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martes, 2 de julio de 2019

Incumplimiento contractual del arrendador por no obtención de la recepción definitiva de la obra que impide el acceso a la patente comercial del arrendatario.

Santiagotreinta y uno de mayo de dos mil doce.


Vistos:


En estos autos, Rol Nº 3932-2006, caratulados "Avalos Luna Juan con Inmobiliaria I.J.G. S.A., juicio sumario de cumplimiento de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, seguidos ante el Vigésimo Noveno Juzgado Civil de Santiago; por sentencia de veintisiete de julio del año dos mil siete, escrita a fojas 127 y siguientes, el tribunal de primera instancia rechazó, sin costas, la demanda deducida en lo principal de fojas 13.
Se alzó la parte demandante y la Corte de Apelaciones de esta ciudad, mediante fallo de dieciocho de diciembre de dos mil nueve, escrito a fojas 177, la confirmó, sin modificaciones.
El demandante recurrió de casación en el fondo en contra de esta última decisión, a fin de que esta Corte la anule y dicte la de reemplazo que acoja la demanda.Se trajeron los autos en relación.Considerando:


Primero: Que en el recurso en estudio denuncia la vulneración de los artículos 1924, 1545 y 1546 del Código Civil. Luego de transcribir las normas que estima infringidas, el recurrente explica que el yerro se produjo al rechazar la demanda de cumplimiento de contrato, prescindiendo del incumplimiento contractual de carácter grave en que incurrió la demandada, consistente en la no obtención de la recepción definitiva de la obra y que, consecuencialmente, ha impedido la obtención de la patente comercial definitiva para que su representada pueda continuar ejerciendo las labores propias de su giro en dicho local, aplicando de esa manera erróneamente las normas denunciadas lo que tuvo influencia sustancial en su parte dispositivo y causándole perjuicios. Explica que el fallo, hizo una inadecuada aplicación de las normas legales que establecen las obligaciones del arrendador y la forma en que éstas deben cumplirse y, en el caso en análisis, los jueces del fondo estimaron que la obligación legal del arrendador de mantener la especie en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada seria de aquellas obligaciones que la doctrina califica como de medio y no de resultado. En efecto señala que se equivoca el fallo cuando concluye que el incumplimiento no es imputable a la contraria, porque ésta hizo las gestiones administrativas pertinentes a la obtención de la recepción definitiva del local, ponderando erradamente la dimensión y alcance de la obligación antes referida que debe ser calificada de resultado y no de medio. La cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento, que es la manifestación de la obligación legal que establece el artículo 1924 del Código Civil, como de medio, en circunstancias que al tenor del contrato celebrado y las normas legales que lo regulan, la conclusión debe necesariamente ser distinta a la que arriba el Tribunal. En efecto, de acuerdo con el contexto del propio contrato, resulta evidente que las partes acordaron celebrar un contrato de arrendamiento por un tiempo determinado durante el cual gozaría del mismo utilizándolo como local comercial, de tal forma que, para los contratantes, era relevante que dicho local contara con la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales de Buin, requisito necesario para obtener la correspondiente patente comercial para el ejercicio pleno de las actividades de su representada. Así, los jueces del fondo hicieron una errada interpretación de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, al considerar que la obligación era de medio y no de resultado. Por otra parte, explica que al celebrar un contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga a proporcionarle el goce de tranquilo de la misma durante el contrato y en ella convergen las obligaciones que le impone al arrendador. Así el artículo 1924 del Código Civil, descompone la obligación en tres partes: 1º A entregar la cosa arrendada; 2º A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y 3º A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Hace presente que las obligaciones de la citada disposición fueron complementadas y especificadas a través de las cláusulas del contrato, en particular por la décimo cuarta, en virtud de la cual se estableció que la obtención de la recepción definitiva de la obra constituía una obligación especial del arrendador y como una obligación de resultado y no de medio como erradamente se califica en el fallo, pues precisamente, porque de su incumplimiento se derivan las turbaciones y embarazos en el goce de la cosa arrendada, como ocurrió en el caso sub lite, desde que, la patente comercial de su representada, fue cancelada por la Municipalidad de Buín, decisión administrativa que fue dejada sin efecto a través de un recurso de protección impetrado ante la Corte de Apelaciones de San Miguel. Por otra parte, debe considerarse el marco que sirvió a la celebración del contrato, lo que lo obligaba a llegar a una decisión distinta. En primer lugar, un contrato a largo plazo- diez años-, de tal manera que si la arrendadora no hubiere garantizado la obtención de la recepción definitiva de la obra, evidentemente, su representada no habría asumido un riesgo de esta envergadura ni habría realizado una importante inversión en la habilitación y adaptación del lugar. Si la arrendadora estaba tan segura de garantizar la obtención de la recepción, era precisamente porque había construido el local en cuestión de acuerdo con los permisos municipales y planes visados por la autoridad. Explica que si los alcances de la obligación en comento no pueden entenderse como de resultado del contrato o de la intención de las partes entonces emana claramente de lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil en cuanto prescribe que los contratos deben ejecutarse de buena fe, por tanto obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanan de la obligación. En consecuencia, si la obligación principal del arrendador era proporcionar al arrendatario el goce tranquilo de la cosa, esto significa que debía librarlo de toda turbación o embarazo en dicho goce, obligación que en la especie, se cumplía al obtener la recepción definitiva, lo que a la fecha no ha ocurrido.
Finalmente hace presente la influencia que han tenido los errores de derecho en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que se han establecido como hechos de la causa, los siguientes:
a) Las partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 1 de diciembre de 2004, respecto del inmueble ubicado en calle José Manuel Balmaceda Nº 117, de la comuna de Buin para ser destinado a local comercial, el que comenzaría regir desde el día 1 de diciembre de 2004 y terminaría el 31 de enero del año 2014, por una renta mensual de 170 Unidades de Fomento.
b) En la cláusula décimo cuarta, las partes pactaron, como condición esencial para la suscripción del referido contrato, que el arrendador pagara oportunamente las contribuciones y que la propiedad contara con la recepción definitiva, a fin de que la arrendataria pueda obtener la respectiva patente comercial e iniciar sus actividades como sucursal.
c) Por Ordinario Nº 4154 de 25 de noviembre de 2005, la Seremi de Vivienda y Urbanismo, acogió la resolución original de la Dirección de Obras Municipales de Buin en el sentido de no otorgar la recepción final al expediente de edificación del local comercial de propiedad de la demandada, mientras prevaleciera la situación de litigio relacionada con diferencias en el trazado del medianero común con el propietario adyacente por el poniente.
d) Por Ordinario Nº 295 de 29 de diciembre de 2005, la Dirección de Obras Municipales, informó al director que no le era posible emitir la aprobación de la modificación del proyecto y la recepción, ya sea parcial o total de la construcción, hasta la definición de los deslindes legales.
e) Ante los reclamos formulados por el arquitecto a cargo de la obra Victor Kuncar, el Seremi del Ministerio de Vivienda informó que el asunto era un problema de deslindes que debía ser resuelto por la Justicia Ordinaria.
f) La Dirección de Obras de Maipú informa al Dirección de Administración y Finanzas del señalado Municipio de Buin, para que diera curso a una prórroga de la patente provisoria vigente Fashion Park, por un plazo máximo de un año, la que se otorgó hasta el 9 de marzo del año 2007.

Tercero: Que sobre la base de los antecedentes fácticos anotados los sentenciadores del grado concluyeron que la condición pactada en el contrato no fue cumplida oportunamente por la sociedad demandada, pero dicho incumplimiento no es imputable a la parte obligada y demandada porque ésta hizo todas las gestiones pertinentes a fin de obtener la recepción definitiva del inmueble ante la Municipalidad de Buin, las que no prosperaron por un problema de deslindes, por lo que resulta improcedente que se obligue al ente municipal referido, quien no es parte del contrato de marras, a otorgar la recepción porque no concurren los requisitos legales necesarios, de modo que la acción de cumplimiento no puede prosperar. Por lo anterior, desecharon la demanda.

Cuarto: Que dilucidar la controversia de autos pasa por determinar si al no habérsele otorgado la recepción definitiva del inmueble al arrendador constituye un incumplimiento imputable a su parte.

Quinto: Que el artículo 1915 del Código Civil, define el arrendamiento señalando que: "es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicios, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio u precio determinado"

Sexto: Que el contrato de arrendamiento es de carácter bilateral, oneroso, conmutativo, principal y, por regla general, puro y simple, consensual y de tracto sucesivo. Al tratarse de un contrato bilateral, impone obligaciones a ambos contratantes, siendo de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al arrendatario la cosa arrendada; de mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada; y de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Así se describen en el artículo 1924 del Código Civil.

Séptimo: Que en el caso que se analiza, las partes en el contrato de arrendamiento estipularon, en su cláusula décimo cuarta, en forma expresa que:"Es condición esencial para la suscripción de este contrato que el arrendador pague oportunamente las contribuciones y que la propiedad cuenta con recepción definitiva, a fin de que la arrendataria pueda obtener la respectiva patente comercial e iniciar sus actividades como sucursal." Tal convención se explica porque el inmueble sería destinado por la arrendataria como establecimiento de comercio para la venta de ropa y actividades afines. Convención que tiene el carácter de ley para las partes, al tenor del artículo 1545 del Código Civil.

Octavo: Que es un hecho de la causa que el inmueble no cuenta con la recepción final y que ello ha impedido que la demandante obtenga la patente comercial que le permita explotar el inmueble como establecimiento de comercio dedicado a la venta de ropa y otras afines, como sucursal de la marca Fashion Park, en la comuna de Buin.

Noveno: Que aún cuando el demandante tiene la tenencia del inmueble arrendado, no puede gozar del mismo pues, como se ha establecido, no puede destinarlo como local comercial y así ejercer las actividades propias de su giro.

Décimo: Que el inmueble contara con la respectiva recepción municipal- convención estimada como esencial por las partes en el contrato de arrendamiento- se debe a que, según lo dispuesto en el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcción para darle el destino a una obra o habilitarla como tal, es necesario contar con la recepción definitiva sea total o parcial; es decir, sin ésta no es posible destinarla como local comercial ni obtener la patente comercial que le permita funcionar como tal.

Undécimo: Que la circunstancia anotada precedentemente ha impedido al arrendatario el goce del inmueble arrendado, lo que constituye un incumplimiento de las obligaciones de parte del arrendador en los términos a los que se obligó en el contrato suscrito entre las partes y, específicamente, en su cláusula décimo cuarta. Convención que constituye ley para las partes de modo que en la resolución de la controversia no era posible desatender lo convenido por éstas.

Duodécimo: Que aún cuando el otorgamiento de la recepción definitiva del inmueble dependa de un tercero, en este caso, la Dirección de Obras Municipales de Buin, la que como también ha quedado establecido, no la otorga por la existencia de diferencias por los deslindes con el propietario del inmueble colindante, precisamente, sólo el demandado -como dueño- puede ejercer aquellas acciones destinadas a resolverlas, tanto por la vía administrativa o judicial, de modo que aún en este evento, siempre ha dependido de su parte, instar a la remoción de aquellos obstáculos que han dificultado el otorgamiento de dicha autorización a la que se obligó en la convención. Lo anterior precisamente porque debe primar la Buena Fe entre los contratantes, al tenor del artículo 1546 del Código Civil, pues no es posible aceptar que el arrendador se obligue a obtener la recepción definitiva de las obras para luego si tal diligencia es negativa, se excuse en que no le es imputable porque depende de un tercero.

Décimo tercero: Que por lo razonado precedentemente, debe concluirse que el arrendador incumplió las obligaciones establecidas por la ley y por el contrato y al no haberse decidido en este sentido, en el fallo impugnado se han infringido los artículos 1924 del Código Civil, por errónea interpretación y 1545 y 1546 del mismo cuerpo de leyes, por su no aplicación, yerros que han tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, desde que, han llevado a rechazar la demanda que era del todo procedente.
Y de conformidad, además, a lo que disponen los artículos 764, 767 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante 178, contra la sentencia de dieciocho de diciembre del año dos mil nueve, escrita a fojas 177, la que, en consecuencia, se invalida y se la reemplaza por la que a continuación, pero separadamente, se dicta, sin nueva vista.Redacción a cargo de la abogada integrante señora Virginia Cecily Halpern Montecino.

Regístrese.

Rol Nº 1066-2010.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Araya E., Guillermo Silva G., Juan Fuentes B., y los Abogados Integrantes señor Arturo Prado P., y señora Virginia Cecily Halpern M.
SENTENCIA DE REEMPLAZO:



Sentencia de reemplazo.

Santiago, treinta y uno de mayo de dos mil doce.

En cumplimiento a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada con excepción del fundamento 8º, que se elimina.Y teniendo, en su lugar y, además, presente:

Primero: Los fundamentos cuarto al duodécimo del fallo de casación que precede, los que para estos efectos se tienen por expresamente reproducidos.

Segundo: Que habiéndose establecido como hecho de la causa que al inmueble sublite, no se ha otorgado la recepción definitiva a la que se obligó el arrendador según lo convenido en la cláusula décimo cuarta del contrato de arrendamiento- condición esencial del mismo- se concluye que el arrendador demandado ha incumplido las obligaciones que le imponía la convención, de manera que se accederá a la demanda, en los términos solicitados.

Tercero: Que respecto de los perjuicios demandados por el actor, se accederá a lo pedido por éste; y, en consecuencia, se le reserva el derecho a discutir su naturaleza y monto, sea en la etapa de cumplimiento incidental el fallo o en otro juicio diverso.Por estas consideraciones y citas legales, se revoca, sin costas del recurso, la sentencia de veintisiete de julio del año dos mil siete, escrita a fojas 127 y siguientes, en cuanto por ésta se rechaza la demanda de lo principal de fojas 13; y, se decide en cambio, que ésta queda acogida y, en consecuencia, se ordena a la demandada cumplir el contrato en los términos a los que se obligó, esto es, obtener la recepción definitiva del inmueble arrendado. Se reserva a la demandante el derecho a discutir la naturaleza y monto de los perjuicios en la etapa de cumplimiento incidental del fallo o en otro juicio diverso.
Redacción a cargo de la abogada integrante señora Virginia Cecily Halpern Montecino.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Rol Nº 1.066-2010.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Juan Araya E., Guillermo Silva G., Juan Fuentes B., y los Abogados Integrantes señor Arturo Prado P., y señora Virginia Cecily Halpern M.

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