inmuebles subastados en la causa, teniendo en cuenta para ello la existencia de un contrato de arrendamiento de predios agrícolas, suscrito al menos dos años antes del inicio de la causa y el cual, de conformidad con los artículos 1 , 10 y 11 del Decreto Ley N° 993 de 1975 sobre arrendamiento de predios rústicos, debe ser respetado por los nuevos adquirentes, cualquiera que sea el título en cuya virtud hayan adquirido los inmuebles. b) De los documentos acompañados, consta que el 16 de abril de 2009 se celebró por instrumento privado, cuyas firmas aparecen autorizadas ante notario, contrato de arrendamiento de predio agrícola entre la Sociedad Educacional Technos Ltda. -parte ejecutada de estos antecedentes- y Alejandro Rojas Adler, en virtud del cual la primera cedió en arriendo a la segunda 14 lotes de terreno que totalizaban la superficie de 7,583 hectáreas, por el canon de $600.000 anuales, contrato que tendría una duración de cinco años, renovables automáticamente si ninguna de las partes manifiestan su voluntad en contrario. c) Con fecha 12 de agosto de 2011 se procedió al remate en pública subasta, entre otros, de los lotes N°1, 1D, 1E, 1F, 1G y N°2, respecto de los cuales el 2 de marzo de 2012 se procedió a efectuar la diligencia de entrega material, por el receptor judicial Sergio Díaz Vargas, donde se constató que dichos predios están bajo la tenencia de Rojas Adler quien se opuso a la entrega haciendo valer el contrato de arriendo señalado en la letra precedente. d) El tribunal de primera instancia desestimó la oposición del arrendatario teniendo en cuenta que la subasta pública es una compraventa forzada en que es obligación del juez de la causa hacer entrega de lo rematado a su adquirente y, que según lo prescrito en los artículos 1950 y 1958 del Código Civil, el contrato de arrendamiento termina por la extinción del derecho del arrendador aún antes de cumplirse el plazo de duración que en él se hubiera estipulado, no resultando aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto ley N° 933, pues tal normativa sólo tiene cabida en las ventas voluntarias y no en las forzadas como es el caso de autos. e) El arrendatario, interpuso recurso de apelación en contra de la referida resolución, siendo confirmada la misma por la Corte de Apelaciones de Valdivia, según consta de fojas 7. Segundo: Que, para la resolución del asunto controvertido resulta indispensable dilucidar cuál es la normativa aplicable a los predios agrícolas que son vendidos en pública subasta, y a cuyo respecto existe un contrato de arrendamiento vigente. Tercero: Que, sobre el particular, cabe señalar que el Decreto Ley N° 993 de 1975 en su artículo 1 , inciso primero prescribe: "El contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías, se someterán a las disposiciones del presente decreto ley"; asimismo, su artículo 10 señala: "Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario". Finalmente su artículo 11, inciso primero expresa: "En todo lo no previsto en este título, se aplicarán las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Título XXVI , Libro IV , del Código Civil". Cuarto: Que, del tenor literal de las norma señaladas en el acápite anterior, se puede concluir que éstas no distinguen, en cuanto a su ámbito aplicación, entre las ventas forzadas o voluntarias; por ende, tales preceptos son aplicables a las ventas en pública subasta de predios rústicos arrendados, como el que se da en la especie, por lo que la entrega de los mismos a los adjudicatarios deberá realizarse con apego a la normativa que rige la materia. Quinto: Que, por otra parte, las argumentaciones vertidas por el juez de la instancia, en cuanto a la obligación que pesa sobre él respecto de la entrega forzada del inmueble, sólo resultan atendibles en los casos en que sea el demandado y sus dependientes los que ocupan el inmueble y no cuando es un arrendatario -tercero ajeno al juicio- el que se encuentra en posesión del mismo, ya que a su respecto sólo cabe aplicar las normas especiales que regulan el arrendamiento -en este caso- de predios agrícolas. Sexto: Que por lo antes expuesto, no resultaba procedente que se accediera a la petición de los adjudicatarios, en cuanto a la entrega con fuerza pública de los inmuebles ocupados por un tercero ajeno al juicio, pues a su respecto sólo cabe iniciar las acciones judiciales correspondientes. Séptimo: Que el vicio denunciado precedentemente no es posible de subsanar por otra vía que no sea mediante la declaración de nulidad de los actos viciados y de aquellos que de éstos deriven, pues los efectos de la entrega, con auxilio de la fuerza pública decretada, ha afectado a un tercero ajeno al juicio, por lo que esta Corte, en uso de las facultades correctoras de procedimiento contempladas en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, procederá a invalidar de oficio, las resoluciones de primer y segundo grado, y se pronunciará respecto de la oposición formulada por el arrendatario en los términos que se expondrá en lo resolutivo de este fallo. Por estas consideraciones y normas legales citadas, se anulan, de oficio, la resolución dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia, el veintiséis de julio de dos mil doce, escrita a fojas 7; la pronunciada por el juez de la instancia el quince de junio del año en curso, por medio de la cual se desestimó la oposición del arrendatario a la entrega de los inmuebles subastados y, además, todos los actos que deriven de ellas. Resolviendo nuevamente el incidente generado con la presentación de fecha 14 de mayo de 2012: Vistos y teniendo presente: 1°- Los motivos segundo, tercero y cuarto que anteceden, los que para estos efectos se tienen por expresamente reproducidos. 2°- Que, según consta de los antecedentes del proceso, los inmuebles subastados se encuentran ocupados por don Alejandro Rojas Adler, en su calidad de arrendatario de los mismos, motivo por el cual resulta improcedente acceder a la petición de entrega con auxilio de la fuerza pública realizada por los adjudicatarios, pues con ello se vulnerarían los derechos de un tercero ajeno al juicio. Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto por los artículos 1 , 10 y 11 del Decreto Ley N°993 de 1975, se accede a la petición del arrendatario de los inmuebles subastados, negándose lugar a la entrega de los mismos, debiendo solicitarse ésta por la vía que corresponda. Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Ricardo Peralta Valenzuela . Regístrese y devuélvase con su agregado. Rol Nº6.699-2012. Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gabriela Pérez P., Rosa Egnem S., el Ministro Suplente señor Alfredo Pfeiffer R., y los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado P. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado Integrante señor Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, treinta y uno de diciembre de dos mil doce. Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema. En Santiago, a treinta y uno de diciembre de dos mil doce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.
