Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis.
VISTOS:
En estos autos Rol Nº C-6967-2014, seguidos ante el Segundo Juzgado
Civil de Temuco, doña Luisa Fuentes Garrido dedujo demanda de desahucio de
contrato de arrendamiento de inmueble en contra de Espex Ingeniería Limitada,
representada por don Javier Antonio Lobos García, solicitando poner término al
contrato de arrendamiento y ordenar que el arrendatario restituya la propiedad el
día primero de Diciembre del 2014 o el día que se determine.
Por sentencia de fecha dos de enero de dos mil quince, que se lee a fojas
35 y siguientes, se acogió la demanda, ordenando al demandado restituir al actor
el inmueble sub judice en el plazo de un mes contado desde que la sentencia
cause ejecutoria, con costas.
El demandado interpone recurso de casación en la forma y de apelación; y
una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, con fecha de 14 de julio de
2015, según consta a fojas 83 y siguientes, desestimó el recurso de casación en la
forma y revocó la sentencia apelada rechazando en todas sus partes la demanda
de desahucio, sin costas.
En su contra, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.
Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
Primero: Que el recurso denuncia la infracción a los artículos 1545, 1562,
1563 y 1951 en relación con el artículo 1976, todos del Código Civil, y este último
en relación con el artículo 3 de la Ley 18.101.
Sostiene el recurrente que la errada aplicación de los artículos 1545, 1562 y
1563 del Código Civil se configura al no respetar la voluntad de las partes,
interpretando la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en el sentido que
es uno a plazo fijo y, por lo tanto, no procede el desahucio. Añade que esta
interpretación le resta toda eficacia a dicha cláusula ya que, al no existir acuerdo
entre las partes para ponerle fin al contrato, se transformaría en uno eterno o, al
menos, en uno cuya duración se encuentra entregada a la mera voluntad de una
de las partes. A la vez, no se estaría interpretando el contrato de acuerdo a lo que
mejor cuadre con la naturaleza del mismo, ya que el arrendamiento es uno de
carácter temporal, esto es, destinado a tener una duración en el tiempo y no
resulta posible entender que en un contrato a plazo fijo las partes tengan que
acordar por escrito ponerle término. Por lo demás, sostiene que si para poner término al contrato se requiere acuerdo de las partes, esta sola circunstancia lo
transforma en un contrato de plazo indefinido.
Añade, a continuación, que se han infringido los artículos 1951 en relación
con el artículo 1976 del Código Civil, y el artículo 3° de la Ley 18.101, toda vez que
tratándose el contrato de uno de plazo indefinido, se ha negado a su parte el
derecho de terminarlo mediante el desahucio, obligándola a permanecer
eternamente ligada a su arrendataria.
Finalmente señala como lo anterior ha influido sustancialmente en lo
dispositivo del fallo, ya que de no haberse incurrido en la contravención de ley en
los términos señalados se habría confirmado la sentencia de primer grado
calificando al contrato de arrendamiento como uno de plazo indefinido,
permitiéndole ponerle fin por medio del desahucio.
Segundo: Que son hechos de la causa, que adquieren el carácter de
definitivos y, de acuerdo a los cuales corresponde resolver el recurso, los
siguientes:
a.- La existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes en
relación al inmueble ubicado en Avenida Prieto Norte N° 500, correspondiente a la
construcción del primer piso, bodegas y todo el terreno de la propiedad.
b.- Su duración de diez años, desde el 1° de diciembre de 2004, el cual se
renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales de diez años
cada uno. Salvo que las partes acuerden por escrito ponerle término.
c.- La renta mensual corresponde a $ 220.000.- reajustables de acuerdo a
la variación que experimente el IPC.
d.- Con fecha 23 de septiembre de 2014, la parte demandante envió carta
certificada al demandado comunicándole su intención de no perseverar en el
contrato de arrendamiento.
e.- Con fecha 25 de noviembre de 2014 la demandante ingresó la demanda
de desahucio a la Corte de Apelaciones de Temuco.
f.- Las partes no señalaron ninguna forma especial para dar el aviso de no
seguir con el contrato por un nuevo periodo.
Tercero: Que, sobre la base de los hechos establecidos, los
sentenciadores concluyeron que el desahucio, entendido como la voluntad
unilateral de alguno de los contratantes para poner fin al contrato, solo es
procedente en los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado
mes a mes y en los de duración indefinida, por así disponerlo el artículo 3° de la ley 18.101, resultando improcedente en el contrato de arrendamiento de autos que
contiene un plazo fijo, de acuerdo a su cláusula segunda, y teniendo presente,
además, que en esta materia resulta aplicable el artículo 19 de la misma ley,
disposición que contempla la irrenunciabilidad de los derechos que le confiere a
los arrendatarios, calidad que, en el caso de autos, tiene la parte demandada, lo
que lleva necesariamente al rechazo de la demanda de desahucio.
Cuarto: Que las partes pactaron un contrato de arrendamiento que
contiene la siguiente estipulación: “Cláusula Segunda: El presente contrato
tendrá una duración de diez años, rigiendo en consecuencia, desde el primero de
diciembre del dos mil cuatro y hasta el primero de diciembre de dos mil catorce,
este plazo se renovará en forma tácita, sucesiva y automática por periodos iguales
de diez años cada uno. Salvo que las partes acuerden por escrito poner término
al contrato”.
Quinto: Que el adecuado tratamiento de este recurso exige precisar cómo
ha de interpretarse esta cláusula, tarea que debe relacionarse con la definición de
la duración del contrato, determinada o indeterminada.
Antes de establecerla, sin embargo, es necesario precisar que en
cuestiones de derecho civil patrimonial, el vínculo obligacional que se establece a
través del contrato –al menos en este tipo de vínculos patrimoniales- es transitorio.
Resulta bien sabido que repugnan al Derecho las obligaciones perpetuas y que
son ampliamente rechazadas por la doctrina.
Si lo anterior es correcto, es necesario concluir que aún cuando las partes
pacten que el contrato se mantendrá perpetuamente, cualquiera puede ponerle
término a través del desahucio.
De ser así, la pregunta que ha de responderse es si la cláusula que aquí se
analiza arriesga la transitoriedad del vínculo obligatorio generado por el contrato
de arrendamiento, transformando las obligaciones que de él surgen en perpetuas.
Para responder a esta pregunta puede comenzar advirtiéndose que la
cláusula establece una duración de diez años, por lo mismo, a primera vista, no se
observa de qué manera podría la cláusula en cuestión configurar un vínculo
obligacional perpetuo. Sin embargo, resulta necesario preguntarse cómo puede
evitarse que el contrato siga prorrogándose perpetuamente. La respuesta, según
lo dispone la cláusula, es a través del acuerdo de las partes; únicamente a través
de dicho acuerdo. Pues bien, siendo las cosas de esta manera, habrá que concluir
que el contrato se mantendrá hasta que ambas partes decidan ponerle fin. El punto, sin embargo, es que la situación que produce es exactamente la misma que
si las partes hubieran pactado la perpetuidad, pues, qué duda puede caber que en
esa última situación las partes también pueden poner fin al contrato, según lo
dispone el artículo 1567, a través del mutuo disenso.
En estos términos, conviene volver a lo que las partes pactaron. Y lo que,
en verdad, acordaron es un contrato que las mantiene vinculadas mientras no
exista el acuerdo de desvincularse.
Como puede verse, no obstante el lenguaje que emplearon, las partes
pactaron un contrato que se mantendrá indefinidamente hasta que ambas decidan
ponerle fin. Por lo mismo, funcionalmente, se trata de la misma situación de un
contrato perpetuo al que las partes pueden ponerle fin por un mutuo disenso.
En esas condiciones, debe entenderse, como sucede respecto de cualquier
contrato de arrendamiento indefinido, que cualquiera de las partes puede ponerle
término desahuciándolo. Por lo cual efectivamente incurren en error los jueces del
fondo al interpretar dicha cláusula en el sentido de entender que la intención de las
partes era permanecer eternamente vinculadas y que la única forma de ponerle
término a la relación era por el mutuo acuerdo, lo que en definitiva deja el término
del contrato a la sola voluntad de una de las partes, ya que de no querer ponerle
fin una de ellas, las partes estarían obligadas a seguir vinculadas.
Sexto: Que, sobre la base de las consideraciones vertidas en los
fundamentos que anteceden, no cabe sino concluir que la casación en el fondo
intentada debe ser acogida;
Séptimo: Que en razón de lo expuesto en el apartado anterior, no resulta
necesario abordar las otras normas que el recurrente estima que han sido también
vulneradas.
Y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los
artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el
recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 90 por la
demandante, en contra de la sentencia de catorce de julio de dos mil quince,
escrita a fojas 83, la que se invalida y se la reemplaza por la que se dicta acto
continuo, sin nueva vista, pero separadamente.
Redactada por la abogado integrante Leonor Etcheberry Court
Regístrese.
N°15.921-15
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor
Alfredo Pfeiffer R., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y
señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado
Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la
causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente
el segundo. Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a treinta de noviembre de dos mil dieciséis, notifiqué en
Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de
Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:
VISTOS:
Se reproduce la sentencia apelada, con excepción del considerando
octavo.
Y SE TIENE EN SU LUGAR, ADEMÁS, PRESENTE:
Lo razonado en los motivos cuarto y quinto del fallo de casación que
antecede, que se dan por expresamente reproducidos, y
1° Que las partes pactaron un contrato de arrendamiento el cual, según
el artículo 1915 del Código Civil, es “…un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado.
2° Que al igual que todos los contratos patrimoniales los vínculos deben
ser temporales y, por lo tanto, cualquier cláusula sujeta a interpretación no debe
llegar a la conclusión contraria, esto es, sostener que un contrato dejaría a las
partes eternamente vinculadas.
3° Que, en el caso de autos, de acuerdo a la cláusula segunda, el
contrato duraría 10 años y como no se explicita más que el común acuerdo para
ponerle fin, debe entenderse que las partes lo transformaron en uno de plazo
indefinido.
4° Que de acuerdo al artículo 3° de la ley N° 18.101 sostiene que “el
desahucio de contratos de arrendamiento de predios urbanos sólo está permitido
por el legislador cuando se trate de arrendamientos pactados mes a mes o
arrendamientos de duración indefinida”, lo que sería precisamente el caso de
autos.
5° Que, a mayor abundamiento, el artículo 1951 del Código Civil
sostiene “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no
es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la
costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la
otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente..”. En el caso de autos, la parte
demandante cumplió con ese mandato a través de la carta certificada y la
posterior demanda de desahucio, realizado antes de que se venciera el plazo de
10 años, que era la duración mínima del contrato.
6° Por lo tanto, el contrato de arrendamiento de autos, luego de los
primeros 10 años de duración, se transformó en uno de duración indefinida, y es
posible, de acuerdo a los artículos ya mencionados, ponerle fin a través de la
institución del desahucio.
Y de conformidad con lo dispuesto en las disposiciones citadas y lo previsto en
los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la
sentencia apelada de catorce de julio de dos mil quince, escrita a fojas 83 y
siguientes, y, en su lugar, se declara que se acoge la demanda interpuesta por doña
Luisa Fuentes Garrido en contra de Espex Ingeniería Limitada, y, en consecuencia,
se tiene por desahuciado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes,
debiendo la parte demandada restituir el inmueble arrendado en el plazo de un mes
contado desde que la sentencia quede ejecutoriada. No se condena en costas, por
haber tenido la demandada motivo plausible para litigar.
Regístrese y devuélvase.
Redactada por la abogado integrante Leonor Etcheberry Court
N°15.921-15
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., Ministro Suplente señor
Alfredo Pfeiffer R., y los abogados integrantes señora Leonor Etcheberry C., y
señor Rodrigo Correa G. No firma el Ministro Suplente señor Pfeiffer y el Abogado
Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la
causa, por haber terminado su periodo de suplencia el primero y por estar ausente
el segundo. Santiago, treinta de noviembre de dos mil dieciséis.Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a treinta de noviembre de dos mil dieciséis, notifiqué en
Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
