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martes, 21 de agosto de 2018

Facultad de poner termino al contrato de arrendamiento por el nudo propietario. Restitución del inmueble por expirar el tiempo estipulado. Se rechaza casación en el fondo

Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete. 

Vistos: 

En autos Rol C-4728-2014 del Segundo Juzgado Civil de Chillán, sobre juicio de la Ley N° 18.101, caratulados “Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y Compañía Limitada con Chávez Gutiérrez Elías Joel”, por sentencia de veintisiete de mayo de dos mil quince se acogió, con costas, la demanda deducida a fojas 1 por la Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y Compañía Limitada, representada por don Isaac Esteban y doña Ruth Eliana ambos Chávez Gutiérrez, y, en consecuencia, se ordenó al demandado restituir a la actora el local comercial signado como Lote Cuatro del Mercado Modelo Municipal de Chillán, ubicado en calle Cinco de Abril N° 767 de esa ciudad, dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria; rechazándose, por lo tanto, las excepciones opuestas por el demandado a fojas 27. Asimismo, se condenó al arrendatario demandado, del mismo modo, a pagar a la demandante las rentas de arrendamiento que se devenguen hasta la restitución, cuyo monto se determinará en la etapa de cumplimiento incidental del fallo. Se alzó la parte demandada y una Sala de la Corte de Apelaciones de Chillán, por sentencia de veinticinco de septiembre de dos mil quince, la confirmó. En contra de este último pronunciamiento, la misma litigante dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando su invalidación y la dictación de uno de reemplazo que rechace la demanda, con costas, acogiéndose la excepción sobre inoponibilidad y ausencia de efectos de la manifestación de voluntad de terminación o de no renovación dada por la nuda propietaria y no por la usufructuaria y consecuente vigencia del contrato de arrendamiento materia del juicio, que hace improcedente la restitución de la cosa arrendada. Se ordenó traer los autos en relación. Considerando:  


1°.- Que el recurrente denuncia, en primer lugar, la errónea interpretación de lo dispuesto en el artículo 792 del Código Civil, lo que conlleva, a su vez, a la infracción de los artículos 19 inciso 1°, 709, 1962 y 22 del mismo cuerpo legal. Señala que la cuestión a dilucidar consiste en determinar si la arrendadora actualmente, nuda propietaria, tiene o no, la facultad de poner término al contrato de arrendamiento, o sí, por el contrario, atendido el usufructo que celebró la actora con un tercero, razón por la cual pasó el uso y goce de la cosa a la usufructuaria, correspondería sólo a ésta ejercer dicha prerrogativa. Explica que en la especie, ha ocurrido una modalidad de sucesión a título particular, por acto entre vivos, en virtud de la cual se produjo la traslación o cambio de titularidad del uso y goce de la cosa a un tercero, cuestión que la doctrina y la jurisprudencia, a propósito de la interpretación del concepto de “respeto”, que contempla el artículo 1962 del Código Civil, ha denominado “sucesión legal de contrato” o “cesión legal de contrato”, y que es lo mismo que ocurre en la hipótesis del artículo 792 del Código Civil, de manera que su correcta exégesis, importa que el usufructuario debe respetar el contrato de arrendamiento pactado por el nudo propietario, al tratarse de una “cesión legal del contrato” y, en ese contexto, el usufructuario pasa a ocupar la calidad de arrendador y de titular de todos los derechos y obligaciones surgidos del contrato de arrendamiento, siendo así, la facultad de terminar o de renovar el contrato, en la medida que no constituye un derecho personalísimo, debe ser ejercido por el usufructuario y no por el nudo propietario de manera que, en esas condiciones, la notificación efectuada por la demandante –nuda propietaria-, al demandado comunicando su intención de terminar el contrato de arrendamiento, carece de eficacia y no tuvo el efecto de finalizarlo, porque no posee la calidad de arrendadora, renovándose tácitamente el mismo. En la segunda parte del arbitrio, señala que igualmente y de manera accesoria, se vulneró lo dispuesto en el artículo 1950 N° 2 del Código Civil, puesto que, la usufructuaria, conforme a lo expuesto no manifestó su voluntad de poner término al contrato de manera que se renovó por otro período de 10 años siendo, conforme a lo expuesto, inocuo lo que haya querido el nudo propietario; así mismo, sobre la base de este razonamiento, indica que se transgredieron, también, las reglas de los artículos 1445 inciso 1°, 1545 y 1947 del mismo texto legal, las dos primera al no respetar la ley del contrato y la última porque no es aplicable en la especie. Termina indicando la forma en que dichos errores influyeron en lo dispositivo del fallo, solicita se acoja su recurso, invalidándolo y dictando uno de reemplazo por el cual se rechace la demanda en la forma que indica. 

2°.- Que son hechos establecidos por los jueces del fondo: a)La Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y Cía. Limitada se constituyó el 1 de julio de 1987, siendo sus socias las señoras Eliana Gutiérrez Poblete, Olga Guillermina y Ruth Eliana, ambas Chávez Gutiérrez, la que es representada legalmente por don Isaac Esteban y doña Ruth Eliana Chávez Gutiérrez, que fue modificada el 18 de agosto de 2008, estableciéndose que los actuales socios son Isaac Esteban, Roberto Jacob, Josué Aron, Ruth Eliana, Elías Joel y Rubén Ananías todos Chávez Gutiérrez. b) Los litigantes celebraron el 11 de octubre de 2002 un contrato de arrendamiento, que comenzó a regir el 1 de octubre de 2003 por el término de 10 años, que se renovaría tácita y sucesivamente, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de ponerle término mediante aviso dado por escritura pública anotada al margen del documento original, con a lo menos seis meses de anticipación al vencimiento del período que estuviere en curso. c) La demandante con fecha 28 de diciembre de 2010 constituyó usufructo vitalicio sobre el inmueble sub-lite en favor de doña Eliana Gutiérrez Poblete quien, a su vez,  otorgó a don Isaac Chávez Gutiérrez un poder especial sin ninguna limitación de facultades con administración y disposición respecto de dicha propiedad. d) La actora envió una comunicación al demandado de no perseverar en el contrato de arrendamiento para lo cual suscribió una escritura pública con fecha 13 de abril de 2011, la que subinscribió al margen del referido contrato, el día 7 de noviembre de 2011 y notificó por carta el 28 ese mismo mes y año. e) El demandado ocupa actualmente el inmueble. 

3°.- Que, sobre la base de los hechos antes referidos, y en lo pertinente, los sentenciadores de alzada concluyeron: “Que, conforme al artículo 792 del Código Civil, el usufructuario debe respetar los arriendos de la cosa fructuaria contratados por el propietario antes de constituirse el usufructo o después de constituidos, en la hipótesis del artículo 777. Los contratos de arrendamiento le son oponibles al usufructuario, pero como contrapartida, pertenecen al usufructuario desde que principia el usufructo, las rentas de arrendamiento por aquellos contratos celebrados por el propietario antes de la constitución del usufructo, debiendo accionar en contra de la parte arrendadora en la sede respectiva” y “Que no es admisible que el usufructuario pueda demandar la terminación del contrato de arrendamiento, ya que si no puede percibir las rentas del arrendatario, menos puede poner término al contrato de arrendamiento, ya que el usufructuario no se subroga en los derechos del arrendador”. 

4°.- Que el usufructo, conforme el artículo 764 del Código Civil, “es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño…”, el artículo 765 del mismo cuerpo legal, agrega, que “el usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario. Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad” y, en lo que interesa, el artículo 792 del mismo cuerpo legal, señala que “el usufructuario es obligado a respetar los arriendos de la cosa fructuaria, contratados por el propietario antes de constituirse el usufructo por acto entre vivos…”. 

5°.- Que la controversia radicó en determinar si la actora se encuentra legitimada, en su calidad de nuda propietaria, para poner término al contrato de arrendamiento que la unió con el demandado, sobre la base que, a juicio del recurrente, al pasar el uso y goce de la cosa a la usufructuaria se produjo la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada siendo esta última la única que podría ejercer dicha facultad, de manera que en este contexto, el referido pacto, se mantiene vigente por haberse renovado el plazo de su duración. Al efecto cabe precisar que si bien en ambas instituciones se otorga el uso y goce de la cosa, el arrendamiento otorga un derecho personal al arrendatario cuya fuente es exclusivamente el contrato, siendo las obligaciones que emanan de aquel trasmisibles, en cambio, el usufructo es un derecho real principal, temporal e intransmisible, cuyas facultades se determinan, en primer lugar, conforme lo dispone el artículo 791 del Código Civil, a través su acto constitutivo, siendo sólo de carácter supletoria las que contempla el citado cuerpo legal, así es como, el artículo 792 del citado texto legal, en lo pertinente, obliga al usufructuario a respetar los arriendos de la cosa fructuaria contratados por el propietario antes de constituirse el usufructo por acto entre vivos. 

6°.- Que una correcta exégesis de las normas propuestas, tal como lo resolvieron los jueces de fondo, permite concluir que no se configuró la defensa del demandado, esto es, la “extinción del derecho del arrendador” porque en caso alguno la parte demandante perdió la facultad de disposición sobre el inmueble, que es en virtud de la cual celebró el contrato de arrendamiento, puesto que, efectivamente el artículo 792 del Código Civil contempla dentro de las obligaciones del usufructuario la de respetar el arriendo contratado antes de la constitución del referido derecho real, cuya interpretación lógica importa, a diferencia de lo que sostiene el recurrente, que el usufructuario, como ya se dijo, obligado a acatar dicho contrato, carece de la facultad de poner término al mismo, salvo que lo haya celebrado, refuerza lo anterior, a contrario sensu, lo dispuesto en el artículo 793 del Código Civil, que previene que el usufructuario, en principio, puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, pero también puede ocurrir que el constituyente lo prohíba, en consecuencia, “este derecho real sólo redunda en la facultad de gozar de una cosa, según el tenor del artículo 764 del Código Civil, es decir, envuelve únicamente una de las facultades a que da derecho el dominio, el que permanece inalterablemente radicado en el nudo propietario”, por consiguiente, “no es admisible que el usufructuario pueda demandar la terminación del contrato del contrato de arrendamiento, ya que si no puede percibir las rentas del arrendatario, menos puede poner término al contrato de arrendamiento, ya que el usufructuario no se subroga en los derechos del arrendador”. 

7°.- Que, por consiguiente, la tesis de la “cesión de derecho” que propone el demandado, definida por el autor García Amigo como “un negocio jurídico concluido entre las partes contratantes y un tercero, cuya finalidad es sustituir a una de ellas por dicho tercero en la titularidad de la relación contractual, la cual permanece idéntica en su dimensión objetiva”, que opera entre un cedente y cesionario que expresan su voluntad que éste reemplace a aquél en sus relaciones con el cedido, no se encuadra en la especie, desde que, como se dijo, la circunstancia que se dividan las facultades del dominio, a través de la constitución de un usufructo, no elimina la facultad del arrendador de disponer del término del arrendamiento que celebró con el demandado, más aún, si el usufructuario está obligado a respetarlo, disipando con ello la “voluntad” que debería existir para configurar dicha institución. 

8º.- Que, en ese contexto, cabe concluir que la demanda fue debidamente acogida y no se produjeron los errores de derecho que se denuncian, por lo que el recurso de casación en el fondo deberá ser desestimado. Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada a fojas 147, contra la sentencia de veinticinco de septiembre del año dos mil quince, que se lee a fojas 145 vuelta y siguiente. Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge Lagos. 

Regístrese y devuélvase. 

N° 20.582-2015. 

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señor Jorge Lagos G., y señora Leonor Etcheberry C. No firman los Ministros señor Fuentes y señora Muñoz, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal el primero y por estar en comisión de servicios la segunda. Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema 

En Santiago, a cinco de enero de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

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ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.