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martes, 10 de octubre de 2017

Se desestima excepción de prescripción y se acoge demanda de cobro de honorarios provenientes de prestación de servicios de corretaje

Santiago, cinco de octubre de dos mil diecisiete. 
Vistos: 

En autos rol N° C-3246-2012, caratulados Manterola Propiedades y  “Compañía Limitada con Sociedad Inmobiliaria Central Bodegas Limitada”, seguidos ante el Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, don Agustíní Manterola Covarrubias, en representación de Manterola Propiedades y Compañía Limitada, dedujo demanda, en procedimiento sumario, en contra de la Sociedad Inmobiliaria Central Bodegas Limitada, por el cobro de honorarios provenientes de la prestación de servicios de corretaje que indica, con el objeto que se la condene al pago del 2% del precio total del contrato celebrado por ésta, que alcanza la suma de UF 1.399,8, en su equivalente  en pesos al día del pago efectivo, más el IVA, e intereses a partir del 12 de enero de 2012, o bien la cifra que en justicia y derecho se estime procedente, con costas. 

Al contestar, la demandada opuso, en primer término, excepción perentoria de prescripción y luego solicitó el rechazo de la demanda,  sosteniendo la inexistencia de la obligación, al haberse frustrado el negocio en que la demandante participó y constituir, la venta realizada a después, un negocio nuevo. 
Por sentencia de seis de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 226 y siguientes, el tribunal acogió la excepción de prescripción y,  consecuencialmente, rechazó la demanda. No condenó en costas a la demandante por haber tenido motivo plausible para litigar. Se alzó la demandante y una sala de la Corte de Apelaciones de San  Miguel, la confirmó, por sentencia de veinticinco de abril de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 302, fallo en contra del cual la misma parte interpuso el presente recurso de casación en el fondo, solicitando su  invalidación y dictación de la sentencia de reemplazo que corresponda y que rechace la excepción de prescripción. 
Se trajeron los autos en relación.  Luego de la vista, se citó a las partes a una audiencia de conciliación  que se verificó con fecha 31 de mayo de 2017, y a la que asistieron ambas partes, sin que se alcanzara acuerdo. 
Considerando: 

Primero: Que, el recurrente denuncia la infracción del artículo  2514, en relación al artículo 2521 del Código Civil y, del artículo 1566 del mismo cuerpo legal. A su juicio, la sentencia impugnada no se ajusta a la correcta interpretación de las dos primeras normas denunciadas, por cuanto establece  que el plazo de dos años para cobrar los honorarios se cuenta desde la fecha hasta la cual se prorrogó la celebración del contrato prometido, a pesar de que en la cláusula catorce del referido contrato de promesa, la demandada, junto con declarar que la promesa de compraventa era posible gracias a la participación del corredor Ronald Piña Pavez, representante de la empresa Remax-Group, se comprometió a pagar las comisiones pactadas, al  momento de la firma de la escritura definitiva. Precisa que esa era la oportunidad estipulada para hacer exigible la obligación de cobrar los  honorarios, en concordancia con lo dispuesto en el citado artículo 2514, y no la fecha de vencimiento del plazo estipulado en el contrato de promesa, para celebrar la compraventa. Agrega que en dicho contrato no se previó ninguna regla especial para el caso que el contrato no se celebrara dentro del plazo fijado, de manera que no cabía que el sentenciador arribara a la conclusión que llegó.   
En concordancia con lo argumentado, funda la infracción del artículo 1566 del Código Civil, sosteniendo que, precisamente, por la ambigüedad de la cláusula en comento, la sentencia debió  aplicar dicha norma, que obliga a determinar el sentido y alcance del contrato en contra del deudor u obligado, como lo habría a se alado esta Corte en fallo que invoca. Termina refiriéndose a la forma en que los errores de derecho influyeron en lo dispositivo del fallo. 

Segundo: Que son hechos establecidos por los jueces del fondo, los siguientes:  - Con fecha 13 de diciembre de 2007, la demandada concurrió como promitente compradora en un contrato de promesa de compraventa celebrado por escritura pública, respecto de un lote de 69.990 metros cuadrados que forma parte del predio agrícola denominado Chacra El “Milagro, ubicado en la localidad de Nos, comuna y departamento de San” Bernardo, de propiedad de Irene Carolina, Patricia Andrea y Sebastián Andrés, todos Lira Nienhuser, quienes en su calidad de dueños del inmueble se comprometieron a vender a la demandada el terreno y la parte proporcional de los derechos de aprovechamiento de aguas que corresponden; - Las partes convinieron en el contrato de promesa ya indicado que la propiedad ser a utilizada por la promitente compradora en un proyecto inmobiliario consistente en un Terminal o Centro de Distribución Mayorista, debiendo presentar un anteproyecto ante las autoridades que allí se señala; en caso de no poder aprobar su proyecto inmobiliario o de  rechazarse cualquiera de las solicitudes pertinentes, facultaron a la promitente compradora para desistirse de la promesa sin pago de indemnización alguna;  - Según consta de la cláusula catorce del referido contrato, las partes declararon que la citada promesa había sido posible gracias a la participación del corredor de propiedades don Ronald Piña Pavez,  representante de la empresa Remax Group, y se comprometieron a pagar a dicha empresa las comisiones pactadas, al momento de la firma de la escritura definitiva; - El plazo convenido por las partes para la suscripción de la referida compraventa era, a más tardar el 29 de febrero de 2008; término que fue prorrogado por los contratantes el 18 de marzo de 2008, mediante nueva escritura pública, en 60 días más a contar del 4 de marzo de 2008, señalando que expirar a el 2 de mayo de 2008;  - El contrato definitivo no se celebró llegada esa fecha; - Las partes celebraron un nuevo contrato de prórroga de la promesa y “nuevos acuerdos , por escritura pública de 26 de junio de 2008, en que” prorrogaron el plazo en 60 d as más, a contar del 23 de junio de 2008, señalando que expirar a el 22 de agosto de 2008; en dicha convención la Sociedad Inmobiliaria Central Bodegas Limitada se obliga a pagar el uno por ciento, por concepto de comisión, más el impuesto respectivo, en el acto que se otorgue la escritura pública que contenga el contrato de compraventa prometido, a la oficina de corretaje Manterola Propiedades , según se lee en la cláusula octava de la escritura acompañada en parte de prueba por la demandada; - La demandada celebró una nueva promesa de compraventa con la ó comunidad Lira Nienhuser, por escritura pública de 30 de agosto de 2011, sobre la propiedad que se individualiza como Lote Uno del Plano de Subdivisión, de la Chacra El Milagro, o El Milagro de Nos, sin que conste  la participación de la demandante en este negocio; - El contrato de compraventa prometido se celebró entre la demandada y la comunidad Lira Nienhuser el 12 de enero de 2012, ante la Notaría de Santiago de don Francisco Javier Leiva Carvajal. 

Tercero: Que sobre la base de los hechos asentados, y teniendo presente la prórroga convenida por el demandado y la comunidad Lira Nienhuser en el contrato de marzo de 2008, los sentenciadores concluyeron que, siendo el contrato de promesa uno que, al tenor del artículo 1554 Nº 3 del Código Civil, debe contener la poca de celebración del contrato prometido, falló al transcurrir el plazo prorrogado por las partes, perdiendo así su eficacia . A continuación y luego de razonar en el sentido que la demandante no intervino en la promesa celebrada el año 2011, que se cumplió el 2012 al suscribirse el contrato de compraventa prometido, establece que no es posible permitir prorrogar en forma alguna o establecer “ una nueva relación de corretaje, por lo que, en consecuencia, el plazo de prescripción de la acción de cobro de honorarios debe computarse a partir de la fecha hasta la cual se prorrogó el plazo para celebrar el contrato prometido, esto es, el 2 de mayo de 2008 , y constando en autos, según atestado receptorial, que la notificación de la demanda se verificó el 19 de  noviembre de 2012, había transcurrido a la fecha, con creces el plazo de prescripción de dos años que el legislador establece en el artículo 2521 inciso segundo, aplicable a los corredores de propiedades, lo que condujo a acoger la excepción de prescripción opuesta por la demandada.  

Cuarto: Que el artículo 2514 del Código Civil, reglamenta la figura de la prescripción extintiva en los siguientes términos: Art 2514.- La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo, durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible. Por su parte, el denunciado artículo 2521 del mismo cuerpo legal, se refiere, en su inciso 2, a la prescripción de corto tiempo aplicable a quienes ejercen una profesión liberal, disponiendo que: Prescriben en dos años, los honorarios de jueces, abogados, procuradores; los de médicos y cirujanos; los de directores o profesores de colegios y  escuelas; los de ingenieros y agrimensores, y en general, de los que ejercen cualquiera profesión liberal . 

Quinto: Que, a la luz de los hechos establecidos, no existe discusión acerca de que la obligación de pagar a Manterola Propiedades la comisión pactada por sus servicios, estaba sujeta a la condición suspensiva de que se suscribiera el contrato de compraventa entre la demandada (promitente compradora) y la comunidad Lira Nienhuser (promitente vendedora). Así se desprende de lo declarado por las partes en la escritura de promesa celebrada el 13 de diciembre de 2007, en su cláusula décimo cuarta, al señalar que la presente promesa de compraventa ha sido posible gracias a la participación del corredor de propiedades don Ronald Piña  Pavez, representante de la empresa Remax Group, y se comprometen a pagar a dicha empresa las comisiones pactadas, al momento de la firma de la escritura definitiva ; declaración que se reitera en escritura de prórroga de promesa y nuevos acuerdos , celebrada el 26 de junio de 2008, que acompaña estos autos la propia demandada y que rola a fojas 40, al señalar en su cláusula octava, que la promitente compradora Sociedad Inmobiliaria Central Bodegas Limitada, representada por don Francisco Ignacio Lorca Mateluna, se obliga, por este acto, además, a pagar el uno  por ciento más el impuesto respectivo, por concepto de comisión, en el acto en que se otorgue la escritura pública que contenga el contrato de compraventa prometido, a la oficina de corretaje Manterola Propiedades. En consecuencia, una vez cumplida la condición en la especie, – celebrado el contrato de compraventa entre la demandada y la comunidad Lira Nienhuser recién se hacía exigible la obligación de pagar la comisión –  convenida a la oficina de corretaje que intermedió en el negocio, y, ergo, comenzaba a correr el plazo de prescripción para su cobro, lo que, como se ha dejado establecido, sólo ocurrió el 12 de enero de 2012. 

Sexto: Que, yerra, pues, la sentencia impugnada cuando entiende que el plazo de prescripción de la acción de cobro de honorarios debe computarse a partir de la fecha hasta la cual se prorrogó el plazo para celebrar el contrato prometido, el 2 de mayo de 2008, ya que confunde las obligaciones que surgen del contrato de promesa para quienes son las partes contratantes promitente comprador y promitente vendedor y la obligación – – que aquéllos contrajeron con quien les prest los servicios de corretaje. En efecto, una cosa es que haya vencido el plazo aparentemente extintivo – – tantas veces prorrogado, que las partes fijaron para celebrar el contrato prometido, y otra distinta, es la suerte que pueda correr la obligación contra da con la oficina de corretaje, que, como vimos, estaba sujeta a una condición suspensiva precisa y determinada que, finalmente, se cumplió. 

Séptimo: Que, la ausencia de una norma de carácter general que establezca un plazo para entender fallida una condición suspensiva, cuando  las partes no lo han previsto, ha llevado a la doctrina civil clásica a aplicar por analogía con buen criterio el término de cinco años establecido en el artículo 739 del Código Civil, en materia de fideicomiso, que dispone: Toda condición de que penda la restitución de un fideicomiso, y que tarde más de cinco años en cumplirse, se tendrá por fallida, a menos que la muerte del fiduciario sea el evento de que penda la restitución. Estos cinco años se contarán desde la delación de la propiedad fiduciaria. De manera que, en el caso que nos ocupa, al no haber transcurrido cinco años entre la fecha en que se pactó la obligación sujeta a condición  suspensiva diciembre de 2007 y aquella en que se cumplió la condición  12 de enero de 2012 ha de entenderse que ésta aún se encontraba pendiente a la fecha de suscripción del contrato de compraventa prometido y no fallida, como parece entenderlo la sentencia impugnada. En consecuencia, y como ya se adelantó, lo razonado lleva a concluir  que al haberse suscrito el contrato de compraventa el 12 de enero de 2012, se hizo exigible la obligación de cobrar la comisión, y como a la fecha de  notificación de la demanda, 19 de noviembre de ese año, no había  transcurrido el plazo de dos años a que alude el artículo 2521 del Código Civil, respecto de cuya aplicación las partes no han mostrado discrepancia, ó dicha acción no se encontraba prescrita. 

Octavo: Que al haber declarado prescrita la acción, producto de una interpretación errónea acerca del momento en que se produjo la exigibilidad de la obligación, el fallo impugnado incurrió en el error de derecho invocado. El yerro cometido, ciertamente, influyó en lo sustantivo de lo decidido, desde que condujo al acogimiento de la excepción de prescripción y consecuente rechazo de la demanda de cobro de honorarios. 

Noveno: Que, así las cosas, por lo razonado, procede hacer lugar al recurso de casación en el fondo en estudio. 
Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante a fojas 304 en contra de la sentencia de veinticinco de abril de dos mil dieciséis, escrita a fojas 302, la que se invalida y reemplaza por la que dicta a continuación, sin nueva vista y en forma separada. 

Redactó la ministra Andrea Muñoz S. 

Regístrese. Nº 32.874-2016 

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores lvaro Quintanilla P., y Jorge Lagos G. 

No firman los ministros señora Chevesich y señor Cerda, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con feriado legal la primera y por estar en comisión de servicios el segundo. 

Santiago, cinco de octubre de dos mil diecisiete. 
 Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema 

En Santiago, a cinco de octubre de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.