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viernes, 7 de septiembre de 2018

Prohibición de arrendar departamentos de un edificio por menos de 30 días. Se revoca sentencia apelada en relación a la extemporaneidad del recurso de protección.

Santiago, veintinueve de junio de dos mil dieciocho. 


Vistos: 

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de sus fundamentos quinto, sexto, séptimo y octavo, que se eliminan. Y se tiene además presente: 

Primero: Que la sentencia apelada rechazó el recurso de protección por extemporáneo, al estimar que los recurrentes tenían cabal conocimiento de las condiciones de uso y disposición de los departamentos, desde la fecha en que los adquirieron y tomaron conocimiento del Reglamento de Copropiedad por el cual se rigen, fecha desde la cual se debe computar el plazo para recurrir por esta vía. 


Segundo: Que en relación al plazo que existe para interponer el presente recurso, el Auto Acordado dispone “El recurso o acción de protección se interpondrá ante la Corte de Apelaciones en cuya jurisdicción se hubiere cometido el acto o incurrido en la omisión arbitraria o ilegal que ocasionen privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales respectivas, dentro del plazo fatal de treinta días corridos contados desde la ejecución del acto o la ocurrencia de la omisión o, según la naturaleza de éstos, desde que se haya tenido noticias o conocimiento cierto de los mismos, lo que se hará constar en autos."  Así las cosas, como se ha sostenido invariablemente por esta Corte, el plazo de 30 días para la interposición de la presente acción cautelar debe contabilizarse desde la fecha en que quien recurre tuvo conocimiento efectivo del acto que estima arbitrario e ilegal. En la especie, si bien el fallo menciona que tomaron conocimiento de la limitación al dominio por el sólo hecho de estar contenida en el Reglamento de Copropiedad, de fecha 21 de marzo de 2017 e inscrito con fecha 29 de marzo de 2017 ante el Conservador de Bienes Raíces de Temuco, no se puede soslayar que dicho fundamento no es procedente, ya que el conocimiento de la cláusula quinta que limita el derecho de propiedad sólo se hizo efectiva con la comunicación escrita y multas cursadas en contra de los recurrentes con fecha 17 de noviembre de 2017, configurándose a partir de entonces plenamente el acto impugnado en estos autos, circunstancia que lleva a concluir que la acción constitucional fue presentada dentro de plazo al interponer el recurso con fecha 12 de diciembre de 2017, motivo por el cual la acción propuesta no es extemporánea. 

Tercero: Que el acto ilegal y arbitrario denunciado en estos autos es la información de la Administración del Edificio “Q Apartamentos” acerca de la prohibición contenida en el Reglamento de Copropiedad del mismo de arrendar los departamentos de éste por un plazo inferior a  30 días. 

Cuarto: Que el artículo 2 N° 8 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria preceptúa que el Administrador sólo ejerce labores de administración conforme a esta ley, su reglamento y al Reglamento de Copropiedad. 

Quinto: Que en este caso, el Reglamento de Copropiedad cumple con lo establecido en el artículo 10 inciso 2° de la ley citada, esto es, fue otorgado por escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces sin que se haya cuestionado en autos su vigencia ni tampoco acreditada su modificación por las vías que la ley establece. 

Sexto: Que, en la cláusula 15 N° 18 del Reglamento de Copropiedad se establece la prohibición de arrendar departamentos por períodos de tiempo inferiores a 30 días. 

Séptimo: Que en consecuencia la información proporcionada por la Administración del Edificio, sobre la prohibición antes señalada, no es ilegal ni arbitraria, toda vez, que ésta se limita a reproducir la norma establecida en el Reglamento de Copropiedad que rige a los copropietarios del citado Edificio, cumpliendo de esta manera lo que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece al efecto, cual es, administrar el Edificio conforme a lo dispuesto en su Reglamento de Copropiedad. 

Octavo: Que según lo establecido en el inciso final del artículo 30 de la Ley N° 19.537 las normas del Reglamento de Copropiedad son obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de los departamentos, a cualquier título, razón por la cual si los recurrentes, como lo establece el artículo 31 de la misma ley se sienten afectados por éstas, podrán hacer uso de los medios que la ley les franquea para obtener su modificación o supresión, impugnación que no es materia de autos. 

Noveno: Que la prohibición contenida en el Reglamento de Copropiedad de arrendar los departamentos por un plazo inferior a 30 días es una limitación impuesta por voluntad de los propietarios, al momento de su dictación o en alguna modificación posterior hecha por la asamblea de copropietarios, que se encuentra plenamente ajustada a la ley, ya que las partes son libres de establecer limitaciones, prohibiciones, y condiciones de ejercicio de su dominio, como lo sería por ejemplo, prohibir animales, obligar a un color determinado de cortinas en los departamentos, o mantener un estilo de edificación en las casas de un condominio. 

Décimo: Que, por otra parte, la cautela que los recurrentes piden por esta acción, conlleva un desconocimiento de los derechos que tanto la Carta Fundamental como la ley otorga a los demás copropietarios  del Edificio “Q Apartamentos” que no han sido emplazados en esta acción cautelar. Por estas consideraciones y de conformidad además con lo que dispone el artículo 20 de la Constitución Política de la República y el Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se revoca la sentencia apelada en cuanto a la extemporaneidad del recurso de protección y se confirma en lo demás. Acordada con el voto en contra del Ministro señor Aránguiz, quien fue de opinión de revocar la sentencia apelada y acoger el recurso interpuesto en virtud de los siguientes fundamentos: 

Primero: Que los apelantes fundamentan el agravio que les provoca el fallo precedentemente citado, al haberse rechazado la acción por extemporáneo sin pronunciarse sobre el fondo en lo referido a la prohibición de arrendar los departamentos de que son propietarios por un plazo menor a treinta días. 

Segundo: Que en cuanto al fondo, es necesario señalar que la controversia entre las partes se suscita a propósito de la prohibición contenida en el Reglamento de Copropiedad, de arrendar los departamentos del edificio por períodos inferiores a treinta días, según se consigna en la cláusula 15°, en su número 18°, que la administración del edificio informó sobre su contenido a los copropietarios recurrentes el 17 de noviembre pasado.

Tercero: Que para la adecuada resolución del asunto planteado, se debe considerar en primer término, que el régimen de propiedad horizontal queda comprendido dentro del marco del ejercicio del derecho de dominio, pero con la salvedad que en él se conjugan derechos individuales con otros de carácter colectivos, es decir, se trata de una forma de ejercer el derecho de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble – cada unidad o departamento- y por otro, la propiedad de las áreas comunes. En efecto, el primer inciso del artículo 3° de la Ley N° 19.537, prescribe que “cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común”, entendiendo como unidad, según la definición que da el artículo 2 N° 2 de esa ley, “los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo”, mientras que son bienes de dominio común, según su ordinal 3°, aquellos que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, ascensores, así como todo tipo de instalaciones generales como ductos de calefacción, además de las terrazas comunes y los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento de los copropietarios.

Cuarto: Que, por otra parte, el artículo 17 N° 10 de la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, regula la posibilidad que mediante asambleas extraordinarias pueda tratarse el cambio de destino de las unidades del condominio, sin perjuicio de ser innecesaria la reunión si en el mismo reglamento comunitario se contienen normas que traten esta materia; mientras que su artículo 32, prescribe que “las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad.” 

Quinto: Que excepcionalmente, estas disposiciones de la Ley N°19.537 regulan el ejercicio de las facultades que entrega el dominio a los propietarios de cada unidad, debiendo resolverse, luego de entregarse el marco normativo que rodea la discusión, si las materias que son objeto del presente recurso pueden entenderse contenidas en las disposiciones del reglamento invocado por los recurridos para así revestir de juridicidad la actuación que les ha sido reprochada. 

Sexto: Que al ser la propiedad horizontal una forma especial del derecho de dominio, su análisis debe adecuarse, en primer término, a su finalidad y contenido, encontrando un inicial soporte en el artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República, que lo entiende vulnerado en tanto se entrabe a su titular la posibilidad de realizarlo más allá de lo razonable, en particular, cuando las facultades que son inherentes al dominio se ven impedidas de ser ejercidas en plenitud, siendo tales las de uso, que permite al propietario emplear para sí mismo el bien; la de goce, que otorga a su titular la potestad de percibir los frutos o productos que sea posible entregar; y, la de disposición, que es aquella que permite la enajenación de la cosa, su consumo o transformación. De este modo, “la esencia del derecho –de propiedaddebe ser conceptualizada desde el punto de vista del ordenamiento positivo y dentro de este ámbito precisar el alcance de la norma constitucional en los términos más sencillos, para que sea entendido por todos y no sólo por los estudiosos de la ciencia jurídica. Desde esta perspectiva, debemos entender que un derecho es afectado en su ‘esencia’ cuando se le priva de aquello que le es consustancial de manera tal que deja de ser reconocible y que se ‘impide el libre ejercicio’ en aquellos casos en que el legislador lo somete a exigencias que lo hacen irrealizable, lo entraban más allá de lo razonable o lo privan de tutela jurídica” (Sentencia del Tribunal Constitucional Rol N°43-1987). 

Séptimo: Que dentro de las facultades que entrega el dominio a su titular, está la posibilidad de ceder su uso a un tercero, celebrando al efecto un contrato de arrendamiento, una de cuyas características es su temporalidad, es decir, su limitación en el tiempo sin  perjuicio de su tácita reconducción si las partes desean persistir en él, sin que en la legislación se contenga limitación alguna sobre este ámbito. 

Octavo: Que la aludida prohibición que los recurridos consideran que debe mantenerse, se fundamenta, según se desprende del Informe de doña Paulina Ugalde, quien actualmente se encuentra a cargo de la Administración, en que se pudo advertir un tráfico inusual de personas en el edificio, lo que fue corroborado por los conserjes, que se pudo detectar que algunas unidades eran arrendadas bajo la modalidad Apart/Hotel. 
Noveno: Que en el considerando sexto del fallo apelado, se mencionan las cláusulas del Reglamento de Copropiedad atingentes a la prohibición que se pretende hacer efectiva a los recurrentes, en lo especifico, la cláusula quinta, y décimo quinta, numeral dieciocho, las cuales estima que tienen fuerza obligatoria conforme el artículo 30 inciso tercero de la Ley N° 19.537. 

Décimo: Que, la limitación impuesta en el Reglamento de Copropiedad y de la que fueron noticiados los copropietarios recurrentes el 17 de noviembre de 2017, constituye una limitación a la facultad de cada uno de aquellos para disponer del bien del que es titular. 

Undécimo: Que de este modo, no puede el Reglamento de Copropiedad o un acuerdo del comité o de la asamblea, imponer una limitación que afecte directamente y en su  esencia los atributos que el derecho de dominio entrega a su titular, sin perjuicio de lo cual y tal como se consignó, la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria obliga a tratar en juntas extraordinarias o normar en el respectivo reglamento, el cambio de destino de las unidades del condominio y la determinación del objeto para el que cada unidad puede ser empleada, conforme lo prescriben sus artículos 17 N°10 y 32. En el caso de autos las unidades del condominio, según se ha dejado dicho dispone el Reglamento de Copropiedad, solamente se le puede dar una finalidad habitacional y, en ninguna eventualidad, conforme a su actual destinación, un uso comercial, entre otros. 

Duodécimo: Que por último, no sólo la limitación impuesta que ha afectado en su esencia las facultades que entrega el dominio a cada uno de los propietarios de las unidades del edificio “Q Apartamentos” debe ser rechazada, sino que además, debe objetarse toda limitación respecto del uso temporal a los ocupantes del inmueble, puesto que su cesión transitoria por sus dueños tampoco encuentra limitación legal, afirmación que tiene sustento normativo en lo que disponen los artículos 14 y 30 de la Ley N°19.537, que razonan sobre la base de ser factible arrendar los inmuebles de los que cada propietario es dueño, incluyendo, los espacios comunes, al establecer, el primero, que “los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común”; mientras que el segundo, prescribe que “las normas del reglamento de copropiedad serán obligatorias para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título”. 

Decimotercero: Que en consecuencia, careciendo del necesario sustento normativo el basamento de la prohibición de arrendar los departamentos del edificio por menos de treinta días, establecida en el Reglamento de Copropiedad del Edificio “Q Apartamentos”, ésta y la comunicación de la misma por la Administración siempre que se les dé por sus arrendatarios un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial, devino no sólo en ilegal, sino que además, en arbitraria al estar desprovista de una mínima exigencia de racionalidad que la sostuviera, resultando en consecuencia que el recurso de protección deducido, debiese ser acogido. 

Regístrese y devuélvase. Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Quintanilla. 

Rol N° 6.150-2018.  Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros Sra. María Eugenia Sandoval G., Sr. Carlos Aránguiz Z. y Sr. Arturo Prado P. y los Abogados Integrantes Sr. Álvaro Quintanilla P. y Sr. Pedro Pierry A. No firman, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, los Abogados Integrantes Sr. Quintanilla y Sr. Pierry por estar ausentes. Santiago, 29 de junio de 2018.  

En Santiago, a veintinueve de junio de dos mil dieciocho, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.

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ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.