Valpara铆so, trece de abril del a帽o dos mil seis.
Visto:
Se reproduce la sentencia en alzada con las siguientes modificaciones.
a) Se suprimen los fundamentos noveno al d茅cimo cuarto, ambos inclusive.
b) En las citas legales, se adiciona el art铆culo 1.936 y 1.445 del C贸digo Civil. Se tiene en su lugar y adem谩s presente: En cuanto a la demanda principal:
Primero: Que en cuanto a la multa estipulada reclamada por la demandante, y que la Juez de primer grado rechaz贸, estos juzgadores coinciden con tal decisi贸n, pero teniendo presente para ello que el demandado habr铆a incurrido en mora el 5 de agosto de 2004, seg煤n consta de la certificaci贸n rolante a fojas 12, esto es, con posterioridad a la terminaci贸n del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, el 31 de julio de 2004, por lo que no corresponde condenarlo en multa. En cuanto a la demanda reconvencional:
Segundo: Que el arrendatario, en el primer otros铆 del escrito de fojas 36 y siguientes ha deducido demanda reconvenional, para que el arrendador sea condenado a restituirle los $4.500.000 derivados de las obras que debi贸 realizar para habilitar el local, puesto que no se encontraba en condiciones para poder ejercer el giro del mismo -bar y caf茅-, m谩s la suma de $450.000.- (Cuatrocientos cincuenta mil pesos), correspondiente al mes de garant铆a, todo con intereses, reajuste y costas.
Tercero: Que a fojas 52 la demandada reconvencional solicit贸 el rechazo de esta demanda, con costas, por aplicaci贸n de las cl谩usulas d茅cima, und茅cima y d茅cimo tercera que proh铆be al arrendatario hacer variaciones en la propiedad, sin autorizaci贸n expresa del propietario, ha bi茅ndose tambi茅n pactado que todo mejora que se efect煤e al inmueble arrendado quedar谩n a beneficio del local comercial, sin costo alguno para el arrendador. Respecto a la garant铆a, se帽ala que debe estarse a lo estipulado en la cl谩usula novena del contrato, esto es, que la devoluci贸n de la misma se debi贸 efectuar por parte del arrendador dentro de un plazo de 30 d铆as contados desde la recepci贸n del inmueble y previa constancia de no existir da帽os imputables a dicha garant铆a u otros pagos pendientes, que habi茅ndose realizado la entrega del bien ra铆z el cuatro de agosto su restituci贸n s贸lo se puede hacer exigible el 4 de septiembre del a帽o 2004.
Cuarto: Que de conformidad con el contrato de arriendo, no objetado de fojas 2 y siguiente, el inmueble materia del contrato deb铆a ser destinado a bar y caf茅. Asimismo, en la cl谩usula d茅cimo primera se estipul贸, que no se pod铆an hacer variaciones en la propiedad arrendada, salvo autorizaci贸n expresa del arrendador; y, en la d茅cimo tercera, se agrega que todas las mejoras que se efect煤en en el inmueble arrendado, ser谩n de cargo del arrendatario, quedando a beneficio del local comercial.
Quinto: Que para demostrar sus afirmaciones la demandante reconvencional acompa帽贸 prueba pericial rolante a fojas 80 vta., evacuada por el perito tasador don Fernando Jos茅 Ksenermam Mandel, no objetada, quien califica las obras realizadas, atendida su envergadura, de remodelaci贸n, reestructuraci贸n y ampliaci贸n de local.
Sexto: Que analizada la prueba pericial de acuerdo a la sana cr铆tica, estos sentenciadores, han adquirido la convicci贸n de que las obras que realiz贸 el arrendatario en el local arrendado, no fueron simples mejoras o modificaciones, sino una verdadera transformaci贸n al local comercial quedando convertido en un establecimiento destinado a bar y caf茅, con una presentaci贸n totalmente diferente a la primitiva tal cual lo informa, adem谩s, el perito en su informe. Asimismo se concluye que las obras no fueron expresamente autorizadas en el respectivo contrato, como tampoco consta que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas, de manera tal que no pueden quedar incluidas en las simples mejoras a que se refiere la cl谩usula d茅cimo ter cero del contrato de arriendo referido y que se encontraban prohibidas, conforme a la cl谩usula d茅cimo primero del mismo por lo que no corresponde que el arrendador indemnice al arrendatario por los gastos en que 茅ste incurriera, no obstante haberse acreditado las obras.
S茅ptimo: Que a mayor abundamiento, el art铆culo 1927 del C贸digo Civil, define que las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto a que se destina, como los arreglos de ca帽er铆a, por gotera. Se except煤an las locativas que son un tipo de mejoras necesarias pero corresponden al arrendatario por ejemplo: da帽os en vidrios de un ventanal. En este caso particular, se deja constancia en la cl谩usula d茅cimo cuarta del contrato de arriendo mencionado que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado de conservaci贸n oblig谩ndose a restituirlo en iguales condiciones, de manera tal que no puede conceptuarse las transformaciones, reestructuraciones y ampliaci贸n de local a que se refiere el informe pericial de fojas 80 vta., como necesaria por cuanto 茅stas siempre van a estar limitadas por el derecho de dominio que tiene el arrendador o propietario sobre la cosa arrendada, en este caso, el inmueble objeto del presente juicio, de manera tal que debe primar en este caso la Ley del Contrato, por lo que no puede entrar a discutir al t茅rmino del mismo y no en el origen de 茅ste, el que en definitiva firm贸 sin observaciones, sin perjuicio de que 茅l considere que suscribi贸 un contrato desfavorable.
Octavo: Que en este estado la demanda reconvencional debe ser rechazada, y s贸lo podr谩 reembolsarse el mes de garant铆a, contemplado en el contrato, en el cual el demandado reconvencional se da por recibido de esa cantidad, y acepta en su contestaci贸n de fojas 52, que no la ha restituido al arrendatario demandante reconvencional. Por estas consideraciones y disposiciones legales reproducidas y adicionadas, se revoca la sentencia apelada de veintid贸s de abril del a帽o dos mil cinco, escrita de fojas 83 a 87 vta., s贸lo en cuanto acoge la demanda reconvencional relativa al pago de mejoras y, en su lugar, se declara que se niega lugar a la demanda reconvencional deducida en lo principal de fojas 36 en este rubro. Se confirma el fallo, en cuanto el arrendador demandado reco nvencional, Sociedad Comercial Calzados Danko, representada por Hugo Ortiz Calder贸n, deber谩 restituir la suma de $450.000.- (cuatrocientos cincuenta mil pesos) por concepto de garant铆a, reajustada de conformidad a la variaci贸n experimentada por el 铆ndice de precios al consumidor entre el 31 de julio del 2004 y la fecha de su pago efectivo, m谩s los intereses para operaciones reajustables, desde que el demandado se constituya en mora y sin costas, por no haber sido la demandada totalmente vencida. Se confirma en lo dem谩s, la referida sentencia.
Redacci贸n de la Ministro Sra. In茅s Mar铆a Letelier Ferrada.
Reg铆strese y devu茅lvase. Rol N潞 2.462-2005.
Visto:
Se reproduce la sentencia en alzada con las siguientes modificaciones.
a) Se suprimen los fundamentos noveno al d茅cimo cuarto, ambos inclusive.
b) En las citas legales, se adiciona el art铆culo 1.936 y 1.445 del C贸digo Civil. Se tiene en su lugar y adem谩s presente: En cuanto a la demanda principal:
Primero: Que en cuanto a la multa estipulada reclamada por la demandante, y que la Juez de primer grado rechaz贸, estos juzgadores coinciden con tal decisi贸n, pero teniendo presente para ello que el demandado habr铆a incurrido en mora el 5 de agosto de 2004, seg煤n consta de la certificaci贸n rolante a fojas 12, esto es, con posterioridad a la terminaci贸n del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, el 31 de julio de 2004, por lo que no corresponde condenarlo en multa. En cuanto a la demanda reconvencional:
Segundo: Que el arrendatario, en el primer otros铆 del escrito de fojas 36 y siguientes ha deducido demanda reconvenional, para que el arrendador sea condenado a restituirle los $4.500.000 derivados de las obras que debi贸 realizar para habilitar el local, puesto que no se encontraba en condiciones para poder ejercer el giro del mismo -bar y caf茅-, m谩s la suma de $450.000.- (Cuatrocientos cincuenta mil pesos), correspondiente al mes de garant铆a, todo con intereses, reajuste y costas.
Tercero: Que a fojas 52 la demandada reconvencional solicit贸 el rechazo de esta demanda, con costas, por aplicaci贸n de las cl谩usulas d茅cima, und茅cima y d茅cimo tercera que proh铆be al arrendatario hacer variaciones en la propiedad, sin autorizaci贸n expresa del propietario, ha bi茅ndose tambi茅n pactado que todo mejora que se efect煤e al inmueble arrendado quedar谩n a beneficio del local comercial, sin costo alguno para el arrendador. Respecto a la garant铆a, se帽ala que debe estarse a lo estipulado en la cl谩usula novena del contrato, esto es, que la devoluci贸n de la misma se debi贸 efectuar por parte del arrendador dentro de un plazo de 30 d铆as contados desde la recepci贸n del inmueble y previa constancia de no existir da帽os imputables a dicha garant铆a u otros pagos pendientes, que habi茅ndose realizado la entrega del bien ra铆z el cuatro de agosto su restituci贸n s贸lo se puede hacer exigible el 4 de septiembre del a帽o 2004.
Cuarto: Que de conformidad con el contrato de arriendo, no objetado de fojas 2 y siguiente, el inmueble materia del contrato deb铆a ser destinado a bar y caf茅. Asimismo, en la cl谩usula d茅cimo primera se estipul贸, que no se pod铆an hacer variaciones en la propiedad arrendada, salvo autorizaci贸n expresa del arrendador; y, en la d茅cimo tercera, se agrega que todas las mejoras que se efect煤en en el inmueble arrendado, ser谩n de cargo del arrendatario, quedando a beneficio del local comercial.
Quinto: Que para demostrar sus afirmaciones la demandante reconvencional acompa帽贸 prueba pericial rolante a fojas 80 vta., evacuada por el perito tasador don Fernando Jos茅 Ksenermam Mandel, no objetada, quien califica las obras realizadas, atendida su envergadura, de remodelaci贸n, reestructuraci贸n y ampliaci贸n de local.
Sexto: Que analizada la prueba pericial de acuerdo a la sana cr铆tica, estos sentenciadores, han adquirido la convicci贸n de que las obras que realiz贸 el arrendatario en el local arrendado, no fueron simples mejoras o modificaciones, sino una verdadera transformaci贸n al local comercial quedando convertido en un establecimiento destinado a bar y caf茅, con una presentaci贸n totalmente diferente a la primitiva tal cual lo informa, adem谩s, el perito en su informe. Asimismo se concluye que las obras no fueron expresamente autorizadas en el respectivo contrato, como tampoco consta que el arrendador se haya comprometido expresamente a pagarlas, de manera tal que no pueden quedar incluidas en las simples mejoras a que se refiere la cl谩usula d茅cimo ter cero del contrato de arriendo referido y que se encontraban prohibidas, conforme a la cl谩usula d茅cimo primero del mismo por lo que no corresponde que el arrendador indemnice al arrendatario por los gastos en que 茅ste incurriera, no obstante haberse acreditado las obras.
S茅ptimo: Que a mayor abundamiento, el art铆culo 1927 del C贸digo Civil, define que las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece o bien no sirve para el objeto a que se destina, como los arreglos de ca帽er铆a, por gotera. Se except煤an las locativas que son un tipo de mejoras necesarias pero corresponden al arrendatario por ejemplo: da帽os en vidrios de un ventanal. En este caso particular, se deja constancia en la cl谩usula d茅cimo cuarta del contrato de arriendo mencionado que el arrendatario recibe el inmueble en buen estado de conservaci贸n oblig谩ndose a restituirlo en iguales condiciones, de manera tal que no puede conceptuarse las transformaciones, reestructuraciones y ampliaci贸n de local a que se refiere el informe pericial de fojas 80 vta., como necesaria por cuanto 茅stas siempre van a estar limitadas por el derecho de dominio que tiene el arrendador o propietario sobre la cosa arrendada, en este caso, el inmueble objeto del presente juicio, de manera tal que debe primar en este caso la Ley del Contrato, por lo que no puede entrar a discutir al t茅rmino del mismo y no en el origen de 茅ste, el que en definitiva firm贸 sin observaciones, sin perjuicio de que 茅l considere que suscribi贸 un contrato desfavorable.
Octavo: Que en este estado la demanda reconvencional debe ser rechazada, y s贸lo podr谩 reembolsarse el mes de garant铆a, contemplado en el contrato, en el cual el demandado reconvencional se da por recibido de esa cantidad, y acepta en su contestaci贸n de fojas 52, que no la ha restituido al arrendatario demandante reconvencional. Por estas consideraciones y disposiciones legales reproducidas y adicionadas, se revoca la sentencia apelada de veintid贸s de abril del a帽o dos mil cinco, escrita de fojas 83 a 87 vta., s贸lo en cuanto acoge la demanda reconvencional relativa al pago de mejoras y, en su lugar, se declara que se niega lugar a la demanda reconvencional deducida en lo principal de fojas 36 en este rubro. Se confirma el fallo, en cuanto el arrendador demandado reco nvencional, Sociedad Comercial Calzados Danko, representada por Hugo Ortiz Calder贸n, deber谩 restituir la suma de $450.000.- (cuatrocientos cincuenta mil pesos) por concepto de garant铆a, reajustada de conformidad a la variaci贸n experimentada por el 铆ndice de precios al consumidor entre el 31 de julio del 2004 y la fecha de su pago efectivo, m谩s los intereses para operaciones reajustables, desde que el demandado se constituya en mora y sin costas, por no haber sido la demandada totalmente vencida. Se confirma en lo dem谩s, la referida sentencia.
Redacci贸n de la Ministro Sra. In茅s Mar铆a Letelier Ferrada.
Reg铆strese y devu茅lvase. Rol N潞 2.462-2005.
ADVERTENCIA: si el fallo no es de la C. Suprema, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial. Un servicio de AGUILA, ULLOA & CIA., abogados en Puerto Montt, Chile.
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