Doctrina del fallo
- Para la procedencia de la acción de precario consagrada en el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, se exige la concurrencia copulativa de tres elementos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, que el demandado detente u ocupe dicho bien, y que tal tenencia se ejerza sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario.
- La ocupación material del inmueble por parte del demandado puede tenerse por acreditada a través de la notificación judicial de la demanda efectuada de conformidad con el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil en el mismo predio disputado, mediando la respectiva certificación de morada emitida por el ministro de fe.
- El contrato de arrendamiento celebrado por instrumento privado entre el ocupante y un tercero no propietario resulta inoponible al dueño del inmueble por no cumplir con las hipótesis del artículo 1962 del Código Civil ni mediar consentimiento de este, careciendo de eficacia jurídica para justificar la tenencia del bien frente al titular del dominio.
- En el juicio de precario, la carga procesal de justificar la existencia de un título que legitime la tenencia del bien recae sobre el demandado, de modo que la inexistencia o ineficacia de un título oponible al propietario hace presumir que la ocupación obedece a la ignorancia o mera tolerancia de este último.
Fallo: https://juris.pjud.cl/busqueda/u?d6roi
Chillán, treinta de septiembre de dos mil veinticuatro. Visto: En estos autos Rol N°C-5206-2022, tramitados en el Primer Juzgado Civil de Chillán, caratulados “Valdebenito con Mendoza”, por sentencia definitiva de fecha 27 de mayo de 2024, el juez suplente don Christian Inostroza Peñailillo, decidió: “Que se rechaza, sin costas, la demanda de precario interpuesta a folio 1, por el abogado Orlando Antonio Mardones Vergara, en representación de don JAVIER EDUARDO VALDEBENITO ROSALES, en contra de don LUCIANO ALFONSO MENDOZA SILVA, todos ya individualizados”. Contra dicha sentencia, la parte demandante interpuso recurso de apelación. Por resolución de 27 de julio de 2024 se trajeron los autos en relación. Visto: Se reproduce la sentencia en alzada, con las siguientes modificaciones: Se eliminan los basamentos Séptimo, Octavo, Noveno y Décimo. Y se tiene en su lugar y además presente: Primero: Que, el apelante señala que la sentencia definitiva de primera instancia no da lugar a la demanda, básicamente porque según el tribunal no se acreditó que el demandado tenga en su poder u ocupe la propiedad. Este criterio no se ajusta a derecho puesto que se acompañó un contrato de arriendo en que aparece claramente que el demandado de precario ocupa el inmueble. Además, se acompañó una resolución de la querella de Usurpación Violenta en que consta que dicha querella se dirige contra el demandado y es por medio de esa misma querella que su representado se entera de la forma en que están ocupando su casa sin su conocimiento ni consentimiento. Añade que el contrato de arriendo no le empece a su representado porque es su ex cónyuge, quien, en forma fraudulenta arrendó la casa una vez realizado el divorcio, haciendo creer al arrendatario -demandado de autos-, que la propiedad era de la arrendadora. La sentencia argumenta que el contrato de arriendo no es suficiente antecedente para acreditar la ocupación de la propiedad por parte del demandado, señalando que el contrato es del año 2021, sin embargo, este razonamiento no se ajusta a derecho porque la querella por usurpación violenta es del año 2023, se acompañó el proveído de dicha querella por lo cual, mal puede indicarse que por ser antiguo el contrato de arriendo no es dable que el demandado ocupe el inmueble, si precisamente se interpone la querella por usurpación porque alguien ocupa el inmueble sin el consentimiento ni conocimiento de su representado y en la investigación de esa querella aparece ocupando la propiedad el demandado de autos. Mas adelante indica que la jurisprudencia ha fallado reiteradamente que si el contrato de arriendo no es por escritura privada procede acoger la demanda de precario, máxime si en este caso, el dueño de la propiedad no tenía conocimiento de la existencia del contrato de arriendo. El contrato de arriendo no reúne los requisitos del artículo 1962, al no ser por escritura pública y al no ser conocido por su representado salvo hasta la interposición de la querella por usurpación, no requiere que sea respetado. El contrato de arriendo no podía celebrarse por escritura pública porque la arrendadora no es dueña. A mayor abundamiento, la Corte de Apelaciones de Rancagua, colige en una sentencia, resolviendo una demanda de precario, que el “título invocado al no haber sido contraído por escritura pública no reúne los requisitos del artículo 1962 del Código Civil, por lo que no le es oponible al demandante y al no haber concurrido a la celebración del mismo no tiene vínculo jurídico alguno con el demandado que le sea oponible y le obligue a respetar o tolerar la ocupación del bien por parte del demandado, toda vez que el contrato de arriendo agregado a los autos por éste, fue celebrado por él y un tercero que no detenta actualmente el dominio del inmueble, todo lo cual justifica acoger la pretensión del actor, pues la ley lo ampara en su derecho a rescatar la tenencia de la propiedad”. Corte de Apelaciones de Rancagua, causa Rol: 989-2022. En el caso de marras, el derecho del demandante a interponer la demanda de precario, es mayor aun, puesto que él no celebró el contrato de arriendo y no tenía conocimiento de su existencia hasta la querella por usurpación. La sentencia agrega que como se ha notificado por el artículo 44 al demandado, ello no es prueba suficiente para probar que ocupa el inmueble, si este argumento fuera plausible, todas las notificaciones realizadas de conformidad al artículo 44 carecería de validez legal, no podría trabarse la Litis. En cualquier caso, una eventual nulidad de la notificación sólo puede ser alegada por quien se siente perjudicado por ella, y no puede alegarse de oficio por el tribunal. Finalmente, solicita a esta Corte, revocar la sentencia apelada y declarar que se acoge la demanda de precario o lo que se estime ajustado a derecho según el mérito del proceso, con costas. Segundo: Que, a folio 1, el abogado Orlando Antonio Mardones Vergara, en representación de Javier Eduardo Valdebenito Rosales, deduce demanda de precario contra Luciano Alfonso Mendoza Silva, solicitando acogerla en todas sus partes, con costas, condenando al demandado y a todo ocupante a la restitución del inmueble ubicado en calle Luis Antini Riveros N° 564, Villa Padre Hurtado, de la comuna de Chillán, el cual ocupa por mera tolerancia de su parte. Tercero: Que, para el caso de marras es importante señalar que el goce gratuito de una cosa ajena, no amparado en un título que le sirva de fundamento y explicable sólo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, constituye la situación de precario prevista en el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil que dispone: "Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño". De lo preceptuado en esta norma es dable establecer que el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente, con arreglo al procedimiento sumario, según el artículo 680 N° 6 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: Que, con estricto apego a la referida norma y de acuerdo a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. Quinto: Que, respecto al dominio de la propiedad, tal como quedó asentado en el motivo Sexto del fallo recurrido, se acreditó que el inmueble cuya restitución se reclama, se encuentra inscrito a nombre del demandante Javier Eduardo Valdebenito Rosales, a fojas 10.693, N°4493, del Registro de Propiedad del año 2005, del Conservador de Bienes Raíces de Chillán, con certificación de vigencia de fecha 08 de febrero de 2023. Sexto: Que, habiendo quedado comprobado el primero de los presupuestos de la figura en estudio, resulta pertinente tener en cuenta que el demandado no compareció a la audiencia de estilo a ejercer concretamente su derecho de defensa, situación que conduce a entender que refuta los hechos que sirven de base a la acción dirigida en su contra, entre ellos, la ocupación por su parte del inmueble sub lite. Séptimo: Que, enseguida hay que determinar si concurren los restantes requisitos, esto es, si el demandado ocupa el retazo del predio de dominio de las actoras y con qué título lo hace. Octavo: Que, respecto al segundo requisito, esto es, que el demandado ocupa el inmueble de marras, se encuentra acreditado con la notificación efectuada al demandado de conformidad a lo dispuesto en el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil por el Receptor don Sergio Ojeda Arismendi el 22 de enero de 2024 a las 17:42 horas en el domicilio ubicado en calle Luis Antini Riveros N° 564, Villa Padre Hurtado, de la comuna de Chillán. Respecto de dicha notificación debe mencionarse que según certificado estampado por el aludido Ministro de Fe, el día 16 de enero de 2024, éste fue informado por el vecino del N°572, que la dirección indicada es la morada de la persona buscada y se encuentra en la ciudad. El mismo hecho fue certificado en la segunda búsqueda el día 22 de enero de 2024 a las 17:41 horas. Noveno: Que, en relación con el último requisito de la acción, esto es, si el demandado ocupa la propiedad sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, ello se encuentra acreditado, toda vez que el actor probó que por sentencia de fecha 29 de marzo de 2019, el Juzgado de Letras y Familia de San Carlos acogió la demanda de divorcio presentada por don Javier Eduardo Valdebenito Rosales contra doña Paola Macarena Soto Matus, declarando terminado el matrimonio habido entre ambos. De tal manera que al actor no le es oponible lo actuado por la señora Soto Matus, quien atribuyéndose la calidad de dueña del inmueble ubicado en calle Luis Antini Riveros N° 564, Villa Padre Hurtado, de la comuna de Chillán, compareció como arrendadora en el contrato privado suscrito el 4 de marzo de 2021 con el demandado Luciano Mendoza Silva, quien figura como arrendatario del señalado inmueble, documento en el cual la Notario Público solo da cuenta que los contratantes firmaron ante ella. Décimo: Que, la conclusión anterior ha sido acogida en la jurisprudencia, como consta en la sentencia allegada por el apelante, dictada el 2 de febrero de 2023 por la Corte de Apelaciones de Rancagua en autos Rol N°989-2022 Civil. En la cual se consigna: “ Sexto: Que el artículo 1962 del Código Civil dispone “Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. Séptimo: Que, entonces, el título invocado al no haber sido contraído por escritura pública no reúne los requisitos del artículo 1962 del Código Civil, por lo que no le es oponible al demandante y al no haber concurrido a la celebración del mismo no tiene vínculo jurídico alguno con el demandado que le sea oponible y le obligue a respetar o tolerar la ocupación del bien por parte del demandado, toda vez que el contrato de arriendo agregado a los autos por éste, fue celebrado por él y un tercero que no detenta actualmente el dominio del inmueble, todo lo cual justifica acoger la pretensión del actor, pues la ley lo ampara en su derecho a rescatar la tenencia de la propiedad, a fin de ejercer en forma plena los atributos que reconoce el dominio”. Undécimo: Que, en consecuencia, no existe contrato alguno que ligue al actual propietario del inmueble cuya restitución se solicita con el ocupante del mismo, existiendo mérito para concluir que este último permanece en él, solo por la mera tolerancia de su dueño. Duodécimo: Que, estando acreditado en autos que el demandado está ocupando el inmueble ubicado en calle Luis Antini Riveros N° 564, Villa Padre Hurtado, de la comuna de Chillán, sin un título o contrato con el demandante -dueño de la propiedad-, su tenencia material está desprovista de vínculo jurídico con el dueño, lo cual caracteriza al precario. Décimo Tercero: Que, en consecuencia, la falta de título hace presumir la ignorancia o mera tolerancia, toda vez que por las reglas del onus probandi, al ser de cargo del demandado de precario, la justificación del título que lo habilite a permanecer en el inmueble, la falta de esa prueba hace presumir la concurrencia de los supuestos de la acción. Décimo Cuarto: Que, por lo razonado precedentemente y apareciendo cumplidas las exigencias previstas en el artículo 2195, inciso 2° del Código Civil, la acción resulta procedente, por lo que se acogerá la demanda incoada. Por estas reflexiones, disposiciones legales citadas y lo dispuesto en los artículos 186 y 227 del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de 27 de mayo de 2024 que rechazó la demanda de precario interpuesta por el actor y en su lugar se declara, que se acoge la acción deducida por el abogado Orlando Antonio Mardones Vergara, en representación de don Javier Eduardo Valdebenito Rosales, en contra de don Luciano Alfonso Mendoza Silva, ordenándosele a este último, la devolución del inmueble ubicado en calle Luis Antini Riveros N° 564, Villa Padre Hurtado, de la comuna de Chillán, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, como también el resto de los ocupantes. Regístrese y devuélvase. Redactó la Ministra titular Paulina Gallardo García. No firma el Ministro señor Claudio Arias Córdova, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo, por encontrarse ausente haciendo uso de feriado legal. Rol N°499- 2024-CIVIL.- 4
