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martes, 21 de septiembre de 2010

Contrato de promesa. Obligación de contener el contrato un plazo que fije la época de la celebración. Rol 4958-2010


Santiago, doce de agosto de dos mil diez. 
 
VISTO Y TENIENDO PRESENTE:  1º.- Que en este procedimiento ordinario, rol Nº 54.454, seguido ante el 1° Juzgado Civil de Puerto Montt por don Arturo Muñoz Martínez en contra de don Hernán Freude Mateluna, el demandado recurre de casación en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de esa ciudad, que confirmó la de primer grado la cual, a su vez, acogió la demanda y que, en consecuencia, condenó al demandado a cumplir el contrato prometido, debiendo celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de que si así no lo hiciere, se procederá a extender a su nombre la escritura definitiva de compraventa y que lo condenó, asimismo, al pago de las indemnizaciones por la mora en el cumplimiento del contrato prometido, monto que se determinará en la etapa de cumplimiento incidental del fallo; 2º.- Que el demandante fundó su pretensión señalando, en resumen, que con fecha 16 de diciembre de 1987 su representado y el demandado, celebraron contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble de propiedad de este ultimo ubicado en calle Regimiento Nº 1.088, de la ciudad de Puerto Montt, especificándose claramente en su cláusula tercera que el demandado le prometía vender una parte de la propiedad señalada y que concierne al Lote Nº2 de una subdivisión realizada, más todo lo construido, que corresponde al establecimiento comercial denominado Boite La Niut e incluido los derechos de llaves, instalaciones, equipamientos y cualquier bien tangible y/o intangible al negocio y giro, dejándose establecido que mientras opere el contrato y hasta que se concrete el traspaso de dominio serán de cargo del comprador todos los gastos de operación del citado establecimiento, por cuando aquél le fue entregado al suscribirse el documento de promesa, pactándose un precio de $13.199.073, que debía pagarse, del modo convenido y , entre otros aportes, mediante la cancelación de las obligaciones económicas que el promitente vendedor mantenía con una entidad bancaria, añadiendo que el contrato definitivo debía celebrarse una vez que se pagaran todas las sumas comprometidas y que con fecha 6 de junio de 1996 se firmó un documento complementario aclarando el estado de pago de la deuda del demandado, reiterándose que una vez pagado el crédito a la entidad bancaria se perfeccionaría la venta, lo que, afirma, su mandante ha cumplido, pagando todos los compromisos que asumió, pese a lo cual el promitente vendedor se ha negado a celebrar el contrato definitivo;  3º.- Que la contestación de la demanda se tuvo por evacuada en rebeldía del demandado, quien en su escrito de dúplica solicitó el rechazo de la acción impetrada en su contra, con costas, argumentando, en síntesis, que el contrato de promesa de compraventa sería inexistente, toda vez que contendría graves e innumerables vicios que detalla, expresando, además, que no cumpliría con los requisitos previstos en el artículo 1554 del Código Civil, al no contener un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato; 4º.- Que el recurrente sostiene que en el fallo cuya nulidad de fondo persigue, han sido infringidos los artículos 1464 N° 1 y 1554 del Código Civil, aduciendo, en resumen, que el inmueble objeto del contrato sub lite sería ineficaz por encontrarse afectó a prohibiciones y embargos efectuados en favor del Banco Osorno, reiterando, asimismo, la alegación acerc a de que el contrato de promesa carecería de plazo o condición suspensiva que fije determinadamente la época de celebración del contrato definitivo; 5º.-   Que la sentencia cuestionada, que reprodujo y confirmó el fallo de primer grado, acogiendo, en definitiva, la demanda de autos, reflexiona al efecto que ?es un requisito esencial del contrato de promesa de compraventa que contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido, requisito que se cumplió en dicho contrato al fijarse como plazo para la suscripción de la escritura definitiva el pago de todos y cada uno de los compromisos estipulados en la clausula sexta del contrato de promesa, por lo que a criterio de este juez se encuentran íntegramente cumplidas todas y cada una de las obligaciones adquiridas por el actor, encontrándose en mora el demandado de celebrar el contrato definitivo, motivo por el cual se acogerá la demanda en todas sus partes?, razonando, a continuación, que ?la cuestión debatida ya fue resuelta por juicio habido entre las mismas partes, en juicio de nulidad de contrato de promesa y de su complemento, documento principio de acuerdo, rol 2.162-2000, del Segundo Juzgado Civil de Puerto Montt, en cuanto a que por sentencia definitiva ejecutoriada se otorga pleno valor a dicho contrato, sentencia que produce los efectos de cosa juzgada?; 6º.- Que de las exigencias contenidas en artículo 1554 del Código de Bello, aquélla que amerita análisis en el caso en estudio, por haber sido precisamente objeto de la controversia sub lite es la establecida en el numeral tercero, consistente en la obligación de ?contener el contrato un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato?. Tal circunstancia constituye un requisito que ha contemplado el legislador con el objeto de que los contratantes sepan, a ciencia cierta, cuando deberá cumplirse el contrato prometido y que no queden en forma incierta e indefinida ligados por un contrato. De lo dicho se desprende que las modalidades indicadas, resultan ser en el contrato de promesa, elementos esenciales de la misma y no meramente accidentales, razón por la cual no pueden faltar. El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro del cual depende la exigib ilidad o extinción de un derecho y, el hecho que caracteriza el plazo es la certidumbre de que aquél ocurrirá. A su vez, el plazo es suspensivo cuando fija la época en que se hace exigible un derecho y la obligación correlativa o, como lo define el artículo 1494 del Código de Bello ?es la época y se fija para el cumplimiento de una obligación?. El extintivo, resolutorio o final, es el acontecimiento o hecho que, llegado, extingue el derecho y la obligación correlativa. Al respecto el profesor René Abeliuk señala: ?al plazo extintivo o resolutorio no se ha referido expresamente la ley en la promesa. Sin embargo, en virtud del principio de libertad contractual vigente en nuestro Código, no hay inconveniente alguno en que las partes convengan esta modalidad. Semejante plazo cumple plenamente con el cometido que el N 3 del artículo 1554 asigna a la modalidad: fijar la época de la celebración del contrato prometido. Ella abarcará el lapso que media entre la promesa y la expiración del plazo resolutorio convenido. La doctrina y jurisprudencia aceptan plenamente la estipulación de plazo extintivo en la promesa?. (El Contrato de Promesa. Ediar Editores. pág 60). La condición, por su parte, consiste en el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa. En este caso, el hecho que caracteriza a la condición, a diferencia del plazo, es su incertidumbre. El plazo mira, no a la existencia del derecho u obligación correlativa, sino a su exigibilidad; suspende el ejercicio del derecho, y en consecuencia, la obligación correlativa no puede ser exigible mientras no se verifique el hecho futuro y cierto. En cambio, la condición es un acontecimiento que suspende el nacimiento o extingue el derecho mismo, produciendo sus efectos retroactivamente. La condición afecta a la existencia misma del derecho; el plazo afecta sólo a su ejercicio. Dentro de la clasificación general de las condiciones, nos referiremos, por tener especial importancia para el estudio de este contrato, sólo a las potestativa, causales y mixtas y a las de carácter suspensiva y resolutiva. Es suspensiva, si el hecho futuro e incierto suspende el nacimiento del derecho; y resolutoria, si el hecho futuro e incierto extingue un derecho. No existe duda que cualquiera de es tas condiciones son eficaces para fijar la época en que debe cumplirse la promesa.? (La Compraventa En el Código Civil Chileno. Raúl Díaz Duarte. Editorial jurídica. Pág. 22. En el caso de que las partes fijen una condición, es requisito esencial que ésta sea adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse que un contrato de promesa sólo es válido cuando contenga una condición determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la fecha desde la cual podrá el acreedor hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva de la promesa o cuándo ha de estarse cierto que no podrá verificarse, sea que haya vencido o no el plazo estipulado, sea que se ha cumplido o llegado a ser cierto que la condición no se realizara?. (Corte de Valparaíso, 12 de julio 1963. Repertorio Código Civil y Leyes Complementarias Tomo V, Tercera Edición Actualizada, 1997. Página 329). La frase inserta en la solicitud presentada por el promitente vendedor y el promitente comprador a la Caja Nacional de Empleados Públicos y Periodistas que dice ?entendiéndose que el plazo será el que necesita la caja para su tramitación?, es una condición indeterminada, una condición que depende exclusivamente de la voluntad de aquella institución, lo que no importa fijar época para la celebración del contrato prometido. En consecuencia, infringe el Nº 3 del artículo 1554 del Código Civil la sentencia que acoge la demanda deducida por el promitente comprador para que se declare que el promitente vendedor está obligado a venderle la propiedad a que tal solicitud se refiere?. (Repertorio cit. Pág. 331); 7º.- Que luego de lo dicho, resulta que las infracciones que el recurrente estima se han cometido por los jueces del fondo persiguen desvirtuar los supuestos fácticos fundamentales asentados por aquellos, mediante el establecimiento de nuevos hechos, que pese a lo sostenido, no fueron fijados por los jueces del mérito, toda vez que no fue determinado ninguno de los supuestos de hecho en que los actores fundan el vicio en que sustentan su alegación de adolecer el contrato de objeto ilícito y, por el contrario, se estableció que dicho convenio sí establece un plazo que fija la época de suscripción del contrato definitivo de compraventa. 8°.- Que dicho lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para establecer los hechos de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, habiéndose establecido éstos con sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se revisa, al no haberse impugnado el fallo recurrido denunciando infracción a leyes reguladoras de la prueba; 9°.- Que de conformidad con lo reseñado en los motivos que preceden y pudiendo inferirse claramente del tenor del contrato de promesa de compraventa de 16 de diciembre de 1987 que la intensión de los contratantes fue la de vincular la época de celebración del contrato definitivo a la fecha en que el promitente comprador terminara de servir la deuda que el promitente vendedor mantenía con el Banco Osorno y La Unión, situación que determinaba, en ese entonces, la existencia de gravámenes respecto del inmueble sub lite, precisamente, para garantizar el íntegro y cumplido pago de tales obligaciones a la entidad bancaria, se observa, entonces, que los sentenciadores han hecho una correcta interpretación y aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata y de las estipulaciones contractuales en cuestión, por lo que, contrariamente a lo afirmado por el recurrente, la preceptiva que se denuncia vulnerada, ha sido, en lo pertinente, correctamente acatada, lo que determina concluir que el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada no podrá prosperar, toda vez que adolece de manifiesta falta de fundamento. 
 
Por estas consideraciones y de conformidad además con lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil,SE RECHAZA el recurso de casación en el fondo interpuesto en la petición principal de la presentación de fojas 355, por el abogado don Luis Alberto Mansilla Miranda, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de diecisiete de mayo del año en curso, escrita a fojas 352.  Regístrese y devuélvase, con sus agregados.  
Nº 4.958-1 0.-

 Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Adalis Oyarzún M., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Juan Araya E. y Guillermo Silva G.