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2 de julio de 2010

Obligatoriedad en el pago de las rentas hasta la conclusión del plazo por el que fue pactado el contrato de arrendamiento

Santiago, ocho de julio de dos mil nueve.

VISTOS:

En estos autos rol Nro. 10.409-2004, seguidos ante el Vigésimo Primer Juzgado Civil de Santiago sobre juicio sumario, caratulados ?Atisha Atisha, Antonio Alberto con Muñoz Miranda, Carlos Enrique?, por sentencia escrita a fojas 29, de treinta de marzo de dos mil cinco:
A.- Declaró terminado el contrato de arrendamiento que vincula a las partes respecto del departamento Nº 101 y el estacionamiento Nº 4 del edificio ubicado en calle Obispo Orrego N° 140, de la Comuna de Ñuñoa.
B.- Estimó innecesario pronunciarse respecto de la restitución del inmueble, en atención a la entrega material del mismo efectuada al actor.
C.- Acogió el cobro de las rentas adeudadas, esto es, las correspondientes a los meses de octubre del año 2004 al 17 de noviembre del año 2004, fecha de la entrega material de la propiedad al demandante, en base a la renta mensual de $ 190.000; las que deberán reajustarse en la forma dispuesta en el artículo 21 de la Ley 18.101;
D.- Acogió el cobro de cuentas por consumos devengados en la propiedad, por los montos que se acrediten en la etapa de cumplimiento incidental del fallo, de acuerdo con lo razonado en el fundamento sépti mo de esta sentencia;
La parte demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de seis de mayo de dos mil ocho, escrita a fojas 50, confirmó la sentencia de primer grado.
En contra de esta última determinación, el actor deduce recursos de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:
PRIMERO: Que la parte recurrente denuncia, en su libelo de casación sustancial, que el fallo impugnado ha infringido los artículos 5° y 6° de la Ley 18.101.
Expone que la sentencia infringe la ley al aplicar al caso de autos el artículo sexto de la ley referida y no el artículo quinto de la misma. Agrega que el fallo concede el pago de las rentas de arrendamiento sólo hasta el 17 de octubre de 2004, empero no explicita por qué no concede el pago de las rentas de arrendamiento hasta el vencimiento del plazo convenido en el contrato, como lo solicitó su parte.
Menciona que el fundamento de dicha determinación debe encontrarse en el considerando sexto de la sentencia que se remite a lo que dispone el inciso primero del artículo 6° de la ley 18.101, sin embargo, esta norma no es aplicable al caso materia de este proceso por referirse a situaciones distintas y decir relación con el caso del arrendatario que debe restituir una propiedad en una determinada fecha y no lo hace.
Agrega que, por otro lado, al decir el inciso primero de dicha norma: "cuando el arrendamiento termine... por cualquier otra causa" no significa que desconozca lo dispuesto en el artículo quinto de la misma ley, que es el que debe aplicarse.
Añade que si bien el apartado indicado del artículo 6° de la ley aludida prescribe que cuando el contrato termina por cualquiera otra causa, el arrendatario continuará obligado al pago de la renta y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que se efectúe la restitución del inmueble, ello no exime al arrendatario de pagar las rentas de arrendamiento hasta el vencimiento del plazo convenido en el contrato respectivo cuando dicho término es superior a un año; la propiedad es destinada a la habitación y no se ha prohibido subarrendar, como lo dispone el artículo quinto de la ley mencionada y como sucede precisamente en el caso sub lite, motivo por el cual se reúnen todos los requisitos exigidos en la disposición señalada para su aplicación y para que el arrendatario quede obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el vencimiento del plazo convenido en el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: Que no habiéndose denunciado en la especie infracción de normas reguladoras de la prueba resultan ser hechos de la causa, que adquieren el carácter de definitivos, los siguientes:
a) El 3 de abril de 2004 el actor Antonio Atisha Atisha dio en arrendamiento a Mario Andrés Avila Calvanese, el departamento Nº 101, y el estacionamiento Nº 4 del edificio ubicado en calle Obispo Orrego Nº 140, comuna de Ñuñoa.
b) El plazo fijado en el contrato fue de dos años, sin perjuicio que si las partes contratantes lo estiman conveniente, podrían, por escrito, prorrogarlo.
c) La renta mensual fijada en la convención fue la suma de $ 190.000.-, que se reajustará cada seis meses conforme al aumento que experimente el Índice de Precios al Consumidor en el semestre inmediatamente anterior, siendo el primer aumento el 1º de octubre del año 2004.
d) El arrendatario hizo abandono de la propiedad.
e) El demandado Carlos Enrique Muñoz Miranda suscribió el contrato de arrendamiento referido en su calidad de fiador y codeudor solidario de todas las obligaciones que contraía Mario Andrés Avila Calvanese.
f) El demandado no justificó el pago de las rentas, gastos comunes y cuentas por consumos de servicios que se cobran en la demanda.
g) Se hizo entrega de la propiedad al arrendador el 17 de noviembre de 2004.
TERCERO: Que la pretensión de nulidad a través del recurso de casación en el fondo requiere siempre una actividad jurisdiccional previa que culmine en la dictación de una sentencia que haga procedente el recurso y que aparezca pronunciada con infracción de leyes que tengan el carácter de decisorias para la controversia jurídica planteada.
CUARTO: Que el Código Civil sometió el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos a las reglas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales del párrafo 5º del Título XXVU, denominado Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios. Estas normas se caracterizan por la total libertad de las partes para convenir la renta; porque el desahucio, esto es, la manifestación de voluntad unilateral de los contratantes para poner fin al contrato, es enteramente discrecional, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Por otra parte, el plazo del desahucio es brevísimo. Debe darse con una anticipación igual al período que regula los pagos; y como la renta es generalmente mensual, por lo común, requiere apenas un mes de anticipación. El contrato expira por el vencimiento del plazo convenido y porque se extingue el derecho del arrendador. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arriendo (Ramón Meza Barros, El nuevo régimen de los arrendamientos urbanos, Legislación Comentada, Universidad de Chile, Valparaíso, página 30).
El régimen común antes indicado agrega que el arrendatario queda obligado al pago de la renta y por el período que falte hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio, sólo en el evento que dicha conclusión anticipada del contrato lo sea por su culpa, pudiendo eximirse de ese pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente (artículo 1945).
El legislador, sin embargo, comenzó a dirigir este contrato mediante sucesivas normativas que se inician con la dictación del Decreto Ley 520, de 20 de agosto de 1932, prosiguiendo una numerosa legislación (Ley 6.844, de 4 de marzo de 1941; Ley 7.747, de 24 de diciembre de 1943; Ley 9.311, 4 de febrero de 1949; Ley 9.910, de 22 de marzo de 1951; Decreto con Fuerza de Ley 211, de 21 de julio y Decreto con Fuerza de Ley 424 de 27 de octubre, ambos de 1953, dictados en virtud de la Ley 11.151, de 5 de febrero de ese mismo año; Ley 11.622, de 25 de septiembre de 1954; Ley 12.006, de 23 de enero de 1956; Ley 12.432, de 1° de febrero de 1957; Ley 12.861 (art. 12), de 7 de febrero de 1958; Ley 13.305 (art. 212), de 6 de agosto de 1959; Ley 13.934 (art. 1°), de 13 de abril de 1960; Ley 14.602 (art. 1°), de 12 de agosto de 1961; Ley 15.140 (art. 1°), de 22 enero de 1963; Ley 15.228; Ley 14.419, de 18 de diciembre de 1963; Ley 15.575, de 31 de diciembre de 1964; Ley 16.068, de 22 de enero de 1965; Ley 16.273, de 1° de julio de 1965; Ley 16.392; Ley 16.451 (art. 2°), de 30 de marzo de 1966; Ley 16.617 (art. 167), de 31 de enero de 1967; Ley 16.840 (art. 141), de 24 de marzo de 1968; Ley 17.072 (art. 112), de 31 de octubre de 1968; Ley 17.332; Ley 17.410 y 17.600, de 17 de enero de 1972 Decreto Ley 964, de 12 de abril de 1975 y Decreto Ley 1505, entre otros textos legales) hasta la dictación de la Ley 18.101, de 29 de enero de 1982, cuyo artículo 5° dispone que ?en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año? el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte, si se estipula que no puede subarrendar. El artículo 6º agrega que en el evento que el contrato termine, incluso por ?cualquier? causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, sólo ?hasta que efectúe la restitución del inmueble?.
Esta última norma establece, además, que en el evento que arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, este último podrá solicitar al juez que se lo entregue por orden judicial, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, levantando acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y emitirá copia de ella al tribunal.
Teniendo presente las claras disposiciones del artículo 1° de la citada Ley 18.101, que establece: ?El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto por ella, por el Código Civil, de forma tal que las estipulaciones de la ley cobran aplicación preferente respecto de las contempladas en el referido Código, entre las que se contempla un régimen según el cual, la regla general es que el arrendatario continúa obligado al pago de la renta sólo hasta la restitución, situación que se mantiene en los contratos a plazo fijo superior a un año, en que se prohíba subarrendar al arrendatario. El fundamento de esta determinación legislativa se encuentra en el antecedente que, en tal caso, no cobra aplicación el artículo 1945 del Código Civil, que permite celebrar dicho subcontrato y constituye una de las formas en que se puede eximir de responsabilidad el arrendatario y, al estar impedido de hac erlo, se limita su responsabilidad hasta la restitución del bien arrendado.
QUINTO: Que el actor denuncia infringidos únicamente los artículos 5° y 6° de la Ley 18.101, por cuanto, en su concepto, tales normas establecen la obligatoriedad en el pago de las rentas hasta la conclusión del plazo por el que fue pactado el contrato, que en el caso de autos se indica fue de dos años, sin embargo, por lo razonado con anterioridad esta alegación debe ser desestimada, sin que esta Corte pueda, en el caso de autos, extender su pronunciamiento al análisis del artículo 1945 del Código Civil, pues no se refirió a ella la impugnación.
En efecto, el recurrente elabora la argumentación destinada a establecer la procedencia del pago de las rentas hasta el término de los dos años por el cual se pactó el contrato de arriendo, sin embargo, olvidó extender el error de derecho a la transgresión de las normas legales que tienen el carácter de decisorias de la litis, únicas que regulan la cuestión controvertida que fuera sometida a la resolución de los tribunales de justicia. En efecto, omite el actor invocar como vulneradas las normas del Código Civil que podrían regir la materia, en particular el artículo 1945 de dicho cuerpo legal y que es, precisamente, la disposición en que sustentó su demanda y recurso de apelación, pero no la casación.
La situación anterior tiene como efecto que el recurrente acepta la forma en que se aplicó o dejó de aplicar la norma prevista en el Código Civil por parte de los jueces del fondo, en especial en la cuestión debatida en este recurso, de forma tal que, en estas circunstancias, el recurso interpuesto no puede prosperar, puesto que lo resuelto, en el punto preciso que ha sido materia del pronunciamiento de los jueces de fondo y que motivó la limitación en el pago de la renta hasta la restitución del inmueble arrendado, no fue denunciada como error de derecho.
SEXTO: Que por todo lo razonado el recurso de casación en el fondo debe ser desestimado.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en el artículo 764, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se RECHAZA, con costas, el recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante, abogado Sr. Antonio Atisha Atisha en lo principal de fojas 51, en contra de la sentencia de seis d e mayo de dos mil ocho, escrita a fojas 50.


Regístrese y devuélvase, con su agregado.


Redacción a cargo del Ministro Sr. Sergio Muñoz G.


N° 3713-08.-



Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Milton Juica A., Sergio Muñoz G., Sra. Margarita Herreros M., Juan Araya E. y Guillermo Silva G.
Autorizado por la Secretaria Sra. Rosa María Pinto Egusquiza.

En Santiago, a ocho de julio de dos mil nueve, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.