Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete.
Vistos:
En autos Rol C-4728-2014 del Segundo Juzgado Civil de
Chillán, sobre juicio de la Ley N° 18.101, caratulados
“Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y Compañía Limitada con
Chávez Gutiérrez Elías Joel”, por sentencia de veintisiete de
mayo de dos mil quince se acogió, con costas, la demanda
deducida a fojas 1 por la Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y
Compañía Limitada, representada por don Isaac Esteban y doña
Ruth Eliana ambos Chávez Gutiérrez, y, en consecuencia, se
ordenó al demandado restituir a la actora el local comercial
signado como Lote Cuatro del Mercado Modelo Municipal de
Chillán, ubicado en calle Cinco de Abril N° 767 de esa
ciudad, dentro de tercero día desde que la sentencia cause
ejecutoria; rechazándose, por lo tanto, las excepciones
opuestas por el demandado a fojas 27. Asimismo, se condenó al
arrendatario demandado, del mismo modo, a pagar a la
demandante las rentas de arrendamiento que se devenguen hasta
la restitución, cuyo monto se determinará en la etapa de
cumplimiento incidental del fallo.
Se alzó la parte demandada y una Sala de la Corte de
Apelaciones de Chillán, por sentencia de veinticinco de
septiembre de dos mil quince, la confirmó.
En contra de este último pronunciamiento, la misma
litigante dedujo recurso de casación en el fondo, solicitando
su invalidación y la dictación de uno de reemplazo que
rechace la demanda, con costas, acogiéndose la excepción
sobre inoponibilidad y ausencia de efectos de la
manifestación de voluntad de terminación o de no renovación
dada por la nuda propietaria y no por la usufructuaria y
consecuente vigencia del contrato de arrendamiento materia
del juicio, que hace improcedente la restitución de la cosa
arrendada.
Se ordenó traer los autos en relación.
Considerando:
1°.- Que el recurrente denuncia, en primer lugar, la
errónea interpretación de lo dispuesto en el artículo 792 del
Código Civil, lo que conlleva, a su vez, a la infracción de
los artículos 19 inciso 1°, 709, 1962 y 22 del mismo cuerpo
legal. Señala que la cuestión a dilucidar consiste en
determinar si la arrendadora actualmente, nuda propietaria,
tiene o no, la facultad de poner término al contrato de
arrendamiento, o sí, por el contrario, atendido el usufructo
que celebró la actora con un tercero, razón por la cual pasó
el uso y goce de la cosa a la usufructuaria, correspondería
sólo a ésta ejercer dicha prerrogativa. Explica que en la
especie, ha ocurrido una modalidad de sucesión a título
particular, por acto entre vivos, en virtud de la cual se
produjo la traslación o cambio de titularidad del uso y goce
de la cosa a un tercero, cuestión que la doctrina y la
jurisprudencia, a propósito de la interpretación del concepto
de “respeto”, que contempla el artículo 1962 del Código
Civil, ha denominado “sucesión legal de contrato” o “cesión
legal de contrato”, y que es lo mismo que ocurre en la
hipótesis del artículo 792 del Código Civil, de manera que su
correcta exégesis, importa que el usufructuario debe respetar
el contrato de arrendamiento pactado por el nudo propietario,
al tratarse de una “cesión legal del contrato” y, en ese
contexto, el usufructuario pasa a ocupar la calidad de
arrendador y de titular de todos los derechos y obligaciones
surgidos del contrato de arrendamiento, siendo así, la
facultad de terminar o de renovar el contrato, en la medida
que no constituye un derecho personalísimo, debe ser ejercido
por el usufructuario y no por el nudo propietario de manera
que, en esas condiciones, la notificación efectuada por la
demandante –nuda propietaria-, al demandado comunicando su
intención de terminar el contrato de arrendamiento, carece de
eficacia y no tuvo el efecto de finalizarlo, porque no posee
la calidad de arrendadora, renovándose tácitamente el mismo.
En la segunda parte del arbitrio, señala que igualmente
y de manera accesoria, se vulneró lo dispuesto en el artículo 1950 N° 2 del Código Civil, puesto que, la
usufructuaria, conforme a lo expuesto no manifestó su
voluntad de poner término al contrato de manera que se
renovó por otro período de 10 años siendo, conforme a lo
expuesto, inocuo lo que haya querido el nudo propietario; así
mismo, sobre la base de este razonamiento, indica que se
transgredieron, también, las reglas de los artículos 1445
inciso 1°, 1545 y 1947 del mismo texto legal, las dos primera
al no respetar la ley del contrato y la última porque no es
aplicable en la especie.
Termina indicando la forma en que dichos errores
influyeron en lo dispositivo del fallo, solicita se acoja su
recurso, invalidándolo y dictando uno de reemplazo por el
cual se rechace la demanda en la forma que indica.
2°.- Que son hechos establecidos por los jueces del
fondo:
a)La Sociedad Eliana Gutiérrez Poblete y Cía. Limitada se
constituyó el 1 de julio de 1987, siendo sus socias las
señoras Eliana Gutiérrez Poblete, Olga Guillermina y Ruth
Eliana, ambas Chávez Gutiérrez, la que es representada
legalmente por don Isaac Esteban y doña Ruth Eliana Chávez
Gutiérrez, que fue modificada el 18 de agosto de 2008,
estableciéndose que los actuales socios son Isaac Esteban,
Roberto Jacob, Josué Aron, Ruth Eliana, Elías Joel y Rubén
Ananías todos Chávez Gutiérrez.
b) Los litigantes celebraron el 11 de octubre de 2002 un
contrato de arrendamiento, que comenzó a regir el 1 de
octubre de 2003 por el término de 10 años, que se renovaría
tácita y sucesivamente, si ninguna de las partes manifestaba
su voluntad de ponerle término mediante aviso dado por
escritura pública anotada al margen del documento original,
con a lo menos seis meses de anticipación al vencimiento del
período que estuviere en curso.
c) La demandante con fecha 28 de diciembre de 2010
constituyó usufructo vitalicio sobre el inmueble sub-lite en
favor de doña Eliana Gutiérrez Poblete quien, a su vez, otorgó a don Isaac Chávez Gutiérrez un poder especial sin
ninguna limitación de facultades con administración y
disposición respecto de dicha propiedad.
d) La actora envió una comunicación al demandado de no
perseverar en el contrato de arrendamiento para lo cual
suscribió una escritura pública con fecha 13 de abril de
2011, la que subinscribió al margen del referido contrato, el
día 7 de noviembre de 2011 y notificó por carta el 28 ese
mismo mes y año.
e) El demandado ocupa actualmente el inmueble.
3°.- Que, sobre la base de los hechos antes referidos, y
en lo pertinente, los sentenciadores de alzada concluyeron:
“Que, conforme al artículo 792 del Código Civil, el
usufructuario debe respetar los arriendos de la cosa
fructuaria contratados por el propietario antes de
constituirse el usufructo o después de constituidos, en la
hipótesis del artículo 777. Los contratos de arrendamiento le
son oponibles al usufructuario, pero como contrapartida,
pertenecen al usufructuario desde que principia el usufructo,
las rentas de arrendamiento por aquellos contratos celebrados
por el propietario antes de la constitución del usufructo,
debiendo accionar en contra de la parte arrendadora en la
sede respectiva” y “Que no es admisible que el usufructuario
pueda demandar la terminación del contrato de arrendamiento,
ya que si no puede percibir las rentas del arrendatario,
menos puede poner término al contrato de arrendamiento, ya
que el usufructuario no se subroga en los derechos del
arrendador”.
4°.- Que el usufructo, conforme el artículo 764 del Código
Civil, “es un derecho real que consiste en la facultad de
gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y
substancia, y de restituirla a su dueño…”, el artículo 765
del mismo cuerpo legal, agrega, que “el usufructo supone
necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo
propietario y el del usufructuario. Tiene por consiguiente
una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad” y, en lo que
interesa, el artículo 792 del mismo cuerpo legal, señala que
“el usufructuario es obligado a respetar los arriendos de la
cosa fructuaria, contratados por el propietario antes de
constituirse el usufructo por acto entre vivos…”.
5°.- Que la controversia radicó en determinar si la actora
se encuentra legitimada, en su calidad de nuda propietaria,
para poner término al contrato de arrendamiento que la unió
con el demandado, sobre la base que, a juicio del recurrente,
al pasar el uso y goce de la cosa a la usufructuaria se
produjo la extinción del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada siendo esta última la única que podría ejercer
dicha facultad, de manera que en este contexto, el referido
pacto, se mantiene vigente por haberse renovado el plazo de
su duración.
Al efecto cabe precisar que si bien en ambas instituciones
se otorga el uso y goce de la cosa, el arrendamiento otorga
un derecho personal al arrendatario cuya fuente es
exclusivamente el contrato, siendo las obligaciones que
emanan de aquel trasmisibles, en cambio, el usufructo es un
derecho real principal, temporal e intransmisible, cuyas
facultades se determinan, en primer lugar, conforme lo
dispone el artículo 791 del Código Civil, a través su acto
constitutivo, siendo sólo de carácter supletoria las que
contempla el citado cuerpo legal, así es como, el artículo
792 del citado texto legal, en lo pertinente, obliga al
usufructuario a respetar los arriendos de la cosa fructuaria
contratados por el propietario antes de constituirse el
usufructo por acto entre vivos.
6°.- Que una correcta exégesis de las normas propuestas,
tal como lo resolvieron los jueces de fondo, permite concluir
que no se configuró la defensa del demandado, esto es, la
“extinción del derecho del arrendador” porque en caso alguno
la parte demandante perdió la facultad de disposición sobre
el inmueble, que es en virtud de la cual celebró el contrato
de arrendamiento, puesto que, efectivamente el artículo 792 del Código Civil contempla dentro de las obligaciones del
usufructuario la de respetar el arriendo contratado antes de
la constitución del referido derecho real, cuya
interpretación lógica importa, a diferencia de lo que
sostiene el recurrente, que el usufructuario, como ya se
dijo, obligado a acatar dicho contrato, carece de la facultad
de poner término al mismo, salvo que lo haya celebrado,
refuerza lo anterior, a contrario sensu, lo dispuesto en el
artículo 793 del Código Civil, que previene que el
usufructuario, en principio, puede dar en arriendo el
usufructo y cederlo a quien quiera, pero también puede
ocurrir que el constituyente lo prohíba, en consecuencia,
“este derecho real sólo redunda en la facultad de gozar de
una cosa, según el tenor del artículo 764 del Código Civil,
es decir, envuelve únicamente una de las facultades a que da
derecho el dominio, el que permanece inalterablemente
radicado en el nudo propietario”, por consiguiente, “no es
admisible que el usufructuario pueda demandar la terminación
del contrato del contrato de arrendamiento, ya que si no
puede percibir las rentas del arrendatario, menos puede poner
término al contrato de arrendamiento, ya que el usufructuario
no se subroga en los derechos del arrendador”.
7°.- Que, por consiguiente, la tesis de la “cesión de
derecho” que propone el demandado, definida por el autor
García Amigo como “un negocio jurídico concluido entre las
partes contratantes y un tercero, cuya finalidad es sustituir
a una de ellas por dicho tercero en la titularidad de la
relación contractual, la cual permanece idéntica en su
dimensión objetiva”, que opera entre un cedente y cesionario
que expresan su voluntad que éste reemplace a aquél en sus
relaciones con el cedido, no se encuadra en la especie, desde
que, como se dijo, la circunstancia que se dividan las
facultades del dominio, a través de la constitución de un
usufructo, no elimina la facultad del arrendador de disponer
del término del arrendamiento que celebró con el demandado,
más aún, si el usufructuario está obligado a respetarlo, disipando con ello la “voluntad” que debería existir para
configurar dicha institución.
8º.- Que, en ese contexto, cabe concluir que la demanda
fue debidamente acogida y no se produjeron los errores de
derecho que se denuncian, por lo que el recurso de casación
en el fondo deberá ser desestimado.
Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en
los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de
Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de
casación en el fondo deducido por la parte demandada a fojas
147, contra la sentencia de veinticinco de septiembre del año
dos mil quince, que se lee a fojas 145 vuelta y siguiente.
Redacción a cargo del abogado integrante señor Jorge
Lagos.
Regístrese y devuélvase.
N° 20.582-2015.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada
por los Ministros señores Juan Fuentes B., Ricardo Blanco H.,
señora Andrea Muñoz S., y los abogados integrantes señor
Jorge Lagos G., y señora Leonor Etcheberry C. No firman los
Ministros señor Fuentes y señora Muñoz, no obstante haber
concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con
feriado legal el primero y por estar en comisión de servicios
la segunda. Santiago, cinco de enero de dos mil diecisiete. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a cinco de enero de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría
por el Estado Diario la resolución precedente.
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