Santiago, once de mayo de dos mil dieciséis.
Vistos:
En autos rol C-2621-2014 del Primer Juzgado de
Letras en lo Civil de Antofagasta, Pedro Arturo Oyaneder
Meléndez dedujo demanda de terminación de contrato de
arrendamiento de un inmueble urbano por no pago de las
rentas, en contra de Juan Claudio Lucero Araya. En subsidio
solicitó la restitución del inmueble arrendado por haber
desahuciado en tiempo y forma el contrato de arrendamiento.
Con fecha dieciséis de septiembre de dos mil
catorce, el Primer Juzgado de Letras en lo Civil de
Antofagasta dictó sentencia definitiva por la que rechazó la
demanda principal y acogió la demanda subsidiaria, condenando
al demandado a restituir el inmueble dentro del plazo de seis
meses contados desde la notificación de la demanda así como
al pago de las rentas de arrendamiento y consumos básicos
hasta el día de restitución del inmueble.
Contra dicha sentencia la parte agraviada dedujo
recursos de casación en la forma y de apelación.
Con fecha veintitrés de febrero de dos mil quince,
la Corte de Apelaciones de Antofagasta rechazó el recurso de
casación en la forma y confirmó la sentencia apelada, con
declaración de que el demandado debe hacer abandono de la
propiedad desde la fecha en que quede ejecutoriada la
sentencia, pagando las rentas de arrendamiento y consumos
básicos domiciliarios, hasta el día de la restitución del
inmueble.
La demandada dedujo recursos de casación en la forma
y en el fondo.
Por resolución de veintiocho de agosto de dos mil
quince se declaró inadmisible el recurso de casación en la
forma. Se ordenó traer los autos en relación para conocer del
recurso de casación en el fondo.
Considerando:
Primero: Que la demandada ha recurrido de casación
en el fondo en contra de la resolución de la Corte de
Apelaciones de Antofagasta de veintitrés de febrero de dos mil quince, que confirmó con declaración la del Primer
Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta, de dieciséis de
septiembre de dos mil catorce. Esta última había acogido la
demanda subsidiaria de desahucio y restitución del inmueble
arrendado a la demandada.
Segundo: Que el recurso de casación en el fondo
denuncia la infracción de tres grupos de disposiciones
legales. El primero está conformado por los artículos 19, 20
y 22 a 24 del Código Civil. El segundo, por los artículos 48
y 1545 en relación a los artículos 1560, 1562, 1563 y 1564
del Código Civil, cláusula tercera del contrato de
arrendamiento y artículos 1570, 1698 y 1977 del Código Civil.
Por último, denuncia la falsa aplicación del artículo 3 de la
ley 18.101.
Tercero: Que son hechos establecidos por los jueces
del fondo:
1. Por contrato de fecha 6 de agosto de 2007 el demandante
dio en arrendamiento al demandado, desde el 15 de agosto
de 2007 y por un plazo de tres años, el inmueble de
calle Antonio Poupin No. 1103, de la ciudad de
Antofagasta.
2. En dicho contrato las partes pactaron que el
arrendamiento se renovaría automáticamente por períodos
de un año si ninguna de ellas manifestaba su intención
de ponerle término mediante aviso escrito con una
anticipación de tres meses a lo menos del período
inicial o de las sucesivas renovaciones.
3. En dicho contrato las partes también pactaron la
terminación ipso facto del arrendamiento en caso de que
el arrendatario no pagase por anticipado la renta
fijada, los días quince de cada mes.
4. Al momento de notificarse la demanda el arrendatario se
encontraba en mora del pago de las rentas de
arrendamiento.
Cuarto: Que, por otra parte, al proveer la demanda
principal de término de contrato de arrendamiento por no pago
de rentas, el tribunal ordenó practicar dos reconvenciones de
pago. Realizada la primera reconvención, el demandado no
pagó. En la audiencia citada a objeto de efectuar la segunda
reconvención de pago y realizar comparendo de contestación,
conciliación y prueba, el demandado acompañó depósito
judicial por la suma de $1.000.000 a objeto de enervar la
demanda principal. En la sentencia definitiva, el Primer
Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta rechazó la
demanda principal por estimar que la acción había sido
oportunamente enervada por la parte demandante. Acogió sin
embargo la demanda subsidiaria de desahucio.
Quinto: Que el primer vicio denunciado, consistente
en la supuesta infracción de disposiciones del Código Civil
sobre la interpretación de las leyes, no puede ser analizado
separadamente. En efecto, la sentencia impugnada sólo pudo
incurrir en infracción de alguna de dichas reglas con ocasión
de la aplicación de otra regla. Corresponde por tanto
abocarse al análisis de los otros vicios denunciados,
teniendo presente para tal análisis las disposiciones de los
artículos 19, 20, 22, 23 y 24 del Código Civil.
Sexto: Que el segundo vicio denunciado es la
supuesta infracción de los artículos 48 y 1545 en relación a
los artículos 1560, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil,
cláusula tercera del contrato de arrendamiento y artículos
1570, 1698 y 1977 del Código Civil. Al desarrollar este vicio
el recurso reprocha distintos errores, de manera que para
mayor claridad ellos serán examinados en forma separada.
Séptimo: Que, en relación con los artículos 48,
1545, 1560, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, el recurrente
alega que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato,
éste se renovaría por períodos de un año cada día 15 de
agosto, a menos que cualquiera de ellas manifestara su
voluntad de no perseverar en el mismo, mediante comunicación
en tal sentido, a través de carta notarial enviada con una
anticipación de, a lo menos, tres meses dirigida al domicilio de la contra parte. Agrega que la carta notarial fue enviada
con fecha 15 de agosto de 2015, cuando el contrato ya se
había renovado por un nuevo año.
Esta alegación no podrá prosperar. En primer lugar,
no es un hecho establecido en la causa que la arrendadora
haya manifestado su voluntad de no renovar el contrato
mediante carta de fecha 15 de agosto de 2015. En segundo
lugar, la alegación da por supuesto que la sentencia
impugnada estimó que el arrendador había desahuciado el
contrato mediante la carta notarial de la fecha citada, en
circunstancias que para acoger la demanda subsidiaria, dicha
sentencia tuvo en consideración que la actora manifestó
expresamente en el primer otrosí de su demanda su voluntad de
no perseverar en el contrato.
La sentencia de primera instancia fundó esta
decisión en lo dispuesto en el artículo 3 de la ley 18.101
sobre arrendamiento de predios urbanos, en cuanto establece
que en los contratos de duración indefinida el desahucio dado
por el arrendador puede efectuarse judicialmente. La
sentencia impugnada no eliminó el considerando en que se
encuentra dicho fundamento, pero para confirmar la sentencia
tuvo presente lo prevenido en el artículo 4 de la citada ley.
Los artículos 3 y 4 de la ley 18.101 se refieren a hipótesis
recíprocamente excluyentes. El primero de ellos es aplicable
a contratos de duración indefinida o en las que el plazo se
haya pactado mes a mes; el segundo, a contratos de plazo fijo
que no exceda de un año.
En la especie se trataba de un contrato a plazo fijo
por un plazo originalmente superior a un año, de manera que
su terminación se regía por las reglas generales del Código
Civil, sin resultar afectado por las limitaciones
establecidas en los artículos 3 y 4 de la ley 18.101. A
partir del 15 de agosto de 2010 el contrato se había venido
renovando anualmente por períodos de un año. En consecuencia,
desde dicha fecha se trata de un contrato de plazo fijo que
no excedía de un año, resultando aplicable el artículo 4 de
la ley 18.101.Esta disposición establece que en estos contratos
“el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la
restitución del inmueble”. Evidentemente esta restitución
puede solicitarse antes de llegado el plazo si ella se funda
en un incumplimiento por parte del arrendataria. Es un hecho
establecido en la causa que, al momento de presentarse la
demanda, el arrendador se encontraba en mora del pago de las
rentas de arrendamiento, de manera que la sentencia impugnada
no incurrió en infracción alguna al acoger la demanda
subsidiaria. Esto es sin perjuicio de que la sentencia debió
haber eliminado la referencia que la de primera instancia
hizo al artículo 3 de la ley 18.101, omisión que sin embargo
no constituye una infracción de ley decisoria litis.
Octavo: Que para estimar infringidos los artículos
1545 del Código Civil en relación con la cláusula tercera del
contrato de arrendamiento y los artículos 1570, 1977 y 1698
del citado código, la recurrente alega que habiendo más de
tres cartas de pago se debía presumir el pago de las rentas
anteriores.
Esta alegación no encuentra fundamentos en los
hechos establecidos en esta causa y que esta Corte no puede
modificar a menos que se haya infringido alguna ley
reguladora de la prueba. En efecto, no es un hecho
establecido por la sentencia impugnada que se hayan otorgado
tres cartas de pago consecutivas con posterioridad a las
rentas impagas que justificaron las acciones interpuestas por
la parte demandante. No se verifica por tanto en el vicio que
se denuncia.
Noveno: Que la recurrente justifica la supuesta
infracción del artículo 1977 del Código Civil en el hecho de
que la sentencia impugnada haya estimado que el contrato
había expirado antes de la segunda reconvención de pago.
La sentencia impugnada, en este punto, incurre en un
error. En efecto, ella estimó que el contrato había quedado
terminado ipso facto por mora en el pago de las rentas, de
conformidad con lo pactado por las partes en su cláusula
décimo tercera. Esta afirmación obligaba a acoger la demanda principal de terminación del contrato por no pago de rentas.
No obstante lo anterior, la sentencia confirmó el rechazo de
esta demanda y el acogimiento de la demanda subsidiaria de
desahucio. No es éste sin embargo el vicio que denuncia la
recurrente.
Esta sostiene que de conformidad con el artículo
1977 del Código Civil el contrato no podía terminar antes de
la segunda reconvención de pago a que se refiere dicho
artículo. En otras palabras, la recurrente indica que la
citada disposición constituye una limitación a la autonomía
de las partes para pactar la terminación ipso facto del
contrato por mora en el pago de las rentas.
El artículo 1977 no tiene sin embargo la forma de
una disposición limitativa de la autonomía contractual. Por
el contrario, ella concede un derecho al arrendador y regula
la forma de su ejercicio: “la mora de un período entero en el
pago de la renta, dará derecho al arrendador...”. Este
derecho legal del arrendador no excluye que las partes puedan
pactar la terminación ipso facto del contrato.
Lo anterior es sin perjuicio de las limitaciones
procedimentales que sí establece el artículo 4 de la ley
18.101 y que en la especie se cumplieron a cabalidad. En
efecto, incluso si las partes pactaron la terminación ipso
facto del contrato, el arrendador solo puede solicitar
judicialmente la restitución del inmueble. Pero en este caso,
el arrendatario no podrá ya enervar esta acción de
restitución mediante el pago de lo adeudado.
En atención a lo razonado, esta Corte concluye que
la sentencia impugnada no ha incurrido en la infracción del
artículo 1977 del Código Civil que se le reprocha.
Décimo: Que el tercer vicio de casación que se alega
es la supuesta falsa aplicación del artículo 3º de la ley
18.101. Lo razonado en el motivo séptimo supra es suficiente
para desechar la existencia de este vicio.
Por estas consideraciones, disposiciones legales
citadas y lo dispuesto en el artículo 767 del Código de
Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia
dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, con fecha
veintitrés de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 207.
Redactó el abogado integrante señor Rodrigo Pablo
Correa González.
Regístrese
No.
4804-2015.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada
por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H.,
Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Rodrigo
Correa G., y señora Leonor Etcheberry C. No firman el
Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Correa, no
obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la
causa, por encontrarse en comisión de servicios el primero, y
ausente el segundo. Santiago, once de mayo de dos mil
dieciséis. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a once de mayo de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría
por el Estado Diario la resolución precedente.
