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23 de mayo de 2016

Restitución del inmueble arrendado. I. Renovación del contrato a plazo fijo por períodos de un año. Procedencia de solicitar la restitución antes de llegado el plazo cuando se funda en un incumplimiento del arrendatario. II. Artículo 1977 del Código Civil no limita la autonomía contractual. Facultad de las partes para pactar la terminación ipso facto del contrato. Terminación ipso facto impide al arrendatario enervar la acción de restitución mediante el pago de lo adeudado

Santiago, once de mayo de dos mil dieciséis. 
Vistos: 
En autos rol C-2621-2014 del Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta, Pedro Arturo Oyaneder Meléndez dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento de un inmueble urbano por no pago de las rentas, en contra de Juan Claudio Lucero Araya. En subsidio solicitó la restitución del inmueble arrendado por haber desahuciado en tiempo y forma el contrato de arrendamiento. Con fecha dieciséis de septiembre de dos mil catorce, el Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta dictó sentencia definitiva por la que rechazó la demanda principal y acogió la demanda subsidiaria, condenando al demandado a restituir el inmueble dentro del plazo de seis meses contados desde la notificación de la demanda así como al pago de las rentas de arrendamiento y consumos básicos hasta el día de restitución del inmueble. Contra dicha sentencia la parte agraviada dedujo recursos de casación en la forma y de apelación.
Con fecha veintitrés de febrero de dos mil quince, la Corte de Apelaciones de Antofagasta rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia apelada, con declaración de que el demandado debe hacer abandono de la propiedad desde la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia, pagando las rentas de arrendamiento y consumos básicos domiciliarios, hasta el día de la restitución del inmueble. La demandada dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo. Por resolución de veintiocho de agosto de dos mil quince se declaró inadmisible el recurso de casación en la forma. Se ordenó traer los autos en relación para conocer del recurso de casación en el fondo. Considerando: 
Primero: Que la demandada ha recurrido de casación en el fondo en contra de la resolución de la Corte de Apelaciones de Antofagasta de veintitrés de febrero de dos mil quince, que confirmó con declaración la del Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta, de dieciséis de septiembre de dos mil catorce. Esta última había acogido la demanda subsidiaria de desahucio y restitución del inmueble arrendado a la demandada. 
Segundo: Que el recurso de casación en el fondo denuncia la infracción de tres grupos de disposiciones legales. El primero está conformado por los artículos 19, 20 y 22 a 24 del Código Civil. El segundo, por los artículos 48 y 1545 en relación a los artículos 1560, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, cláusula tercera del contrato de arrendamiento y artículos 1570, 1698 y 1977 del Código Civil. Por último, denuncia la falsa aplicación del artículo 3 de la ley 18.101. Tercero: Que son hechos establecidos por los jueces del fondo: 1. Por contrato de fecha 6 de agosto de 2007 el demandante dio en arrendamiento al demandado, desde el 15 de agosto de 2007 y por un plazo de tres años, el inmueble de calle Antonio Poupin No. 1103, de la ciudad de Antofagasta. 2. En dicho contrato las partes pactaron que el arrendamiento se renovaría automáticamente por períodos de un año si ninguna de ellas manifestaba su intención de ponerle término mediante aviso escrito con una anticipación de tres meses a lo menos del período inicial o de las sucesivas renovaciones. 3. En dicho contrato las partes también pactaron la terminación ipso facto del arrendamiento en caso de que el arrendatario no pagase por anticipado la renta fijada, los días quince de cada mes. 4. Al momento de notificarse la demanda el arrendatario se encontraba en mora del pago de las rentas de arrendamiento. 
Cuarto: Que, por otra parte, al proveer la demanda principal de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, el tribunal ordenó practicar dos reconvenciones de pago. Realizada la primera reconvención, el demandado no pagó. En la audiencia citada a objeto de efectuar la segunda reconvención de pago y realizar comparendo de contestación, conciliación y prueba, el demandado acompañó depósito judicial por la suma de $1.000.000 a objeto de enervar la demanda principal. En la sentencia definitiva, el Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Antofagasta rechazó la demanda principal por estimar que la acción había sido oportunamente enervada por la parte demandante. Acogió sin embargo la demanda subsidiaria de desahucio. 
Quinto: Que el primer vicio denunciado, consistente en la supuesta infracción de disposiciones del Código Civil sobre la interpretación de las leyes, no puede ser analizado separadamente. En efecto, la sentencia impugnada sólo pudo incurrir en infracción de alguna de dichas reglas con ocasión de la aplicación de otra regla. Corresponde por tanto abocarse al análisis de los otros vicios denunciados, teniendo presente para tal análisis las disposiciones de los artículos 19, 20, 22, 23 y 24 del Código Civil. 
Sexto: Que el segundo vicio denunciado es la supuesta infracción de los artículos 48 y 1545 en relación a los artículos 1560, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, cláusula tercera del contrato de arrendamiento y artículos 1570, 1698 y 1977 del Código Civil. Al desarrollar este vicio el recurso reprocha distintos errores, de manera que para mayor claridad ellos serán examinados en forma separada. Séptimo: Que, en relación con los artículos 48, 1545, 1560, 1562, 1563 y 1564 del Código Civil, el recurrente alega que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, éste se renovaría por períodos de un año cada día 15 de agosto, a menos que cualquiera de ellas manifestara su voluntad de no perseverar en el mismo, mediante comunicación en tal sentido, a través de carta notarial enviada con una anticipación de, a lo menos, tres meses dirigida al domicilio de la contra parte. Agrega que la carta notarial fue enviada con fecha 15 de agosto de 2015, cuando el contrato ya se había renovado por un nuevo año. Esta alegación no podrá prosperar. En primer lugar, no es un hecho establecido en la causa que la arrendadora haya manifestado su voluntad de no renovar el contrato mediante carta de fecha 15 de agosto de 2015. En segundo lugar, la alegación da por supuesto que la sentencia impugnada estimó que el arrendador había desahuciado el contrato mediante la carta notarial de la fecha citada, en circunstancias que para acoger la demanda subsidiaria, dicha sentencia tuvo en consideración que la actora manifestó expresamente en el primer otrosí de su demanda su voluntad de no perseverar en el contrato. La sentencia de primera instancia fundó esta decisión en lo dispuesto en el artículo 3 de la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, en cuanto establece que en los contratos de duración indefinida el desahucio dado por el arrendador puede efectuarse judicialmente. La sentencia impugnada no eliminó el considerando en que se encuentra dicho fundamento, pero para confirmar la sentencia tuvo presente lo prevenido en el artículo 4 de la citada ley. Los artículos 3 y 4 de la ley 18.101 se refieren a hipótesis recíprocamente excluyentes. El primero de ellos es aplicable a contratos de duración indefinida o en las que el plazo se haya pactado mes a mes; el segundo, a contratos de plazo fijo que no exceda de un año. En la especie se trataba de un contrato a plazo fijo por un plazo originalmente superior a un año, de manera que su terminación se regía por las reglas generales del Código Civil, sin resultar afectado por las limitaciones establecidas en los artículos 3 y 4 de la ley 18.101. A partir del 15 de agosto de 2010 el contrato se había venido renovando anualmente por períodos de un año. En consecuencia, desde dicha fecha se trata de un contrato de plazo fijo que no excedía de un año, resultando aplicable el artículo 4 de la ley 18.101.Esta disposición establece que en estos contratos “el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble”. Evidentemente esta restitución puede solicitarse antes de llegado el plazo si ella se funda en un incumplimiento por parte del arrendataria. Es un hecho establecido en la causa que, al momento de presentarse la demanda, el arrendador se encontraba en mora del pago de las rentas de arrendamiento, de manera que la sentencia impugnada no incurrió en infracción alguna al acoger la demanda subsidiaria. Esto es sin perjuicio de que la sentencia debió haber eliminado la referencia que la de primera instancia hizo al artículo 3 de la ley 18.101, omisión que sin embargo no constituye una infracción de ley decisoria litis. 
Octavo: Que para estimar infringidos los artículos 1545 del Código Civil en relación con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y los artículos 1570, 1977 y 1698 del citado código, la recurrente alega que habiendo más de tres cartas de pago se debía presumir el pago de las rentas anteriores. Esta alegación no encuentra fundamentos en los hechos establecidos en esta causa y que esta Corte no puede modificar a menos que se haya infringido alguna ley reguladora de la prueba. En efecto, no es un hecho establecido por la sentencia impugnada que se hayan otorgado tres cartas de pago consecutivas con posterioridad a las rentas impagas que justificaron las acciones interpuestas por la parte demandante. No se verifica por tanto en el vicio que se denuncia. 
Noveno: Que la recurrente justifica la supuesta infracción del artículo 1977 del Código Civil en el hecho de que la sentencia impugnada haya estimado que el contrato había expirado antes de la segunda reconvención de pago. La sentencia impugnada, en este punto, incurre en un error. En efecto, ella estimó que el contrato había quedado terminado ipso facto por mora en el pago de las rentas, de conformidad con lo pactado por las partes en su cláusula décimo tercera. Esta afirmación obligaba a acoger la demanda principal de terminación del contrato por no pago de rentas. No obstante lo anterior, la sentencia confirmó el rechazo de esta demanda y el acogimiento de la demanda subsidiaria de desahucio. No es éste sin embargo el vicio que denuncia la recurrente. Esta sostiene que de conformidad con el artículo 1977 del Código Civil el contrato no podía terminar antes de la segunda reconvención de pago a que se refiere dicho artículo. En otras palabras, la recurrente indica que la citada disposición constituye una limitación a la autonomía de las partes para pactar la terminación ipso facto del contrato por mora en el pago de las rentas. El artículo 1977 no tiene sin embargo la forma de una disposición limitativa de la autonomía contractual. Por el contrario, ella concede un derecho al arrendador y regula la forma de su ejercicio: “la mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador...”. Este derecho legal del arrendador no excluye que las partes puedan pactar la terminación ipso facto del contrato. Lo anterior es sin perjuicio de las limitaciones procedimentales que sí establece el artículo 4 de la ley 18.101 y que en la especie se cumplieron a cabalidad. En efecto, incluso si las partes pactaron la terminación ipso facto del contrato, el arrendador solo puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble. Pero en este caso, el arrendatario no podrá ya enervar esta acción de restitución mediante el pago de lo adeudado. En atención a lo razonado, esta Corte concluye que la sentencia impugnada no ha incurrido en la infracción del artículo 1977 del Código Civil que se le reprocha. Décimo: Que el tercer vicio de casación que se alega es la supuesta falsa aplicación del artículo 3º de la ley 18.101. Lo razonado en el motivo séptimo supra es suficiente para desechar la existencia de este vicio. 

Por estas consideraciones, disposiciones legales citadas y lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la demandada en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta, con fecha veintitrés de febrero de dos mil quince, escrita a fojas 207. 

Redactó el abogado integrante señor Rodrigo Pablo Correa González. Regístrese No. 

4804-2015. 

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Rodrigo Correa G., y señora Leonor Etcheberry C. No firman el Ministro señor Cerda y el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por encontrarse en comisión de servicios el primero, y ausente el segundo. Santiago, once de mayo de dos mil dieciséis. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a once de mayo de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.