Para frases, use comillas: "frase exacta a buscar". Excluir término, (-): -ejecutivo. Más consejos aquí

1 de noviembre de 2014

Terminación de contrato de arrendamiento, acogida. Validez del arrendamiento de cosa ajena. Obligación del arrendatario de pagar la renta. Cambio en la calidad jurídica de arrendatario a dueño del inmueble. Obligación de pagar la renta cesa desde la tradición del inmueble mediante su inscripción

Santiago, veintiuno de octubre de dos mil catorce.

Vistos:

En autos rol Nº 2.019-2013 del Primer Juzgado Civil de Puerto Montt, doña Nury Margoth Quidel Chávez deduce demanda en juicio sumario en contra de don Jurgen Andreas Betzhold Formigli, a fin que se declare terminado el contrato de arriendo celebrado con el demandado por no pago de rentas y se condene a este último a pagar las que adeuda más las que se devenguen durante el juicio hasta la entrega definitiva del inmueble, con reajustes e intereses. Asimismo, se disponga la restitución de la propiedad dentro de tercero día de ejecutoriado el fallo o en el plazo que fije el tribunal, con costas. En subsidio, interpone demanda de desahucio de contrato de arriendo, ya que necesita el inmueble para ocupación personal, disponiéndose la restitución en el término que fije el tribunal de acuerdo al mérito del expediente, con costas.

El demandado se mantuvo en rebeldía durante la tramitación del juicio en primera instancia.
El tribunal de primera instancia, en sentencia de diez de septiembre de dos mil trece, escrita a fojas 15 y siguientes, acogió la demanda y declaró terminado el contrato de arriendo, disponiendo la restitución del inmueble dentro de tercero día de ejecutoriado el fallo o desde que cause ejecutoria. Asimismo, condenó al demandado a pagar las rentas de arrendamiento insolutas y adeudadas correspondientes a los meses de diciembre de 2012 y enero a abril de 2013, más las devengadas durante el juicio, con reajustes y costas.
Se alzó el demandado, quien compareció con posterioridad a la dictación del fallo y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, en fallo de ocho de enero del año en curso, que se lee a fojas 98, revocó la sentencia de primer grado y, en su lugar, rechazó la demanda en todas sus partes, con costas.
En contra de esta última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido, en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe, con costas de la causa y del recurso.

Se trajeron estos autos en relación.
Considerando:
Primero: Que la demandante denuncia la infracción de los artículos   8 N°s. 6 y 7 de la Ley N° 18.101; 1915, 1942, 1950 N° 2, 1545 y 1546 del Código Civil y artículo 144 Código de Procedimiento Civil.
Señala que el artículo 8 Nos. 6 y 7, que es regla especial en los juicios de arriendo, obliga a que en el mismo comparendo de estilo, se proceda de inmediato a la recepción de la causa a prueba y a continuación que se cite sin demora para oír sentencia. Pues bien, el juez que conoció del juicio dio cumplimiento cabal y riguroso a estas normas, en circunstancias que la audiencia se llevó a cabo en rebeldía del demandado. Ante la reiterada solicitud de su parte en tal sentido, se dictó la citación para oír sentencia. Por lo tanto, -alega el recurrente- no se divisa el motivo legal por el que la Corte de Apelaciones revocó la sentencia de primer grado.
Agrega que, luego de dictado el fallo, compareció el demandado solicitando una medida para mejor resolver y acompañando documentos con citación, lo que se desestimó por extemporáneo, es decir, lo obrado por el juez sigue siendo impecable, en su concepto. En consecuencia, continúa señalando, la sentencia recurrida ha infringido el artículo 8 Nos 6 y 7 de la Ley N° 18.101, cuando, desconociendo la corrección de lo resuelto por el juez, ha procedido a darle validez legal y ha aceptado como medio de prueba la escritura pública que el demandado acompañó tardíamente en su solicitud de medida para mejor resolver, después que el juicio estaba fallado; incluso el documento se le rechazó.
Enseguida, hace presente que su parte no fue informada que el demandado hubiera adquirido el dominio del inmueble y que el contrato se hubiera terminado por extinción del derecho del arrendador, sino que ocurrió que el demandado pagó unos meses de renta y después se negó a hacerlo, por lo que obligó demandar. En todo caso, como se aprecia del antecedente extra proceso, la inscripción del inmueble se realizó el 16 de abril de 2013, de modo que los jueces se equivocan doblemente, pues, por una parte, dan valor a un documento que no se encuentra acompañado legalmente y que no fue aceptado por el tribunal y, por la otra, confunden la fecha de emisión del acto con la de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
En suma, -explica la demandante- se ha aceptado y valorado un documento acompañado extemporáneamente, después de emitido el fallo definitivo, el que legalmente fue rechazado por el tribunal, sin existir norma legal o reglamentaria  alguna que le permita a la Corte actuar de ese modo.
Luego a propósito del artículo 1915 del Código Civil, norma que define el contrato de arrendamiento, el recurrente señala que no cabe que por la sola voluntad del arrendatario, se desconozca el contrato válidamente celebrado, sin ceñirse a las formalidades legales; sin embargo, como el demandado se mantuvo en rebeldía y no acompañó legalmente en la oportunidad en que correspondía el instrumento público –se refiere a la escritura pública de compraventa del inmueble- no pueden los sentenciadores de segundo grado aceptar un comportamiento irresponsable en cuanto a hacer valer sus derechos, dejando sin efecto el fallo inobjetable que acogió su demanda.
En cuanto al artículo 1942 del Código Civil, referido a la obligación del arrendatario de pagar la renta, la demandante indica que rige mientras el demandado tenga el goce de la cosa en calidad de mero tenedor y se extiende por toda la vigencia del contrato. En la especie, el contrato estuvo vigente indefinidamente hasta que el juez de primer grado lo declaró terminado. En consecuencia, la obligación de pagar las rentas rige hasta esa fecha de manera indubitable, pues la mutación de su calidad jurídica de mero tenedor a poseedor con ánimo de señor y dueño nunca la comunicó a la arrendadora. Por lo tanto, se vulnera el artículo citado al desconocer la plena vigencia del contrato y la consecuente obligación legal del arrendatario de pagar las rentas hasta que el contrato expiró legalmente.
En relación con el artículo 1950 N° 2 del Código Civil, que prescribe que el contrato de arriendo dura hasta la expiración del plazo estipulado, el recurrente explica que se pactó que el contrato se renovaba automáticamente por períodos iguales hasta que se diera el aviso en conformidad a la ley y como este aviso no existió, el contrato se encontraba vigente indefinidamente y por ello, fue vulnerada la norma citada al decidir que el contrato terminó el 29 de noviembre de 2012, como tan precipitadamente se expresa en la sentencia recurrida.
A propósito del artículo 1545 del Código Civil, en el recurso se dice que si el contrato se encontraba vigente porque no hubo aviso de término, no se divisa el fundamento legal por el que se desconoce su validez, de modo que al rechazar la demanda se pasa por sobre la ley del contrato y vulnerando el precepto señalado.
Respecto al artículo 1546 del Código Civil, conforme al cual los contratos deben cumplirse de buena fe, el recurrente expresa que una obligación esencial del arrendatario es pagar las rentas y respetar su calidad de mero tenedor, no siendo aceptable que una vez instalado en la propiedad, se arrogue la calidad de dueño y se niegue a pagar dichas rentas, sin perjuicio de que si efectivamente adquiere el dominio de la propiedad, lo comunique de manera formal al arrendador para poner término al contrato en la forma estipulada. Agrega que esto jamás lo hizo el demandado y por ello, cuando los jueces de segunda instancia desconocen la vigencia del contrato de arriendo, con el método de atribuir valor legal a un documento que no está acompañado legalmente al expediente, por ser extemporáneo, naturalmente se está vulnerando el principio de la buena fe que debe regir el comportamiento de los contratantes.  
Por último, en cuanto al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, señala que debe considerarse que la demandante nunca supo de la compra del inmueble por el arrendatario, habiéndose negado a pagar las rentas, lo que constituye para la demandante un motivo plausible para litigar, por lo que debió eximírsela del pago de las costas.
Finaliza su exposición describiendo la influencia sustancial que, en su concepto, han tenido en lo dispositivo del fallo, los errores de derecho que denuncia.
Segundo: Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como
hechos, los que siguen:
a) Las partes suscribieron el 3 de mayo de 2012, ante Notario Público, un contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en calle Los Naranjillos N° 5018, Puerto Montt, con una renta mensual de $180.000.-, según documento de fojas 4, respecto del que la actora reclama su terminación por el no pago de las rentas desde el mes de diciembre de 2012.
b) Según el instrumento de fojas 22 y siguientes, el 29 de noviembre de 2012, el demandado celebró un contrato de compraventa con el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria en relación con la misma propiedad arrendada, dejándose constancia en dicho instrumento que la entidad bancaria la había adquirido de la actora por adjudicación en remate en agosto del año 2011. El título de dominio a nombre del demandado rola a fojas 1860 N° 2630 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt, correspondiente al año 2013, según documento de fojas 20.
c) A mayor abundamiento, ha quedado suficientemente acreditado que el contrato de arriendo que las partes suscribieron con fecha 3 de mayo de 2012, se celebró con bastante posterioridad al 9 de agosto de 2011, fecha en que el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria ya se había adjudicado en remate la propiedad de la actora, inmueble que después adquirió el demandado.
d) Además, la presente demanda se interpuso el 17 de abril de 2013, esto es, también con posterioridad a la fecha en que el inmueble se encontraba inscrito a nombre del demandado en el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Montt.
Tercero: Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los jueces del fondo, concluyeron que el demandado, al comprar la propiedad, mutó la calidad jurídica que ostentaba sobre el inmueble, pasando de mero tenedor a poseedor, actuando desde ese momento  con ánimo de señor y dueño respecto del inmueble, por lo que el proceder de la actora al demandar las rentas de arrendamiento desde diciembre de 2012 a la fecha y pedir la restitución del inmueble, resulta a todas luces ilógico y abusivo. Agregan que a la fecha del contrato de arriendo la demandante carecía ya de todo derecho sobre la propiedad. Por estas razones, rechazaron la demanda intentada en estos autos.
Cuarto: Que, conforme a lo consignado, el debate se ha centrado en  la vigencia y eficacia de las obligaciones que asisten al arrendador no propietario y al arrendatario que pasa a ostentar, durante el desarrollo del contrato de arriendo que se cumplía a cabalidad, la calidad de dueño del inmueble arrendado. Esta discusión surge en la medida que el demandado alega que la demandante carece del derecho a percibir las rentas de arrendamiento del inmueble -del que no era propietaria desde antes de entregárselo-, a contar de la fecha en que, a su vez, suscribió la escritura pública de compraventa con el legítimo dueño de la propiedad (quien, por su parte, se lo había adjudicado en remate) época hasta la que el demandado solucionó los cánones y cayó en mora sólo a contar del mes siguiente a aquél en que suscribió dicha escritura. 
Quinto: Que, como premisa ha se asentarse que para los efectos de celebrar un contrato de arriendo de una propiedad, no constituye  requisito sine qua non ostentar el dominio de la misma. Dicha aseveración fluye de la definición que de dicha convención proporciona el legislador en el artículo 1915 del Código Civil, el que dispone: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” Y expresamente aparece reconocido en el inciso segundo del artículo 1916 del mismo texto legal, que establece: “Puede arrendarse aun la cosa ajena …”. En otros términos, basta con que el arrendador esté en condiciones de cumplir con su obligación de proporcionar el goce de la cosa, mediante la entrega de la misma  e, incluso, en el evento de arriendo de cosa ajena, el arrendatario de buena fe es protegido a través del ejercicio de la acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción, según lo explicita la misma norma. A ello se une que el legislador se ha colocado aun en el caso del arriendo de la misma cosa a dos personas, conforme se regula en el artículo 1922 del Código de Bello.
Sexto: Que, por consiguiente, la circunstancia que la demandante arrendara cosa ajena al demandado, no priva de validez a la convención de que se trata, la que, por el contrario, tiene plena eficacia conforme se ha consignado en el motivo anterior y ha generado  las obligaciones y derechos que le son propios, esto es, para el arrendador el deber de entregar la cosa –lo que hizo según el mérito de autos-, mantenerla en estado que sirva para lo que fue arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada –no se ha discutido que así no haya ocurrido-. Por su parte, nacieron para el arrendatario las correspondientes obligaciones, entre ellas, la de mayor entidad, pagar el precio del arriendo que en el caso ha sido la renta pactada mensualmente, según lo prescribe el artículo 1942 del Código Civil.
Séptimo: Que, en el contexto descrito y sin que el demandado haya demostrado –como le correspondía- el pago de las rentas que se le cobran en este juicio, no se divisa razón por la que pudiera eximírsele del cumplimiento de dicha obligación mientras estuvo vigente un contrato válidamente celebrado entre las partes y que, por lo tanto, constituye una ley para sus suscriptores, desde que, como se dijo, se permite el arriendo de cosa ajena. 
Octavo: Que, a lo razonado en los motivos anteriores,  se agrega que el cambio de calidad jurídica que se produjo en el arrendatario demandado respecto del inmueble sub lite, mediante la suscripción del contrato de compraventa con fecha 29 de noviembre de 2012, el que no fue noticiado a la demandante, no modifica lo concluido sino hasta la fecha en que se produjo la correspondiente tradición del bien raíz, mediante la respectiva inscripción conservatoria, lo que ocurrió -según los hechos fijados- recién el 16 de abril de 2013. Sólo desde esta última data es dable considerar la mutación jurídica que releva al demandado del cumplimiento de su obligación de pagar las rentas estipuladas en la convención de arriendo y únicamente porque la demandante ya no estuvo en condiciones de reciprocidad, esto es, de mantener la entrega del goce de la cosa, pues dicho goce, sumado al uso y a la disposición se reunieron en la persona del arrendatario que adquirió el dominio de la propiedad.
Noveno: Que, por ende, se ha incurrido en los errores de derecho acusados por la demandante, por falsa aplicación y errada interpretación de los artículos 1915, 1916, inciso segundo;1924 y 1942 del Código Civil, yerros que influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que condujeron a rechazar íntegramente la demanda intentada en estos autos, privando a la actora de las rentas que le correspondía percibir.
Décimo: Que, finalmente y conforme a lo razonado, el presente recurso de casación en el fondo debe ser acogido para la corrección pertinente. 
               
  Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 764, 765, 767, 771, 772, 783 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante a fojas 99, contra la sentencia de ocho de enero de la anualidad corriente, que se lee a fojas 98, la que, en consecuencia, se invalida y se la reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, separadamente.

  Acordada contra el voto del Ministro señor Aránguiz y del abogado integrante señor Peralta, quienes estuvieron por rechazar el presente recurso de casación en el fondo, por cuanto, en su concepto, su desarrollo no permite la invalidación pretendida, desde que lo que acusa el recurrente constituiría –en caso de existir- un error de naturaleza procesal, esto es, la valoración de un documento incorporado, según la demandante, en forma extemporánea. 
Sobre la base de dicha premisa se construye la petición de nulidad, la que, además, de resultar inadmisible desde el punto de vista sustantivo en que se plantea, aparece dubitable en la medida en que, al parecer, la actora desconoce que los documentos acompañados lo fueron durante la tramitación del proceso en segunda instancia, lo que resulta perfectamente legítimo, no obstante la especialidad del artículo 8° de la Ley N° 18.101, norma que no regula el curso que en segundo grado siguen los debates regulados por su normativa.
Por último, en concepto de los disidentes y sin perjuicio del defecto formal anotado precedentemente, tampoco se han vulnerado las restantes normas sustantivas referidas en el arbitrio que se examina, ya que si bien el arriendo de cosa ajena vale, por lo tanto, legítimo fue el contrato habido entre los litigantes, situación que, además, no fue cuestionada por quien ostentaba la calidad de dueño del inmueble arrendado  -Banco Bilbao Vizcaya Argentaria- debiendo entenderse su anuencia tácita, dicha situación se modificó desde el momento en que el propietario dispuso del bien raíz a través de la venta que le hizo al arrendatario, conducta con la que revela su voluntad de concluir el arriendo que había suscrito la actora, la que desde esa época -29 de noviembre de 2012- no estuvo en condiciones de cumplir con su obligación esencial, cual es, entregar el goce de la cosa y, consecuencialmente, liberó al demandado de su obligación de pagar las rentas desde dicha fecha. 
Por consiguiente, a juicio de los disidentes, en ningún vicio ni de forma ni de fondo se ha incurrido en la sentencia impugnada que justifique su invalidación, sin que sea posible, además, a esta Corte de casación suplir las falencias de las presentaciones realizadas por letrados con los conocimientos necesarios al efecto.    
         
Redacción a cargo del Ministro señor Carlos Aránguiz Zúñiga.

Regístrese.

Nº 4.237-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Guillermo Piedrabuena R., y Ricardo Peralta V. No firma el Ministro señor Aránguiz y el Abogado Integrante señor Piedrabuena, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintiuno de octubre de dos mil catorce.


Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.


En Santiago, a veintiuno de octubre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.
_________________________________________________

Santiago, veintiuno de octubre de dos mil catorce.
Dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la sentencia de reemplazo que sigue.

Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de su motivo séptimo que se elimina.

Y teniendo en su lugar y, además, presente:
Primero: Los fundamentos segundo, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno del fallo de invalidación que antecede, los que para estos efectos se entienden expresamente reproducidos.
Segundo: Que, en armonía con lo razonado y no habiendo demostrado su pago, el demandado adeuda las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2012 hasta el 16 de abril de 2013, fecha esta última en que se inscribió el dominio de la propiedad arrendada a su favor, según el documento agregado a fojas 85.

Por estas consideraciones y lo dispuesto, además, en los artículos 86 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca, sin costas del recurso, la sentencia apelada de diez de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 15 y siguientes, sólo en cuanto dispone la restitución del inmueble arrendado, el pago de las rentas insolutas  más allá del 16 de abril de 2013  e impone las costas de la causa al demandado y, en su lugar, se decide que este último queda condenado a pagar dichas rentas reajustadas únicamente hasta la citada fecha, esto es, 16 de abril de 2013 y eximido de las costas de la causa, por no haber sido totalmente vencido.
Se deja constancia que el Ministro señor Aránguiz y el abogado integrante señor Peralta, estuvieron por no emitir este pronunciamiento, en atención a lo expuesto en el voto disidente del fallo de invalidación que antecede.

Redacción a cargo del Ministro señor Carlos Aránguiz Zúñiga.

Regístrese y devuélvanse.

N° 4.237-2014.    

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Guillermo Piedrabuena R., y Ricardo Peralta V. No firma el Ministro señor Aránguiz y el Abogado Integrante señor Piedrabuena, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, veintiuno de octubre de dos mil catorce.


Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.


En Santiago, a veintiuno de octubre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.