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jueves, 3 de mayo de 2018

Ha lugar resolución del contrato, ya que si bien la demanda se dedujo cuando no había transcurrido este plazo, lo cierto es que a la fecha actual la situación se mantiene idéntica a dicha la época, habiendo transcurrido en exceso tal lapso

Santiago, dieciséis de abril de dos mil dieciocho. 
Vistos: 

Reproduciendo el fallo en alzada con excepción de sus fundamentos décimo, undécimo, duodécimo y décimo tercero, que se eliminan, y teniendo en su lugar presente:

Primero: Que el motivo esencial para rechazar la petición de resolución del contrato de promesa celebrado entre las partes, la sentenciadora lo hizo consistir en que la actora no acreditó que el edificio en el que se ubicaría el departamento al que se refiere el mismo, no estaba en construcción, pues la prueba consistente en fotos del lugar donde se emplazaría, no era suficiente para ello. Si bien tal
prueba, por sí sola, carece de mérito de convicción, es preciso tener en consideración que a estrados concurrió el apoderado de la demandada, quien en su alegato reconoció la efectividad del hecho, manifestando que dificultades financieras de la empresa habían impedido continuar con el proyecto y que en virtud de las negociaciones que tenían con sus acreedores, era probable que los trabajos se reiniciaran a fines del año en curso. 

Segundo: Que ante esta realidad, se debe emitir pronunciamiento sobre la demanda intentada, surgiendo como un primer hecho relevante que el demandante, en su calidad de promitente comprador, cumplió las obligaciones que le impuso la promesa, por lo que estaba en condiciones de celebrar el contrato prometido. Cierto es, que la obligación de la demandada para suscribir el mismo, se encontraba sujeta al hecho que la Dirección de Obras Municipales de la I. Municipalidad de Quinta Normal, “…dicte le recepción de obras del Edificio…”, circunstancia incierta, puesto que no sólo depende que la construcción se lleve a efecto, sino también que se haga en condiciones tales que permita la recepción de las obras por este organismo. Es decir, para el cumplimiento de la condición se requiere, además, la voluntad de un tercero, lo que importa un mayor grado de incertidumbre respecto de la fecha o época en que deberá firmarse el contrato prometido. 

Tercero: Que el contrato de promesa se celebró el 25 de Octubre de 2012, por lo que han transcurrido más de cinco años sin que se suscriba la compraventa y sin que tampoco haya ocurrido hecho alguno que permita concluir que ello sucederá en un tiempo inmediato. Por el contrario, todo parece indicar que, al menos, pasará un tiempo considerable antes que la demandada pueda estar en condiciones de cumplir el contrato prometido. Así, es posible concluir que la condición suspensiva a que quedó sujeta la celebración del contrato de compraventa, se debe reputar fallida en los términos establecidos en el artículo 1480 del Código Civil, pues resulta indudable que la demandada se encuentra en la imposibilidad material de cumplir la obligación que asumió, esto es, poner a disposición de la promitente compradora el inmueble a que se refiere la promesa, regularizado legalmente y en condiciones de ser habitado, si se considera su actual situación financiera y la circunstancia que el edificio aún no se construye. En estas condiciones, obligar a la demandante a perseverar en el contrato y a seguir esperando por tiempo indefinido adquirir el inmueble que destinaría a la habitación, para lo cual asumió compromisos económicos que debió soportar sin contraprestación alguna, no constituye una adecuada respuesta jurídica para un contratante diligente, pues significa agudizar aún más su perjuicio patrimonial, razón por la que, necesariamente, se debe declarar resuelto el contrato de promesa celebrado. 

Cuarto: Que sin perjuicio de lo dicho, útil resulta consignar lo resuelto por la Excma. Corte Suprema en el fallo dictado con fecha 5 de Octubre de 2017, en la causa Rol 32.874-2016, en cuanto que “… la ausencia de una norma de carácter general que establezca un plazo para entender fallida una condición suspensiva, cuando las partes no lo han previsto, ha llevado a la doctrina civil clásica a aplicar por analogía  -con buen criterio- el termino de cinco años establecido en el artículo 739 del Código Civil, en materia de fideicomiso…” Esta jurisprudencia, sin duda, se convierte en un motivo más para revocar lo resuelto y dar lugar a la resolución del contrato, ya que si bien la demanda se dedujo cuando no había transcurrido este plazo, lo cierto es que a la fecha actual la situación se mantiene idéntica a dicha la época, habiendo transcurrido en exceso tal lapso

Quinto: Que declarado resuelto el contrato por el incumplimiento del promitente vendedor, es procedente dar lugar a la indemnización de perjuicios solicitada por la demandante, que los hace consistir en la restitución de lo pagado en virtud de la promesa, que es la suma equivalente a U.F. 220, que hizo en la forma que detalla en su demanda, y el pago de la multa establecida en el cláusula sexta del contrato por la suma equivalente a U.F. 100. 

Por estas consideraciones, se revoca la sentencia apelada de veintiocho de Abril de dos mil diecisiete, escrita a fs. 102 y siguientes y en su lugar se declara resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Constructora Santa Beatriz S.A., representada por Iván Patricio Bobillier Santo, y don Alejandro Santiago Cerruti Depaz, con fecha 25 de Octubre de 2012, debiendo la primera restituir la suma de dinero que recibió de este último con motivo del mismo, equivalente a U.F. 220, (doscientos veinte unidades de fomento) y pagar la multa establecida en la cláusula 6.1, para el caso de incumplimiento, por la suma equivalente a U.F. 100 (cien unidades de fomento), con costas. Regístrese y devuélvanse. 

Redacción del ministro Carlos Gajardo Galdames. N° 8848-2017 Pronunciada por la Primera Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el ministro señor Carlos Gajardo Galdames e integrada, además, por el ministro señor Leopoldo Andrés Llanos Sagristá y el ministro Juan Antonio Poblete Méndez. 
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ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.