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miércoles, 7 de octubre de 2015

Terminación de contrato de arrendamiento.Excepción de contrato no cumplido, concepto y carga de la prueba. Excepción de contrato no cumplido opera en los contratos con prestaciones recíprocas.

Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil quince.

Vistos:
En autos rol N°26.751-2012, caratulados “Comunidad Edificio Baquedano con Plasma Ltda. y otro”, seguidos ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, don Juan Francisco Inostroza Molina, en su calidad de administrador de la Comunidad Edificio Baquedano, dedujo demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y posterior restitución de la propiedad en contra de doña Paloma Andrea Aliaga Cataldo, como representante legal de la Sociedad Plasma Limitada, y de don Cristóbal Valenzuela Aedo, en su calidad de codeudor solidario, respecto de una estructura metálica de cuatro caras, emplazada en la azotea del edificio ubicado en Avenida Vicuña Mackena N°3 de la comuna de Santiago, la cual arrendó para fines publicitarios; solicitó además, las rentas que se devenguen durante el juicio y el pago de todo el período pactado, más indemnización de perjuicios por los daños ocasionados al edificio y pago por la demolición del letrero; y, en subsidio de todo lo anterior, interpuso acción para desahuciar el contrato de arrendamiento.

Al contestar, los demandados solicitaron el rechazo de la demanda principal, sosteniendo, en primer término, que nada se adeuda a la demandante puesto que ésta se obligó a no cobrar renta alguna mientras se aclaraban los permisos municipales, habida consideración que con el actuar de la propia Comunidad se impidió el otorgamiento de los mismos; y en segundo término, opusieron excepción de contrato no cumplido, fundada en el incumplimiento de la demandante en su papel de arrendadora, al impedir el acceso al bien arrendado, perturbar el goce con el reclamo iniciado por una comunera y no cumplir con las obligaciones del contrato. Con respecto a la acción subsidiaria de desahucio, pidieron el rechazo atendido que el contrato de autos se pactó por un plazo de 5 años. A su turno, dedujeron demanda reconvencional de indemnización de perjuicios por daño emergente, lucro cesante y daño moral.
Por sentencia de veinticuatro de octubre de dos mil trece, escrita a fojas 238 y siguientes, se rechazó la demanda principal, en razón de acogerse la excepción de contrato no cumplido y se acogió la subsidiaria de desahucio, declarando terminado el contrato de arrendamiento sobre el espacio publicitario consistente en la azotea del edificio Baquedano, dispuso, asimismo, que el demandado, en el evento de existir estructuras de su propiedad, debía retirarlas dentro del plazo de 60 días. La sentencia rechazó la demanda reconvencional.
Se alzaron ambas partes y los demandados dedujeron, además, recurso de casación en la forma y una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, rechazó la nulidad formal y revocó el fallo apelado, declarando en su lugar, que se acoge la demanda principal y se declara terminado el contrato de arrendamiento a partir del último día del mes de agosto de 2010, sin ordenar la restitución, debido a que el actor se encuentra en posesión del bien arrendado; se ordena el pago de las rentas de arrendamiento que corren entre mayo de 2009 y agosto de 2010, con los incrementos que establece la cláusula quinta del contrato; se condena a los demandados a pagar la suma de $9.720.000, con ocasión de los gastos asumidos por la actora en la demolición de la estructura levantada por el arrendatario en la azotea del edificio. Se rechazó la demanda reconvencional, no se emitió pronunciamiento sobre la acción subsidiaria y se condenó en costas a los demandados.
Contra dicho pronunciamiento, los demandados interpusieron recurso de casación en la forma y en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo que rechace la demanda principal y la subsidiaria, que acoja la reconvencional y que confirme en lo demás la sentencia de primer grado, con costas.
Se trajeron los autos en relación.
Considerando: 
En relación al recurso de casación en la forma.
Primero: Que la causal de nulidad invocada es la del artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 170 N°4 del mismo cuerpo legal, esto es, haber sido la sentencia pronunciada con omisión de las consideraciones de hecho y de derecho que le sirven de fundamento. Se funda, para ello, en que la sentencia impugnada, al fallar los recursos de apelación de ambas partes, reprodujo la sentencia en alzada, pero eliminó una serie de considerandos sin fundamentación alguna, en los cuales, sostiene, se analizaba y valoraba la prueba rendida por su parte y en base a la cual se habría dejado establecido el incumplimiento de las obligaciones del demandante como arrendador, y que fueron los que sustentaron su excepción de contrato no cumplido. A tal efecto, enuncia los considerandos eliminados y explica luego cómo le afecta, específicamente, la eliminación de los siguientes: N°s 24, parte final, 26, incisos 4°, 6°, 7° y 8°, y 27.
En relación a la ley que concede el recurso, invoca los artículos 766 y 769 del Código de Procedimiento Civil, el artículo 8.2 de la Convención Americana de Derechos Humanos, en relación con los artículos 8° inciso 2° y 19 N°3 inciso 6° de la Constitución Política.
Segundo: Que la eliminación de determinados considerandos de una sentencia que se conoce por vía de apelación, no requiere de fundamentación especial, en la medida que la razón de su exclusión, por regla general, obedece a que éstos no concuerdan, sea con el análisis y valoración de la prueba efectuados por los jueces de alzada, o con el derecho aplicado y/o con la decisión que de la controversia se hace en esta nueva instancia. De manera que tales motivaciones son sustituidas por nuevos razonamientos en base a los cuales los sentenciadores fundamentan su decisión.
Es lo que ha ocurrido en el caso planteado, desde que la eliminación de los motivos cuya falta de fundamentación reprocha el recurrente, es consistente con la apreciación de los hechos efectuada por la sentencia recurrida, que condujo a revocar lo decidido por el juez a quo –específicamente en lo que respecta a la excepción de contrato no cumplido opuesta por los demandados– sobre la base de lo razonado en los motivos sexto, octavo y noveno del fallo de alzada.
Tercero: Que, si bien el recurso se explaya en relación a las pruebas aportadas por su parte que habrían dejado de ser consideradas al eliminarse los referidos considerandos, lo cierto es que el vicio alegado se circunscribe a la falta de fundamentación de la eliminación de esas motivaciones y no a la falta de fundamentación de la sentencia en alzada –que no la hay, porque el fallo incorpora nuevos razonamientos– de manera que no cabe pronunciarse sobre tales alegaciones que, como quiera que sea, intentan promover una nueva ponderación de aquella prueba.
Cuarto: Que, por lo razonado, los hechos alegados no configuran la causal de nulidad alegada, por lo que habrá de ser desestimada.
En relación al recurso de casación en el fondo.
Quinto: Que el recurso de casación en el fondo consta de seis capítulos en los cuales invoca las siguientes infracciones de ley, a saber: a los artículos 8° inciso 2° y 19 N°3, inciso 6°, ambos de la Constitución Política; al artículo 8° N°7 de la ley 18.101; al artículo 1698 del Código Civil; al artículo 1552 del mismo cuerpo legal, al 1545 y al 578 y 1438, todos estos también del Código Civil.
Sexto: Que, en relación a la infracción a los artículos 8° inciso 2° y 19 N°3 inciso 6°, ambos de la Constitución Política, el recurso la funda en los mismos términos con que justificó la causal de casación en la forma previamente analizada. En efecto, luego de transcribir ambas normas constitucionales, la primera de las cuales está referida a la publicidad de las resoluciones de los órganos del Estado, así como de sus fundamentos y procedimientos y la segunda, a la garantía del debido proceso, el recurso sostiene que de ellas se colige la necesidad de fundamentar las sentencias, lo que se confirmaría con distintas disposiciones legales que indica, entre las cuales destaca el artículo 170 N°4 del Código de Procedimiento Civil. A juicio del recurrente, la infracción a las referidas normas constitucionales se verifica en aquella parte en que la sentencia recurrida reproduce la sentencia en alzada, con excepción de los considerandos que indica, los que elimina sin mayores explicaciones y sin justificación alguna, descartando de ese modo considerandos en que el juez a quo analizaba prueba aportada por su parte y que habría servido de base para acreditar el incumplimiento de las obligaciones del arrendador. En su opinión, ello constituye una contravención formal de dichas normas. Analiza, a continuación el contenido de las motivaciones eliminadas, destacando su relevancia en relación a la tesis que postula.
La primera objeción que cabe efectuar sobre esta supuesta infracción, dice relación con la circunstancia de haberse invocado los mismos hechos como constitutivos de un vicio de nulidad formal, lo que no resulta admisible en la perspectiva de un recurso de derecho estricto, que se concede, específicamente, para cuando la sentencia ha incurrido en un error de derecho que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.
Sin perjuicio de lo anterior, las razones esgrimidas para rechazar el recurso de casación en la forma, son suficientes para desestimar el actual de nulidad sustantiva, las que se dan por reproducidas en este acápite.
Séptimo: Que, en lo que respecta a la infracción del artículo 8° N°7 de la ley 18.101, el recurso sostiene –en primer término– que no obstante establecer dicha norma que, en los juicios regidos por ese estatuto legal, la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica, la sentencia recurrida habría hecho aplicable al caso de autos, el sistema de apreciación de la prueba “en conciencia”, lo que constituiría un caso de contravención formal. Cita a tal efecto el considerando segundo del fallo impugnado, contenido en el acápite que analiza el recurso de casación en la forma interpuesto por su parte en contra de la sentencia de primera instancia, en el que, refiriéndose a una objeción documental, los sentenciadores señalan finalmente, “Cabe precisar que no existe una decisión sobre el fondo del asunto sometido al conocimiento del juez, sino sólo sobre el valor probatorio del instrumento, que además, debe apreciarse en conciencia”. El recurrente alude a lo que la doctrina ha dicho sobre dicho sistema de apreciación de la prueba y argumenta, luego, en torno a las razones por las cuales debe dársele valor al instrumento en cuestión, consistente en una segunda modificación al contrato de arrendamiento de autos.
Sobre este punto es menester señalar que, aun cuando el recurso de casación en la forma se falle conjuntamente con las apelaciones deducidas en contra de la sentencia de primer grado, en estricto rigor, no forma parte de la sentencia definitiva que es susceptible de ser impugnada por la vía de la casación en el fondo y, en sí misma, es una resolución que tampoco participa de dicha naturaleza, ya que se limita a constatar la regularidad formal de la sentencia impugnada. En consecuencia, las consideraciones esgrimidas por los sentenciadores para rechazar el recurso de casación en la forma a que se ha aludido, no son controlables en esta sede de casación de fondo, por lo que la pretendida infracción de ley habrá de ser desestimada.
El segundo aspecto en que, según el recurso, se habría infringido el artículo 8° N°7 de la ley 18.101, dice relación con que la sentencia impugnada no habría respetado el principio de razón suficiente, propio del sistema de apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, yerro que se habría producido al eliminar una serie de considerandos de la sentencia de primera instancia, sin explicación o fundamento alguno, habida cuenta que los referidos considerandos analizan prueba y fijan hechos referidos a la excepción de contrato no cumplido, que era pertinente ponderar. Se explaya sobre la arbitrariedad de haberlos eliminado sin justificación.
Como es posible advertir, se trata nuevamente de la alegación que funda el recurso de casación en la forma y el error de derecho analizado en el motivo sexto, esta vez bajo la modalidad de una infracción a las reglas de la sana crítica, la que será rechazada sin más, con el mérito de lo razonado en los acápites pertinentes.
Octavo: Que, fundando la infracción del artículo 1698 del Código Civil, en relación al artículo 1552 del mismo cuerpo legal, el recurso señala que como lo que se demandó fue la terminación del arriendo por no pago de rentas, en principio su parte debió haberse limitado a acreditar que cumplió con esa obligación. No obstante, sostiene, al oponer la excepción de contrato no cumplido produjo una alteración de la carga de la prueba que obligaba al demandante a probar que fue diligente en cumplir con dos de sus obligaciones principales como arrendador, entregar el bien arrendado y no turbarlos en el uso y goce del mismo, cosa que el demandante no habría hecho y en razón de lo cual el juez de primera instancia habría rechazado la demanda de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas. Realiza algunas consideraciones en torno a la prueba aportada por su parte para probar el pretendido incumplimiento. En consecuencia, a juicio del recurrente, la infracción se habría producido cuando el fallo recurrido establece en su considerando noveno que los demandados, conforme a lo dispuesto en el artículo 1698 citado, debieron acreditar el pago de las rentas requeridas, sin que aportaran prueba de aquello.
En cuanto a la infracción del artículo 1552 del Código Civil, el recurso sostiene que dicha norma da cuerpo al adagio legal conocido como “la mora purga la mora” y es la fuente de la “excepción de contrato no cumplido” opuesta por su parte, al sostener que la Comunidad Baquedano no cumplió con su obligación de entregar el bien arrendado y no turbarlo en el goce del mismo. Señala que es una regla que enfatiza la reciprocidad de las obligaciones en los contratos bilaterales y supone que éstas han de cumplirse simultáneamente. Refiere que los hechos que la sentencia recurrida dejó establecidos serían los siguientes, a saber, que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento sobre la terraza o techo del edificio de la demandante con el fin de colocar propaganda publicitaria; se comenzó la construcción de la infraestructura sin el correspondiente permiso municipal; de ese hecho no se desprende un manifiesto incumplimiento del contrato original; aquello devino en que la entidad demandada, probablemente por dichas razones, instara por una modificación contractual, cambiando el objeto del contrato para obtener los permisos para la instalación de estructuras; el Ordinario N°2737 del Departamento de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana, observa falta de rigurosidad en la actuación de la Dirección de Obras Municipales que ha repercutido y afectado a los demandados; los hechos relatados en el motivo vigésimo cuarto permiten colegir que durante el tiempo en que por las decisiones contradictorias de la Dirección de Obras Municipales a instancias de algunos copropietarios, su parte no pudo ocupar el espacio para efectos publicitarios conforme a lo convenido; el contrato de la actora con Luminosos Parraguéz, sobre el mismo bien arrendado a los demandados, de fecha 31 de marzo de 2010; prohibición de ingreso a la azotea del edificio cuando los demandados intentaron hacerlo para hacer mediciones para instalar un cartel publicitario.
A juicio del recurrente, con el solo mérito de los hechos descritos, se puede concluir que quedó asentado el incumplimiento de la demandante, permitiendo al demandado no cumplir con su obligación de pagar las rentas. Confirmaría lo anterior, la propia sentencia en su resolutivo N°1, que acoge la acción de terminación del contrato pero no ordena la restitución, porque el actor se encuentra en posesión del bien arrendado. Critica que se haya legitimado actos de autotutela. El recurrente plantea que también incurre en error de derecho la sentencia, al sostener que la excepción de contrato no cumplido se fundó únicamente en el reclamo de ilegalidad que algunos comuneros hicieron a la Municipalidad, puesto que su parte la hizo consistir en una serie de otros incumplimientos que enuncia.
Sostiene enseguida el recurrente que la sentencia habría infringido lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, que consagra el principio fundamental de la fuerza obligatoria de los contratos, al asumir, por una parte, la existencia de un contrato celebrado por la demandante con un tercero (Luminosos Parraguez), sobre el mismo bien arrendado a los demandados, durante la vigencia del contrato celebrado con éstos y, por otra, al hacer referencia a un acta notarial que consigna la prohibición de ingreso a la azotea del edificio, de que fue objeto su parte, estando vigente el contrato, constituyendo ambas conductas una legitimación de actos de autotutela por parte de la demandante. Indica que si la arrendadora consideraba que los demandados habían incurrido en incumplimiento, debieron resciliarlo o demandar su terminación según correspondiese y no hacerlo tardíamente, luego de ejercer actos de autotutela. Manifiesta su contrariedad, asimismo, con el hecho que la propia sentencia utilice el contrato celebrado por la demandante con el tercero, para fijar el período dentro del cual los demandados deberán pagar las rentas.
Por último, el recurrente señala que se habrían infringido los artículos 578 y 1437 del Código Civil, el primero de los cuales define en qué consiste un derecho personal o de crédito y, el segundo, lo que se ha de entender por contrato o convención, en la medida que condena a su parte al pago de $8.000.000 más IVA, por concepto de gastos empleados en la demolición del letrero, ordenada por la Municipalidad, por ser los autores del hecho sancionado. Indica que el parámetro para tasar los costos, es el contrato celebrado por la demandada con Luminosos Parraguez, sin embargo, la sentencia no advierte que el referido contrato señala que la demolición la hará el arrendatario, “sin cargo alguno a la Comunidad del Edificio Baquedano”, lo que implica que la demandante no desembolsó gasto alguno en la demolición. Luego, concluye el recurrente, el fallo le otorga al demandante un crédito del cual no es titular, violentando el artículo 578 antes citado y el artículo 1437, por cuanto le hará oponible un contrato celebrado por un tercero, del cual no es parte, y en base al cual se da por cierto el valor de la demolición.
Respecto de cada una de las infracciones descritas, el recurso explica de qué modo influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo.
Noveno: Que los hechos asentados en el juicio, son los siguientes:
a) Con fecha 10 de noviembre de 2008, la actora, representada por Lorena González Herrera, Jorge Silva Chávez y Francisco Valverde Telyl, celebró con la sociedad demandada un contrato de arrendamiento de una estructura metálica de cuatro caras, para fines publicitarios y que se emplaza en el edificio ubicado en Avda. Vicuña Mackenna N°3, comuna de Santiago;
b) Con fecha 16 de marzo de 2009, las partes modificaron el objeto del contrato, estableciendo que pasa a ser la terraza o techo del edificio y autorizando la colocación de propaganda en dicho espacio, eliminando lo de “estructura metálica”, la cual sería realizada por la arrendataria;
c) Esta modificación de contrato fue suscrita por los mismos representantes de la Comunidad en el contrato original, los que se encontraban facultados como Comité de Administración;
d) La segunda modificación al contrato, celebrada el 12 de marzo de 2010, entre la sociedad demandada y María García Caldera, Fernando López y Sebastián Celsi, supuestamente integrantes del Comité de Administración a la época, carece de validez;
e) Que la sociedad demandada comenzó la construcción de la infraestructura sin el correspondiente permiso municipal;
f) Durante el tiempo en que la Dirección de Obras Municipales emitió resoluciones contradictorias a instancias de algunos copropietarios, la sociedad demandada no pudo ocupar el espacio para efectos publicitarios conforme a lo convenido;
g) Hechas las dos reconvenciones de pago a que alude el artículo 1977 del Código Civil, al notificarse la demanda y en el respectivo comparendo de estilo, la demandada no pagó las rentas de arrendamiento requeridas ni dio seguridades para su pago; tampoco aportó prueba que acreditara el pago de las dichas rentas;
h) La aludida segunda modificación al contrato no es útil para acreditar que la demandante habría aceptado reconocer que no existían obligaciones pendientes de cumplimiento por la sociedad arrendataria;
i) La reclamación efectuada por un grupo de comuneros de la demandante ante la autoridad administrativa, por la construcción e instalación del letrero publicitario por parte de la sociedad demandada, no constituye incumplimiento de obligaciones, sino sano ejercicio de defensa jurídica ante hechos potencialmente peligrosos y dañosos;
j) La autoridad administrativa ordenó la demolición de la construcción e instalación del letrero publicitario ubicado en la techumbre del edificio de marras, considerando el incremento de la altura aprobada en un principio por el Permiso N°44.429/09; la que se llevó a cabo por la empresa Luminosos Parraguez; el costo de dicha demolición, ascendente a $8.000.000 más IVA, corrió por cuenta de la mencionada empresa;
k) Con fecha 31 de marzo de 2010, la Comunidad Edificio Baquedano, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Luminosos Parraguez sobre el perímetro de la azotea del Edificio ubicado en Avda. Vicuña Mackenna 3.
Décimo: Que, sobre la base de los hechos asentados, la sentencia rechazó la excepción de contrato no cumplido y declaró terminado el contrato de arrendamiento por no pago de rentas, condenando a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento por el período que indica, más los gastos por concepto de demolición del letrero, atendido que éste fue quien incurrió en la falta que la motivó.
Undécimo: Que los hechos establecidos en el proceso resultan inamovibles para este tribunal de casación –como se desprende de lo dispuesto en los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil– a menos que los jueces del fondo hubieren vulnerado las denominadas leyes reguladoras de la prueba, lo que en el caso de autos únicamente se podría verificar de acreditarse una trasgresión a las reglas de la sana crítica, por ser este el sistema de apreciación de la prueba establecido por la ley 18.101.
Duodécimo: Que, en lo que respecta a la supuesta infracción del artículo 1698 del Código Civil, el recurrente la ha sustentado, señalando que al oponer la excepción de contrato no cumplido por su parte, alteró la carga de la prueba, en términos de corresponderle al demandante acreditar que fue diligente en cumplir con dos de sus obligaciones principales como arrendador, entregar el bien arrendado y no turbarlo en el uso y goce del mismo, cosa que el demandante no habría hecho.
La premisa sobre la cual el recurrente construye su alegación, sin embargo, no se ajusta a los hechos establecidos en el juicio, desde que ha sido asentado que la reclamación efectuada por un grupo de comuneros de la demandante ante la autoridad administrativa, por la construcción e instalación del letrero publicitario por parte de la sociedad demandada, no constituye incumplimiento de obligaciones, “sino un sano ejercicio de defensa jurídica ante hechos potencialmente peligrosos y dañosos”. Por otra parte, de los hechos establecidos también se colige que la sociedad demandada tuvo acceso al espacio arrendado y fue, precisamente, en tal circunstancia que procedió a construir la infraestructura aún sin tener permiso municipal y, además, en dimensiones superiores a la autorizada. Cosa distinta es que con motivo de sus propias actuaciones la autoridad administrativa haya dejado sin efecto los permisos originalmente otorgados y ordenado demoler la estructura en cuestión.
         Sin perjuicio de lo ya señalado, cabe tener presente que el hecho de interponerse la excepción de contrato no cumplido, no importa que quien deba acreditar el cumplimiento de sus obligaciones sea aquel contra el que se ejerce,  como pretende el recurrente, sino que le corresponde a quien se valdrá de los efectos de la excepción, pues es él quien la alega. Al haberse opuesto la excepción de contrato no cumplido, lo que se busca es la suspensión del cumplimiento de las obligaciones, por lo que siendo el demandado el que pretende valerse del efecto suspensivo, es él quien debe soportar la carga de probar los hechos justificantes que alega para fundar la excepción de contrato no cumplido.
En consecuencia, al no concurrir los presupuestos sobre los cuales se basa el yerro denunciado, el capítulo de nulidad en estudio no puede prosperar.
Décimo Tercero: Que, en relación a la supuesta infracción del artículo 1552 del Código Civil, a juicio del recurrente, con el solo mérito de los hechos asentados en el juicio se puede concluir el incumplimiento de las obligaciones de la demandante, lo que le permitiría no cumplir con su obligación de pagar las rentas. Confirmaría lo anterior, la propia sentencia en su resolutivo N°1, que acoge la acción de terminación del contrato pero no ordena la restitución, porque el actor se encuentra en posesión del bien arrendado.
La excepción de contrato no cumplido es aquella que corresponde al deudor en un contrato bilateral, para negarse a cumplir su obligación, mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir la suya. En nuestro ordenamiento, efectivamente, se encuentra recogida en relación a la mora, en el artículo 1552 del Código Civil, que declara que “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”, lo que ciertamente ha sido entendido por la doctrina y la jurisprudencia en términos amplios.
Se trata, pues, de una institución que opera en los contratos con prestaciones recíprocas, en que cada uno de los contratantes puede rehusarse a cumplir su obligación si el otro no cumple u ofrece cumplir simultáneamente la suya. En un contrato con obligaciones de tracto sucesivo, como lo es típicamente el de arrendamiento, en que las obligaciones van naciendo y extinguiéndose sucesiva y periódicamente, la exigencia de simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones aparece más evidente, en la medida que el arrendador deberá estar constantemente cumpliendo su obligación de entregar el goce tranquilo y pacífico al arrendatario y éste cumpliendo con el pago periódico de la renta estipulada.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, es un hecho establecido que la sociedad demandada no pagó la renta periódica convenida y que no se le dio valor a la segunda modificación contractual invocada por ésta, en la cual se habría autorizado a congelar el pago de las rentas mientras se aclaraba lo de los permisos municipales. Dicho de otra manera, la propia demandada reconoció el no pago de las rentas, e intentó justificarlo no en el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, sino en un acuerdo entre las partes que no se tuvo por acreditado en el juicio. Por otra parte, como ya se dijo más arriba, es un hecho establecido que la demandante entregó el bien arrendado a la demandada, lo que permitió que ésta iniciara la construcción de la infraestructura incluso sin los permisos municipales correspondientes y en una dimensión mayor que la autorizada, lo que provocó los reclamos de algunos comuneros y la posterior orden de demolición. En ese contexto, aunque también quedó asentado que la sociedad demandada no pudo ocupar el espacio arrendado en el periodo en que la Dirección de Obras dictó resoluciones contradictorias, lo cierto es que tampoco se discute que éstas tuvieron su origen en la propia conducta de la demandada y no puede atribuirse al reclamo de los comuneros –“sano ejercicio de derechos”, según dejó establecido la sentencia– el sentido de una perturbación en el goce de la cosa arrendada.
Así las cosas, restaría determinar si el contrato celebrado por la actora con Luminosos Parraguéz, sobre el mismo bien arrendado a los demandados, de fecha 31 de marzo de 2010 y la prohibición de ingreso a la azotea del edificio a los demandados cuando intentaron hacerlo en julio de ese año –ambos hechos asentados en el juicio– pueden constituir un incumplimiento del arrendador que autorice a oponer la excepción de contrato no cumplido. Tal como se han desenvuelto los hechos, sin embargo, la respuesta debe ser necesariamente negativa. En efecto, lo que la sociedad demandada trata de justificar con su excepción es el no pago de las rentas de arrendamiento –que por eso se ha demandado la terminación del contrato– incumplimiento que se verificó mes a mes, con antelación a los hechos ahora invocados, no obstante haber entregado el arrendador el uso y goce de la cosa al demandado, quien pudo efectuar los actos ya tantas veces referidos. De manera que la existencia actual –en el sentido de posterior– de ciertos hechos que podrían demostrar un incumplimiento de las obligaciones del arrendador, no reúnen las condiciones para entender, retroactivamente autorizado, el incumplimiento en el pago de las rentas por parte de la sociedad arrendataria.
En tales circunstancias, los sentenciadores no han infringido el artículo 1552 del Código Civil al rechazar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la sociedad demandada.
Décimo Cuarto: Que, descartado el yerro anterior, cabe analizar si estos últimos hechos –contrato celebrado con Luminosos Parraguez y prohibición de ingreso al espacio arrendado– constituyen una infracción al artículo 1545 del Código Civil, como sostiene también el recurrente.
Como se sabe, el artículo 1545 del Código Civil es uno de los dos preceptos fundamentales que se encuentran regulados bajo el epígrafe “De los efectos de las Obligaciones”, que ciertamente alude –al menos en lo que dice relación con los artículos 1545 y 1546– a los efectos del contrato. El artículo 1545 dispone que “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”, precepto que desde luego no pretende asimilar el contrato  a la ley, sino enfatizar que tiene tanta fuerza obligatoria como una ley y, en consecuencia, las partes deben cumplirlo, como la ley debe acatarse.
Asimismo, al señalar la misma disposición que el contrato es una ley “para los contratantes”, se entiende que consagra el efecto relativo de los contratos, esto es, que dichas convenciones surten efecto sólo entre quienes las celebran. Sin embargo, este efecto relativo no se opone al efecto absoluto que a la vez generan los contratos, y que se refiere a la existencia misma del contrato y de sus efectos, el que no puede ser desconocido por terceros ajenos a él. El contrato crea un estatus jurídico y en ese sentido afecta a terceros que no son parte de él.
El examen de la sentencia recurrida permite advertir que la existencia del contrato de arrendamiento celebrado por la actora con Luminosos Parraguez –así como el acta notarial que constata la negativa de ingreso a la azotea– es un “hecho” que los sentenciadores utilizan, concretamente en el motivo décimo, para fijar el período en que la sociedad demandada deberá pagar las rentas y, luego, en el undécimo, para determinar el valor de la demolición del letrero de donde resulta que mal podría interpretarse como una vulneración a la fuerza obligatoria del contrato que vincula a las partes, lo que conduce al rechazo del recurso por esta causal.
Décimo Quinto: Que, por último, corresponde hacerse cargo de la denunciada infracción de los artículos 578 y 1437, ambos del Código Civil, en virtud de la cual, concluye el recurrente, el fallo le otorga al demandante un crédito del cual no es titular (578) y le hace oponible un contrato celebrado por un tercero y, en base al cual, se da por cierto el valor de la demolición (1437).
Para comprender la situación, es menester explicar, previamente, que el fallo ordena a la sociedad demandada pagar el costo de la demolición del letrero, ordenada por la autoridad municipal –cuestión no controvertida en cuanto a la existencia de la orden y a la efectiva demolición– entendiendo que están obligados “por ser los autores del hecho sancionado” y, para efectos de  determinar el valor, está a lo consignado en el contrato celebrado con Luminosos Parraguez, que establece que dicha sociedad se hará cargo de la demolición, por un precio que asciende a $8.000.000 más IVA.
Pues bien, el problema que presenta esta alegación es que, si bien este tribunal podría compartir que no se cumplen los presupuestos para imponer tal obligación a la sociedad demandada, desde que no se ha acreditado el daño sufrido por el demandante –la demolición la hizo Parraguez, sin costo para éste, por lo que la Comunidad no debió hacer desembolso por este concepto– lo cierto es que de ello no se desprende que exista infracción al artículo 578 ni 1437 citados.
En efecto, el artículo 578 del Código Civil define lo que es un derecho personal, señalando que “Son derechos personales o créditos los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas…” norma programática, que fija un concepto jurídico, por lo que, en sí misma, no ha podido ser vulnerada a través de ninguna de las hipótesis que tradicionalmente se ha entendido que se produce la infracción de ley (contravención formal, errónea interpretación, o falsa aplicación de ley). Otro tanto ocurre con el artículo 1437 del cuerpo legal citado, destinado a enunciar las fuentes de las obligaciones –“las obligaciones nacen, ya del concurso real de voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos sujetos a patria potestad”– puesto que, efectivamente, la obligación impuesta por la sentencia recurrida se inscribe dentro de las obligaciones que surgen del vínculo contractual entre las partes, como consecuencia del incumplimiento del contrato por parte de la sociedad demandada, sin embargo, si se piensa que faltaron elementos para que se configurara –como ya se dijo– no es ésta la norma infringida y, en consecuencia, no podría acogerse el recurso con base a esta pretendida vulneración.
Por las razones indicadas, los jueces no han infringido las normas invocadas al resolver como lo hicieron.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por los demandados a fojas 374, en contra de la sentencia de veintiséis de marzo de dos mil catorce, escrita a fojas 364.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S.

N°11.319-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Carlos Pizarro W., y Jorge Lagos G. No firman los Ministros señores Blanco y Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos con licencia médica. Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil quince.



Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.


En Santiago, veintiocho de septiembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.