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miércoles, 20 de diciembre de 2017

Demanda de término de contrato de arrendamiento de bien inmueble por no pago de rentas y cobro de las adeudadas. El arrendador estaba autorizado a hacer cesar el arriendo si la arrendataria no pagaba las rentas adeudadas, ni prestado seguridades de hacerlo en un plazo razonable y ocurre que, en la especie, no se acreditó su solución o pago

Santiago, catorce de diciembre de dos mil diecisiete. 
Vistos: 

Ante el Primer Juzgado Civil de Curicó, en autos rol C-1.523-2015, don Luis Fernando Moreno Calderón dedujo demanda de término de contrato de arrendamiento de bien inmueble por no pago de rentas y cobro de las adeudadas, en contra de la Sociedad Comercial e Industrial San Sebastián Limitada, representada por don Luis Rafael López Mora, a fin que se declare terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se ordene la restitución del inmueble y se condene a la demandada a pagar la suma de $12.300.000, correspondiente a las rentas del año 2014 ($2.400.000) y 2015 ($2.400.000), y multa por su no pago ($7.400.000), más reajustes legales y costas. En subsidio interpuso demanda de desahucio, para el caso de que no se considere terminado el contrato de arrendamiento o si el demandado enerva dicho término pagando lo adeudado.
La demandada contestó la demanda, solicitando su rechazo. El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintitrés de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 106 y siguientes, aclarada por resolución de cinco de enero de dos mil dieciséis, escrita a fojas 117, rechazó las demandas de terminación de contrato de arrendamiento y de desahucio. El tribunal de segunda instancia, conociendo del recurso de apelación deducido por el demandante, por fallo de diecinueve de julio de dos mil dieciséis, escrito a fojas 145 y siguientes, lo confirmó. En contra de esta última decisión, el demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracciones de ley que han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que se la invalide y dicte otra de reemplazo que acoja la demanda en todas sus partes. Se trajeron los autos en relación. 
Considerando: 

Primero: Que la parte demandante funda su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado y rechazar la demanda, infringieron los artículos 1545, 1698, 1915 y 1942 inciso primero del Código Civil. En lo que atañe al artículo 1545 del Código Civil, afirma que se aplicó de manera incorrecta, puesto que lo discutido es el sentido y extensión de las obligaciones que generó el contrato de arrendamiento; sin embargo, los jueces del fondo al determinar las obligaciones que asumieron las partes liberaron a la demandada de las suyas, sin fundamentar de donde surge esa opción interpretativa. En ese sentido, indica que al interpretarse el contenido que para las partes tiene la “ley del contrato”, se aplicó de manera incorrecta la referida norma, al remitirse a las obligaciones de la promesa de compraventa, sin desligar y separar los dos contratos que se celebraron, esto es, el de arrendamiento y el de promesa. Indica que se trata de dos contratos principales, porque  ninguno accede al otro, lo que fue reconocido por el fallo recurrido; no obstante, en cuanto contrato principal el de arrendamiento, las partes deben cumplir sus obligaciones, por tratarse de una ley particular para ellas. En cuanto a las normas reguladoras de la prueba, expresa que la sentencia aplicó incorrectamente el artículo 1698 del Código Civil. Al efecto, afirma que los sentenciadores alteraron el “valor probatorio del proceso” (sic), puesto que quedó asentado que la demandada no acreditó que pagó las rentas de arrendamiento. En lo concernido al artículo 1915 del Código Civil, que define el arrendamiento, expresa que no fue aplicado, porque de este contrato bilateral nacen obligaciones para ambas partes, siendo la principal para el arrendatario la de pagar el precio determinado; sin embargo, los sentenciadores lo liberaron de esta obligación de la esencia, lo que implica una grave infracción a la mencionada norma y desnaturalizar el contrato de arrendamiento. Agrega que la única forma de liberar a la demandada del cumplimiento de su obligación, era por la vía de determinar que el arrendador fue también incumplidor de las suyas. Refiriéndose a la infracción del artículo 1942, inciso primero, del Código Civil, señala que no se aplicó y se vincula con la vulneración del artículo 1915 recién citado, porque los jueces del fondo aceptaron que el arrendatario no está sujeto a la obligación esencial de pagar el precio o canon, por un tiempo indeterminado. Argumenta que en virtud de lo resuelto, el arrendatario no tiene obligación, no existiendo forma ni momento para que la asuma, y puede permanecer indefinidamente ocupando la propiedad, sin pagar por ello. Finaliza desarrollando la influencia que los errores de derecho denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo. Al efecto, señala que de no haberse incurrido en los vicios denunciados se habría resuelto de manera distinta, y, además, hace presente el perjuicio que significa que se desconozcan los atributos esenciales que la calidad de propietario del inmueble le reconoce al demandante, y se lo priva, de este modo, de su derecho a la propiedad, pues ha perdido indefinidamente el derecho a gozar del mismo e incluso a disponer de él. Señala que el contrato de promesa es de carácter preparatorio y no un título traslaticio de dominio, tampoco otorga la posesión del inmueble a la demandada, sino que ésta se la otorga el contrato de arrendamiento; y que la arrendataria mantiene a salvo sus derechos respecto al contrato de promesa de compraventa, por lo que no está en indefensión. 

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes: 
a)Por escritura pública de 18 de junio de 2013, las partes celebraron dos contratos en forma coetánea, de arrendamiento y de promesa de compraventa, que recayeron sobre el inmueble denominado Lote E-2 de una superficie de 7.721,00 metros cuadrados, que forma parte del resto del Lote E, ex Fundo Santa Rosa de Hijuela Segunda o Santa Cristina, de la comuna de Teno. Por el primero, el demandante dio a la demandada en arrendamiento el inmueble por una renta de $2.400.000, equivalente a los doce meses de duración del contrato. 
b) Según la cláusula sexta del referido contrato, el demandante prometió a la demandada vender, ceder y transferir el inmueble singularizado, por la suma única y total de $40.000.000, que se pagaría a más tardar el 3 de junio de 2014, fecha en la que se celebraría el contrato definitivo de compraventa, a la que se imputaría la suma de $4.704.160, que se entregó con anticipación en dinero efectivo y al contado, más el valor correspondiente a la renta de arrendamiento pactada. Conforme las cláusulas décimo segunda, décimo tercera y décimo cuarta, la propiedad estaba afecta a una hipoteca a favor de Coprac S.A., inscrita a fojas 2.247 N° 536 del Registro de Hipotecas del año 2002, y a una prohibición inscrita a fojas 3.891 vuelta N° 984 del Registro de Prohibiciones e Interdicciones del año 2002, ambas del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, limitaciones que, a la fecha de celebración del contrato prometido, debían encontrarse alzadas, obligación que le asistía al promitente vendedor, cuya inobservancia se sancionaría con el pago de la suma de $5.000.000, por concepto de avaluación anticipada, más los dineros recibidos a la fecha del incumplimiento y aquellos que sean consecuencia de las mejoras que se hubieren realizado en el inmueble, previo comprobante de las mismas. En el caso de ser la promitente compradora la que incumplía tanto la obligación de celebrar el contrato prometido, como la de pagar la renta de arrendamiento y el precio pactado en el plazo estipulado, debía pagar al promitente vendedor la suma de $5.000.000, más $2.400.000, correspondiente a la renta de arrendamiento, como avaluación anticipada de perjuicios, debiendo quedar las mejoras a su favor. De acuerdo con la cláusula décimo cuarta, en caso que la compraventa no se llevare a efecto el día señalado y por incumplimiento del promitente vendedor, el arriendo debía seguir plenamente vigente hasta el día en que se dé por pagado todo lo entregado en efectivo, como las mejoras que se hubiesen realizado en el inmueble. 
c) Con fecha 3 de junio de 2014 debía celebrarse el contrato prometido, lo que no ocurrió. 
d) Se desconocen las razones por las que el contrato de promesa no se celebró. 
e) No se probó la solución de las rentas de arrendamiento durante el período 2014 y 2015. 

Tercero: Que sobre la base de los hechos asentados, los jueces del grado concluyeron que no es posible declarar la terminación del contrato de arrendamiento, porque se encuentra estrechamente ligado a los derechos y obligaciones que emanan del contrato de promesa de compraventa, no pudiendo interpretarse el arrendamiento como si fuere una convención individual, de manera que sólo cabe rechazar la demanda principal y la subsidiaria, por no haberse probado el cumplimiento de las obligaciones emanadas de la promesa de compraventa. Por lo anterior, rechazaron la demanda de término de contrato de arrendamiento. 

Cuarto: Que en cuanto a la transgresión de los artículos 1545 y 1915 del Código Civil, el libelo de nulidad en estudio censura la sentencia impugnada por no darles aplicación, en concreto, por no desligar y separar los dos contratos que se acordaron, esto es, el de arrendamiento y el de promesa. 

Quinto: Que acerca del referido reproche, es preciso considerar que esta Corte ha manifestado que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los magistrados de la instancia, y solamente procede que sean revisados por este tribunal de casación en cuanto se desnaturalice su contenido y alcance, pues se incurriría en una transgresión a la ley del contrato prevista en el citado artículo 1545 del Código Civil, como a las normas pertinentes de interpretación de los mismos contempladas en los artículos 1560 y siguientes del mencionado cuerpo legal. Ello ocurrirá, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas, puesto que en tales circunstancias se producirá como efecto que: “el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato” (Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 474). 

Sexto: Que la tesis que postula el recurrente, invocando el artículo 1545 del Código Civil, es que la sentencia impugnada desatendió el tenor del contrato de arrendamiento, que es claro en cuanto a las obligaciones que emanan para las partes, incumpliendo su mandato, que establece que el contrato es una ley para los contratantes, toda vez que los jueces del fondo se remitieron a las obligaciones del de promesa de compraventa, sin desligarlo del de arrendamiento que también fue acordado de manera principal; en concreto, porque no aplicaron lo acordado en el contrato de arrendamiento, pues liberaron a la demandada de sus obligaciones contractuales, sin fundamentar esa opción interpretativa. 

Séptimo: Que el referido artículo 1545 del Código Civil previene: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por el consentimiento mutuo o por causas legales”, esto es, consagra la fuerza obligatoria de los contratos, que implica que los pactos que las partes celebren -conforme el principio de la autonomía de la voluntad- deben cumplirse, constituyendo la fuente y medida de la obligación que contraen.  

Octavo: Que el arrendamiento, según lo previene el artículo 1915 del Código Civil, “es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”, definición que resulta coincidente con lo que indica el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española al definir la voz arrendar, en orden a que es “ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”. En cuanto a su naturaleza, es de carácter bilateral, oneroso, conmutativo, principal y por regla general puro y simple, consensual y de tracto sucesivo, correspondiendo al arrendador, en términos generales, las siguientes obligaciones: entregar al arrendatario la cosa arrendada, mantenerla en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada, y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en su goce. Por su parte, las obligaciones del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta convenida, usar la cosa según los términos o espíritu del contrato, cuidarla como un buen padre de familia, ejecutar las reparaciones locativas, permitir al arrendador inspeccionarla y restituirla al final del arrendamiento. 

Noveno: Que las pretensiones del demandante se basan en que la demandada no cumplió con la obligación legal de pagar las rentas durante los años 2014 y 2015. Por su parte, la demandada exigió el rechazo de lo pretendido, porque el contrato de arrendamiento y el de promesa de compraventa eran vinculantes para las partes, quienes deben cumplir con las obligaciones pactadas. De esta manera, la cuestión controvertida es el sentido y extensión de las obligaciones que generó el contrato principal de arrendamiento. 

Décimo: Que, en ese contexto, la sentencia impugnada desatendió el tenor literal del contrato de arrendamiento al establecer que, a pesar de tratarse de dos contratos principales -el de arrendamiento y el de promesa de compraventa-, no podían abordarse de manera aislada, pues es claro en cuanto a las obligaciones que derivan para las partes, incumpliéndose el mandato del artículo 1545 del Código Civil, que impide desnaturalizar la intención de las partes al convenir los efectos propios que el contrato debía surtir. En consecuencia, corresponde atender a lo acordado por las partes en tal sentido, en las cláusulas dispuestas al efecto y aceptadas por ambas. 

Undécimo: Que, en estas condiciones, yerra la sentencia impugnada cuando, no obstante dar por establecido que no se encuentran pagadas las rentas del período 2014 y 2015 -cuya mora funda la demanda de terminación del contrato-, igualmente la rechaza invocando el contrato de promesa de compraventa contenido en la misma escritura pública. En efecto, el fallo aplicó erróneamente la norma antes citada, desde que el arrendador estaba autorizado a hacer cesar el arriendo si la arrendataria no pagaba las rentas adeudadas, ni prestado seguridades de hacerlo en un plazo razonable y ocurre que, en la especie, no se acreditó su solución o pago. 

Duodécimo: Que, de este modo, los jueces del fondo al haber desconocido los términos del contrato que sirve de fundamento a la demanda infringieron el artículo 1545 del Código Civil, yerro que influyó sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, ya que condujo a que se rechazara la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en circunstancias que su correcta aplicación obligaba a acoger la demanda en este aspecto, y ordenar, además, el pago de la multa convenida para dicho incumplimiento. 

Décimo tercero: Que, por lo reflexionado, procede acoger el recurso de casación en el fondo, sin que sea necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones denunciadas. Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el demandante en contra de la sentencia de diecinueve de julio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 145 y siguientes, la que, en consecuencia, se invalida y se procede a dictar acto seguido, sin nueva vista y en forma separada, la de reemplazo que corresponde. Redacción a cargo del abogado integrante señor Juan Eduardo Figueroa Valdés.

Regístrese. 

N° 67.394-2016. 

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Haroldo Brito C., Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Juan Figueroa V. No firma el ministro señor Haroldo, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, catorce de diciembre de dos mil diecisiete.  

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema En Santiago, a catorce de diciembre de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.
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ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.