Santiago, veintisiete de mayo de dos mil cuatro. Vistos: En estos autos rol Nº 18.516, del Juzgado de Letras de Elqui Vicuña, sobre juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento de predio rústico, caratulados Aurora del Carmen Díaz Miranda con Silvia Rosa Guerra González, el juez titular de dicho tribunal, por sentencia de diecisiete de julio de dos mil dos, escrita a fojas 57, acogió la demanda y condenó a la demandada a restituir el predio de autos a la actora dentro de 30 días de ejecutoriada que fuera esta sentencia. Apelada dicha resolución, la Corte de Apelaciones de La Serena, por sentencia de veintiuno de abril de dos mil tres, escrita a fojas 76, la confirmó. En contra de esta última sentencia, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo. Se trajeron los autos en relación. CONSIDERANDO: PRIMERO: Que, en concepto de la recurrente, la sentencia impugnada ha incurrido en error de derecho infringiendo las normas establecidas en los artículos 2514, 2515 y 2497 del Código Civil y 384 Nº2 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, sostiene la recurrente, la sentencia de primer grado en el considerando 5º, luego de señalar que la demandada alegó por vía de excepción la prescripción de la acción fundándose en lo dispuesto en los artículos 2514 y 2515 del Código Civil, tiene por acreditado que ha transcurrido el plazo de 5 años desde que se introdujeron las mejoras a la propiedad, pero agrega que no puede admitirse tal eventual prescripción por los razonamientos que expresa. Luego reconoce la contravención al contrato de arrendamiento y lo establece como un hecho de la causa en el considerando 5º, por lo que aplicando correctamente los artículos 2497, 2 514 y 2515 del Código Civil, en relación con lo dispuesto en el artículo 384 Nº2 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la declaración de tres testigos, que constituye plena prueba, debió haber declarado la prescripción de la acción de la arrendadora alegada por su parte, y rechazado la demanda; SEGUNDO: Que para resolver el presente recurso es menester tener presentes las siguientes circunstancias y antecedentes: a) Que doña Aurora del Carmen Díaz Miranda interpuso demanda en juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento de predio rústico, otorgado por escritura pública de 15 de noviembre de 1993 ante el Notario Público y Conservador de Bienes Raíces de Vicuña y Paihuano, en contra de la arrendataria doña Silvia Rosa Guerra González. Sostiene que dicho arrendamiento se otorgó por un plazo de 40 años, y por una renta anual de $30.000. Agrega que, la arrendataria realizó mejoras en el inmueble sin su autorización previa y por escrito como lo exige el artículo 7º parte final del D.L. 993 sobre Arrendamiento de Predios Rústicos, Medierías o Aparcerías, lo que la habilita para pedir la terminación del referido contrato conforme al artículo 9º de la misma ley; b) Que la arrendataria, al contestar la demanda, señala que la verdadera intención de las partes fue otorgar un contrato de compraventa sobre la propiedad en cuestión, y que optaron por celebrar uno de arrendamiento por los impedimentos legales existentes para suscribir aquel. Agrega que la renta de arrendamiento se pagó de una sola vez y al contado por todo el plazo de duración del mismo, y que la actora estaba en conocimiento y además consintió en la construcción de mejoras. Sin perjuicio de ello, opone la excepción de prescripción de cinco años, plazo que se cuenta desde el momento en que se produjo la contravención, lo que ocurrió el 15 de noviembre de 1993, por lo cual al interponerse esta demanda habían transcurrido ya 8 años. En subsidio, pide la demandada que se declare el derecho legal de retención sobre el inmueble arrendado, mientras la actora no restituya las rentas de arrendamiento pagadas por anticipado; y c) Que la sentencia de primer grado, confirmada por la Corte de Apelaciones de La Serena, dio por establecido que habían transcurrido más de cinco a ños desde que se introdujeron las mejoras al inmueble, pero concluye que ello no hace procedente la eventual prescripción, porque se infringió una prohibición legal establecida por el D.L. 993, lo que faculta a la arrendadora para solicitar la terminación anticipada del contrato de arrendamiento sin fijarle plazo para ello. Considera, por ende, no prescriptible la facultad legal ejercida por la arrendadora, rechazando la prescripción y demás peticiones de la arrendataria; TERCERO: Que el artículo 2514 del Código Civil dispone La prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso de tiempo, durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible.. Por su parte el artículo 2515 del mismo cuerpo legal establece Este tiempo es en general de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias.. Por su parte, el artículo 2497 estatuye Las reglas relativas a la prescripción se aplican igualmente a favor y en contra del Estado, de las iglesias, de las municipalidades, de los establecimientos y corporaciones nacionales, y de los individuos particulares que tiene la libre administración de lo suyo.; CUARTO: Que, a su turno el artículo 7º del Decreto Ley Nº993 establece Queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del propietario., y el artículo 9 del mismo cuerpo legal, en lo que interesa, dispone Los arrendadores podrán solicitar la terminación anticipada de los contratos cuando el arrendatario infringiere alguna de las disposiciones contenidas en los artículos 7º u 8º.; QUINTO: Que en la especie se encuentra establecido que la demandada, luego de iniciado el arrendamiento, introdujo mejoras a la propiedad. Por otro lado, también se encuentra acreditado y así lo señala el sentenciador, que transcurrieron más de cinco años desde que se hicieron tales mejoras y se interpuso la demanda de autos; SEXTO: Que el plazo de prescripción, en la especie de cinco a ños, de acuerdo a lo consignado en el citado artículo 2514, , norma imperativa, se comienza a contar desde la época de la contravención al contrato, esto es, desde que la arrendataria sin consentimiento previo y por escrito de la arrendadora introdujo mejoras a la propiedad arrendada y por ende, la acción de la arrendadora para pedir la terminación del arriendo se encuentra prescrita; y SEPTIMO: Que al no resolverlo así, los jueces del fondo han infringido la norma contenida en el artículo 2514 del Código Civil, en relación a los artículos 2515 y 2497 del mismo cuerpo legal, por lo que el recurso en estudio debe ser acogido; Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765, 767 y 785, del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la abogado don Daniel Magna González, en representación de la demandada, en lo principal de fojas 78, y se declara que se invalida la sentencia de veintiuno de abril de dos mil tres, escrita a fojas 76, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente. Acordada con el voto en contra del Ministro Sr. Rodríguez, quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo en estudio, teniendo presente para ello que para iniciar el cómputo del plazo de la prescripción es necesario que se haya acreditado en qué momento tomó conocimiento la arrendadora de las mejoras que se introdujeron al inmueble, y se produjo la infracción a la prohibición, esto es, desde cuándo se hizo exigible la obligación para pedir la terminación del contrato de arrendamiento, lo que en estos autos no aparece acreditado. Regístrese. Redacción a cargo del Abogado Integrante Sr. Abeliuk y de la disidencia su autor. Rol Nº 2235-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Enrique Tapia W. y Jorge Rodríguez A. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Oscar Carrasco A. No firma el Ministro Sr. Tapia, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse en comisión de servicios. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.
Santiago, veintisiete de mayo de dos mil cuatro. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo. Vistos: Se reproduce el fallo en alzada con excepción de sus considerandos quinto a séptimo que se eliminan. Y teniendo en su lugar y además presente, aparte de lo expresado en los fundamentos quinto y sexto del fallo de casación que antecede, los que se dan por expresamente reproducidos: PRIMERO: Que para los efectos de enervar la terminación anticipada del arrendamiento la arrendataria alegó por vía de excepción, la prescripción de la acción fundándose en los dispuesto en los artículos 2514 y 2515 del Código Civil, por haber transcurrido más de cinco años desde que introdujo las mejoras; SEGUNDO: Que conforme los testimonios de fojas 27 y 28, aparece acreditado que efectivamente las mejoras fueron realizadas en el inmueble en el año 1993, por lo que el lapso de prescripción ha transcurrido en exceso, lo que lleva a acoger la excepción opuesta, y consecuentemente a rechazar la demanda como se dirá; TERCERO: Que atendido lo decidido precedentemente, no se emitirá pronunciamiento respecto de la petición subsidiaria de la demandada. Por estas consideraciones y, visto, además, lo dispuesto en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia apelada de diecisiete de julio de dos mil dos, escrita a fojas 57, y en su lugar se declara que se acoge la excepción de prescripción de la acción opuesta por la demandada y en consecuencia se rechaza en todas sus partes la demanda deducida en lo principal de fojas 5, sin costas por haber tenido la demandante motivo plausible para litigar. Acordad a con el voto en contra del Ministro Sr. Rodríguez, quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo en estudio, teniendo presente para ello que para iniciar el cómputo del plazo de la prescripción es necesario que se haya acreditado en qué momento tomó conocimiento la arrendadora de las mejoras que se introdujeron al inmueble, y se produjo la infracción a la prohibición, esto es, desde cuándo se hizo exigible la obligación para pedir la terminación del contrato de arrendamiento, lo que en estos autos no aparece acreditado. Regístrese y devuélvase. Redacción a cargo del Abogado integrante Sr. Abeliuk, y el voto en contra, de su autor. Rol Nº 2235-03. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Hernán Álvarez G., Enrique Tapia W. y Jorge Rodríguez A. y Abogados Integrantes Sres. René Abeliuk M. y Oscar Carrasco A. No firma el Ministro Sr. Tapia, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por encontrarse en comisión de servicios. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.
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