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miércoles, 26 de agosto de 2015

Cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios.Mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada faculta al arrendatario para poner término al arrendamiento

Santiago, once de agosto de dos mil quince.

VISTOS:
En estos autos rol Nº 431-2015 la parte demandante deduce recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que confirmó la de primer grado que rechazó la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de perjuicios deducida por Sociedad de Inversiones Sammiz Limitada en contra de la Junta Nacional de Jardines Infantiles.

En su libelo el actor explica que las partes mantienen una relación contractual desde el año 2003, en cuya virtud su representada ha entregado en arrendamiento a la demandada dos propiedades. Indica que en el año 2010 dichos contratos fueron renovados por cinco años, ocasión en la que se pactó una renta equivalente a 90 Unidades de Fomento mensuales por cada inmueble y se exigió a su parte la realización de importantes inversiones para renovarlos, las que ascienden a 1.000 Unidades de Fomento. Explica que el 10 de noviembre de 2012 la demandada puso término unilateral a las citadas convenciones, desocupó y entregó las propiedades y no pagó la renta de ese mes, de modo que como consecuencia de tal proceder su parte dejará de percibir las rentas pactadas por 34 meses, esto es, una cifra ascendente a 
5.940 Unidades de Fomento. Termina solicitando que se condene a la demandada a pagarle el total de las rentas por el período pactado y los perjuicios causados, todo por la suma equivalente a 6.940 Unidades de Fomento, con accesorias y costas.
La sentencia de primera instancia rechazó la demanda basada en que las causas por las que se puso término al contrato de arrendamiento se encuentran fehacientemente acreditadas, en tanto que la demandante no rindió prueba alguna para desvirtuar los hechos en que se fundan las mismas. A lo anterior el fallador añade que la parte arrendataria y demandada puso término anticipado a los contratos de arrendamiento de autos por las razones que se indican en el aviso de 07 de septiembre de 2012, las que demuestran el mal estado y deficiente calidad de los inmuebles que le impedían hacer el uso que de ellos tuvo en vista al arrendarlos, terminación que se encuentra amparada por lo establecido en el inciso primero del artículo 1932 del Código Civil, por lo que mal puede la actora pretender el pago de las rentas de arriendo hasta la fecha primitiva de término de tales contratos. Finalmente, el juez concluye que al no existir el incumplimiento alegado por la arrendadora, ésta tampoco puede pedir que le indemnicen los perjuicios por los gastos que habría efectuado para acondicionar los inmuebles, implementaciones que, por lo demás, no detalla en la demanda, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Valparaíso, agregando que el fundamento esgrimido por la demandante al apelar, referido a que la demandada sobrepasó la capacidad del inmueble y que, por ello, se originaron diversas falencias en la propiedad, es una alegación que no fue planteada en la demanda, motivo por el que no corresponde que se hagan cargo de ella.
En contra de la decisión del tribunal ad quem la actora dedujo recurso de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el recurrente denuncia que el fallo infringe, por errada aplicación, los artículos 1924 número 2, 1927, 1932, 1941, 1945, 1950, 1545, 1546 y 1549 del Código Civil, y respecto de las leyes reguladoras de la prueba, sostiene que el fallo quebranta los artículos 1915, 1938, 1560, 1563, 1564, 1700, 1702, 1706 y 1712 del Código Civil, como también los artículos 342, 346, 384 y 426 del Código de Procedimiento Civil.
En primer lugar, y respecto del artículo 1915, aduce que la sentencia lo quebranta al desconocer que la “cosa”, esto es, el inmueble objeto del contrato, tiene una entidad determinada y, como tal, una capacidad limitada y ajustada al objeto del contrato.
Enseguida, y en cuanto concierne al artículo 1924, explica que el sentenciador ha confundido la mantención y mejoras del inmueble con las adaptaciones a un mal uso que se ha dado al mismo, pues no es posible entender que “la cosa” deba ser adaptada para un uso inadecuado y que va mucho más allá de lo natural y obvio, destacando que ello no es parte de su mantención.
En tercer lugar, y en lo que atañe al artículo 1927, destaca que el magistrado ha confundido el concepto de “reparaciones”, que son propias de una mantención, con la noción de “modificaciones”, que están vinculadas con la adaptación a límites imposibles para el bien raíz. Añade que todas las adaptaciones que fueron pactadas en las renovaciones del contrato fueron efectuadas por su parte y aceptadas por las entidades pertinentes de la arrendataria.
Enseguida sostiene, en lo que se relaciona con el artículo 1932, que éste exige determinar si el vicio que da derecho a terminar el contrato se originó con o sin culpa del arrendatario y subraya que en la especie el contrato se desarrolló sin problemas durante casi diez años y que recién en el año 2012 se señaló que el bien no era apto para que desarrollaran su función laboral los más de 140 trabajadores que ahí se desempeñaban. Explica que al celebrar la renovación del contrato y al efectuar y ser recibidas conforme las mejoras, durante los años 2010 y 2011, el bien raíz cumplía con las condiciones necesarias para el fin por el que había sido arrendado, en tanto que los aumentos en la planta del personal efectuados por la arrendataria en 2012 no son oponibles a su parte, pues no dependen de ella, máxime si nunca se solicitó mejora o adaptación alguna para aumentar la capacidad del inmueble.
En resumen, manifiesta que si bien ocurrió un cambio que impidió que el bien arrendado fuera apto, el mismo, que califica de situación sobreviniente, no se debe a una disminución en las características físicas o técnicas del bien, sino que el único posible incide en el empleo que de éste hizo la arrendataria al superar con creces su máxima capacidad de uso.
A continuación, estima vulnerado por falta de aplicación el artículo 1938, puesto que la arrendataria incumplió una obligación legal, cual es usar el bien para su destino natural y obvio, desde que las variaciones que introdujo en la planta de personal llevaron a un abuso de las capacidades del mismo, lo que da lugar a la indemnización de perjuicios demandada.
Luego aduce que el artículo 1941 ha sido quebrantado por falta de aplicación, ya que la decisión de aumentar la planta de personal de la demandada emana, sin duda alguna, de un dependiente suyo, motivo por el que debe responder.
En el párrafo siguiente se refiere al artículo 1945, relativo a la terminación del contrato por culpa del arrendatario, el que considera vulnerado por falta de aplicación debido a que la supuesta ineptitud del bien tiene su origen en la sobreutilización que del mismo hizo la arrendataria, de lo que se sigue que le cabe culpa en el hecho y, por consiguiente, se encuentra en la obligación de responder.
Expresa más adelante que el fallo contraviene el artículo 1950 al no considerarlo, ya que ninguna de las causales de expiración del contrato de arrendamiento en él contempladas se verifica en la especie.
SEGUNDO: Que enseguida aborda la transgresión de los artículos 1560, 1563 y 1564 del Código Civil, y al respecto expresa que, tras una vigencia de casi diez años en la que el bien cumplió cabalmente con la finalidad para la que fue destinado por la arrendataria, sólo en el último año y a consecuencia de un cambio efectuado por ésta el bien dejó de ser útil, de lo que se deduce, a su juicio, que la interpretación lógica de lo acontecido demuestra que su parte dio cabal cumplimiento al contrato, siendo la contraria la que faltó a sus obligaciones.
Respecto de los artículos 1545, 1546 y 1549 alega que el primero es infringido desde que en la terminación del contrato no medió consentimiento, no se advierte cuál habría sido la causa legal en que se fundó y, por último, puesto que tampoco se pidió su resolución judicial.
En torno a los otros dos artículos mencionados asevera que fueron violentados desde que la demandada no dio al bien el cuidado pertinente y abusó de su capacidad y, además, porque la contraria, a sabiendas del mal uso que ha hecho del bien, pretende hacer recaer la infracción en su parte, que dio cabal cumplimiento a sus obligaciones.
TERCERO: Que en lo que atañe a las leyes reguladoras prueba que estima vulneradas se refiere, en primer término, al quebrantamiento de los artículos 1700, 1702 y 1706 del Código Civil, en relación con lo establecido en los artículos 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil, desde que se encuentra plenamente acreditado lo señalado en los documentos acompañados a los autos, entre otros el hecho de la recepción definitiva de las obras, conforme al Informe Técnico de 15 de agosto de 2011, emitido por la demandada.
De ello se sigue, a su juicio, que los trabajos comprometidos en el año 2010 fueron ejecutados a cabalidad y debidamente recepcionados, por lo que el bien raíz cumplía por completo con el objeto para el que fue arrendado y, en consecuencia, los sentenciadores han infringido tales disposiciones al no dar a estos instrumentos el valor probatorio que corresponde según las mismas.
En lo que concierne a la transgresión de los artículos 1712 del Código Civil y 426 del Código de Procedimiento Civil expone que, a partir de los hechos que cita y que considera ciertos, se debe concluir un hecho incierto, esto es, que la “incapacidad” del inmueble emana, precisamente, del mal uso que hizo de éste la arrendataria y al no decidirlo así los falladores los han vulnerado.
Por último, y en relación al quebrantamiento del artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, explica que el fallo incurre en dicho vicio al no otorgar pleno valor probatorio a la declaración del testigo de su parte Zelaya Riquelme.
CUARTO: Que al referirse a la influencia que tales vicios habrían tenido en lo dispositivo del fallo, el recurrente expresa que la correcta aplicación de las citadas disposiciones habría conducido necesariamente al acogimiento de su demanda.
QUINTO: Que la sola lectura del recurso deja en evidencia las serias falencias del mismo. En efecto, en lo que dice relación con la infracción de los artículos 1700, 1702 y 1706 del Código Civil y 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil, se afirma que se encuentra plenamente acreditado lo señalado en los documentos acompañados a los autos, esto es, que los trabajos comprometidos en el año 2010 fueron ejecutados a cabalidad y debidamente recepcionados, por lo que el bien raíz cumplía completamente el objeto para el que fue arrendado, aseveraciones de las que el recurrente deduce que el rechazo de su demanda contraviene las reglas relativas a la valoración de la prueba instrumental al no otorgar a estos documentos el mérito que les corresponde, asertos de los que se sigue que los fundamentos expuestos para justificar el vicio que se denuncia no se relacionan de manera alguna con el contenido de las normas que se estiman vulneradas, sino que por su intermedio lo realmente pretendido consiste en establecer conclusiones acerca de la valoración de la prueba rendida por las partes diversas de las asentadas por los jueces del grado, lo que resulta inadmisible en un arbitrio procesal como el de la especie.
SEXTO: Que, a su vez, y en cuanto se refiere a la acusada contravención de los artículos 1712 del Código Civil y 426 del Código de Procedimiento Civil, cabe señalar que la parte recurrente se limita a afirmar que los sentenciadores incurren en ella al no dar por establecido que la “incapacidad” del inmueble arrendado emana, precisamente, del mal uso que de éste hizo la arrendataria, hecho este último que, efectivamente, no se encuentra establecido en la causa. Por el contrario, se concluyó por los magistrados del fondo que la actora no rindió prueba útil que acreditara que efectivamente el inmueble se encontraba apto para su uso, por haber efectuado todas las reparaciones que eran necesarias para tal efecto. Cabe señalar además que el mencionado artículo 426 señala, en su inciso segundo, que una sola presunción puede constituir plena prueba cuando, a juicio del tribunal, tenga caracteres de gravedad y precisión suficientes para formar su convencimiento, de lo que se desprende que la deducción que hace el tribunal, así como la calificación de su gravedad, precisión y concordancia, es una facultad privativa que corresponde a un proceso racional y, por ende, no sujeto al control del recurso de casación en el fondo.
SÉPTIMO: Que, por otra parte, y en lo que respecta a la infracción del artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, se debe recordar que es sabido que dicha preceptiva no es reguladora de la prueba. A la inversa, el mencionado artículo se limita a otorgar orientaciones para que los jueces puedan apreciar el valor de los testimonios, sin que ellas sean obligatorias para los magistrados de la instancia, de manera que escapan del control de casación que hace esta Corte a través de este arbitrio de impugnación.
OCTAVO: Que desestimada la transgresión de normas reguladoras del valor de la prueba corresponde señalar que los sentenciadores establecieron como hechos de la causa la existencia y las condiciones del contrato de arrendamiento y de sus posteriores modificaciones, celebrados entre Sociedad de Inversiones Sammiz Limitada y la Junta Nacional de Jardines Infantiles, respecto de los inmuebles ubicados en calle 7 Norte N° 610, esquina 1 Norte, y calle 7 Norte N° 620, ambos de Viña del Mar.
Asimismo tuvieron por demostrada la existencia de la 
obligación que recaía sobre el arrendador de mantener los inmuebles arrendados en estado de servir para el fin por el que fueron arrendados y, además, la de realizar todas las modificaciones y mejoras en tales bienes raíces que las partes individualizaron.
Del mismo modo tuvieron por acreditado que en el aviso enviado por la Directora Regional de la JUNJI Valparaíso al representante de la demandante, con fecha 07 de septiembre de 2012, por el que se puso término al contrato de arrendamiento, se indicaron como causas principales de dicha determinación el no cumplimiento de los requisitos mínimos del inmueble, tanto en materia de amperaje eléctrico como de metraje cuadrado para los más de 140 funcionarios que desarrollan ahí sus funciones, no contando las oficinas con las condiciones básicas establecidas por la legislación laboral.
Además, los jueces del mérito establecieron expresamente que las causas por las que se puso término al contrato de arrendamiento, y que fueran especificadas en el citado aviso de 07 de septiembre de 2012, se encuentran fehacientemente acreditadas, mientras que la actora no rindió prueba alguna para desvirtuar los hechos en que se fundan las mismas.
Finalmente, dejaron explícitamente asentado que la 
actora no rindió prueba útil para demostrar que efectivamente el inmueble se encontraba apto para su uso, por haber efectuado todas las reparaciones que eran necesarias para tal fin.
NOVENO: Que sobre la base de tales antecedentes fácticos los sentenciadores desestimaron la demanda, fundados en que el mal estado y deficiente calidad de los inmuebles arrendados impedían a la demandada hacer el uso que de ellos tuvo en vista al arrendarlos, de modo que la terminación del contrato materia de autos se encuentra amparada por lo prescrito en el inciso primero del artículo 1932 del Código Civil, sin que la demandante pueda pretender que las rentas de arriendo sean solucionadas hasta la fecha primitiva de término del vínculo contractual ni que se le resarzan perjuicios por los gastos en que habría incurrido para acondicionar los inmuebles.
DÉCIMO: Que para resolver el recurso en examen es preciso recordar que el artículo 1915 del Código Civil previene que: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
A su turno el artículo 1932 preceptúa que: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.
DÉCIMO PRIMERO: Que de los antecedentes que constan en autos sólo cabe concluir que al decidir la terminación del contrato la Junta Nacional de Jardines Infantiles dio cabal y estricto cumplimiento a la normativa que rige en esta materia, pues verificada la circunstancia que la justificaba actuó en consecuencia, haciendo efectivo dicho modo de poner fin al vínculo convencional y restituyó los inmuebles que constituían su objeto, situación ante la que los jueces del mérito, dados los hechos demostrados por la demandada y la inconducencia de la prueba rendida por la demandante, aplicaron correctamente el derecho que la regula y, en consecuencia, desestimaron la demanda.
DÉCIMO SEGUNDO: Que, en efecto, no se advierte de qué manera los sentenciadores habrían incurrido en los errores de derecho que se les atribuyen. Así, establecida en autos la concurrencia de las circunstancias previstas en el artículo 1932 del Código Civil, no cabía sino concluir que en la especie no procedía condenar a la demandada a pagar rentas de arrendamiento carentes de asidero ni a indemnizar gastos cuya justificación tampoco se demostró. De lo anterior se sigue que los jueces se han limitado a aplicar la normativa que rige la situación en examen, sin que las alegaciones del recurrente sobre esta materia puedan fructificar.
DÉCIMO TERCERO: Que por lo razonado y concluido en los motivos que preceden, el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

En conformidad, asimismo, con lo que disponen los artículos 764, 765, 766, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de la presentación de fojas 227 en contra de la sentencia de veintiocho de noviembre del año dos mil catorce, escrita a fojas 225.

Regístrese y devuélvase.
Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Lagos.

Rol Nº 431-2015.

Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Pedro Pierry A., Sra. Rosa Egnem S., Sra. María Eugenia Sandoval G. y Sr. Carlos Aránguiz Z. y el Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G. No firma, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, el Ministro señor Aránguiz por estar con feriado legal. Santiago, 11 de agosto de 2015.
Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En Santiago, a once de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.