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18 de abril de 2016

Cobro de honorarios. I. Concepto de tratativas preliminares. Obligación de quienes negocian de proceder de buena fe y con lealtad. II. Distinción entre el contrato de corretaje y aquel contrato cuya conclusión se pretende facilitar. Obligación de pagar la comisión estipulada o usual al corredor está sujeta a la condición suspensiva de que el negocio se realice efectivamente como consecuencia de su intervención. Conclusión del negocio en virtud de la intervención de otro corredor, sin que existiera prohibición al respecto

Santiago, veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis.

Vistos:
En estos autos rol N°C-1129-2012, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Linares, en juicio sumario sobre cobro de honorarios, caratulados “Pinochet con LuzAgro S.A. y otro”, por sentencia de cuatro de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 220 y siguientes, se rechazó la demanda de cobro de honorarios intentada por don Jorge Pinochet Aedo en contra de LuzAgro S.A., representada por don Carlos Bethke Wulf y don Gerardo Ramírez Puig, y de Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción, representada por don Pablo Galilea Vial y don Álvaro Tapia Bravo, sin condenar en costas, por aparecer que el actor tuvo motivo plausible para demandar.

En contra de esta decisión se alzó el demandante y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Talca la confirmó, por sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil catorce, que se lee a fojas 271.
En contra de este último pronunciamiento, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo que acoja la demanda interpuesta declarando que las demandadas LuzAgro S.A. y Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción adeudan al demandante por concepto de honorarios por la labor de corretaje efectuada, la suma de $15.132.780 cada una, debidamente reajustada y con costas; o que, en subsidio, y para el evento que no se considerase la existencia de un contrato de corretaje de propiedades entre el demandante y LuzAgro S.A., se acoja la demanda respecto de la demandada Galilea S.A de Ingeniería y Construcción, en iguales términos que los ya expuestos.
Se ordenó traer los autos en relación.
Considerando:
Primero: Que el recurrente denuncia la infracción de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil y del artículo 241 del Código de Comercio.
Para fundar los yerros denunciados explica, primeramente, los términos de la demanda, deducida en contra de las dos empresas demandadas que no han cumplido con la obligación de pagarle los honorarios que, como corredor, le correspondían en la gestión para la posterior compraventa efectuada respecto de un inmueble ubicado en la comuna de Linares, los cuales ascienden – por costumbre – al 2% sobre el valor o precio de venta, por cada una de las demandadas. Señala que de la documentación que indica consta que la demandada LuzAgro S.A. vendió a la demandada Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción (en adelante Galilea S.A.) dicho inmueble en la suma de $756.639.986, actualmente inscrito a nombre del comprador, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Agrega que con anterioridad había realizado la labor de corretaje para la demandada Galilea S.A., en la asesoría y gestión de la compra de otro inmueble – por la cual se le pagaron sus honorarios – contiguo al terreno de la demandada LuzAgro S.A. y que fue él quien le propuso al gerente de la época de Galilea S.A. la compra de dicho inmueble, por lo cual a través de un contrato de corretaje se lo facultó, comisionó y autorizó para que efectuara las primeras diligencias y tratativas por Galilea S.A., a fin de realizar una primera oferta de compra a LuzAgro S.A., para concretar posteriormente un contrato de compraventa. Refiere los términos de un correo electrónico que daría cuenta del encargo y luego de transcribir los puntos de prueba fijados por el tribunal, señala los razonamientos contenidos en los motivos sexto N°2 y 3, séptimo, octavo, noveno, décimo y undécimo de la sentencia de primera instancia, hecha suya íntegramente por la impugnada, a partir de los cuales destaca, en síntesis, que se estableció que entre la demandante y la demandada Galilea S.A. se efectuaron conversaciones preliminares, relativas a la compra del inmueble de propiedad de la demandada LuzAgro S.A., sin que haya mediado intervención alguna de parte de ésta última, por lo que a juicio de la sentenciadora no se cumple con los presupuestos necesarios para configurar el contrato de corretaje entre las partes, lo que conduce al rechazo de la demanda.
Sostiene, al respecto, que en el caso de autos se acreditó efectivamente que celebró un contrato de corretaje con la demandada Galilea S.A., desde que ésta requirió sus servicios y le encomendó efectuar una oferta para lograr la compra del inmueble, lo que habría reconocido al contestar la demanda; señala que la ley no ha definido el corretaje de propiedades en particular y refiere lo que ha dicho la doctrina y jurisprudencia sobre el tema, a partir de lo cual enuncia las principales características del contrato, preparatorio, autónomo, oneroso, bilateral y consensual; a su juicio, lo más relevante es el carácter independiente del contrato cuya concreción se pretende facilitar y la bilateralidad, puesto que ello significa que emanan obligaciones para ambas partes y no puede ser dejado sin efecto por una de ellas, asegura que las obligaciones son exigibles en el evento que se lleve a cabo el contrato que la intermediación pretende facilitar, pero que el contrato de corretaje se entiende perfecto desde que se acuerda el acto de mediación y el precio que debe pagarse por ello.
A continuación, se refiere a las circunstancias que acreditarían en estos autos la existencia del contrato de corretaje con Galilea S.A., así como las gestiones realizadas por su parte con LuzAgro S.A. Alude a jurisprudencia que señalaría que un negocio cerrado varios meses después de concluido el corretaje, pero por personas contactadas por el corredor durante la vigencia del mismo, dan derecho a comisión, así como que el comprador que visitó una propiedad a través de un corredor y luego la adquirió a través de otro, debe al primero los honorarios comprometidos para el caso de adquirir la propiedad, circunstancia ésta última que, a su entender, sería la misma que ocurrió en autos, explayándose sobre el hecho de que se encontraría acreditado que la compraventa se realizó entre las mismas partes contactadas previamente por él y respecto del predio que se le encomendó comprar.
Así, estima que habiéndose acreditado en autos que existió un contrato de corretaje y no meras conversaciones preliminares, se han infringido los 
artículos 1545 y 1546 del Código Civil, por cuanto al haberse celebrado legalmente dicho contrato no puede ser dejado sin efecto por la voluntad de una de las partes y debe ejecutarse de buena fe, obligando a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación, o que por ley o la costumbre le pertenecen, todo ello en relación con el artículo 241 del Código de Comercio, ya que quien encomienda una gestión no la puede revocar a su arbitrio cuando la ejecución interesa al comisionista, como ocurre en la especie con la comisión que le correspondería al demandante al concretarse la compraventa entre las personas que él contactó, ya que si bien se estableció que intervino con posterioridad otra corredora, no puede desconocerse el contrato que existía con anterioridad, el que nunca fue revocado por la demandada Galilea S.A, de lo que se deduce que estaba vigente a la fecha de la celebración del contrato de compraventa sobre el inmueble que se le encomendó comprar.
En cuanto a la manera como estas infracciones habrían influido en lo dispositivo del fallo, señala que de haberse aplicado correctamente las normas indicadas, debía haberse acogido la demanda en todas sus partes, volviendo a referir cómo en su concepto se encontraba acreditada la existencia del contrato de corretaje y la circunstancia de haberse celebrado el contrato cuya facilitación se le encomendó, entre las mismas partes, durante la vigencia del contrato. Reitera los conceptos desarrollados previamente y pide que se acoja la demanda interpuesta declarando que las demandadas LuzAgro S.A. y Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción adeudan al demandante por concepto de honorarios por la labor de corretaje efectuada, la suma de $15.132.780 cada una, equivalente al 2% del precio de venta del negocio encomendado, con reajustes y más las costas; o que, en subsidio, y para el evento que no se considerase la existencia de un contrato de corretaje de propiedades entre el demandante y LuzAgro S.A., se acoja la demanda respecto de la demandada Galilea S.A de Ingeniería y Construcción, en iguales términos que los ya expuestos.
Segundo: Que, los hechos establecidos en la sentencia de primera instancia, hecha suya íntegramente por la que se impugna, son los siguientes:
El demandante, don Jorge Pinochet Aedo, se desempeña como corredor de propiedades, desarrollando sus actividades profesionales en la oficina de Corredores Nuche Propiedades;
En noviembre de 2009 el demandante y la demandada Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción, iniciaron conversaciones relativas a la compra de un inmueble de propiedad de LuzAgro S.A., ubicado en el sector oriente del predio Santa Rosalía de la comuna de Linares, de una superficie de 6,75 hectáreas, comunicándole, con fecha 5 de noviembre de 2009, la demandada Galilea S.A., al demandante, su oferta por un valor de 0,40 U.F. el metro cuadrado;
El 20 de enero de 2010, el demandante le envía carta oferta al Gerente de LuzAgro S.A., don Carlos Benthke, por la compra del referido inmueble, señalando como compradores a Galilea S.A., y ofreciendo la suma de 0,30 U.F., el metro cuadrado, respecto de la cual no consta su aceptación;
Desde mayo a junio de 2011, la demandada Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción realiza conversaciones mediante su gestor inmobiliario, don Rodrigo Araneda, con la corredora de propiedades, doña Claudia González Page, para estudiar y analizar la posibilidad de efectuar la compra del inmueble de propiedad de LuzAgro S.A., mencionado precedentemente;
Con fecha 1 de julio de 2011 LuzAgro S.A., a través de su gerente don Carlos Bethke W. comunica a doña Claudia González, CG propiedades, que el Directorio ha aceptado el precio final de venta en 34,450 U.F. por la totalidad del predio de que se trata;
Con fecha 27 de julio de 2011, la corredora de propiedades doña Claudia González Page, envía contraoferta al gerente general de LuzAgro S.A. por la compra del inmueble en cuestión, ofreciendo el valor de 0, 5138 U.F., por metro cuadrado;
El 29 de julio de 2011, el gerente de LuzAgro S.A, comunica a la mencionada corredora de propiedades que han tomado conocimiento de la aceptación de la compra del terreno ubicado en Avenida León Bustos de Linares, por parte de la demandada, Galilea S.A.;
Mediante escritura pública de fecha 6 de octubre de 2011 celebrada entre LuzAgro S.A. y Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción se realizó la compraventa de la propiedad ubicada en el sector oriente del predio Santa Rosalía de la comuna de Linares, de una superficie de 6,75 hectáreas, cuyos deslindes constan en la referida escritura, inscribiéndose a nombre de Galilea S.A. a fojas 2547, N°4183 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del año 2011;
Con fecha 17 de octubre de 2011 se pagaron los honorarios por la venta del referido inmueble a la corredora de propiedades doña Claudia González Page.
Tercero: Que sobre la base de los hechos así establecidos, y considerando que sólo se estaba en presencia de conversaciones preliminares entre el demandante y Galilea S.A., tendientes a analizar la factibilidad y concreción de una futura compraventa, sin que haya mediado intervención alguna de LuzAgro S.A., los jueces del fondo estimaron que no se cumple con los presupuestos necesarios para acoger la acción impetrada, haciéndose improcedente el pago de los honorarios demandados.
Cuarto: Que a la luz de lo expresado por los jueces del fondo, se entiende que éstos estimaron que no existió el consentimiento para perfeccionar el contrato de corretaje, antecedente necesario para que se generara la obligación de pagar los honorarios reclamados, calificando los hechos establecidos dentro de la etapa precontractual, de negociación del contrato, como se evidencia al sostener que se estaba en presencia de “conversaciones preliminares” entre la demandante y uno de los demandados, tendientes a analizar la factibilidad de una futura compraventa. 
La doctrina ha señalado que las llamadas “tratativas preliminares” dicen relación “con una etapa en la cual las partes no están ligadas por un contrato y tampoco existe reglamentación alguna sobre el retiro de los negociadores”; solo existe un contacto o acercamiento entre los futuros contratantes destinado a discutir las condiciones en que se contratará; comporta, en suma, una etapa “instrumental y programática”, enderezada hacia la celebración del contrato proyectado. Quienes negocian han de proceder de buena fe y con lealtad y de la violación de este deber durante los tratos preliminares surge la responsabilidad precontractual. (Barrientos, Marcelo, “Daños y deberes en las tratativas preliminares de un contrato”; Legal Publishing, 2008, págs103-104; 111).
Quinto: Que, la calificación jurídica efectuada por la sentencia que se revisa se basa en determinados hechos que, establecidos por ella, no pueden ser modificados en sede de casación, a menos que se acredite la vulneración de las llamadas leyes reguladoras de la prueba, cuestión que no se verifica en la especie.
Los hechos referidos en el motivo segundo precedente, no parecen, sin embargo, dar cuenta de un simple acercamiento entre el demandante y una de las demandadas, para discutir las condiciones en que se llevará a cabo el contrato de corretaje, si por éste se entiende uno a través del cual una persona llamada corredor, se obliga a dispensar su mediación para facilitar la conclusión de una determinada operación – en este caso, la compraventa de un inmueble –.
En efecto, si bien en la letra b) del motivo segundo, se establece que la demandante y Galilea S.A. iniciaron conversaciones para concretar la compra de un determinado inmueble de propiedad de LuzAgro S.A., lo que podría eventualmente entenderse como tratativas preliminares en torno al contrato de corretaje, lo cierto es que en ese mismo literal y en el siguiente, se consignan circunstancias de las cuales es posible desprender que hubo consentimiento en cuanto al encargo de intermediación, desde que Galilea S.A. le comunicó al demandante los términos de su oferta de compra y éste, con posterioridad, le envió una carta oferta al gerente de LuzAgro S.A., por la compra del referido inmueble, señalando como compradores a Galilea S.A. y un valor específico por metro cuadrado. La conclusión anterior es coherente, por lo demás, con lo señalado en la contestación de la demanda por Galilea S.A. – según se da cuenta en la parte expositiva de la sentencia – cuando dice “…en aquella ocasión, fines del año 2009 y enero de 2010, la empresa hizo un ofrecimiento a la vendedora a través del demandante, por un valor de 0,40 U.F. el metro cuadrado, oferta que se le hizo llegar el día 5 de noviembre de 2009 al demandante vía mail por el gerente general de aquella época…dicha oferta fue puesta en conocimiento de la propietaria LuzAgro S.A., quien no estuvo de acuerdo en el precio ofrecido, quedando sin efecto el ofrecimiento y desechada completamente la compra”.
Es importante distinguir el contrato de corretaje, en que, según se ha dicho, lo que se conviene es la intermediación para la conclusión de un determinado contrato, de aquel cuya conclusión se pretende facilitar. Los errores en la calificación efectuada, parecen provenir de no haber hecho una adecuada distinción entre ambas convenciones.
Sexto: Que, con todo, si bien el contrato de corretaje se perfecciona por el sólo hecho de la concurrencia de voluntades acerca de la intermediación que se encarga, la obligación de pagar la comisión estipulada o usual al corredor, queda sujeta a la condición suspensiva de que el negocio cuya conclusión se procura, se realice efectivamente, como consecuencia de su intervención.
En el caso de autos, no se ha establecido como hecho de la causa que se hubiere estipulado exclusividad en el encargo efectuado por Galilea S.A. al demandante, lo que permitió que más tarde éste hubiere encomendado igual mediación a la corredora Claudia González Page, a través de la cual se concluyó el negocio con LuzAgro S.A., quien vendió a Galilea S.A. la propiedad que ésta buscaba comprar.
Así las cosas, el contrato de corretaje no terminó por la revocación del encargo al demandante, sino porque la conclusión del negocio que interesaba a Galilea S.A. se obtuvo a través de la intermediación de otra corredora, contratada sin contravenir prohibición alguna al efecto, con lo que debe estimarse fallida la condición a que estaba sujeta la obligación de pagar honorarios al demandante.
Séptimo: Que, en consecuencia, cualquiera sea el yerro que pudo haber cometido la sentencia en cuanto a la calificación jurídica de los hechos, que la condujeron a entender que entre el demandante y la demandada Galilea S.A, hubo tratativas preliminares, sin que se alcanzara a perfeccionar un contrato de corretaje, lo cierto es que no tiene influencia en lo dispositivo del fallo, desde que al no haberse acreditado la exclusividad en el encargo efectuado al demandante, éste no tenía derecho a exigir el pago de honorarios, en la medida que la conclusión del negocio fue obtenida por otra corredora contratada para tal efecto, según quedó establecido como un hecho de la causa.
Octavo: Que, por otra parte, obsta al acogimiento del presente recurso el modo en que ha sido planteado, desde que, como petición principal, solicita se acoja la demanda, declarando que las demandadas LuzAgro S.A. y Galilea S.A. de Ingeniería y Construcción adeudan al demandante por concepto de honorarios por la labor de corretaje efectuada, la suma de $15.132.780 cada una, debidamente reajustada y con costas; o que, en subsidio, y para el evento que no se considerare la existencia de un contrato de corretaje entre el demandante y LuzAgro S.A., se acoja la demanda sólo respecto de la demandada Galilea S.A de Ingeniería y Construcción, en los términos antes expuestos. Como ha señalado esta Corte, las peticiones subsidiarias no se avienen con un recurso de estricto derecho cuyo objeto es la invalidación de una resolución que se dicta con infracción de ley, toda vez que supone incorporar una apreciación dubitativa acerca de la correcta aplicación del derecho, pretendiendo trasladar la decisión a este tribunal de casación.
Noveno: Que, por las razones anotadas, el presente recurso habrá de ser rechazado.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo, interpuesto por la parte demandante a fojas 272, en contra de la sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil catorce, escrita a fojas 271.
Se previene que la ministra señora Chevesich no comparte lo señalado en el motivo octavo, porque, en su concepto, la circunstancia que el recurso de casación en el fondo sea de derecho estricto solo significa que procede por una causal específica y determinada -infracción de ley con influencia substancial en lo dispositivo de la sentencia-,  y , además, porque si se pueden deducir demandas con el carácter de subsidiarias, no se divisa porqué razón no pueden formularse en un recurso como el que se examina peticiones en igual sentido. Una decisión en sentido contrario significaría obligar al recurrente ha elegir una entre las varias peticiones subsidiarias planteadas, aun cuando en el rechazo de todas se haya incurrido en errores de derecho con influencia substancial en la parte resolutiva de la sentencia.
Redactó la ministra Andrea Muñoz S, y la prevención, su autora.

Regístrese y devuélvase.

N°2786-2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Rosa Egnem S., Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y señor Jorge Dahm O. No firma el Ministro señor Cerda,  no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica. Santiago, veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis.  



 Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.


 En Santiago, a veinticuatro de marzo de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.