Vicios redhibitorios y plazo para deducir la acción

Santiago, treinta y uno de octubre de dos mil seis.

Vistos:

De la sentencia en alzada, se suprimen los párrafos segundo y quinto del considerando quinto y se elimina su fundamento sexto.

Y se tiene, además, presente:

Primero: Que en su escrito de apelación de fojas 179 el actor sostiene que ejerció una acción de indemnización de perjuicios que, en cuanto tal, está sometida a las reglas generales de prescripción, esto es, al plazo de 5 años que prevé el artículo 2515 del Código Civil. Por lo tanto, concluye, la notificación de la demanda  efectuada el 21 de diciembre de 1998  tuvo el efecto de interrumpir útil y oportunamente el transcurso de ese plazo;

Segundo: Que la imprecisión y falta de claridad del libelo de fojas 20 obligan al tribunal a un esfuerzo de interpretación de su alcance y contenido. Hecha esta salvedad, cabe señalar que de su examen aparece que se arguye la existencia de imperfecciones de construcción de los ductos de ventilación del edificio del que forma parte la unidad adquirida por el actor y que de las únicas citas legales de derecho sustantivo invocadas en él, una está referida a la ley del contrato y la otra a la subsistencia de la acción de indemnización de perjuicios, cuando ha expirado por prescripción la de resolución o rescisión del contrato de compraventa, por vicios redhibitorios. Consecuentemente, del tenor de la demanda se advierte que, a fin de cuentas, la pretensión de resarcimiento se sustenta en la existencia de defectos en la cosa vendida, objeto material del contrato respectivo;

Tercero: Que en el derecho vigente a la época de la convención celebrada por las partes y, por ende, aplicable en la especie, el vendedor está obligado a sanear lo denominados vicios redhibitorios, lo que encuentra su correlato en el ejercicio de la acción redihibitoria que, en rigor, son dos acciones con finalidades distintas:

a) procurar la rescisión (resolución) del contrato; o b) reclamar una rebaja proporcional del precio (quanti minoris). Excepcionalmente y sólo tratándose de un vendedor de mala fe, el comprador puede ejercer en su contra, además, una acción de indemnización de perjuicios;

Cuarto: Que esta última el legislador la establece en el artículo 1861 del Código Civil en los términos siguientes: Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado no solo a la restitución o rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o rebaja del precio. Conforme se ha venido explicando, es precisamente esta acción indemnizatoria la que se ha intentado en autos;

Quinto: Que la acción aludida tiene un indudable carácter especial. No solo porque su procedencia está supeditada a la existencia de los vicios redhibitorios, o sea, se genera a partir de ellos, sino porque la misma tiene lugar, exclusivamente, respecto del vendedor de mala fe, esto es, aquél que conocía o no podía menos que conocer los vicios, cualidad ésta que confiere a la indemnización un sesgo punitivo, excepcional en nuestro ordenamiento jurídico, que la distingue de las comunes u ordinarias. Esas particularidades determinan que dicha acción deba estar sujeta a reglas especiales que no son otras que las contempladas en el epígrafe 8 del Libro IV, Título XXIII del Código Civil, Del Saneamiento por vicios redhibitorios y, entre ellas, a los plazos de corto tiempo que para la prescripción de las acciones redhibitorias prevé dicho cuerpo normativo. En similar sentido se pronuncia don Arturo Alessandri Rodríguez en su obra De la Compraventa y de la Promesa de Venta;

Sexto: Que, en estas condiciones, no puede sino compartirse la conclusión alcanzada en el fundamento cuarto de la sentencia que se revisa;

Por estas razones y de conformidad también con lo establecido en los artículos 186 y 189 del Código de Procedimiento Civil, se declara que:

Se confirma la sentencia apelada de veinte de abril de dos mil uno, escrita de fojas 158 a 178.

Acordada en contra del voto del abogado integrante Eduardo Morales Robles, quien fue de la opinión de revocar el fallo de primera instancia, por las siguientes razones:

1º) Que, para resolver el conflicto, es necesario hacer notar que la demandante sostuvo la existencia de un vicio redhibitorio en el inmueble que había comprado a Sociedad Inmobiliaria Talasia Limitada, correspondientes a deficiencias en los ductos de ventilación, al haberse vulnerado la normativa técnica legal respectiva. No obstante lo anterior, no ejerció ninguna acción distinta de la de indemnización de perjuicios.

2º) Que, de acuerdo con el Art.1861 del Código Civil, para que proceda la acción indemnizatoria es necesario que el vendedor conociera o hubiera conocido del vicio que se califica como redhibitorio. En el caso sub lite, es necesario hacer notar que el vendedor era la Sociedad Inmobiliaria Talasia Limitada, cuyos representantes legales eran don Rodrigo Hoces de la Guardia Molina (fs.11, 145, 148, 150 y 151) y don José Thomas Andrés Correa Hogg; que el constructor del inmueble fue don Rodrigo Hoces de la Guardia (fs.16 vta., 51 y 52); y que la empresa constructora fue la Sociedad Talasia Limitada (fs.142, 144,

146). Considerando que el constructor era uno de los representantes legales de la sociedad vendedora, debe entenderse que existió conocimiento sobre las características del inmueble que se estaba vendiendo. Dicho conocimiento, por lo demás, se encuentra acreditado por lo expuesto en el considerando 2º de la resolución exenta Nº 439, de 15 de marzo de 1997, en cuya virtud: "En cartas de fechas 16.09.96 y 23.09.96, los sres. Pier Zacchetto, Presidente de la Junta Vigilancia de edificio y el sr. Rodrigo Hoces de la Guardia Molina, representante legal de la Sociedad Inmobiliaria Talasia Ltda., respectivamente, confirman las deficiencias de los ductos colectivos en la evacuación de los gases producto de la combustión, lo que causó el principio de intoxicación señalado en el punto precedente.

3º) Que, los errores de construcción de los ductos de combustión son precisamente, los vicios ocultos de que reclama la demandante, vicios que existen no obstante haberse dado cumplimiento a la normativa vigente a la fecha de construcción, tal y como aparece de los documentos remitidos por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, rolantes desde fs. 141 a 153, ambas inclusive.

No se trata de problemas generados por instalaciones especiales, sino que de un conflicto estructural en el inmueble, aun cuando no se puede desconocer que son agravados por actuaciones efectuadas por la demandante, como reconoce el perito designado por el tribunal.

En efecto, en el informe pericial se deja especial constancia que, pese a haberse cumplido con las normas legales vigentes en 1993, se sostiene que "en este edificio el proyecto muestra un shaft interior aparentemente suficiente para sus necesidades. Sin embargo, actualmente sobre la fachada poniente existe un ducto metálico final en la parte superior del shaft; esto hace pensar que el proyecto original no funcionó en buena forma" (fs.137).

Agrega que "el proyecto de arquitectura no detalla el material de la pared visible del shaft. De acuerdo a lo visto en terreno, el tabique que forma la pared no cumple con la norma SEGTEL de la época, ya que su cara interior debería ser lisa (no lo es porque el listoneado lo impide) y debería ser incombustible (no lo es porque el listoneado es de madera). Lo más probable es que esta situación sea semejante en los otros departamentos del sector nor poniente del edificio. ...

Agrega que, "4. En párrafos anteriores se indica que la parte superior original del shaft o ducto nor poniente tiene un estrangulamiento en su sección transversal, lo cual es negativo para la buena evacuación de los gases combustion ados. Este perito opina que esta es la razón principal de la construcción posterior de la parte metálica superior del shaft realizada para cumplir con las normas (fs.138).

4º) Que, analizado el informe pericial, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, específicamente en lo que respecta a los aspectos técnicos del informe y unido a la documentación suministrada por la Superintendencia, se puede concluir que el inmueble que Sociedad Inmobiliaria Talasia Limitada vendió un departamento que adolecía de un vicio oculto.

5º) Que, nuestra legislación consagra tres acciones vinculadas con los vicios redhibitorios, las que constituyen un derecho alternativo a favor del comprador. De acuerdo con ello, el comprador puede exigir:

(a) la rescisión  debiendo decir la resolución -, de la venta, o

(b) La rebaja del precio.

(c) La indemnización de perjuicios.

5º) Que, las acciones precedentes tienen finalidades distintas. Así, la acción "rescisoria" está orientada a dejar sin efecto el contrato de compraventa; la acción de rebaja de precio o quanti minoris, está destinada a mantener el contrato, pero alterando uno de sus elementos, cual es el precio; y, finalmente, la acción indemnizatoria, que sólo persigue compensar los perjuicios que la venta de un bien con defectos hubiera causado al comprador.

La precedente conclusión no es sino el resultado de la aplicación de las diversas disposiciones que regulan estas materias. En efecto, los Arts. 1857, 1860 y 1865, se refieren a la resolución del contrato; los Arts. 1868 a 1870 a la rebaja del precio y sólo los Arts. 1861 y 1867 se refieren a la indemnización de perjuicios.

Desde el punto de vista de su procedencia, la acción de indemnización, de acuerdo con el Art.1861 del Código Civil, sólo puede deducirse si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio.

6º) Que, la distinción indicada en los considerandos anteriores resulta de interés al aplicarlas al caso sub lite. En efecto, en materia de prescripción, pese a que la ley menciona estas tres acciones, sólo regula la prescripción de dos de ellas, esto es, de la acción redhibitoria y la de rebaja de precio.

Respecto de la acción indemnizatoria, la ley nada dice en esta sede.
Arturo Alessandri R., ha sostenido que dicha acción prescribe en los mismos plazos en que prescribe la acción redhibitoria, agregando que "si se aceptara que la acción de perjuicios prescribe con arreglo a las disposiciones generales, ocurriría el absurdo de que el comprador no podría pedir la rescisión de la venta ni la rebaja del precio, pero sí la indemnización de perjuicios fundado en un derecho que ya no lo facultaba para exigir aquello que, por su naturaleza, debe pedirse ante todo, como es la rescisión de la venta o la rebaja de precio. Sería curioso que el comprador conservara el derecho de pedir lo accesorios y no lo principal, ya que aquéllos no son sino la consecuencia de estas acciones" ("De la Compraventa y de la promesa de venta". Editorial Jurídica de Chile, 2003, Tomo II, Vol. Nº1, Pág.259).

Tal opinión dista con las reglas legales. En efecto, el Art.1867 es claro cuando expresa que "habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes"

Atendido los términos del Art.1861 del Código Civil, lo que se establece es una sanción, ya que el vendedor conocía de los vicios de la cosa y no los hizo presentes al comprador, lo que no se traduce en un actuar de buena fe. De lo anterior se aprecia que si la acción indemnizatoria tuviera el mismo plazo de prescripción que la acción redhibitoria, los Arts.1861 y 1867 carecerían de todo sentido.

Por lo anterior, y considerando que se trata de un caso de responsabilidad contractual, el plazo de prescripción que debe aplicarse en este caso, es el de cinco años, de acuerdo con lo dispuesto en el Art. 2.515 del Código Civil.

7º) Que, en síntesis, los plazos de prescripción que se refiere el párrafo 8º, del Título XXIII del Libro IV del Código Civil, puede resumirse como sigue:

(a) la de la acción redhibitoria:

(a.1.) seis meses respecto de los bienes muebles, y

( a.2.) dieciocho meses, para los bienes inmuebles.

(b) la de la acción de rebaja de precio o quanti minoris:

(b.1.) respecto de bienes distantes, un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de emplazamiento que corresponda (Art.1870).

(b.2.) respecto de bienes cercanos:

(b.2.1.) un año, para los bienes muebles, y

(b.2.2.) dieciocho meses para los bienes inmuebles.

(c) la de la acción indemnizatoria, como se trata de responsabilidad contractual, el plazo será de cinco años, contados desde que la obligación se ha hecho exigible.

8º) Que, desde el punto de vista de las fechas, consta en autos que:

(a) el contrato de compraventa se celebró el 22 de diciembre de 1993,

según da cuenta la escritura pública otorgada ante el Notario de Santiago don José Musalem S. En la cláusula quinto del mismo instrumento, la compradora declara haber recibido el inmueble a su entera conformidad;

(b) el inmueble se inscribió a nombre de la compradora, el 9 de febrero de 1994;

(c) la demanda fue ingresada en el Juzgado de primera instancia con fecha 15 de diciembre de 1998; y

(d) la demanda se notificó por exhorto y de acuerdo con las normas del Art.44 del Código de Procedimiento Civil, con fecha 21 de diciembre de 1998 (Fs.41).

9º) Que, por aplicación de lo señalado en los considerados precedentes, se tiene que al existir un plazo de cinco años para que la demandante hubiera podido ejercer la acción indemnizatoria, la prescripción fue interrumpida con fecha 21 de diciembre de 1998,debiendo desestimarse la alegación de prescripción de la demandada.

10º) Que, como ha señalado la Excma. Corte Suprema, "en virtud del principio reflejado en los aforismos iura novit curia (los jueces conocen el derecho) y ex ipso oritur ius (del hecho surge el derecho), el juez debe hallar de oficio la norma que corresponde al hecho, sin que con ello pueda entenderse que falla ultra petita" (Rol Nº 4908-2003 "Arancibia Perucca, Ruth María con Inmobiliaria Cuatro Estaciones S.A."), lo que se traduce en que las referencias efectuadas por la demandante al Decreto 189, del Ministerio de Economía, al Decreto Supremo 222, de 1996 y el Decreto Nº 7 8, de 1998, no son aplicables como fundamento de los vicios redhibitorios, tanto por tratarse de normas técnicas especiales como por haberse dictado con posterioridad a la fecha en que se celebró el contrato de compraventa.
Del mismo modo, la Ley Nº 19.472, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, estableciendo normas relativas a la calidad de la construcción, tampoco resulta aplicable en la especie, toda vez que de acuerdo con su artículo transitorio, dicha ley comenzó a regir noventa días después de publicación, hecho este último que se verificó el 16 de septiembre de 1996, esto es, el 15 de diciembre de 1996. Del mismo modo, las modificaciones que se introdujeron por la ley a la Ley General de Urbanismo y Construcciones "sólo se aplicará a los permisos que se otorguen con posterioridad a su vigencia".

En el caso sub lite, el contrato de compraventa se celebró más de tres años después que dicha ley entrara en vigor.

11º) Que, en cuanto a los perjuicios, la demandante solicita que se le compensen tres órdenes de materias:

(a) daño directo, por 7.880 Unidades de Fomento;

(b) desvalorización comercial, por 788 Unidades de Fomento, y

(c) daños morales, por $ 5.000.000.

No resulta procedente acceder a pagar o compensar el daño directo, toda vez que ello equivale a acoger la acción redhibitoria, la que de acuerdo a lo razonado precedentemente, a la fecha de presentación de la demanda se encontraba prescrita.

Del mismo modo, no es posible acceder a la petición de compensar la desvalorización comercial, ya que ella sólo se verifica cuando la demandante enajena el bien en cuestión, cosa que no se ha acreditado. La mera estimación de un detrimento patrimonial -hecho que por lo demás, no se encuentra acreditado-, no es susceptible de ser compensado

materialmente por su absoluta falta de certeza. Finalmente, de los antecedentes proporcionados por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles, resulta probado que la demandante ha sufrido mortificación consistente en el peligro de verse expuesta a sufrir daños o lesiones producto de los gases contaminantes. Por esta razón, procede acceder a la indemnización del daño moral por el monto ind icado en la demanda.

Redacción del Ministro señor Astudillo y de la disidencia, su autor.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Nº 6.803-2.001.-

Dictada por la Séptima Sala de esta Corte de Apelaciones, presidida por el ministro Raúl Héctor Rocha Pérez y conformada por el ministro señor Omar Astudillo Contreras y el abogado integrante señor Eduardo Morales Robles.