Término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

Santiago, catorce de julio de dos mil nueve. 

VISTO:

En estos autos rol Nº 329-2008, del Segundo Juzgado Civil de Valdivia, juicio en procedimiento sumario especial de la Ley 18.101, caratulado ?Barbet Oliva, José con Ramírez Silva, Raquel?, don José Barbet Oliva interpuso demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y en subsidio de desahucio en contra de doña Raquel del Carmen Ramírez Silva.

Funda su acción, señalando que el 1 de marzo de 2006 celebró contrato de arrendamiento con la demandada respecto del local comercial Nº 18 del Centro Comercial Arauco, ubicado en calle Arauco Nº 331, de la ciudad de Valdivia, el que tendría duración de un año, renovable automática y sucesivamente por períodos iguales, sin perjuicio del derecho de las partes de ponerle término anticipado dando aviso a la otra mediante el envío de carta certificada, con a lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del respectivo período.

Expone que la renta mensual estipulada fue de $150.000 mensuales, la que a contar del segundo año se aumentaría a la suma de $155.000, cantidad que, además, debía reajustarse semestralmente conforme a la variación del Índice de Precios al Consumidor y que se pagaría por periodos anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes.

Agrega que en la cláusula sexta del contrato se acordó que el simple atraso en el pago de un mes de arriendo sería causal suficiente para que el arrendador pidiese la restitución inmediata del bien raíz arrendado, en la forma prescrita por la ley y que a la fecha de presentación de la demanda se encuentran impagas las rentas de los meses de diciembre de 2007 y de enero y febrero de 2008, por lo que l ademandada le adeuda por concepto de rentas insolutas la suma de $450.000, sin perjuicio de las cantidades que se devenguen durante el transcurso del juicio.

Expone que, además, la arrendataria adeuda los gastos comunes correspondientes a los meses de noviembre de 2007 a enero de 2008 y las cuentas de servicios de electricidad y agua potable.

Solicita en definitiva, que se acoja la demanda y que se declare: la terminación del contrato de arrendamiento; la obligación de la demandada de pagarle las rentas adeudadas, equivalentes a la suma de $450.000, gastos comunes y cuentas de servicios de electricidad y agua potable adeudadas, más intereses y reajustes legales, sin perjuicio de las sumas que por estos conceptos se devenguen en el transcurso del juicio; que la demandada debe restituir la propiedad arrendada dentro de tercero día, desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública; y que se condena a la arrendataria al pago de las costas de la causa.

Para el caso que la demandada enervare la acción de terminación de contrato pagando lo adeudado, interpone demanda de desahucio en el primer otrosí de su presentación.

Con fecha 7 de marzo de 2008 se llevó a efecto el comparendo de estilo y se tuvo por evacuada la contestación de la demanda, en rebeldía de la demandada.

La sentencia de primera instancia, de trece de marzo de dos mil ocho, que rola a fojas 14, negó lugar a las demandas -principal y subsidiaria-, interpuestas a fojas 4.

Apelado el fallo por el demandante, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Valdivia, por sentencia de catorce de mayo de dos mil ocho, que se lee a fojas 28, lo confirmó.

En contra de esta última sentencia la aludida parte dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el actor en su demanda de fojas 4 solicitó, entre otras cuestiones, que se declarara terminado el contrato de arrendamiento existente entre las partes por no pago de las rentas por parte de la arrendataria y que se condenara, además, a la demandada a la restitución del inmueble; al pago de los cánones de arriendo correspondientes a los meses de diciembre de 2007 a febrero de 2008; y al pago de los gastos comunes y de servicios de electricidad y de agua potable adeudadas, más intereses y reajustes legales, sin perjuicio de las sumas que por estos conceptos se devengaren en el transcurso del juicio. 

La demandada por su parte, notificada personalmente de la acción incoada en su contra, evacuó el trámite de contestación de la demanda en rebeldía;

SEGUNDO: Que con el objeto de acreditar sus pretensiones, la demandante aportó prueba documental en primera y segunda instancia, la que fue acompañada al proceso en forma legal y no objetada por la contraria; 

TERCERO: Que del tenor de la sentencia recurrida -que confirmó el fallo del tribunal a quo sin modificaciones-, puede advertirse que en dicha resolución no se efectuó razonamiento alguno respecto de la prueba allegada a la causa en segunda instancia, específicamente del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, omitiéndose de este modo las consideraciones de hecho y de derecho que debían servirle de sustento, desentendiéndose de la obligación de efectuar una reflexión que permitiera constatar la apreciación de cada uno de los medios probatorios que obran en autos, al prescindirse del análisis que de ellos deben efectuar los jueces para establecer cada uno de los elementos que consagra el legislador para regular su fuerza probatoria; 

CUARTO: Que el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 158, 169, 170 y 171 reguló las formas de las sentencias.

El artículo 5° transitorio de la Ley Nº 3.390, de 15 de julio de 1918, dispuso: "La Corte Suprema establecerá, por medio de un auto acordado, la forma en que deben ser redactadas las sentencias definitivas para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 170 y 785 del Código de Procedimiento Civil", ante lo cual éste Tribunal procedió a dictar el Auto Acordado sobre la forma de las sentencias, de fecha 30 de septiembre de 1920, expresando que las definitivas de primera o de única instancia y las que revoquen o modifiquen las de otros tribunales, contendrán: " 5° Las consideraciones de hecho que sirvan de fundamento al fallo. Se establecerán con precisión los hechos sobre que versa la cuestión que deba fallarse, con distinción de los que haya n sido aceptados o reconocidos por las partes y de aquellos respecto de los cuales haya versado la discusión; 6° En seguida, si no hubiere discusión acerca de la procedencia legal de la prueba, los hechos que se encuentren justificados con arreglo a la ley y los fundamentos que sirvan para estimarlos comprobados, haciéndose, en caso necesario, la apreciación correspondiente de la prueba de autos conforme a las reglas legales; 7° Si se suscitare cuestión acerca de la procedencia de la prueba producida, la exposición de los fundamentos que deben servir para aceptarla o rechazarla, sin perjuicio del establecimiento de los hechos en la forma expuesta en los párrafos precedentes para los fines consiguientes; 8° Establecidos los hechos, las consideraciones de derecho aplicables al caso; 9° La enunciación de las leyes o en su defecto de los principios de equidad con arreglo a los cuales se pronuncia el fallo; 10° Tanto respecto de las consideraciones de hecho como las de derecho, el tribunal observará al consignarlas el orden lógico que el encadenamiento de las proposiciones requiera, y, al efecto, se observará, en cuanto pueda ser aplicable a tribunales unipersonales, lo dispuesto en el artículo 186 del Código de Procedimiento Civil", actual artículo 83 del Código Orgánico de Tribunales. 

En diferentes ocasiones esta Corte Suprema ha resaltado la importancia de cumplir con tales disposiciones, tanto por la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos, entre las que destaca la sentencia publicada en la Revista de Derecho y Jurisprudencia Tomo XXV, Sección 1°, Pág., 156, año 1928.

En este contexto surge toda la distinción racional sobre lo que efectivamente constituye el fundamento del fallo por parte de los jueces, distinguiendo lo que son las motivaciones, fundamentaciones, justificaciones y argumentaciones, resolviéndose por la jurisprudencia comparada que hay ausencia de fundamento tanto cuando éste se encuentra ausente, como cuando la ausencia es parcial o son insuficientes los expresados, al igual que al existir incoherencia interna, arbitrariedad e irrazonabilidad. 

Se han detenido los tribunales y la doctrina en el estudio de este requisito de las sentencias, por razones procesales y extraprocesales. Está presente, principalmente, la posibilidad de las partes de recurriry con ello dar aplicación al "justo y racional procedimiento" que exige la Constitución Política, que en mayor medida se debe alcanzar en la sentencia, por ser la ocasión en que el Estado, por medio del órgano jurisdiccional, responde al derecho de petición y especialmente a la acción interpuesta en el proceso, todo lo cual, sin duda, debe tener en consideración el tribunal superior al revisar eventualmente la decisión. Tan importante como lo anterior es la legitimación con la sociedad y el escrutinio que puede hacer cualquier ciudadano de lo expuesto por el juez, esta es una de las formas como el Poder Judicial se legitima día a día en sus decisiones, se llega a la aplicación de los principios de transparencia y publicidad, pilares fundamentales del Estado democrático y social de Derecho. 

La jurisprudencia comparada, al exigir la motivación de los fallos, conforme a la tutela judicial efectiva ha resumido su finalidad, en que:

"1° Permite el control de la actividad jurisdiccional por parte de la opinión pública, cumpliendo así con el requisito de publicidad." 

"2° Logra el convencimiento de las partes, eliminando la sensación de arbitrariedad y estableciendo su razonabilidad, al conocer el por qué concreto de la resolución." 

"3° Permite la efectividad de los recursos." 

"4° Pone de manifiesto la vinculación del Juez a la Ley". (Sentencia del Tribunal Constitucional español, de 5 de febrero de 1987).

Todo lo anterior coincide con lo resuelto por esta Corte Suprema ya en 1966, en el sentido que las necesarias consideraciones de hecho y de derecho que deben servir de fundamento a las sentencias y que, como requisito indispensable exige la ley, tienden a asegurar la justicia y la legalidad de los fallos y a proporcionar a los litigantes los antecedentes que les permitan conocer los motivos que determinaron la decisión del litigio para la interposición de los recursos por medio de los cuales fuere posible la modificación o invalidación de los mismos. ? (R.D.J., Tomo 62, sec. 1º, pág. 171).

Se ha dicho, asimismo, que ??las consideraciones que la ley exige como requisito indispensable en las sentencias, tienden a obtener la legalidad de ellas y a fijar los antecedentes en que se las fundamentó, a fin de dejar a las partes en situación de promover los recursos que resultaren ser conducentes; y -en lo referente a los fallos de segunda instancia- para que el Tribunal de Casación pueda pronunciar la sentencia de reemplazo en los casos en que se acoja un recurso de casación en el fondo que pudiera deducirse y resolverse en los términos que señala el artículo 785 del Código de Enjuiciamiento aludido.? (R.D.J., Tomo 70, sec. 1º, pág. 37).

QUINTO: Que los jueces para dar estricto cumplimiento a lo dispuesto por el Constituyente y el legislador han debido ponderar toda la prueba rendida en autos, puesto que la valoración integral de la prueba así lo impone, tanto aquella en que se sustenta la decisión, como la descartada o aquella que no logra producir la convicción del sentenciador en el establecimiento de los hechos, lo cual no se logra incluso con la simple enunciación de tales elementos, sino que con una ponderación racional y pormenorizada de los mismos. 

Esta mayor exigencia, si se quiere, proviene de la calificación de justo y racional del procedimiento que debe mediar para asentar las decisiones de los órganos que ejercen jurisdicción en el Estado. Tan importante como antigua es esta obligación impuesta a los magistrados, por lo que su inobservancia corresponde sancionarla, privando de valor al fallo;

SEXTO: Que es así como del contexto de justificación que antecede, queda claramente demostrada la falta absoluta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los jueces de la instancia, al prescindir de la cabal ponderación de la prueba, alguna de la cual no se incluye ni se menciona siquiera en la sentencia.

Esta omisión constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 N° 5, en relación con el artículo 170 N° 4, ambos del Código de Procedimiento Civil, por la falta de consideraciones de hecho que le sirven de fundamento al fallo;

SEPTIMO: Que el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil dispone que los tribunales, conociendo, entre otros recursos, por la vía de la casación, pueden invalidar de oficio las sentencias, cuando los antecedentes manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, oyendo a los abogados que concurran a alegar, exigencia que no pudo ser satisfecha en el caso en particular, por no comparecer ninguno de los profesionales que representa a las partes a efectuar defensas orales ante esta Corte;

OCTAVO: Que por las razones expresadas en las motivaciones anteriores, se procederá a ejercer las facultades que le permiten a este Tribunal casar en la forma de oficio.

Y de conformidad a lo expuesto, normas legales citadas y lo señalado en los artículos 786 y 806 del Código de Procedimiento Civil, se invalida la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Valdivia, de fecha catorce de mayo de dos mil ocho, escrita a fojas 28, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista de la causa.

Téngase por no interpuesto el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 29, por el abogado don Marcial Cofré Monsalve, en representación de la parte demandante.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Sergio Muñoz Gajardo.

Rol Nº 3.314-08.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Juan Araya E. y Guillermo Silva G.

Autorizado por la Secretaria Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a catorce de julio de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

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Santiago, catorce de julio de dos mil nueve. 

En cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar la siguiente sentencia de reemplazo, con arreglo a la ley.

VISTO:

Se reproduce la parte expositiva de la sentencia apelada y se elimina su único razonamiento.

Y TENIENDO EN SU LUGAR Y, ADEMÁS, PRESENTE:

PRIMERO: Que el artículo 1915 del Código Civil define el arrendamiento señalando que ??es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado?, reseña que resulta coincidente con la que otorga a dicho concepto el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española que define la voz arrendar como ?ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios?.

Cabe, asimismo, mencionar que la locución arrendamiento deriva del latín ?a-renda?, esto es, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a renta, a cambio del pago de una renta. 

En algunos países de habla española se utiliza en su lugar la expresión ?alquiler ?, la cual deriva del árabe ?al-kira?, que alude también al arrendamiento de cosas a cambio de un precio, o la renta que se paga por ellos;

SEGUNDO: Que la demanda de autos se fundamenta en el estatuto de la responsabilidad contractual, al amparo de las disposiciones pertinentes de la Ley 18.101, cuyo ámbito de aplicación se extiende a los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos y a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque ellas incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea, convenciones a las que en lo no previsto en el mencionado cuerpo legal, de carácter especial, se aplicará lo establecido en el Código Civil, en particular los artículos 1915 al 1977.

En este contexto el demandante deduce sus pretensiones, esto es, la declaración de terminación del contrato de arrendamiento existente entre las partes y la restitución del inmueble; la condena a la demandada del pago de las rentas de los meses de diciembre de 2007 a febrero de 2008; y al pago de los gastos comunes, de servicios de electricidad y de agua potable adeudadas, más intereses y reajustes legales, sin perjuicio de las sumas que por estos conceptos se devengaren en el transcurso del juicio, peticiones todas que fundamenta y justifica básicamente en la existencia de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2006 y en el supuesto incumplimiento de la demandada de su obligación de pago de las rentas de diciembre de 2007 a febrero de 2008;

TERCERO: Que el contrato de arrendamiento de carácter bilateral, oneroso, conmutativo, principal y por regla general puro y simple, consensual y de tracto sucesivo, que impone obligaciones a ambos contratante, siendo de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato.

Por su parte las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta convenida; usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; cuidar de la cosa como un buen padre de familia; ejecutar las reparaciones locativas; permitir al arrendador inspeccionar la cosa arrendada; y rest ituir la cosa al final del arrendamiento.

En lo que respecta a la causa en que se fundamenta la acción de terminación del contrato de arrendamiento, esto es, el no pago de tres meses de renta, resulta pertinente señalar que el artículo 1977 del Código Civil expresa que ?La mora de un periodo entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente se que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.

A su vez, el artículo 10 de la Ley 18.101 estatuye que ?Cuando la terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda.

Al ejercitarse la acción aludida en el inciso precedente podrán deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquélla se funde y las de pago de consumos de luz eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones análogas que se adeuden.

Demandadas estas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectué.?;

CUARTO: Que conforme al artículo 1698 del Código Civil incumbe probar las obligaciones o su extinción a quien alega aquéllas o éstas.

Pues bien, en el caso sub lite, atendido el tenor de la demanda de fojas 4, correspondía al demandante acreditar la existencia de la obligaciones que afirmaba incumplidas de parte de la demandada, para lo cual debía probar la fuente de las que ellas emanaban y, a su turno, de resultar aquellas establecidas, era de cargo de la demandada la prueba destinada a dar testimonio de la extinción de las obligaciones cuyo incumplimiento se le reprocha; 

QUINTO: Que con el objeto de acreditar los hechos en que fundamentaron los derechos que reclama, la demandante acompañó en primera instancia, con citación, prueba documental consistente en dos recibos de pago de las rentas de ar riendo de los meses de octubre y noviembre de 2007 y un certificado de deuda de gastos comunes expedido por el administrador del Centro Comercial Arauco y, por su parte, agregó en segunda instancia, bajo el apercibimiento legal previsto en el artículo 346 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil, copia del contrato de arriendo de 1 de marzo de 2006, cuyas firmas aparecen autorizadas ante Notario Público, sin que los citados instrumentos hayan sido materia de objeción alguna por parte de la demandada.

Dichos documentos pretenden dar cuenta: 1.- de la existencia del contrato de arrendamiento que unió a las partes en litigio, de sus cláusulas y estipulaciones; y 2.- de la deuda que afecta al local Nº 18 del Centro Comercial Arauco, ubicado en calle Arauco Nº 331, de la ciudad de Valdivia; 

SEXTO: Que, por su parte, la demandada no rindió prueba alguna.

SEPTIMO: Que conforme establece el artículo 8º apartado 7) de la Ley 18.101, en los juicios sobre terminación de contrato de arrendamiento la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica, sistema de valoración probatorio que requiere que la persuasión que ocasiona el medio en el juez no se realice obedeciendo a cualquier fundamento, sino que se efectúe sobre la base de un análisis razonado que deberá explicitar el magistrado en su decisión, atendiendo a las leyes de la experiencia, la lógica y los conocimientos comúnmente afianzados.

Se ha señalado que la sana crítica viene a constituir un sistema que pretende liberar al juez de disposiciones cerradas, puesto que no siempre el seguirlas es garantía de justicia en las determinaciones jurisdiccionales, reaccionando en contra de la aplicación objetiva de la ley, impulsando al magistrado a buscar con determinación la verdad dentro del conflicto. 

La sana crítica está referida a la valoración y ponderación de la prueba, esto es, la actividad encaminada a determinar primero los aspectos que inciden la decisión de considerar aisladamente los medios probatorios, para precisar su eficacia, pertinencia, fuerza, vinculación con el juicio y cuanto pueda producir fe en el juzgador respecto de su validez y su contribución al establecimiento de la verdad de los hechos controvertidos, esto es el mérito que puede incidir en la convicción del sentenciador. Luego, en una valoración conjunta de los medios probatorios así determinados, extraer las conclusiones pertinentes en cuanto a los hechos y fijar la forma en que sucedieron los hechos. En ambos escalones deberá tener presente el magistrado las leyes de la lógica, la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados en la comunidad en un momento determinado, por ello es que son variables en el tiempo y en el espacio, pero estables en el pensamiento humano y la razón. Este es el contenido de la sana crítica o su núcleo medular; son los aspectos que no pueden ser desatendidos. (Sentencia C.S. 1º de julio de 2009, causa ingreso rol Nº 3.664-07);

OCTAVO: Que apreciada la prueba documental a que se ha hecho referencia en el motivo quinto conforme a las reglas de la sana crítica, es posible dar por establecido los siguientes hechos:

a).- Que con fecha 1 de marzo de 2006 don José Barbet Oliva -en calidad de arrendador- y doña Raquel del Carmen Ramírez Silva -en carácter de arrendataria-, suscribieron un contrato de arrendamiento mediante el cual el primero de los nombrados dio en arrendamiento a la segunda el local comercial Nº 18 del Centro Comercial Arauco, ubicado en calle Arauco Nº 331, de la ciudad de Valdivia, el cual debía ser destinado por la arrendataria exclusivamente al giro de peluquería unisex y salón de belleza, puesto que el contrato, no objetado, así lo determina.

b).- Que la renta mensual se acordó en la suma de $150.000 por el período de un año, reajustándose a $155.000 a partir del segundo año, cantidad -esta última- a la que, además, debía aplicarse un reajuste semestral conforme a la variación del Índice de Precios al Consumidor y que se pagaría por periodos anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes, aspecto que se deduce del mismo contrato no objetado, pero, además, de los recibos de pago correspondientes al pago de la renta de los meses de octubre y noviembre de 2007, cuya autenticidad no ha sido controvertida.

c).- Que el contrato se convino con una duración de un año, renovable automática y sucesivamente por períodos iguales, sin perjuicio del derecho de las partes de ponerle término anticipado dando aviso a la otra mediante carta certificada ante notario, enviada con a lo menos treinta días de anticipación al vencimiento del respectivo período, circunstancia que se desprende del mi smocontrato agregado a los autos.

d).- Que la arrendataria se comprometió a cancelar, oportunamente y en la repartición que correspondiese, los gastos comunes del edificio, según determinación que mensualmente haría el administrador, consintiendo en que la no cancelación oportuna de los gastos comunes sería causal de término del contrato. Estipulación décima del contrato de arrendamiento acompañado al proceso en forma legal.

e).- Que las partes acordaron igualmente, que el simple atraso en el pago de un mes de arriendo sería causal suficiente para que el arrendador pidiese la restitución inmediata del bien raíz arrendado, en la forma prescrita por la ley, conforme a la estipulación sexta del contrato de arrendamiento.

f).- Que el administrador de la Galería Arauco-Valdivia, edificio en el que se emplazan los locales comerciales entregados en arrendamiento a la demandada, informó al propietario y demandante de autos que al 5 de febrero de 2008, doña Raquel Ramírez Silva adeudaba a la administración del inmueble los gastos comunes correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, hecho que conforme a la certificación acompañada es posible tenerla por acreditada; 

NOVENO: Que, ahora bien, no habiendo acreditado la arrendataria, mediante prueba alguna, el pago de las rentas cuya satisfacción se demanda en autos ni el pago de los gastos comunes precedentemente aludidos, se dará también por establecido: 1.- el incumplimiento de la demandada de su obligación de pago de las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2007 a febrero de 2008; y 2.- que a la fecha de interposición de la demanda la arrendataria mantenía con la comunidad del Centro Comercial Arauco, deudas por gastos comunes por un valor total de $ 61.977. Estas situaciones, individualmente consideradas, configuran las hipótesis previstas en las estipulaciones sexta y décima del contrato de arrendamiento, por lo que de conformidad, además, a lo prevenido en los artículos 1545, 1698, 1915 y 1977 del Código Civil y 10 de la Ley 18.101, se accederá a la demanda, en primer lugar, en cuanto solicita la declaración judicial de terminación del contrato y la restitución del inmueble y, consecuentemente, se dará lugar a la pretensión del actor, en cuanto solicita se condene a la demandada al pago d e las rentas insolutas y de los gastos comunes, debiendo precisarse que, de conformidad a lo previsto en el inciso segundo del artículo 4 de la Ley 18.101, la demandada deberá cancelar al actor las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2007 a febrero de 2008 y todas aquellas que se hayan devengado hasta la fecha en que la arrendataria efectúe o haya efectuado la restitución efectiva del inmueble. Además, respecto de los gastos comunes, deberá aquella satisfacer el monto de la deuda que por dicho ítem fue acreditado en autos, esto es, la suma de $61.977; 

DECIMO: Que se rechazará, finalmente, la petición del actor de pago de gastos de servicios de luz eléctrica y de agua potable, por no haber sido acreditada en autos deuda alguna de la arrendataria por dichos conceptos.

Por tanto y visto, además, lo dispuesto en los artículos 1545, 1560 al 1566, 1915 y 1977 del Código Civil; 4, 7, 8 y 10 de la Ley 18.101; y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se resuelve: 

1.- Que se revoca la sentencia apelada de fecha trece de marzo de dos mil ocho, escrita de fojas 14 a 15, en cuanto por ella se rechaza íntegramente la demanda principal interpuesta a fojas 4, disponiendo en su lugar que se la acoge, sólo en cuanto se decide:

a).- Que se declara terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 1 de marzo de 2006.

b).- Que se condena a la demandada al pago de las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2007 a febrero de 2008 e, igualmente, de todas aquellas que se hayan devengado hasta la fecha en que la arrendataria haya efectuado o efectué la restitución efectiva del inmueble, cantidad total que deberá pagarse reajustada, conforme al inciso primero del artículo 21 de la Ley 18.101, sin intereses por no existir estipulación expresa al efecto.

c).- Que se condena a la demandada al pago de $61.977 (sesenta y un mil novecientos setenta y siete pesos), por concepto de deuda de gastos comunes.

d).- Que para el evento de que a la fecha de esta sentencia la arrendataria no hubiese entregado materialmente el inmueble, se le ordena su restitución dentro de tercero día contado desde la fecha en que este fallo quede ejecutoriado, bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de fuerza pública.

e).- Que se condena, además, a la demandada al pago de las costas.

2.- Se confirma, en lo demás apelado, el referido fallo. 

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Sergio Muñoz Gajardo.

Rol Nº 3.314-08.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Juan Araya E. y Guillermo Silva G.

Autorizado por la Secretaria Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a catorce de julio de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.