Se rechaza demanda de precario por predio rural con promesa de venta

Santiago, veinte de octubre de dos mil veinte. Vistos y teniendo presente: 

Primero: Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó dar cuenta de la admisibilidad del recurso de casación en el fondo presentado por los demandantes en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco, que confirmó la de primera instancia que no hizo lugar a la demanda de precario. 

Segundo: Que los recurrentes denuncian quebrantados los artículos 578, 1437, 1438, 1554 y 2195 del Código Civil, por cuanto la demandada fundó su defensa en la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, convención a la que la ley no reconoce la propiedad de producir efectos jurídicos más allá de la obligación para los contratantes de suscribir el que se prometió, pero no la de amparar la ocupación que la demandada ejerce en el inmueble que le pertenece de acuerdo con la inscripción de dominio acompañada junto a la demanda, sosteniéndose en el fallo una conclusión que termina resguardando una tenencia ilegal, razones por las que solicita la invalidación del fallo y se dicte el de reemplazo que indica. 

Tercero: Que en la sentencia se establecieron los siguientes hechos: Los demandantes son dueños en común del inmueble ocupado por la demandada, consistente en un predio de 6,17 hectáreas ubicado en Chol Chol, comuna de Nueva Imperial, que fue objeto de un contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes el 13 de octubre de 2010, permitiendo los promitentes vendedores el ingreso de la demandada al predio, época a partir de la cual ejerce su tenencia, que se extiende por cerca de diez años. Sobre la base de los hechos establecidos, la judicatura del fondo rechazó la demanda, tras constatar que la demandada comprobó la existencia de un vínculo jurídico relevante que la relacionaba con el inmueble sub iúdice, consistente en el aludido contrato de promesa de compraventa, suficiente para descartar que la ocupación la ejerza por mera tolerancia o ignorancia de sus propietarios, argumentación enriquecida al tener en consideración que la promitente compradora ya había pagado el precio del contrato prometido, faltando sólo para concretar la obligación traslaticia de dominio, la celebración del contrato de compraventa, destacándose, por último, que desde el inicio de la ocupación, permitida por los demandantes durante el año 2010, han transcurrido 10 años, antecedentes que permitieron concluir a la judicatura del fondo que el título FZGGRTQBCG invocado por la demandada para justificar la tenencia del predio reclamado, se alzaba como uno oponible y suficiente para rechazar la pretensión. Cuarto: Que la figura del precario consiste en una situación meramente fáctica, referida al caso concreto por el cual una persona mantiene en su poder, sin título que la ampare, una cosa ajena careciendo de la autorización de su dueño, sea porque simplemente se resigna o porque lo ignora. La consecuencia jurídica que la ley prevé se enerva si el tenedor acredita que cuenta con alguna justificación para ocupar la cosa objeto del litigio, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno. En virtud de aquello, es posible sostener que el título al que se refiere el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, corresponde a uno que permita constatar la presencia de una determinada situación jurídica que descarte que la ocupación de la cosa sea simplemente sufrida o soportada por su actual dueño y no que emane de éste ni que se trate de uno que cumpla con la ritualidad que le sea aplicable; por ende, es suficiente que permita desvirtuar que el origen de la ocupación de la cosa se sustenta en una situación de hecho exclusivamente soportada por el dueño que exige recuperarla. Quinto: Que, en este caso, la controversia gira en torno a la concurrencia del último elemento de la figura en análisis, esto es, si el contrato de promesa de compraventa es suficiente para desestimar la pretensión de la parte recurrente y servir de título que justifica la ocupación que ejerce la demandada. Al respecto, debe resaltarse que la ausencia de título como presupuesto de procedencia de la acción de precario, se relaciona íntimamente con la idea de mera tolerancia que establece el artículo 2195 del Código Civil, por cuanto dicho elemento se vincula con el origen y justificación de una determinada tenencia de cosa ajena, que eventualmente puede ser considerada como precaria. En consecuencia, se hace necesario dilucidar el sentido y alcance de la expresión “sin previo contrato” y, al respecto, es dable señalar que si bien la ley define lo que es contrato en el artículo 1438 del Código Civil como el “acto por el cual una parte se obliga con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, en la especie debe dársele un sentido más amplio, comprensivo de la voz “título”, esto es, un antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación. Por su parte, la expresión “mera tolerancia”, no denota otra cosa que la actitud indulgente del dueño de una cosa, que permite -sin aprobarlo expresamente- actos del demandado por los cuales ejerce la tenencia de una cosa de su propiedad, en resumen, se trata de la simple condescendencia del propietario de la cosa que luego trata de recuperar. 

Sexto: Que atendido los hechos que se tuvieron por establecidos con el carácter de inamovibles, se puede concluir que la tenencia u ocupación de la propiedad por la demandada no deriva de la “actitud indulgente del dueño” -de los demandantes-, sino que del contrato de promesa suscrito entre las partes, título que, en opinión de esta Corte y tal como lo sostuvo la judicatura del fondo, por tratarse el precario de una cuestión de hecho, es suficiente para justificar la ocupación que la demandada lleva a cabo, pues en lo puramente fáctico, se mantiene en él no por ignorancia ni por mera tolerancia de aquéllos, sino que por una causa jurídicamente relevante, por lo que no se configuran los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil. 

Séptimo: Que, por lo antes explicado, se debe concluir que la judicatura del fondo no infringió lo dispuesto en las normas denunciadas, toda vez que, no encontrándose acreditados todos los presupuestos de hecho de la acción de precario, debía rechazarse, de modo que el arbitrio que se analiza, se debe desestimar en esta etapa procesal por adolecer de manifiesta falta de fundamento. Por estas consideraciones y teniendo, además en consideración las disposiciones citadas, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por los demandantes en contra de la sentencia de trece de mayo de dos mil veinte. Regístrese y devuélvase. Rol N°90.775-20.- Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Cecilia Repetto G., y el abogado integrante señor Iñigo De la Maza G. No firma el abogado integrante señor De la Maza, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, veinte de octubre de dos mil veinte. En Santiago, a veinte de octubre de dos mil veinte, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente. 

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