Santiago, catorce de diciembre de dos mil diecisiete.
Vistos:
Ante el Primer Juzgado Civil de Curicó, en autos rol C-1.523-2015, don Luis
Fernando Moreno Calderón dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento de
bien inmueble por no pago de rentas y cobro de las adeudadas, en contra de la Sociedad
Comercial e Industrial San Sebastián Limitada, representada por don Luis Rafael López
Mora, a fin que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las
partes, se ordene la restitución del inmueble y se condene a la demandada a pagar la
suma de $12.300.000, correspondiente a las rentas del año 2014 ($2.400.000) y 2015
($2.400.000), y multa por su no pago ($7.400.000), más reajustes legales y costas. En
subsidio interpuso demanda de desahucio, para el caso de que no se considere
terminado el contrato de arrendamiento o si el demandado enerva dicho término pagando
lo adeudado.
La demandada contestó la demanda, solicitando su rechazo. El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintitrés de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 106 y siguientes, aclarada por resolución de cinco de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 117, rechazó las demandas de terminación de contrato de arrendamiento y de desahucio. El tribunal de segunda instancia, conociendo del recurso de apelación deducido por el demandante, por fallo de diecinueve de julio de dos mil dieciséis, escrito a fojas 145 y siguientes, lo confirmó. En contra de esta última decisión, el demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que se la invalide y dicte otra de reemplazo que acoja la demanda en todas sus partes. Se trajeron los autos en relación.
La demandada contestó la demanda, solicitando su rechazo. El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintitrés de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 106 y siguientes, aclarada por resolución de cinco de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 117, rechazó las demandas de terminación de contrato de arrendamiento y de desahucio. El tribunal de segunda instancia, conociendo del recurso de apelación deducido por el demandante, por fallo de diecinueve de julio de dos mil dieciséis, escrito a fojas 145 y siguientes, lo confirmó. En contra de esta última decisión, el demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que se la invalide y dicte otra de reemplazo que acoja la demanda en todas sus partes. Se trajeron los autos en relación.
Considerando:
Primero: Que la parte demandante funda su recurso sosteniendo que los jueces,
al confirmar la sentencia de primer grado y rechazar la demanda, infringieron los artículos
1545, 1698, 1915 y 1942 inciso primero del Código Civil.
En lo que atañe al artículo 1545 del Código Civil, afirma que se aplicó de manera
incorrecta, puesto que lo discutido es el sentido y extensión de las obligaciones que
generó el contrato de arrendamiento; sin embargo, los jueces del fondo al determinar las
obligaciones que asumieron las partes liberaron a la demandada de las suyas, sin
fundamentar de donde surge esa opción interpretativa. En ese sentido, indica que al
interpretarse el contenido que para las partes tiene la “ley del contrato”, se aplicó de
manera incorrecta la referida norma, al remitirse a las obligaciones de la promesa de
compraventa, sin desligar y separar los dos contratos que se celebraron, esto es, el de
arrendamiento y el de promesa. Indica que se trata de dos contratos principales, porque ninguno accede al otro, lo que fue reconocido por el fallo recurrido; no obstante, en cuanto
contrato principal el de arrendamiento, las partes deben cumplir sus obligaciones, por
tratarse de una ley particular para ellas.
En cuanto a las normas reguladoras de la prueba, expresa que la sentencia aplicó
incorrectamente el artículo 1698 del Código Civil. Al efecto, afirma que los sentenciadores
alteraron el “valor probatorio del proceso” (sic), puesto que quedó asentado que la
demandada no acreditó que pagó las rentas de arrendamiento.
En lo concernido al artículo 1915 del Código Civil, que define el arrendamiento,
expresa que no fue aplicado, porque de este contrato bilateral nacen obligaciones para
ambas partes, siendo la principal para el arrendatario la de pagar el precio determinado;
sin embargo, los sentenciadores lo liberaron de esta obligación de la esencia, lo que
implica una grave infracción a la mencionada norma y desnaturalizar el contrato de
arrendamiento. Agrega que la única forma de liberar a la demandada del cumplimiento de
su obligación, era por la vía de determinar que el arrendador fue también incumplidor de
las suyas.
Refiriéndose a la infracción del artículo 1942, inciso primero, del Código Civil,
señala que no se aplicó y se vincula con la vulneración del artículo 1915 recién citado,
porque los jueces del fondo aceptaron que el arrendatario no está sujeto a la obligación
esencial de pagar el precio o canon, por un tiempo indeterminado. Argumenta que en
virtud de lo resuelto, el arrendatario no tiene obligación, no existiendo forma ni momento
para que la asuma, y puede permanecer indefinidamente ocupando la propiedad, sin
pagar por ello.
Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados
habrían tenido en lo dispositivo del fallo. Al efecto, señala que de no haberse incurrido en
los vicios denunciados se habría resuelto de manera distinta, y, además, hace presente el
perjuicio que significa que se desconozcan los atributos esenciales que la calidad de
propietario del inmueble le reconoce al demandante, y se lo priva, de este modo, de su
derecho a la propiedad, pues ha perdido indefinidamente el derecho a gozar del mismo e
incluso a disponer de él. Señala que el contrato de promesa es de carácter preparatorio y
no un título traslaticio de dominio, tampoco otorga la posesión del inmueble a la
demandada, sino que ésta se la otorga el contrato de arrendamiento; y que la arrendataria
mantiene a salvo sus derechos respecto al contrato de promesa de compraventa, por lo
que no está en indefensión.
Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa
al recurso, los siguientes:
a)Por escritura pública de 18 de junio de 2013, las partes celebraron dos contratos
en forma coetánea, de arrendamiento y de promesa de compraventa, que recayeron
sobre el inmueble denominado Lote E-2 de una superficie de 7.721,00 metros cuadrados, que forma parte del resto del Lote E, ex Fundo Santa Rosa de Hijuela Segunda o Santa
Cristina, de la comuna de Teno.
Por el primero, el demandante dio a la demandada en arrendamiento el inmueble
por una renta de $2.400.000, equivalente a los doce meses de duración del contrato.
b) Según la cláusula sexta del referido contrato, el demandante prometió a la
demandada vender, ceder y transferir el inmueble singularizado, por la suma única y total
de $40.000.000, que se pagaría a más tardar el 3 de junio de 2014, fecha en la que se
celebraría el contrato definitivo de compraventa, a la que se imputaría la suma de
$4.704.160, que se entregó con anticipación en dinero efectivo y al contado, más el valor
correspondiente a la renta de arrendamiento pactada.
Conforme las cláusulas décimo segunda, décimo tercera y décimo cuarta, la
propiedad estaba afecta a una hipoteca a favor de Coprac S.A., inscrita a fojas 2.247 N°
536 del Registro de Hipotecas del año 2002, y a una prohibición inscrita a fojas 3.891
vuelta N° 984 del Registro de Prohibiciones e Interdicciones del año 2002, ambas del
Conservador de Bienes Raíces de Curicó, limitaciones que, a la fecha de celebración del
contrato prometido, debían encontrarse alzadas, obligación que le asistía al promitente
vendedor, cuya inobservancia se sancionaría con el pago de la suma de $5.000.000, por
concepto de avaluación anticipada, más los dineros recibidos a la fecha del
incumplimiento y aquellos que sean consecuencia de las mejoras que se hubieren
realizado en el inmueble, previo comprobante de las mismas. En el caso de ser la
promitente compradora la que incumplía tanto la obligación de celebrar el contrato
prometido, como la de pagar la renta de arrendamiento y el precio pactado en el plazo
estipulado, debía pagar al promitente vendedor la suma de $5.000.000, más $2.400.000,
correspondiente a la renta de arrendamiento, como avaluación anticipada de perjuicios,
debiendo quedar las mejoras a su favor.
De acuerdo con la cláusula décimo cuarta, en caso que la compraventa no se
llevare a efecto el día señalado y por incumplimiento del promitente vendedor, el arriendo
debía seguir plenamente vigente hasta el día en que se dé por pagado todo lo entregado
en efectivo, como las mejoras que se hubiesen realizado en el inmueble.
c) Con fecha 3 de junio de 2014 debía celebrarse el contrato prometido, lo que no
ocurrió.
d) Se desconocen las razones por las que el contrato de promesa no se celebró.
e) No se probó la solución de las rentas de arrendamiento durante el período 2014
y 2015.
Tercero: Que sobre la base de los hechos asentados, los jueces del grado concluyeron que no es posible declarar la terminación del contrato de arrendamiento, porque se encuentra estrechamente ligado a los derechos y obligaciones que emanan del contrato de promesa de compraventa, no pudiendo interpretarse el arrendamiento como si fuere una convención individual, de manera que sólo cabe rechazar la demanda principal y la subsidiaria, por no haberse probado el cumplimiento de las obligaciones emanadas de la promesa de compraventa. Por lo anterior, rechazaron la demanda de término de contrato de arrendamiento.
Cuarto: Que en cuanto a la transgresión de los artículos 1545 y 1915 del Código
Civil, el libelo de nulidad en estudio censura la sentencia impugnada por no darles
aplicación, en concreto, por no desligar y separar los dos contratos que se acordaron,
esto es, el de arrendamiento y el de promesa.
Quinto: Que acerca del referido reproche, es preciso considerar que esta Corte ha
manifestado que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias
de los magistrados de la instancia, y solamente procede que sean revisados por este
tribunal de casación en cuanto se desnaturalice su contenido y alcance, pues se incurriría
en una transgresión a la ley del contrato prevista en el citado artículo 1545 del Código
Civil, como a las normas pertinentes de interpretación de los mismos contempladas en los
artículos 1560 y siguientes del mencionado cuerpo legal. Ello ocurrirá, ciertamente,
cuando se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas respecto de las que no
existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas, puesto que
en tales circunstancias se producirá como efecto que: “el poder soberano de los jueces
del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación
jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal
apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal
apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte
Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por
violación de la ley del contrato” (Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado,
pág. 474).
Sexto: Que la tesis que postula el recurrente, invocando el artículo 1545 del
Código Civil, es que la sentencia impugnada desatendió el tenor del contrato de
arrendamiento, que es claro en cuanto a las obligaciones que emanan para las partes,
incumpliendo su mandato, que establece que el contrato es una ley para los contratantes,
toda vez que los jueces del fondo se remitieron a las obligaciones del de promesa de
compraventa, sin desligarlo del de arrendamiento que también fue acordado de manera
principal; en concreto, porque no aplicaron lo acordado en el contrato de arrendamiento,
pues liberaron a la demandada de sus obligaciones contractuales, sin fundamentar esa
opción interpretativa.
Séptimo: Que el referido artículo 1545 del Código Civil previene: “Todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por
el consentimiento mutuo o por causas legales”, esto es, consagra la fuerza obligatoria de
los contratos, que implica que los pactos que las partes celebren -conforme el principio de
la autonomía de la voluntad- deben cumplirse, constituyendo la fuente y medida de la
obligación que contraen.
Octavo: Que el arrendamiento, según lo previene el artículo 1915 del Código Civil,
“es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este
goce, obra o servicio un precio determinado”, definición que resulta coincidente con lo que
indica el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española al definir la voz
arrendar, en orden a que es “ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento
temporal de cosas, obras o servicios”.
En cuanto a su naturaleza, es de carácter bilateral, oneroso, conmutativo, principal
y por regla general puro y simple, consensual y de tracto sucesivo, correspondiendo al
arrendador, en términos generales, las siguientes obligaciones: entregar al arrendatario la
cosa arrendada, mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido
arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en su goce. Por su parte,
las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio
o renta convenida, usar la cosa según los términos o espíritu del contrato, cuidarla como
un buen padre de familia, ejecutar las reparaciones locativas, permitir al arrendador
inspeccionarla y restituirla al final del arrendamiento.
Noveno: Que las pretensiones del demandante se basan en que la demandada no
cumplió con la obligación legal de pagar las rentas durante los años 2014 y 2015.
Por su parte, la demandada exigió el rechazo de lo pretendido, porque el contrato
de arrendamiento y el de promesa de compraventa eran vinculantes para las partes,
quienes deben cumplir con las obligaciones pactadas.
De esta manera, la cuestión controvertida es el sentido y extensión de las
obligaciones que generó el contrato principal de arrendamiento.
Décimo: Que, en ese contexto, la sentencia impugnada desatendió el tenor literal
del contrato de arrendamiento al establecer que, a pesar de tratarse de dos contratos
principales -el de arrendamiento y el de promesa de compraventa-, no podían abordarse
de manera aislada, pues es claro en cuanto a las obligaciones que derivan para las partes,
incumpliéndose el mandato del artículo 1545 del Código Civil, que impide desnaturalizar la
intención de las partes al convenir los efectos propios que el contrato debía surtir.
En consecuencia, corresponde atender a lo acordado por las partes en tal sentido,
en las cláusulas dispuestas al efecto y aceptadas por ambas.
Undécimo: Que, en estas condiciones, yerra la sentencia impugnada cuando, no
obstante dar por establecido que no se encuentran pagadas las rentas del período 2014 y
2015 -cuya mora funda la demanda de terminación del contrato-, igualmente la rechaza
invocando el contrato de promesa de compraventa contenido en la misma escritura
pública. En efecto, el fallo aplicó erróneamente la norma antes citada, desde que el
arrendador estaba autorizado a hacer cesar el arriendo si la arrendataria no pagaba las
rentas adeudadas, ni prestado seguridades de hacerlo en un plazo razonable y ocurre
que, en la especie, no se acreditó su solución o pago.
Duodécimo: Que, de este modo, los jueces del fondo al haber desconocido los
términos del contrato que sirve de fundamento a la demanda infringieron el artículo 1545
del Código Civil, yerro que influyó sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, ya
que condujo a que se rechazara la demanda de terminación del contrato de
arrendamiento por no pago de rentas, en circunstancias que su correcta aplicación
obligaba a acoger la demanda en este aspecto, y ordenar, además, el pago de la multa
convenida para dicho incumplimiento.
Décimo tercero: Que, por lo reflexionado, procede acoger el recurso de casación
en el fondo, sin que sea necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones
denunciadas.
Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los
artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de
casación en el fondo deducido por el demandante en contra de la sentencia de diecinueve
de julio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 145 y siguientes, la que, en consecuencia, se
invalida y se procede a dictar acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de
reemplazo que corresponde.
Redacción a cargo del abogado integrante señor Juan Eduardo Figueroa Valdés.
Regístrese.
N° 67.394-2016.
Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
señores Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y
los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Juan Figueroa V.
No firma el ministro señor Haroldo, no obstante haber concurrido a la vista y al
acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, catorce de
diciembre de dos mil diecisiete.
Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a catorce de diciembre de dos mil diecisiete, notifiqué en
Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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ADVERTENCIA:
Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.
