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miércoles, 31 de enero de 2018

Demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas y rechazó la reconvencional de indemnización de los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones del arrendador

Santiago, treinta de enero de dos mil dieciocho. 
VISTOS Y TENIENDO PRESENTE QUE: 

1°.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 782 del Código de Procedimiento Civil, se ha ordenado dar cuenta del recurso de casación en el fondo deducido por la demandada contra la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, que confirmó la de primera instancia que acogió la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas y rechazó la reconvencional de indemnización de los perjuicios derivados del incumplimiento de las obligaciones del arrendador; 

2°.- La recurrente denuncia la infracción de los artículos 1552, 1560 al 1566 y 1948 del Código Civil, 170 Nos. 4°, 5° y 6°, 428, 429 y 768 N° 5° del de Procedimiento Civil y de la
Ley 18.101, solicitando se invalide la sentencia impugnada, dictándose la de reemplazo que rechace la demanda por acoger la excepción de contrato no cumplido y haga lugar a la reconvencional de indemnización de perjuicios; 

3°.- El reproche se concentra, en síntesis, en que los sentenciadores estimaron improcedente la excepción de contrato no cumplido en este tipo de demandas que sólo podrían enervarse mediante el pago, afirmación que no encuentra sustento en la legislación y que los llevó a omitir pronunciamiento de fondo sobre tal defensa; en que se desestimó el recurso de casación en el fondo fundado en la infracción al artículo 768 Nos. 5° y 9° del código de procedimiento, por cuanto la primera resulta procedente al no haberse resuelto la excepción antes mencionada ni sus pretensiones indemnizatorias y restitutoria de la renta pagada a título de garantía; en que se ordenó la entrega del inmueble y dispuso el pago hasta que ésa se verifique, en circunstancias que consta que el inmueble fue material y jurídicamente restituido al arrendador; por último, denuncia la omisión de la prueba que rindió para acreditar el mal estado de la techumbre del bien raíz y la errada interpretación del contrato en lo relativo a las obligaciones de las partes, conforme al cual debió concluirse que correspondía al demandante mantenerlo en buen estado; 

4°.- Los jueces tuvieron por acreditado la existencia del contrato de arrendamiento y sus cláusulas esenciales, así como la falta de pago de las rentas reclamadas. Cuanto al incumplimiento de las obligaciones del arrendador en que el demandado sustenta la ausencia de pago, opinan que  la acción especial prevista en la Ley 18.101 sólo puede enervarse acreditando la solución de las rentas y no mediante la excepción de inejecución conforme al artículo 1522 del Código Civil, sin perjuicio de añadir que los antecedentes incorporados permiten desestimar tal circunstancia, pues la arrendataria recibió el inmueble objeto del contrato en condiciones de ser utilizado para los fines contemplados, como lo hizo durante dos años, lo que incluso derivó en la prórroga de su vigencia sin oposición de ninguno de los contratantes, máxime que de acuerdo a la cláusula octava del instrumento era de cargo de la demandada mantener el inmueble en perfecto estado de conservación y “efectuar oportunamente y a su costo todas las reparaciones adecuadas para el buen funcionamiento de éste”. Sobre la base de tales razonamientos, rechazaron la excepción de inejecución del contrato, acogieron la demanda y declararon terminado el arrendamiento, ordenando la restitución del inmueble y el pago de las rentas adeudadas, más las que se devengue hasta la entrega, desestimando la reconvencional de término del contrato e indemnización de perjuicios; 

5°.- Respecto a la pretendida infracción al artículo 1552 del Código Civil y la Ley 18.101, aquella carece de respaldo fáctico, pues los sentenciadores no sólo cuestionan la pertinencia de la excepción en este procedimiento especial, sino que además la desestiman por no haberse acreditado el incumplimiento que le sirve de fundamento, dado que la arrendadora entregó el inmueble en condiciones de ser utilizado y su posterior mantención era de cargo de la arrendataria. De este modo, para que la tesis planteada en el arbitrio pueda prosperar se hace necesario modificar tales hechos, lo que a su vez requiere que se acredite la conculcación a las normas reguladoras de la prueba, habiéndose invocado a este respecto sólo los artículos 428 y 429 del Código de Procedimiento, alegación ineficaz para este efecto, pues las conclusiones censuradas no se sustentan en haberse preferido la testimonial por sobre un instrumento público, sino en la correcta ponderación de los diversos medios de prueba y la interpretación del contrato de arrendamiento que, a su vez, corresponde a un documento privado y no a una escritura pública;  

6°.- Asimismo, debe desestimarse la violación de las normas sobre interpretación de los contratos, por no ser susceptibles de ser examinadas mediante este recurso de derecho estricto, pues corresponde precisamente al ejercicio intelectual inherente al juicio jurisdiccional, soberanamente depositado en el juez del fondo; 

7°.- En relación con el quebrantamiento de los artículos 170 y 768 del Código de Procedimiento, se trata de materias propias de un recurso de nulidad formal y no sustantivo, como el deducido, pues corresponden a normas ordenadoras de la litis, que por su naturaleza no corresponden a aquellas con arreglo a las cuales debe dirimirse la contienda, únicas que pueden influir de un modo substancial en lo dispositivo. En tales circunstancias, ajustándose la decisión a la normativa que le incumbe, el recurso debe ser desestimado, por adolecer de manifiesta falta de fundamento. Consideraciones sobre la base de las cuales se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de tres de julio de dos mil diecisiete, escrita a fojas 207 y siguientes. 

Regístrese y devuélvase, con sus agregados. 

N° 37.261-2017.- 

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señora Leonor Etcheberry C., y señor Rodrigo Correa G. No firma el Abogado Integrante señor Correa, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, treinta de enero de dos mil dieciocho. Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema 

En Santiago, a treinta de enero de dos mil dieciocho, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente. 
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ADVERTENCIA: Si se trata de un fallo de Corte de Apelaciones o Juzgado, verifique si se encuentra firme y ejecutoriado en el sitio del Poder Judicial.