Recepción conforme de inmueble no permite eludir responsabildad de inmobiliaria, por defectos detectados con posterioridad

Santiago, doce de noviembre de dos mil siete.
      
Vistos: se reproduce la sentencia en alzada, previa eliminación de sus fundamentos tercero a décimo; en el considerando 1-B de la sentencia complementaria de fojas 305, se suprime la parte final comprendida desde las palabras ?y en especial, hasta??motivo décimo?;
Y se tiene en su lugar y, además, presente:
  1º) Que mediante la demanda se persigue la compensación de los perjuicios que la demandada habría ocasionado a las actoras como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, emanadas de las compraventas que las vinculan, al haber hecho entrega del edificio a que pertenecen los dieciocho departamentos objeto de dichas compraventas, con materiales de construcción e instalaciones deficientes, en especial con defectos en los conductos interiores de suministro de gas, que no cumplirían con los requerimientos mínimos de seguridad para los usuarios, lo que incluso habría motivado la suspensión de su abastecimiento.
  2º) Que la demandada funda su defensa, en síntesis, en que no ha incurrido en incumplimiento de las obligaciones que la ley impone al vendedor, toda vez que hizo entrega de los inmuebles vendidos, los cuales las compradoras declararon haber recibido a satisfacción y, en cuanto al saneamiento de vicios ocultos, la acción estaría prescrita conforme al artículo 1866 del Código Civil. Alega, además, que los desperfectos ocurridos en el año 1998, en la red de gas del edificio, fueron subsanados y que el incumplimiento en que pueda haber incurrido la empresa que construyó la obra, Construcciones y Estructuras del Sol S.A., le es inoponible, porque conforme al artículo transitorio de la Ley 19.472 no le es aplicable lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley de Urbanismo y Construcciones, que responsabiliza al primer propietario de los daños y perjuicios derivados de defectos de construcción.
   3º) Que, respecto de esta última alegación, conviene precisar no se ha hecho valer en la demanda la responsabilidad que la ley impone al primer vendedor de una construcción, sino la responsabilidad derivada del incumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos de compraventa que vinculan a las partes. Tampoco se ha intentado una acción redhibitoria a la que sea aplicable el plazo de prescripción previsto en los artículos 1866 y 1868 del Código Civil, sino sólo una acción indemnizatoria de perjuicios de carácter compensatorio, a la que no resultan aplicables esos breves plazos y que, por no existir regla especial que la regule, debe quedar sujeta a las normas generales.
  4º) Que, en apoyo de sus pretensiones, la parte demandante aportó los testimonios de Liliana Alejandra Nilo San Carlos, Manuel Alejandro Valenzuela de la Hoz, Emilio Juan Ruiz de Viñaspre Puig, Mauricio Eugenio Charpentier Gajardo y Raúl Veloso Ferrari, quienes deponen a fojas 96 y siguientes.
La primera, quien como arquitecta dijo haber asesorado a la administración del edificio en la materia, declaró que esta construcción presentó deficiencias y varias fallas en sus terminaciones, muchas de las cuales fueron resueltas, sea por la inmobiliaria o por la constructora, reconociendo haber suscrito tanto la carta fechada 11 de junio de 1997, agregada a fojas 102, como el informe que le fuera encomendado en junio o julio de 1998 y que rola a fojas 239 y siguientes, en que se describe pormenorizadamente los defectos detectados.
El segundo testigo, administrador del edificio de que se trata, aseguró haber apreciado filtraciones en la terraza superior, fallas en el asfalto del primer nivel de estacionamientos y en la superficie del estacionamiento subterráneo, habiéndose subsanado sólo las dos últimas. Agregó que con posterioridad se descubrió el problema que presentaban los ductos de evacuación de gases, que fueron clausurados por la Superintendencia, lo que afectó el normal uso de los departamentos, debiendo cada propietario adquirir calefones de tiro forzado o termos eléctricos para agua caliente. Reconoció haber suscrito la carta acompañada por la parte demandada a fojas 31, fechada 11 de abril de 1998, por la que puso en conocimiento de la comunidad Edificio Cumbre las irregularidades existentes en la eliminación de gases de combustión, dando cuenta del resultado de los informes técnicos que la parte demandante aportó a fojas 243.
El testigo Sr. Ruiz de Viñaspre, Director de la Junta de Vigilancia del edificio y propietario de uno de los departamentos, concordó con los anteriores en cuanto a las deficiencias detectadas y, refiriéndose específicamente a los ductos de evacuación de gases, precisó que todos los copropietarios debieron hacer los arreglos y asumir los costos que de este defecto derivaron, reemplazando los calefones y haciendo las demás adecuaciones que ordenó la Superintendencia de Electricidad y Combustibles.
El testigo Sr. Charpentier, quien como corredor de propiedades dijo haber intervenido en la venta y arriendo de varios departamentos de edificio Cumbre declaró haber recibido reclamos por la mala construcción y aunque reconoció haber firmado algunas de las actas de recepción material acompañadas por la demandada a su escrito de fojas 167, aclaró que en ese momento no estaban los calefones en funcionamiento y no se había detectado el problema de los ductos de gas.
Finalmente, el testigo don Héctor Veloso reconoció haber efectuado la inspección de que da cuenta el informe de fojas 237 y siguientes, de fecha 14 de marzo de 1998, manifestando que en ese momento existía riesgo inminente en el edificio, porque las pruebas de análisis de combustión arrojaron altos índices de monóxido de carbono ambiental en varios departamentos, agregando que las reparaciones estuvieron a cargo del instalador autorizado don Carlos Cayupi y se ejecutaron a costa de los propietarios.
5º)Que de los documentos acompañados por ambas partes a sus presentaciones de fojas 167 y 229 consta que con fecha 5 de mayo de 1998, la Superintendencia de Electricidad y Combustibles formuló cargos en contra de la sociedad demandada a causa de las deficiencias que presentaban los ductos colectivos del edificio Cumbre, ubicado en calle Cristóbal Colón Nº 4665 de la comuna de Las Condes, y luego de haberse identificado a la empresa que construyó el edificio y al instalador de gas, les impuso sendas multas por incumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad necesarias, según Resoluciones Exentas Nº 184, de 1 de febrero de 1999 y Nº 1002 de 3 de diciembre de 1998, en las que se detalla pormenorizadamente las fallas descubiertas, dejando expresamente establecido que a causa de tales deficiencias se detectaron graves emanaciones de monóxido de carbono en el interior de los departamentos, las cuales provocaron riesgos para la salud de los habitantes.
6º) Que los antecedentes relacionados son suficientes para concluir que el edificio Cumbre presentó efectivamente defectos de construcción, que si bien no fueron de carácter estructural, requirieron de reparaciones, algunas de las cuales fueron solucionadas por la inmobiliaria demandada, a la vez que presentó importantes deficiencias en los ductos e instalaciones de gas que provocaron emanaciones tóxicas hacia los departamentos, sin que la demandada haya siquiera invocado, ni menos probado que efectuara las reparaciones necesarias para subsanar estos graves defectos.
Por el contrario, de la testimonial rendida consta que han sido los propietarios de los departamentos quienes han debido reemplazar los artefactos, modificar las instalaciones y ejecutar los trabajos necesarios, viendo incluso suspendido el suministro de gas, al margen de haber estado expuestos al riesgo que para la salud de los moradores y para sus bienes significó la emanación de gases tóxicos en el interior de los departamentos.
7º) Que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de hacer entrega de la cosa vendida en las condiciones estipuladas. Tratándose de un edificio que el propio vendedor ordenó construir para la venta, los departamentos que integran el condominio deben naturalmente contar con las instalaciones necesarias para el adecuado suministro de gas, entre otras, con sujeción a los requisitos que la ley y el reglamento establecen, pues sólo así se asegurará el uso normal de los bienes por los adquirentes.
8º) Que es un hecho no discutido que la demandada, Inmobiliaria Madison S.A., encargó la construcción del edificio a Construcciones y Estructuras del Sol S.A., de acuerdo a las estipulaciones contenidas en el contrato agregado a fojas 23 y siguientes, entre las cuales destacan las cláusulas 12, 16 y 22, en que la comitente se reserva la inspección técnica de la obra a través de los profesionales que ella designe, encargados de la supervigilancia de la misma, quedando la constructora obligada a dar todas las facilidades necesarias para su desempeño y a dar satisfacción a los reparos formulados.
Una atenta lectura del contrato deja de manifiesto que las obligaciones asumidas por la constructora quedaron firmemente subordinadas a la satisfacción de los intereses y necesidades de su comitente, que se reservó amplias facultades para vigilar la correcta ejecución de la obra, calificar los materiales y exigir su reemplazo, o poner término al contrato, entre otros casos, según indica la cláusula 20º, por "deficiencia en la calidad de la construcción o incumplimiento de lo indicado en los planos y especificaciones".
Siendo así, resulta inaceptable la alegación de la demandada en cuanto pretende excusarse de responsabilidad frente a sus compradoras y actuales demandantes, a pretexto que los defectos serían únicamente imputables a la constructora, en circunstancias que estaba en situación de adoptar todas las medidas necesarias para cumplir debidamente su obligación de hacer entrega de los inmuebles en perfectas condiciones a sus compradores.
9º) Que el hecho de haber declarado las demandantes que recibieron los departamentos a satisfacción, no releva a la demandada de responsabilidad por los defectos posteriormente detectados, en particular los relativos al funcionamiento de las instalaciones interiores de gas, que la autoridad fiscalizadora descubrió sólo en el año 1998, lo que hace también irrelevantes los documentos de fojas 124 y siguientes, que aparecen fechados entre los años 1994 y 1995.
Al respecto, es útil destacar que en la cláusula 19 del contrato que la demandante celebró con la empresa constructora se consigna expresamente que existen desperfectos que pueden resultar inadvertidos en las revisiones efectuadas por la inspección técnica de la obra, por la Dirección de Obras Municipales, por la recepción que efectúa cada adquirente o en la revisión que realiza la administración del edificio, de manera que mal puede ahora excusarse en una supuesta aceptación de los compradores del estado en que se encontraban las instalaciones del edificio.
10º) Que conforme lo dispone el artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, lo que exige un cumplimiento adecuado y cabal de las obligaciones asumidas.
De acuerdo a lo antes razonado, cabe concluir que la demandada ha cumplido su obligación de hacer entrega de los departamentos en forma defectuosa o imperfecta, lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1556 del mismo cuerpo legal genera la obligación de indemnizar los daños causados como consecuencia de su infracción contractual, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de la constructora del edificio.
11º) Que en materia de responsabilidad contractual, el artículo 1547 del Código citado impone la prueba de la diligencia o cuidado al que ha debido emplearlo, de modo que para eximirse de responsabilidad la demandada debió comprobar que no estuvo en situación de evitar el incumplimiento parcial en que ha incurrido al hacer entrega de los inmuebles vendidos, pero con los defectos anotados.
Aún cuando algunas defectuosas terminaciones fueron subsanadas, no hay duda que los problemas que presentaron las instalaciones de gas causaron a las actoras un menoscabo injusto que debe serles compensado, lo que hace procedente declarar la obligación de indemnizar perjuicios que se persigue en la demanda y acceder a la reserva que allí se solicita, conforme al artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.

Por estos fundamentos y lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de veintisiete de junio de dos mil dos, escrita a fojas 264 y siguientes, complementada por la de fojas 305, de fecha veinticuatro de mayo de dos mil siete, en cuanto por sus decisiones segunda y tercera rechaza la demanda de fojas 9, e impone a las actoras el pago de las costas, resolviendo en su lugar que dicha demanda queda acogida, con costas, debiendo la demandada indemnizar a las actoras los perjuicios derivados de las defectuosas instalaciones de suministro de gas de los inmuebles adquiridos, la determinación de cuya especie y monto se reserva para ser discutida en la etapa de cumplimiento del fallo o en un juicio diverso.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinión de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artículo 173 del CóAcordada con el voto en contra del abogado integrante Sr. Cruchag a, quien fue de opinión de confirmar el fallo en alzada y rechazar la demanda en todas sus partes, en especial, por no haber probado las demandantes la existencia de los perjuicios que pretenden les sean compensados, presupuesto indispensable para que pueda tener lugar a la reserva prevista en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y devuélvanse.

Redacción de la ministro señora Maggi.

Nº 5.757-2002.-

Pronunciada por la Sexta Sala de esta Iltma. Corte de Apelaciones, conformada por la ministro doña Rosa María Maggi Ducommun, la Fiscal Judicial doña Clara Carrasco Andonie y el abogado integrante señor Ángel Cruchaga Gandarillas.