Doctrina del fallo
- No procede la excepción de litispendencia entre una demanda previa de precario y una posterior de terminación de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, al no configurarse la triple identidad legal por diferir la causa de pedir: la acción de precario es de naturaleza real y se funda en la tenencia sin previo contrato por ignorancia o mera tolerancia, mientras que la de arrendamiento es de carácter personal y se funda en la expiración sobrevenida del título.
- En el juicio de terminación de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador que persigue la restitución material del inmueble, no es necesario emplazar al antiguo propietario y contratante original, bastando con dirigir la acción y emplazar a quien actualmente detenta la posesión material del bien.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d0hbl
Santiago, cuatro de mayo de dos mil diecisiete. Vistos y teniendo presente: Primero: Que se ha ordenado dar cuenta, conforme lo dispone el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, del recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique, que confirmó la de mérito que acogió la demanda, declarando el término del contrato de arrendamiento por expiración del derecho del arrendador, ordenando la restitución del inmueble. Segundo: Que en el arbitrio se denuncia infracción a lo dispuesto en los artículos 177 N°3 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 20 y 23 del Código Civil, y 1.931 de este último cuerpo legal, solicitando se invalide la sentencia impugnada, dictando una de reemplazo que rechace la demanda. En síntesis, sostiene que los jueces interpretaron erróneamente el artículo 177 N°3 del Código de Procedimiento Civil al desestimar la excepción de litis pendencia opuesta por su parte, por cuanto tanto la presente demanda como la anterior de precario tienen el mismo fundamento, cuál es, obtener la restitución del inmueble y ambas se sostienen en la calidad de dueño que la contraria esgrime; añadiendo que también se ha incurrido en un error al interpretar el artículo 1.931 del Código Civil, al poner término a un contrato de arrendamiento celebrado con un tercero que no ha sido emplazado en el juicio, pues las normas sobre legitimación exigen que ambas partes del contrato, al que se busca poner fin, sean traídas al proceso. Tercero: Que los sentenciadores del fondo dieron por establecidos los siguientes hechos: 1.- Con fecha 26 de octubre de 2009, la demandante adquirió por compraventa el inmueble, ubicado en calle Bellavista Estación N°79, de la comuna de Iquique, que fue inscrito a su nombre en el registro respectivo. 2.- A la fecha de la compraventa, se encontraba vigente el contrato de arrendamiento celebrado el 14 de diciembre de 2005, entre la demandada y la antigua propietaria del inmueble. 3.- La demandante intentó previamente obtener la restitución del inmueble, interponiendo una demanda de precario, en causa Rol 5398-2015, conocida por el Tercer Juzgado de Letras de Iquique. Sobre la base de dichos presupuestos fácticos y considerando que el contrato de arrendamiento señalado no consta por escritura pública, se concluyó que terminó con fecha 10 de noviembre de 2009, por extinción del derecho de dominio del dueño anterior, desestimando las defensas de la demandada en cuanto a la falta de legitimación pasiva, en razón de que al ser la finalidad del proceso la restitución del inmueble, basta con emplazar a quien lo ocupa actualmente, no pudiendo tampoco prosperar la excepción de litis pendencia, por tratarse la acción invocada una de precario en que el fundamento de la restitución es distinto; por lo cual se acogió la demanda, declarando terminado el contrato y ordenando la restitución del inmueble. Cuarto: Que, en lo que dice relación con los argumentos referidos precedentemente, no se advierte la infracción de ley acusada, toda vez que los jueces han decidido aplicando correctamente las normas atinentes al caso. En lo que respecta a la excepción de litis pendencia, los juzgadores han explicado, mediante argumentos que son compartidos por esta Corte, las razones por las cuales no se presenta la triple identidad exigida, en cuanto que la causa de pedir de ambas demandas son distintas, tratándose la presente de una acción personal en que se esgrime la extinción de los derechos del dueño anterior sobre el inmueble, en tanto que la causa anterior corresponde a una acción real en que se pretende la restitución de parte de quien tiene la cosa, sin previo contrato, por mera ignorancia del dueño. Luego, acerca de la excepción de falta de legitimación pasiva cuyo rechazo cuestiona la parte, en atención a los hechos invocados como fundamento de la acción, de los cuales deriva la extinción del contrato por el sólo ministerio de la ley, de conformidad a lo previsto en el artículo 7 N°4 de la Ley 18.101, y atendido que el fin de la demanda es obtener la restitución del inmueble de quien actualmente detenta su posesión material, lo cierto es que no se hace necesario emplazar en el proceso al antiguo dueño, en tanto parte del contrato de arrendamiento cuyo término se solicita declarar, ajustándose la actuación de los jueces a lo previsto en las normas citadas por el recurrente y en la ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos. Quinto: Que, en definitiva, los sentenciadores efectuaron una correcta interpretación y aplicación de las normas jurídicas pertinentes, por lo que no cabe sino concluir que el arbitrio debe ser desestimado por adolecer de manifiesta falta de fundamento. Por estas consideraciones y normas legales citadas, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de veintisiete de enero de dos mil diecisiete. Regístrese y devuélvase. Nº 6.858-2017.- Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro señor Blanco, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, cuatro de mayo de dos mil diecisiete.
